【正文】 ，調(diào)查分析資料顯示，目前，消費(fèi)者買房的首要目的就是居住，隨著生活水平的提高，人們對住房的要求，不僅要有得住同時，還要住得好，由過去的溫飽型向著舒適環(huán)保的小康富裕型發(fā)展。我們可以通過本次受訪者對廣告信任程度來選擇有針對性的媒體進(jìn)行廣告投放，避免不必要的資源浪費(fèi)。此次調(diào)查，我們重點(diǎn)調(diào)查了消費(fèi)者對2006年鄭州市樓市需求程度和考慮的因素及潛在消費(fèi)者對于2006年樓市價(jià)格和市場需求的預(yù)測。主要項(xiàng)目銷售速度對比表盡管資源優(yōu)勢眾多，但是，今年，鄭州新的鐵路客運(yùn)站已經(jīng)選址在新107國道一側(cè)，將規(guī)劃的龍子湖高校區(qū)與中央商務(wù)區(qū)分割開來。同時，對比鄭東新區(qū)2004年與2005年不同戶型面積，也可以看出，2005年戶均面積也不同程度增大。這就保證了產(chǎn)品的高舒適度、低建筑密度的基本特征。市場熱度明顯高于其它區(qū)域 鄭東新區(qū)住宅市場的熱度可以從市場開發(fā)、交易量、價(jià)格表現(xiàn)出來。據(jù)他們測算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費(fèi)者。已開工的33座橋梁中，19座已基本竣工。06年上半年小結(jié)：鄭州市2006上半年房價(jià)依然呈上漲趨勢，6月份比1月份房價(jià)上漲了近500元，%。投放項(xiàng)目17個，較去年同期減少了5個，同比下降33％。2005年商品房消費(fèi)人群主要分布在2350歲之間，占總購買量的85％，比去年同期上升5個百分點(diǎn)，其中3140歲是購買力最旺盛的年齡段，占總購買量的39％。此外，從區(qū)域供求特點(diǎn)看，鄭東新區(qū)發(fā)展迅速，2005年商品房市場投放量占市區(qū)的17％，銷量占13％，均比2004年有較大幅度上升，已成為僅次于金水區(qū)的第二大發(fā)展區(qū)域。 南區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，主要以經(jīng)濟(jì)適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。中央商務(wù)區(qū)形象基本顯現(xiàn)，入駐項(xiàng)目59個，其中52個開工建設(shè)，內(nèi)、外環(huán)正在建設(shè)的47棟高層中31棟已結(jié)頂；河南藝術(shù)中心的美術(shù)館、藝術(shù)館主體已封頂，會展賓館項(xiàng)目已與上海綠地集團(tuán)簽約。環(huán)形建筑群中間布置有國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會展賓館等標(biāo)志性建筑。2005年年末六區(qū)總?cè)丝跒?02．2萬，根據(jù)２０２０年鄭州市要達(dá)到５００萬人的市區(qū)人口目標(biāo)計(jì)算，每年市區(qū)人口平均增幅為１３．５萬人，據(jù)鄭州市公安系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，２００４年鄭州市人口增加２３．５２５５萬人；２００５年增加１７．０７６５萬人。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國前列。C ；，無霜期220天，全年日照時間約2400小時。從周邊項(xiàng)目的銷售狀況來看，比較喜人。商聯(lián)智勝鄭州市東103畝住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境周邊環(huán)境分析二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析鄭州概況鄭州市人口狀況鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)城市區(qū)域規(guī)劃概況對項(xiàng)目的影響 2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對本項(xiàng)目的影響三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查鄭州總體房地產(chǎn)情況05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)06年上半年鄭州情況分析鄭東新區(qū)分析市場調(diào)查個案分析四、消費(fèi)者調(diào)查分析此次調(diào)查樣本的基本情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目swot分析本項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議配套及關(guān)鍵內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)規(guī)劃分期建議銷售分期建議一、 項(xiàng)目地塊概況 項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)內(nèi)（金水路以南），東臨農(nóng)業(yè)東路（太行路），西靠七路河，北面與未來市政規(guī)劃的文化中心廣場相依。 114176。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計(jì)人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進(jìn)理念于一體。數(shù)量與質(zhì)量兼有以數(shù)量為主。（4）龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。 2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對本項(xiàng)目的影響發(fā)文 發(fā)布機(jī)構(gòu) 內(nèi)容及要求發(fā)文時間 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)局從業(yè)務(wù)委托、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款額的內(nèi)部審核以及加強(qiáng)監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價(jià)，強(qiáng)調(diào)和細(xì)化對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性要求。 