【導(dǎo)讀】第一章、鄭州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析???????第二章、鄭州市小戶型市場現(xiàn)狀分析???????第六章、市場定位及目標(biāo)市場分析????????代理服務(wù)等領(lǐng)域?yàn)榈禺a(chǎn)投資商提供全程服務(wù)的專業(yè)性公司。成地產(chǎn)行業(yè)最具優(yōu)勢的資源協(xié)作和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。致力于為發(fā)展商最大程度降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)更多價(jià)值。成為發(fā)展商最可信賴的合作伙伴。項(xiàng)目定位及發(fā)展主題。園林景觀設(shè)計(jì)及功能規(guī)劃。項(xiàng)目市場調(diào)研及可行性研究。投資成本預(yù)算及財(cái)務(wù)分析。銷售人員培訓(xùn)與管理、銷售代理執(zhí)行。建筑設(shè)計(jì)方案及其各環(huán)節(jié)的綜合配合。商場形象規(guī)劃與品牌推廣。合作發(fā)展協(xié)議條款建議案。目前在全球擁有82個成員事物所，超過。坡管理超過50萬個單位的住宅、商場、寫字樓及酒店。豪斯機(jī)構(gòu)同樣擁有來自新加坡、香港、臺灣等國際水準(zhǔn)的商業(yè)策劃和管理團(tuán)隊(duì)作為長期。20xx年末全市總?cè)丝谌f人，城鎮(zhèn)人口。鄭州煤礦總儲量50億噸，居全省第一位，耐火粘土品種齊全，儲。有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，

　　

【正文】 公共設(shè)施，如家具家電等設(shè)備的品牌和質(zhì)量，功能齊全的會所和商業(yè)設(shè)施等；而軟件主要指公寓的服務(wù)管理水平，包括秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù) 及 家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通 服務(wù)和其他服務(wù)等 多種功能 。 3） 、 戶型多樣 酒店式公寓的 戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求； 4） 、 配套齊全 裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè) 備 和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供 酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項(xiàng)目； 5） 、 服務(wù)對象高端化 酒店式公寓的客戶群 多 是知名企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等 商務(wù)人員 ， 他們選擇入住酒店式公寓的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等，并可以享受到類似酒店式的 公共設(shè)施，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 6） 、 投資的高回報(bào)、較高風(fēng)險(xiǎn)性 酒店式公寓頗受投資置業(yè)者的青睞，尤其是異地置業(yè)的首選，因?yàn)榇祟愅顿Y對多數(shù)人來講，是有超值回報(bào)空間的。通常，酒店式公寓的租金要比公寓高 30%以上，而酒店式公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。但是，如果物業(yè)的位置不理想，風(fēng)險(xiǎn)就較大，可能出現(xiàn)租不出去的 狀況。 總之 ，酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或者商務(wù)集中區(qū)、 CBD 等才有廣闊的發(fā)展空間。但是，在我國相當(dāng)多的地方，包括鄭州，“酒店式公寓”更多的 是概念的炒作，往往有名無實(shí)或者服務(wù)跟不上， 越來越難以打動消費(fèi)者的心。 北晨三期 市場策劃 報(bào)告 第 31 頁 共 66 頁 三、 酒店式公寓與單身公寓、商務(wù)公寓的差別 單身公寓與酒店式公寓的區(qū)別： 單身公寓的 租賃 客戶群 多 是收入 較好 又講究生活品質(zhì)的年輕人 ，所以，從裝修標(biāo)準(zhǔn)到物業(yè)配置比起酒店式公寓要簡單得多， 同時(shí)，單身公寓的面積要小一些，一般在 50 平方米以下，以降低總價(jià)，適應(yīng)年輕人的購買需 求。而酒店式公寓的消費(fèi)群多 是高級白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。 商務(wù)公寓與酒店式公寓的區(qū)別： 商務(wù)公寓注重商 務(wù)辦公 ，建筑結(jié)構(gòu)上采用大開 間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，便于后期結(jié)合辦公需要改造。 