【正文】 、水電暖等已經(jīng)基本到位；教育配套方面，有47中學(xué)、省實驗小學(xué)、北大附中外國語小學(xué)等新建中小學(xué)；醫(yī)療配套，有新鄭州醫(yī)院、同仁醫(yī)療中心等；商業(yè)配套方面，社區(qū)商業(yè)、大型獨體商業(yè)和商業(yè)步行街將陸續(xù)進入招商階段；商務(wù)娛樂方面，鄭州國際會議展覽中心、河南省藝術(shù)中心、五星級的新鄭州飯店、廣電大廈等已相繼建設(shè)。這些具有較高知名度的房地產(chǎn)品牌一定程度上提升了鄭東新區(qū)住宅市場的高端形象。同時，全國知名的地產(chǎn)品牌口碑對產(chǎn)品自身質(zhì)量也是一種保障。05年與04年相比，銷售面積增加近3倍。 不同物業(yè)價格趨勢：商業(yè)物業(yè)價格上升最快 由于銷售備案時間的影響，鄭東新區(qū)各類物業(yè)價格走勢起伏大、不穩(wěn)定。相比之下，住宅經(jīng)歷了2004年猛漲之后，價格已處于高位，上漲速度進入平穩(wěn)期。這正表明鄭東新區(qū)住宅的大戶型、舒適特征。成交單價分布：30003400元/㎡最多鄭東新區(qū)住宅主要分布在28003600元/㎡，其中價格在30003400元/㎡為最多。、未來發(fā)展預(yù)測總的來說，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的資源約束很少?？梢灶A(yù)見，在鄭東新區(qū)近兩年進一步發(fā)展的過程中，政府仍將扮演重要的“推動者”角色。鐵路對區(qū)域發(fā)展的負(fù)面影響還是較大的，因此，在新的房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)該考慮在內(nèi)。東方名都項目位置：鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交叉口向南200米(西至干寧街，東至黃河路，北臨興榮街)開發(fā)商：河南大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：河南糧油進出口集團、許昌恒達集團物業(yè)管理：大地物業(yè)總占地：58畝總建筑面積：㎡容積率：總套數(shù)：448套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期05年7月高層3550元/㎡小高層3450元/㎡Vip內(nèi)部認(rèn)購二期內(nèi)部配套：1：（288個），雙氣等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)3213016242042復(fù)式　22028合計：448旺銷戶型：130140㎡三房建筑設(shè)計特點：4棟高層，2棟小高層，新領(lǐng)域主義，純板式樓，高層19層，小高層12層，外立面采用涂料加石材，主色調(diào)為淺黃，層高3米。第一大街開發(fā)商：河南順馳地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：順馳物業(yè)建筑設(shè)計：墨臣園林設(shè)計：策略整合：深圳華邦顧問廣告推廣：大智總占地：355畝總建筑面積：㎡容積率：總套數(shù)：1859套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期04年10月3300元/㎡100%二期05年5月3600元/㎡100%三期05年7月3800元/㎡100%四期06年3月4100元/㎡80%內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，超市，會所，商業(yè)設(shè)施，兒童游樂設(shè)施，老年人活動場所等四期低密度住宅配比：戶型面積（㎡）2210432140≧42170280復(fù)式230合計：旺銷戶型：140㎡三房建筑設(shè)計特點：歐洲新古典主義，外立面一層石材、二四層面磚、頂層乳膠漆，建筑層數(shù)5層6層，層高3米 物管費：㎡/月 