東區(qū)：將成為未來鄭州的新中心。房地產(chǎn)業(yè)依然是全市城鎮(zhèn)投資增長中的活躍因素，拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用明顯。單就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)商品房均價(jià)3481元/平方米，％，住宅均價(jià)3173元/平方米，％，非住宅4249元/平方米，同比上漲37％。、房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn) 2005年，％，較2004年提高近3個百分點(diǎn)。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析 (附圖1)月份 價(jià)格指數(shù) 整體銷售指數(shù)（套） 住宅（套） 商品用房 （面積） 辦公用房 （面積） 1月 133412371051122610172月 14248548429805453月 144316511588124817944月 141019031850204415005月 153618111860146313126月 156218211828157818053月份共計(jì)銷售各類商品房5770套 (新增經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鄭州礦區(qū)交易數(shù)據(jù)) ，%，%，%。鄭東新區(qū)分析、區(qū)域概況鄭東新區(qū)西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機(jī)場高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來20～30年內(nèi)建成。生活配套 電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設(shè)累計(jì)完成投資2．7億元，管網(wǎng)敷設(shè)近80．2公里，能滿足安置小區(qū)、項(xiàng)目單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經(jīng)過3年建設(shè)和調(diào)試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運(yùn)行。金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標(biāo)是現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。 05年與04年相比，銷售面積增加近3倍。成交單價(jià)分布：30003400元/㎡最多鄭東新區(qū)住宅主要分布在28003600元/㎡，其中價(jià)格在30003400元/㎡為最多。東方名都項(xiàng)目位置：鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交叉口向南200米(西至干寧街，東至黃河路，北臨興榮街)開發(fā)商：河南大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：河南糧油進(jìn)出口集團(tuán)、許昌恒達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理：大地物業(yè)總占地：58畝總建筑面積：㎡容積率：總套數(shù)：448套價(jià)格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價(jià)銷售量一期05年7月高層3550元/㎡小高層3450元/㎡Vip內(nèi)部認(rèn)購二期內(nèi)部配套：1：（288個），雙氣等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)3213016242042復(fù)式　22028合計(jì)：448旺銷戶型：130140㎡三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：4棟高層，2棟小高層，新領(lǐng)域主義，純板式樓，高層19層，小高層12層，外立面采用涂料加石材，主色調(diào)為淺黃，層高3米。受訪者的甄別要求受訪者的年齡在21—56歲之間近兩年內(nèi)計(jì)劃購房人群家庭年收入在3萬元以下－30萬元以上不等個人月收入在2000元以下－5000元以上不等項(xiàng)目調(diào)查的方法本次調(diào)查的抽樣方法為：隨機(jī)抽樣訪問法本次調(diào)研主要區(qū)域?yàn)榻鹚畢^(qū)、二七區(qū)內(nèi)的較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群。178。消費(fèi)者的收入，決定了一部分消費(fèi)者的購買意向。樓市價(jià)格的走向最終是由供求關(guān)系決定的。地方經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)?？赡軠笥趨^(qū)域發(fā)展定位，短時期內(nèi)對其的支撐有限本項(xiàng)目整體定位：自然資源型人文資源型產(chǎn)品價(jià)值型核心地段型? 項(xiàng)目要求：自然山體、水系近高爾夫、游樂場等旅游項(xiàng)目? 鄭州代表：未來龍湖周邊項(xiàng)目? 項(xiàng)目要求：區(qū)域有歷史文化等沉淀? 鄭州代表目前尚無此類樓盤項(xiàng)目要求：建筑或園林為絕對領(lǐng)先產(chǎn)品高科技、酒店式等產(chǎn)品附加值突出? 鄭州代表阿卡迪亞，中央花園? 可為之事：通過細(xì)節(jié)或規(guī)模展示絕對精品引進(jìn)高科技，打造智能住宅? 操作評估：? 產(chǎn)品對施工精細(xì)度要求高高科技類創(chuàng)新市場風(fēng)險(xiǎn)高很容易被市場復(fù)制? 項(xiàng)目要求：商務(wù)繁華區(qū)規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)鄭州代表：天下城，康橋華城可為之事：引進(jìn)核心商業(yè)，打造區(qū)域核心根據(jù)SWOT分析，我們的項(xiàng)目應(yīng)首先定位于產(chǎn)品價(jià)值型以科技、細(xì)節(jié)、規(guī)模來打造產(chǎn)品價(jià)值，彌補(bǔ)項(xiàng)目劣勢，并以核心地段價(jià)值來作為輔助價(jià)值，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目處在規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)和商務(wù)區(qū)交匯處，又是未來的交通樞紐區(qū)，周邊又有大量的公園和廣場等適合居住的人文自然資源，如此項(xiàng)目的總體價(jià)值定位就比較清晰。