【正文】 和元代觀星臺、中國宋代四大書院之一嵩陽書院、我國現(xiàn)存最大的道教建筑群中岳廟等。轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。 ，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。二、 項目市場環(huán)境分析鄭州概況鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，東經(jīng)112176。，項目地塊交通便利發(fā)達，中央大道和農(nóng)業(yè)東路貫穿東西南北，且項目離金水東路約1公里，距離鄭汴路約500米，距離新107國道約4公里，到CBD僅需3分鐘車程，到中心城區(qū)約10分鐘車程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。，在政府的控制下已經(jīng)有步驟地開發(fā)建設(shè)，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。雖然政府已經(jīng)規(guī)劃出在項目周邊修建公園、綠地、學校、醫(yī)院、事業(yè)單位等公共機構(gòu)，但目前開發(fā)進度滯后，已經(jīng)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。 5839。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。嵩山風景名勝區(qū)是全國44個重點風景名勝區(qū)之一和全國文明風景旅游區(qū)示范點，“天下第一名剎”少林寺就坐落在嵩山腳下，威震海內(nèi)外的少林功夫從這里走向世界。鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務(wù)院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一。鄭州市人口狀況05年底，鄭州市常住人口為716萬人，與2000年11月1日零時第五次全國人口普查的常住人口666萬人相比，增加了50萬人，％；年平均增加10萬人，％。鄭州宏觀經(jīng)濟 20012005年鄭州GDP增長柱狀圖 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關(guān)系 小于4%4%5%5%8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展可以看到鄭州自01年以來GDP增幅就在10%以上，隨之相伴的就是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，尤其近兩年GDP增幅在15%以上，而房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。p 相對城市的宏觀背景和經(jīng)濟地位而言，房地產(chǎn)相對滯后于經(jīng)濟發(fā)展。（3）龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點晴之筆，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。（6）國家鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。起步區(qū)為隴海鐵路以北、東風渠以南、107國道以東、東四環(huán)以西的區(qū)域，由中央商務(wù)區(qū)（CBD）、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)組成。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查鄭州總體房地產(chǎn)情況城市房地產(chǎn)格局——“東北富、西南貧”。 中區(qū)：老城區(qū)，目前全市的政治經(jīng)濟中心。 20002005年銷售金額和銷售均價對比表200020012002200320042005銷售金額（億元）商品房銷售均價（元/㎡）208223572291231826042966 20002005年鄭州房地產(chǎn)價格走勢表05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)，增幅回落2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成投資168億元，％，其中，％。，總量保持平衡2005年，鄭州市區(qū)新批商品房預售面積663萬平方米，其中，%，%，％。從商品房需求套型面積結(jié)構(gòu)上看，單套住宅面積在140平方米以下的普通商品住宅銷售套數(shù)占商品住宅總銷售套數(shù)的80％，其銷售面積占商品住宅銷售總面積的55%，；單套面積在140平方米以上的商品住宅銷售面積占商品住宅總銷售面積的比重為45%，較2004年（%）有明顯下降，說明在宏觀政策引導下，鄭州市住房需求面積結(jié)構(gòu)更趨合理。、市場消費更趨理性成熟（一）外地人群購房仍是主要力量，首次出現(xiàn)境外購房。在居民購房付款方式中，按揭貸款購房比例占59%，表明按揭貸款依然是購房的首選付款方式。2月份共計銷售各類商品房2984套，%,，%,較去年同期上漲了44%。全市批預售項目共計26個，, %。第一是鄭州市二手房租賃市場不發(fā)達，大家傾向于買新房。除此之外，還規(guī)劃了寫字樓、居民住宅區(qū)等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)占地共3760公頃。今年年底前，起步區(qū)CBD內(nèi)環(huán)、外環(huán)、金水東路、農(nóng)業(yè)東路、東風東路、黃河東路、中央大道、第三城市軸線、第四城市軸線等“兩環(huán)八線”10條道路，要實現(xiàn)全面亮化。