公交路線：48產(chǎn)品定位：絕版英倫成熟水生活產(chǎn)品賣點：品牌、水景、英倫生活方式、 順馳中原首席國際人文街區(qū)產(chǎn)品賣點：品質(zhì)、品牌、街區(qū)概念各項目旺銷戶型對比表體量銷售周期銷售率價格阿卡迪亞三期（424套）開盤三個月60％4400第一大街四期（1600套）開盤三個月80％4100立體世界572套開盤一個月60％3800綠地老街二期（840套）開盤六個月50％3800中央特區(qū)一期（1051套）開盤八個月90%3600百合公寓一期（400余套）開盤七個月90%3900中央花園二期（1000多戶）開盤三個月80%3600可以看出銷售速度主要與樓盤品質(zhì)密切相關(guān)，而與價格高低關(guān)系已經(jīng)不再重要，可以看出消費者現(xiàn)在對于樓盤品質(zhì)的關(guān)注超過了價格。受訪者的甄別要求受訪者的年齡在21—56歲之間近兩年內(nèi)計劃購房人群家庭年收入在3萬元以下－30萬元以上不等個人月收入在2000元以下－5000元以上不等項目調(diào)查的方法本次調(diào)查的抽樣方法為：隨機抽樣訪問法本次調(diào)研主要區(qū)域為金水區(qū)、二七區(qū)內(nèi)的較有經(jīng)濟實力的人群。將所有的分析數(shù)據(jù)進行有效的分析、論證，寫出本次的調(diào)查分析研究報告。重點分析了現(xiàn)實消費者和潛在消費者對于鄭州市樓市的接受程度；消費者眼中的鄭州樓市價格的評價；以及消費者對2006年鄭州樓市發(fā)展的一些看法的分析。178。這兩部分人群在這次調(diào)查當(dāng)中占九成的比例，其他年齡段的被訪者均占有很小的比例，也就是說，這次調(diào)查以中青年消費群體為主。其次是個體經(jīng)營者或事業(yè)單位，這些人差不多都是屬于正在成長起來的“資產(chǎn)階級”，他們的消費需求和消費特點是值得細(xì)細(xì)研究。l針對該說法，我們認(rèn)為：我公司在鄭東新區(qū)開發(fā)投資時一定要分清消費者的背景特征，目標(biāo)人群的需求和社會特征。（詳見分析表三）。因此，除了價格因素外，其中房屋的建筑質(zhì)量、周邊環(huán)境等也成為是否購房的主要因素。消費者的收入，決定了一部分消費者的購買意向。而從本次分析數(shù)據(jù)來看，接受價格與市場價格基本吻合，這就說明消費者的理性和現(xiàn)場嚴(yán)格的執(zhí)行取得了強有力的分析價值。消費者眼中的2005年樓市價格住房——是老百姓永恒的話題；房價——是樓市永遠(yuǎn)敏感的話題。9樓市價格的走向最終是由供求關(guān)系決定的。處于行政區(qū)、物流區(qū)、交通樞紐區(qū)三區(qū)交界處，項目未來發(fā)展?jié)摿薮?16。周邊已經(jīng)進行大規(guī)模的開發(fā)，競爭激烈216。交通樞紐建成帶來巨大人流、物流、商流216。地方經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模可能滯后于區(qū)域發(fā)展定位，短時期內(nèi)對其的支撐有限本項目整體定位：自然資源型人文資源型產(chǎn)品價值型核心地段型? 項目要求：自然山體、水系近高爾夫、游樂場等旅游項目? 鄭州代表：未來龍湖周邊項目? 項目要求：區(qū)域有歷史文化等沉淀? 鄭州代表目前尚無此類樓盤項目要求：建筑或園林為絕對領(lǐng)先產(chǎn)品高科技、酒店式等產(chǎn)品附加值突出? 鄭州代表阿卡迪亞，中央花園? 可為之事：通過細(xì)節(jié)或規(guī)模展示絕對精品引進高科技，打造智能住宅? 操作評估：? 產(chǎn)品對施工精細(xì)度要求高高科技類創(chuàng)新市場風(fēng)險高很容易被市場復(fù)制? 項目要求：商務(wù)繁華區(qū)規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)鄭州代表：天下城，康橋華城可為之事：引進核心商業(yè)，打造區(qū)域核心根據(jù)SWOT分析，我們的項目應(yīng)首先定位于產(chǎn)品價值型以科技、細(xì)節(jié)、規(guī)模來打造產(chǎn)品價值，彌補項目劣勢，并以核心地段價值來作為輔助價值，因為我們項目處在規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)和商務(wù)區(qū)交匯處，又是未來的交通樞紐區(qū)，周邊又有大量的公園和廣場等適合居住的人文自然資源，如此項目的總體價值定位就比較清晰。