公共交通不便利Opportunities機(jī)會Threats威脅216。鄭州樓市一向以“讓人看不懂”出名，進(jìn)入2005年以來，鄭州樓市似乎呈現(xiàn)了要與發(fā)達(dá)城市對接的勢頭。在新樓盤交易活躍的同時，隨著居民消費(fèi)觀念的變化，購房者在購房時考慮的因素有很多，9％的人看重交通的便利性；20％的人看重房子的總價(jià)；6％的人看重房子的地段；其它還有周邊人文環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)等等因素。 再從他們對房地產(chǎn)廣告媒體信任程度的情況來，信任度最高的依次是報(bào)紙廣告、電視廣告、朋友親人介紹、戶外廣告、房展會、直投雜志廣告、樓盤現(xiàn)場、廣播廣告。2006年7月份河南高鑫園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了一次鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求的調(diào)查。海知音小高層+高層103105㎡兩房126142㎡三房運(yùn)河上郡小高層100㎡兩房140150㎡三房4100康橋華城高層97㎡兩房120140三房3970天下城高層200267㎡5680由此表可以看出鄭東新區(qū)的旺銷戶型主要是100㎡左右兩房，130140㎡左右三房。在開發(fā)區(qū)域上，隨鄭州物流業(yè)發(fā)展，鄭東商住物流區(qū)會得到持續(xù)發(fā)展；將隨市政配套的進(jìn)一步完善和鄭東新區(qū)人流增加，住宅開發(fā)在目前的基礎(chǔ)上仍將集中在CBD外圍環(huán)路區(qū)域，繼續(xù)向新107方向開發(fā)的可能性有限。其中，一房套均面積達(dá)到85㎡，二房達(dá)到101㎡，三房達(dá)到146㎡。高舒適度、高質(zhì)量的產(chǎn)品 按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)住宅主要為多層。 此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實(shí)業(yè)等物流園區(qū)依次排開。其中，已通車道路44條（段），全長約97公里。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)29個，% 。較去年同期下降了11％，銷售均價(jià)為2822元/平方米，較去年同期上漲8％。（二）中、青年是購房主力。從不同區(qū)域供求結(jié)構(gòu)上看，二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是中心城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售的主要區(qū)域，4區(qū)合計(jì)占市區(qū)供應(yīng)總量的77%，占銷售總量的81％，表明鄭州市商品房整體上區(qū)域供應(yīng)和銷售結(jié)構(gòu)比較合理。216。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。新區(qū)熱源站開始供暖，中心湖噴泉景觀及水幕電影投入使用。共分六個功能區(qū)：（1）CBD，是鄭州市的中央商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時不夜城。，外人口大量涌進(jìn)鄭州。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國外。C ；1月最冷,176。：五洲陶瓷精品城、鄭東建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大賣場、鄭州國際窗簾布藝城、管城中醫(yī)院、澳柯瑪物流中心、麥德龍 目前，項(xiàng)目周邊土地已經(jīng)被大規(guī)模的開發(fā)，有的甚至已經(jīng)接近尾聲。項(xiàng)目從整體上看被中央大道劃分為兩個相對獨(dú)立的區(qū)域。 1439。鄭州是一座古老的城市。同時，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國區(qū)域性中心城市。平穩(wěn)發(fā)展。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。20060130《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿國土資源部被稱作“勾地”的國有土地使用權(quán)出讓新方式正在被國土資源部考慮。 規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務(wù)辦公物業(yè)，目前處于啟動階段。2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值55億元，%，增速與全市國內(nèi)生產(chǎn)總值增速（初步核算在16％以上）基本同步，占全市GDP中的比重繼續(xù)保持在3％以上，竣工面積大幅增長，％，與2004年基本持平。2005年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10640元，％，該漲幅高于同期市區(qū)商品房價(jià)格漲幅（％）。其中，居住用房平均月租金每平方米6元，％；營業(yè)用房平均月租金每平方米50元，％；辦公寫字樓平均月租金每平方米30元，與上年度持平。本月商品房銷售價(jià)格為3053元/平方米，%，%。 鄭東新區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等六大功能組團(tuán)組成。其他燃?xì)?、熱力等也陸續(xù)投入使用，可以滿足居民生活和單位需要。在“十一五”期間，鄭州必然要加快構(gòu)建區(qū)域性金融中心的步伐?？梢?，市場表現(xiàn)出對鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場的高認(rèn)可度。2200元/㎡以下的主要是經(jīng)濟(jì)適用房。 綠化率：40%物管費(fèi)：㎡/月公交路線：11112458025客戶構(gòu)成：行政單位、周邊物流園個體老板及公司內(nèi)部員工產(chǎn)品定位：近CBD 行政區(qū) 新生活寬景建筑產(chǎn)品賣點(diǎn)：位置、樓間距