、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的理念和定位是:以第二產(chǎn)業(yè)見長的鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，已被確定為鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，被納入鄭東新區(qū)的總體規(guī)劃之中。會展業(yè)鄭州國際會展中心是鄭東新區(qū)CBD內(nèi)標志性建筑之一，是大型綜合性現(xiàn)代會議展覽設(shè)施，能夠滿足大型室內(nèi)展覽活動和各種規(guī)模會議活動的需求。到2010年，鄭州金融業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重有望達到8％，初步建立鄭州區(qū)域性金融中心框架。而截止2005年3月，鄭東新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積超過600萬平方米，純住宅建設(shè)面積超過120萬平方米。 、鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場歷年成交數(shù)據(jù)分析通過分析04年以來鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場每季度的銷售數(shù)據(jù)，可以看出該區(qū)域的部分市場特征和趨向。同時，各類物業(yè)價格的價差不夠明顯。住宅建筑類型：多層與高層占絕對主體 由于規(guī)劃原因，鄭東新區(qū)住宅以多層為主，在多層住宅產(chǎn)品相對稀缺的市場中，這提高了區(qū)域住宅市場競爭力。新區(qū)近期、遠期規(guī)劃面積為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大空間，基本不存在土地資源約束。市場調(diào)查個案分析、 中義中央特區(qū)項目位置：鄭東新區(qū)商鼎路與農(nóng)業(yè)東路交叉口開發(fā)商：河南順馳地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：順馳物業(yè)建筑設(shè)計：深圳華匯園林設(shè)計：總占地：畝總建筑面積：萬㎡容積率：總套數(shù)：套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期05年10月3400元/㎡90%二期內(nèi)部認購3600元/㎡內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，超市，會所，商業(yè)設(shè)施等配比：戶型面積（㎡）32134177≧42186合計：旺銷戶型：148㎡三房建筑設(shè)計特點：美式風情，外立面面磚，建筑層數(shù)10層11層，層高3米 物管費：㎡/月 公交路線：暫無產(chǎn)品定位：零距離私享北美大都會街區(qū)生活產(chǎn)品賣點：品牌、水景、配套等、 運河上郡項目位置：鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與如意東路交匯處西北角（北至東風東路、東至如意東路、南至農(nóng)業(yè)東路）開發(fā)商：鄭州中油置業(yè)有限公司物業(yè)管理：中海物業(yè)建筑設(shè)計：加拿大泛太園林設(shè)計：總占地：200畝總建筑面積：㎡容積率：總套數(shù)：約1000套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期06年6月10日4100元/㎡50%內(nèi)部配套：1：，雙氣，1500㎡會所等戶型配比：戶型面積（㎡）2210032140150≧42180190合計：旺銷戶型：100㎡兩房 140㎡三房建筑設(shè)計特點：20棟小高層，典雅建筑風格，香檳色外立面，采用面磚，建筑層數(shù)12層， 綠化率：40%物管費：㎡/月 公交路線：202432等產(chǎn)品定位：心靈彼岸、上游生活、現(xiàn)代化國際水岸社區(qū)產(chǎn)品賣點：運河水景、物業(yè)、區(qū)位、開發(fā)商實力、 立體世界項目位置：鄭東新區(qū)商鼎路與黃河東路交叉口（北至商鼎路、西至黃河東路、南至七里河）開發(fā)商：鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：新芒果物業(yè)建筑設(shè)計：深圳三境設(shè)計事務(wù)所園林設(shè)計：深圳三境設(shè)計事務(wù)所總占地：78畝總建筑面積：13萬㎡容積率：3總套數(shù)：911套（可售572套）價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量共一期06年6月10日3800元/㎡60%最高價： 最低價：內(nèi)部配套：1：，雙氣，雙水景，雙園林，會所等戶型配比：戶型面積（㎡）套數(shù)1室501302287913803211062合計：572旺銷戶型：90㎡兩房 110㎡三房綠化率：35%建筑設(shè)計特點：7棟高層組成，框架結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)分別為15層和19層， 物管費：㎡/月 公交路線：1522252等產(chǎn)品定位：神奇3米9，創(chuàng)意新生活產(chǎn)品賣點：5米魔變空間、買2房送1房、親水、園林、雙氣社區(qū)、 