【正文】 ，既反映出人民群眾經(jīng)濟(jì)收入水平不斷提高，也反映出市場消費(fèi)更趨成熟。2005年商品房消費(fèi)人群主要分布在2350歲之間，占總購買量的85％，比去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)，其中3140歲是購買力最旺盛的年齡段，占總購買量的39％。受宏觀政策影響，外地個(gè)人購房比例較2004年略有下降（％、%、%、％），但仍然是商品房消費(fèi)的主力。整體上看，2005年商品房市場價(jià)格的上漲，大部分是品質(zhì)提升和需求拉動的自然上漲，且與人均可支配收入增長相適應(yīng)。市區(qū)商品住宅均價(jià)為2614元/平方米，%，非住宅均價(jià)為5766元/平方米，上漲幅度為9%。此外，從區(qū)域供求特點(diǎn)看，鄭東新區(qū)發(fā)展迅速，2005年商品房市場投放量占市區(qū)的17％，銷量占13％，均比2004年有較大幅度上升，已成為僅次于金水區(qū)的第二大發(fā)展區(qū)域。上述數(shù)據(jù)表明，在國家宏觀調(diào)控政策的雙向調(diào)節(jié)下，鄭州市2005年商品房供應(yīng)和銷售增速同步趨緩。，同比增長37％。運(yùn)行情況表明，鄭州市的房地產(chǎn)市場投資是總量上升、占固定資產(chǎn)投資比重加大、增幅回落。 南區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，主要以經(jīng)濟(jì)適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。216。 北區(qū)：以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質(zhì)的中高檔住宅為主。東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū) 鄭州區(qū)域圖216。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。(二)嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。20060213關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國家稅務(wù)總局省會城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15% 提高到不得低于 20%20060306十一個(gè)五年規(guī)劃綱要全國人大四次會議調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。我們的項(xiàng)目地塊位于商住物流區(qū)內(nèi)，處于起步區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，周邊密布省直辦公機(jī)關(guān)，交通樞紐地位初現(xiàn)，隨著配套的完善居住價(jià)值也逐漸凸現(xiàn)。中央商務(wù)區(qū)形象基本顯現(xiàn)，入駐項(xiàng)目59個(gè)，其中52個(gè)開工建設(shè)，內(nèi)、外環(huán)正在建設(shè)的47棟高層中31棟已結(jié)頂；河南藝術(shù)中心的美術(shù)館、藝術(shù)館主體已封頂，會展賓館項(xiàng)目已與上海綠地集團(tuán)簽約。鄭東新區(qū)建設(shè)“三年出形象”目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。龍子湖通過運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分，也為高校園區(qū)的莘莘學(xué)子們創(chuàng)造了優(yōu)美獨(dú)特的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。形成一個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是40米高的建筑。環(huán)形建筑群中間布置有國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會展賓館等標(biāo)志性建筑。短期內(nèi)的集中放量存在著一定的消化困難。緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型05年鄭州人均GDP約為2850美元，正處在快速發(fā)展的階段。 人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展。2005年年末六區(qū)總?cè)丝跒?02．2萬，根據(jù)２０２０年鄭州市要達(dá)到５００萬人的市區(qū)人口目標(biāo)計(jì)算，每年市區(qū)人口平均增幅為１３．５萬人，據(jù)鄭州市公安系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，２００４年鄭州市人口增加２３．５２５５萬人；２００５年增加１７．０７６５萬人。鄭州市人口狀況有如下特點(diǎn)： 從年齡構(gòu)成可以看出，鄭州市呈現(xiàn)出老齡化社會特征，％％。2005年，初步統(tǒng)計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1650億元，%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2850美元；地方財(cái)政收入151億元，%；全社會固定資產(chǎn)投資820億元，%；，%；非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值875億元，增長22%，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到53%。圍繞拉大城市框架，高起點(diǎn)、高品位地規(guī)劃建設(shè)鄭東新區(qū)。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國前列。在鄭州周圍，還有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場遺址，中華人文始祖黃帝，著名歷史人物列子、子產(chǎn)、杜甫、白居易、高拱等就出生在鄭州。鄭州歷史悠久，是中華民族的發(fā)祥地之一，孕育了中華民族及其光輝燦爛的文化。據(jù)2005年的統(tǒng)計(jì)資料，建成區(qū)面積262平方公里；2005年末全市總?cè)丝?716萬人。C ；，無霜期220天，全年日照時(shí)間約2400小時(shí)。 鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，176。 1639。 4239。從周邊項(xiàng)目的銷售狀況來看，比較喜人。項(xiàng)目從整體上被中央大道和嶗山路分為兩部分。