方案二具有稍高的投資收益率，并且也符合市場需求。以我們的規(guī)模和實力，我們不可能作為一個挑戰(zhàn)者的身份大規(guī)模的造勢，我們應(yīng)該以追隨者的姿態(tài)推廣該項目，這樣不僅減少推廣成本，而且不容易引力領(lǐng)導(dǎo)者如中央特區(qū)的注意，從而在激烈的競爭格局中生存下去。 競爭對手的開發(fā)帶動區(qū)域的人氣和關(guān)注度216。公共交通不便利Opportunities機會Threats威脅216。鄭東新區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃建設(shè)，有利于高端形象的建立216。五、本項目分析及定位本項目swot分析Strengths優(yōu)勢Weakness劣勢216。近二成消費者認(rèn)為2006年的樓市價格比較穩(wěn)定，七成的消費者認(rèn)為樓市價格仍然會繼續(xù)上揚。鄭州樓市一向以“讓人看不懂”出名，進入2005年以來，鄭州樓市似乎呈現(xiàn)了要與發(fā)達城市對接的勢頭。 調(diào)查分析資料顯示，受訪者接受總價最高的是20－30萬元占55%，其次是20萬元以下和30—40萬元，分別占26%和13%。受訪者購房所能接受的價格分析調(diào)查分析資料顯示，接受價格在2500元/平米以下的占49％，2500－3000元/平米的占37％，分析數(shù)據(jù)我們不難看出，目前的消費市場已有過去的感性逐步進入了理性的階段。別墅的需求還不是很大。在新樓盤交易活躍的同時，隨著居民消費觀念的變化，購房者在購房時考慮的因素有很多，9％的人看重交通的便利性；20％的人看重房子的總價；6％的人看重房子的地段；其它還有周邊人文環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計等等因素。 因素百分比環(huán)境24%建筑質(zhì)量23%價格20%交通9%配套9%戶型8%地段6%建筑外立面1%從匯總結(jié)果來看：人們對于樓盤銷售的促銷方式以及樓盤銷售時的廣告推廣力度并不在意。 調(diào)查分析資料顯示，金水區(qū)還是今后消費者首選購房的區(qū)域，占總?cè)藬?shù)的58%；其次選擇購房區(qū)域的是在鄭東新區(qū)和二七區(qū)，分別占總比例的39%和2％，其他區(qū)所占比例很?。ㄔ斠姺治鰣D七）。 再從他們對房地產(chǎn)廣告媒體信任程度的情況來，信任度最高的依次是報紙廣告、電視廣告、朋友親人介紹、戶外廣告、房展會、直投雜志廣告、樓盤現(xiàn)場、廣播廣告。 我們認(rèn)為，這部分人群工作、儲蓄、收入、事業(yè)相對比較有保障，這部分人員應(yīng)該是未來很短時間內(nèi)的購房主力軍；從他們的學(xué)歷上來看，主要集中在本科學(xué)歷上占50%，其次是大專占33%（詳見分析圖四）；他們的收入主要集中在3－4萬元（詳見分析圖五）。（二）調(diào)查數(shù)據(jù)分析受訪者背景特征的分析樣本構(gòu)成區(qū)域分析受訪者性別構(gòu)成的分析情況受訪者的年齡分析情況消費者的學(xué)歷分析消費者的家庭收入分析受訪者職業(yè)分析情況（如下表所示） 職業(yè)百分比公務(wù)員7%事業(yè)單位17%公司職員32%教師、醫(yī)生等4%個體經(jīng)營者19%其他21%消費者對各種房地產(chǎn)宣傳渠道的信任程度分析從受訪者背景資料的分析中我們可以看出，本次調(diào)查樣本人群呈現(xiàn)下列特點：（本次調(diào)查對受訪者的背景進行了嚴(yán)格的配額分配，如：受訪者的年齡、收入、購房意向等。