綠城百合公寓項目位置：鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與第三城市中軸線交匯（北至東風東路、南至農(nóng)業(yè)東路）開發(fā)商：河南中州綠城置業(yè)投資有限公司物業(yè)管理：綠城物業(yè)建筑設(shè)計：浙江綠城建筑設(shè)計有限公司園林設(shè)計：貝爾高林國際（香港）總占地：497畝總建筑面積：40萬㎡容積率：總套數(shù)：二期400多套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期05年11月28日3900元/㎡90%二期06年8月中旬未定內(nèi)部配套：1：1的停車位，雙氣，超市，會所，商業(yè)設(shè)施，兒童游樂設(shè)施等戶型配比：戶型面積（㎡）套數(shù)32142合計：旺銷戶型：142㎡三房建筑設(shè)計特點：多層45層和7層，外立面面磚和涂料結(jié)合，層高3米 物管費：㎡/月 公交路線：4206等產(chǎn)品定位：百年建筑，一生好合產(chǎn)品賣點：建筑、品質(zhì)、江南園林、品牌、 綠地老街項目位置：鄭東新區(qū)東風東路與九如路交匯處（北至東風東路、西至九如路、南至農(nóng)業(yè)東路）開發(fā)商：河南老街坊置業(yè)有限公司物業(yè)管理：綠地物業(yè)建筑設(shè)計：英國UA/上?，F(xiàn)代園林設(shè)計：澳大利亞迪思茲景觀總占地：一期208畝，二期200畝總建筑面積：45萬㎡容積率：2 總套數(shù)：1期800套，2期840套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期04年底3300元/㎡100%二期05年底3800元/㎡50%三期約4000元/㎡內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，會所，商業(yè)設(shè)施，兒童游樂設(shè)施等戶型配比：戶型面積（㎡）套數(shù)228011032130170合計：旺銷戶型：90㎡兩房 130㎡三房客戶區(qū)域：金水區(qū)、省內(nèi)焦作、平頂山、商丘等地建筑設(shè)計特點：25棟多層，海派里弄風格，框架結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)以5層為主，外立面褚色面磚綠化率：40%物管費：㎡/月 公交路線：4631315等產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品賣點：品質(zhì)大社區(qū)，海派風格建筑，品牌、 中南四、消費者調(diào)查分析為了對消費者的情況有一個直接的了解，我們用了兩天時間組織了一次小規(guī)模的消費者問卷調(diào)查。本次調(diào)研數(shù)據(jù)分析技術(shù)情況178。 調(diào)查樣本的分配情況178。從上面的圖表分布情況可以清楚看出上述說法。消費者對鄭州市樓市場需求狀況的分析216。受訪者對鄭東新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度分析選擇原因百分比很看好41%還行51%不看好5%無所謂4%受訪者認為購買房因素的重要程度分析訪者在該區(qū)選擇購房類型的分析調(diào)查分析資料顯示，多層住宅、小高層住宅和高層住宅等各有特點，不能簡單的說是哪一種好，但此次消費者選擇住宅的統(tǒng)計分析表明，值得注意的是小高層成了人們的首選，占到了57%，說明小高層已經(jīng)深入人心，其次是多層和高層分別為:32%、10%。消費者能接受的每套住宅總價的分析、消費者對2006年鄭州樓市價格預測分析2006年鄭州樓市價格走向我們來看看受訪者的態(tài)度又是如何？調(diào)查分析資料顯示：消費者對于2006年鄭州樓市價格，看漲比例達到71%（其中穩(wěn)步上揚的比例為60%，快速上漲的比例為11%），看跌比例達到15%，另有15%的消費者認為基本無變化（詳見分析圖十五）。周邊環(huán)境優(yōu)美216。區(qū)位條件具備發(fā)展基礎(chǔ)216。配套及關(guān)鍵內(nèi)部經(jīng)濟數(shù)據(jù)本項目關(guān)鍵數(shù)字建議綠化率≥40%車位1：商業(yè)20000㎡層高3M、建筑密度≤30%電梯數(shù)2梯3戶多采用圍合或半圍合式院落空間布局，樓房的長短、曲直、高低做到錯落有致，營造生動豐富的室外空間根據(jù)市場供給和需求情況，對本項目戶型配比建議如下表戶型建筑面積比例套數(shù)（總數(shù)按1500套）模擬總價（假設(shè)一期均價3300）2290㎡5%75100㎡10%15033萬32120㎡15%225130140㎡38%57042160㎡20%300180㎡2%30復式100㎡（小復式）4%6033萬180200㎡4%6066萬200㎡250㎡2%30：1) 考慮每戶的通風、采光、私密性，做到戶型設(shè)計的均好性2) 設(shè)置外飄窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗；3) 每戶設(shè)置入戶花園；4) 每戶要有明廚、明衛(wèi)；5) 戶型內(nèi)部要動靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、衛(wèi)浴分區(qū)；6) 客廳和主臥朝南；7) 南北雙陽臺設(shè)計；8) 入戶門不正對電梯或樓梯，入戶設(shè)玄關(guān)；9) 客廳開間45米；10) 餐廳要盡量靠近廚房，要求餐廳臨窗；11) 廚房要布局合理，各種設(shè)施和接口位置方便使用；12) 衛(wèi)生間洗、衛(wèi)、浴相對獨立；13) 主臥要寬大，設(shè)衛(wèi)生間，可帶書房，衣帽間應考慮采光問題；1）外立面：由于高層建筑群，建議采用現(xiàn)代簡約主義風格，以明快的銀、白、灰色系，采用面磚提高質(zhì)感，以線條豐富層次