南邊地塊（地塊五）從整體上看呈平行四邊形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、嶗山路圍合而成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商聯(lián)智勝鄭州市東103畝住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境周邊環(huán)境分析二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析鄭州概況鄭州市人口狀況鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)城市區(qū)域規(guī)劃概況對項(xiàng)目的影響 2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對本項(xiàng)目的影響三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查鄭州總體房地產(chǎn)情況05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)06年上半年鄭州情況分析鄭東新區(qū)分析市場調(diào)查個(gè)案分析四、消費(fèi)者調(diào)查分析此次調(diào)查樣本的基本情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目swot分析本項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議配套及關(guān)鍵內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)規(guī)劃分期建議銷售分期建議一、 項(xiàng)目地塊概況 項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)內(nèi)（金水路以南），東臨農(nóng)業(yè)東路（太行路），西靠七路河，北面與未來市政規(guī)劃的文化中心廣場相依?；窘?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：地塊1地塊51地塊52總建筑面積（畝）103容積率2用地性質(zhì)綜合綜合居住建筑高度（米）505035建筑密度30％30％25％綠地率35％35％40％ 周邊環(huán)境分析。其中地塊一所臨道路為中央大道、太行路和七里河；地塊二所臨道路圍合為平行四邊形。 周邊的配套極其落后。 114176。 34176。 C 。境內(nèi)大小河流35條，分屬于黃河和淮河兩大水系。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡1400多處，其中國家級文物保護(hù)單位26處。鄭州交通、通訊發(fā)達(dá)，處于我國交通大十字架的中心位置。已經(jīng)成為一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計(jì)人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進(jìn)理念于一體。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10640元，%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到4774元，%。我市15~64歲的人口為527萬人，％；65歲及以上的人口為61萬人，％。目前，鄭州市市區(qū)常住人口202萬，流動人口約100萬。數(shù)量與質(zhì)量兼有以數(shù)量為主。 20012005年鄭州人均可支配收入增長柱狀圖 20012005年鄭州城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額柱狀圖 20012005年鄭州社會消費(fèi)品零售總額 20012005年全社會固定資產(chǎn)投資增長圖 20012005年財(cái)政收入柱狀圖 宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)p 市場正處于初期快速啟動階段，宏觀經(jīng)濟(jì)大勢向好及政策引導(dǎo)的大規(guī)模投資為房地產(chǎn)市場提供了環(huán)境支持。p 各區(qū)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的不同，使各區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展極不平衡。（2）商住物流區(qū),是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。（4）龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。（5）科技園區(qū),規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機(jī)構(gòu)。累計(jì)完成投資232億元，引進(jìn)項(xiàng)目170個(gè)，開工項(xiàng)目120個(gè)。龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)、科技園區(qū)建設(shè)取得新進(jìn)展。 2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對本項(xiàng)目的影響發(fā)文 發(fā)布機(jī)構(gòu) 內(nèi)容及要求發(fā)文時(shí)間 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)局從業(yè)務(wù)委托、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款額的內(nèi)部審核以及加強(qiáng)監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價(jià)，強(qiáng)調(diào)和細(xì)化對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性要求。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。20060524其中以九部委文件對市場影響最大，提出了許多具體的控制指標(biāo)，其中“套型面積90平米以下的要占開發(fā)總量的70%”這一條已經(jīng)明確，90平方米是指建筑面積，70%的控制是指年度城市開發(fā)總量，這樣對于我們項(xiàng)目來說又有了很大的政策余地；其余如提高首付、限制貸款、收緊土地等措施對我們項(xiàng)目影響較小。 東區(qū)：將成為未來鄭州的新中心。 216。 西區(qū)：作為老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，購買力較低。 