區(qū)域性分配：根據(jù)目前鄭州市各區(qū)域居住人數(shù)和房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢進行嚴(yán)格的樣本區(qū)域分配，如金水區(qū)是河南省省直單位重要發(fā)展區(qū)域之一，也是鄭州市人口最大的區(qū)域。2006年7月份河南高鑫園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了一次鄭州市房地產(chǎn)消費市場需求的調(diào)查。本次所有分析數(shù)據(jù)均對回收的有效問卷進行單項、多項、相關(guān)等技術(shù)的交叉統(tǒng)計分析。調(diào)研采用的訪問方式有：直接面訪。（一）此次調(diào)查樣本的基本情況本次調(diào)查共投放樣本150份，確定有效樣本為130份。海知音小高層+高層103105㎡兩房126142㎡三房運河上郡小高層100㎡兩房140150㎡三房4100康橋華城高層97㎡兩房120140三房3970天下城高層200267㎡5680由此表可以看出鄭東新區(qū)的旺銷戶型主要是100㎡左右兩房，130140㎡左右三房。海知音項目位置：鄭東新區(qū)中州景觀大道與商都路交匯處東200米路北開發(fā)商：中南置業(yè)物業(yè)管理：中州物業(yè)建筑設(shè)計：英國UK中央花園項目位置：鄭東新區(qū)金水路與中央大道交匯處東南角（北至金水路、西至中軸大道、南至渭水二路）開發(fā)商：鑫苑置業(yè)/萬眾置業(yè)投資商：鑫苑置業(yè)物業(yè)管理：鑫苑物業(yè)總占地：200畝總建筑面積：37萬㎡容積率：總套數(shù)：1000余套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期05年12月多層3300元/㎡100%二期06年3月18日3600元/㎡80%內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，超市，會所，商業(yè)設(shè)施等西區(qū)小高層、高層戶型配比：戶型面積（㎡）套數(shù)22901001643234321411443193244421521542585218634復(fù)式20728530合計：883旺銷戶型：140㎡三房建筑設(shè)計特點：建筑層數(shù)小高層11層、高層19層和24層，社區(qū)由多層、高層、小高層、酒店式公寓組成。阿卡迪亞項目位置：鄭東新區(qū)金水東路與泰山路交叉口（南至金水東路，東至黃河?xùn)|路，北至熊耳河）開發(fā)商：鄭州中義置業(yè)有限公司建筑設(shè)計：浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理：浙江綠城物業(yè)管理有限公司總占地：260畝總建筑面積：21萬㎡容積率：綠化率：35%總套數(shù)：424套（三期區(qū)）價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期04年12月3500元/㎡100%（）二期05年6月3800元/㎡90%三期06年3月4400元/㎡60%內(nèi)部配套：1：，雙氣，主題會所、游泳池、網(wǎng)球場、雙語幼兒園等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)我229974321140210421803319254復(fù)式　53合計：424旺銷戶型：130140㎡三房建筑設(shè)計特點：歐式風(fēng)格，外立面一層石材、中層涂料、頂層面磚，建筑層數(shù)為多層5層、小高層11層。在開發(fā)區(qū)域上，隨鄭州物流業(yè)發(fā)展，鄭東商住物流區(qū)會得到持續(xù)發(fā)展；將隨市政配套的進一步完善和鄭東新區(qū)人流增加，住宅開發(fā)在目前的基礎(chǔ)上仍將集中在CBD外圍環(huán)路區(qū)域，繼續(xù)向新107方向開發(fā)的可能性有限。鄭東政策資源政府政策支持是鄭東新區(qū)發(fā)展的首要推動力。成交總價：集中在3050萬，以4045萬為最多c、購房客戶特征購房者戶籍：市內(nèi)、省內(nèi)市外客戶占主體