20002005年鄭州批準(zhǔn)預(yù)售和實(shí)際銷售面積對比表200020012002200320042005批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬m2)663實(shí)際銷售面積（萬㎡）可以看到自03年開始銷售面積開始迅速攀升；供給量在03年首度需求超過供給后急速增加。房地產(chǎn)業(yè)依然是全市城鎮(zhèn)投資增長中的活躍因素，拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用明顯。％，其中，（往年沒有竣工房）。企業(yè)開發(fā)行為更趨理性，消費(fèi)者心理更趨成熟，商品房供應(yīng)和銷售總量的增長速度與2004年相比均明顯下降，但市區(qū)商品房市場供求總量依然保持平衡，：1，：1，：1，供過于求。從市場供求比來看，除管城區(qū)供應(yīng)稍顯過大外（：1），其它各個(gè)區(qū)域市場供需比基本在1：：1之間，供求均較為平衡。單就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)商品房均價(jià)3481元/平方米，％，住宅均價(jià)3173元/平方米，％，非住宅4249元/平方米，同比上漲37％。這一穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，有利于房地產(chǎn)市場的繁榮和快速發(fā)展，有利于改善居民居住條件，改善城市人居環(huán)境，有利于鄭州市城市框架的拉大和對外形象的確立。與此同時(shí)，2005年鄭州市首次出現(xiàn)了境外人士購房，雖然僅有10套，％，但已充分表明，經(jīng)過近年城市面貌的改善，鄭州市的外部影響力在逐步增強(qiáng)。（三）按揭貸款仍是付款方式首選。、房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn) 2005年，％，較2004年提高近3個(gè)百分點(diǎn)。以上情況表明，隨著東區(qū)建設(shè)步伐加快，該區(qū)域房地產(chǎn)投資快速增長，商品房市場需求旺盛，投資和消費(fèi)信心增強(qiáng)。當(dāng)年新開工項(xiàng)目79個(gè)，在建項(xiàng)目222個(gè)，當(dāng)年竣工項(xiàng)目52個(gè)。2月份受農(nóng)歷春節(jié)的影響，房地產(chǎn)市場仍顯冷清,商品房投放、銷售量都有不同程度下降，但銷售價(jià)格呈上升態(tài)勢。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析 (附圖1)月份 價(jià)格指數(shù) 整體銷售指數(shù)（套） 住宅（套） 商品用房 （面積） 辦公用房 （面積） 1月 133412371051122610172月 14248548429805453月 144316511588124817944月 141019031850204415005月 153618111860146313126月 156218211828157818053月份共計(jì)銷售各類商品房5770套 (新增經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鄭州礦區(qū)交易數(shù)據(jù)) ，%，%，%。本月房地產(chǎn)市場銷售均價(jià)略降，而銷售量持續(xù)走高。本月商品房銷售價(jià)格為3251元/平方米，%，全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)21個(gè)，%。據(jù)分析，除了土地、建材等成本的提高，還有三個(gè)因素推動了鄭州市房價(jià)迅猛上漲。鄭東新區(qū)分析、區(qū)域概況鄭東新區(qū)西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機(jī)場高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來20～30年內(nèi)建成。 目前在建的起步區(qū)面積33平方公里，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積350公頃，以金融、寫字間、商務(wù)等功能為主，計(jì)劃建造60幢80米、120米以上的高層建筑。大規(guī)模、高規(guī)格的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)提供了絕佳的發(fā)展機(jī)遇和展示平臺，也決定了高起點(diǎn)、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。區(qū)內(nèi)已開通43路、47路等5條公交線路。生活配套 電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設(shè)累計(jì)完成投資2．7億元，管網(wǎng)敷設(shè)近80．2公里，能滿足安置小區(qū)、項(xiàng)目單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經(jīng)過3年建設(shè)和調(diào)試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運(yùn)行。 新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項(xiàng)目共有8個(gè)，目前，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州市緊急救援中心已開工建設(shè)，河南省疾病預(yù)防中心即將投入使用。當(dāng)前推動鄭東新區(qū)發(fā)展的是會展業(yè)和物流業(yè)。到2010年，新區(qū)基本建設(shè)成市內(nèi)半小時(shí)，城際1小時(shí)，省內(nèi)3小時(shí)，國內(nèi)8小時(shí)物流圈，初步確立鄭州作為全國重要物流中心城市的地位。金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標(biāo)是現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。除了大型金融機(jī)構(gòu)之外，東區(qū)還將發(fā)展證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險(xiǎn)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)，形成多層次的金融機(jī)構(gòu)體系。在宏觀調(diào)控的背景下，2005年1月到11月，鄭東新區(qū)的商品房總成交套數(shù)4325套，%；，%；，%；商品房均價(jià)3435元/㎡，明顯高于全市2934的平均水平。2004年，鄭東新區(qū)房價(jià)曾經(jīng)創(chuàng)造了半年內(nèi)每平方米上漲600元的鄭州房地產(chǎn)市場記錄。 在市政、生活設(shè)施配套方面，高標(biāo)準(zhǔn)的道路交通