有些商務(wù)公寓，雖然采用精裝修，部分還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公， 配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項(xiàng)目。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店，除擁有酒店的服務(wù)機(jī)構(gòu)外，還提供了銀行、會所和超市等家居服務(wù)。 北晨三期 市場策劃 報(bào)告 第 32 頁 共 66 頁 第三章 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 一、 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域界定 從上面 泛的區(qū)域劃分看，本項(xiàng)目屬北區(qū) ，但 根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置、交通條件、市場環(huán)境等因素，對本項(xiàng)目所需分析的區(qū)域作范圍界定，大概為：東至 花園路 （ 鄭花 公 路） ，南至 東風(fēng)路 ，西至 豐慶 路，北至 海洋 路 （國基路） ，而重點(diǎn)分析的應(yīng)是本范圍內(nèi)的北環(huán)沿線項(xiàng)目 。 區(qū)域環(huán)境描述 本區(qū)域?qū)汆嵵菔械禺a(chǎn)活躍區(qū)，有著相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，成熟的環(huán)境： ? 從行政劃分看，本區(qū)域?qū)?金水區(qū)，具有居住、文教及專業(yè)市場的多功能 交雜區(qū)域，并且有相當(dāng)?shù)某侵写宕嬖冢?環(huán)境 比較雜亂， 而且自然景觀資源較缺乏，因此，不大適合于開發(fā)高檔居住產(chǎn)品，而多以中檔產(chǎn)品為主； ? 由于 本區(qū)域 的交通極其便捷，因此， 特別是沿北環(huán)區(qū)域、鄭花公路 等區(qū)域，已經(jīng)形成鄭州市甚至河南省最大、最集中的汽車整車、汽車配件銷售、批發(fā)中心以及汽 車維修、養(yǎng)護(hù)中心，并呈繼續(xù)發(fā)展趨勢，例如本區(qū)域內(nèi)就有 江山汽車 廣 場、 省汽車交易中心、汽車配件大世界、北環(huán)汽配裝飾廣場 等，并還有沿線規(guī)模不等的汽貿(mào)市場、店等；同樣，由于交通發(fā)達(dá)，本區(qū)域還有像陳寨花卉市場、陳寨蔬菜批發(fā)市場、省文化圖書廣場以及開始冒尖的建材、衛(wèi)浴市場等 。 因此，這些市場在該區(qū)域集中了大量的從業(yè)人員、客流 ； ? 此外，本區(qū)域還是鄭州市高校、中專較集中的區(qū)域，有像華北水利水電學(xué)院、省公安高等?？茖W(xué)校、鄭州伊斯蘭教經(jīng)學(xué)院、中原工學(xué)院、市廣播電視學(xué)院、河南財(cái)經(jīng)學(xué)院、省冶金建材工業(yè)學(xué)校、鄭州科技中專等上十所院校 ， 這些學(xué)校由于規(guī)模小，校園面積有限，其師生住宿問題不得不也要靠附近民宅來解決，因此，也為本區(qū)域的市場帶來了機(jī)遇； ? 另外，本區(qū)域還有 鄭州珍奇植物園、文化廣場、東風(fēng)渠濱河公園等市政休閑場所，此外，還 集中了像省電視臺、河南奧克啤酒、河南地質(zhì)勘察院、鄭州 北晨三期 市場策劃 報(bào)告 第 33 頁 共 66 頁 中法供水、在建的河南地震局等大單位； ? 但是，還要指出的是，本 片區(qū) 地屬 城鄉(xiāng)結(jié)合部，項(xiàng)目所在地為陳寨村范圍，為比較典型的城中村，村民大多家家有私房出租，而且租金較便宜，因此，是鄭州外來人口最集中的地方之一，環(huán)境相當(dāng)雜亂 ，對該區(qū)域項(xiàng)目整體檔次的提高產(chǎn)生了一定的影響，因此，在項(xiàng)目定位上 應(yīng)考慮到這些因素。 區(qū)域交通，市政、生活配套等 （切片地圖 —— 略：） ? 該區(qū)域交通極其方便 ，幾大城市主干道交匯貫通，并鄰近 107 國道、連霍高速鄭州入口；而項(xiàng)目西邊是公交終點(diǎn)站， 還 有 十 幾 條 公交線路 ，到市中心也非常方便、快捷； ? 該區(qū)域市政配套相當(dāng)完備，包括醫(yī)院、中小學(xué)校、銀行、郵電局、 農(nóng)貿(mào)市場等一應(yīng)俱全，具備房地產(chǎn)發(fā)展的各種基本條件，作為開發(fā)單位可以在這些方面少很多投資。 二、 區(qū)域在售項(xiàng)目分析 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目有住宅、寫字樓、底商等，以下就住宅作重點(diǎn) 分析： 住宅： 該區(qū)域目前有多個在售項(xiàng)目，主要有： 思念 清清佳苑、茵悅之聲、 錦繡匯城、左岸國際、濱水帶圣菲城、酷特區(qū)、峰景上城、中方園翠庭別苑、四月天雍景臺 、假日藍(lán)灣（未正式認(rèn)購） 等， 而根據(jù)地理位置及目前的銷售狀況可細(xì)分為兩個梯隊(duì)，即 ： 第一梯隊(duì) 以濱水帶圣菲城 、錦華苑、鴻鑫公寓等沿東風(fēng)路一線的非小戶型 住宅 項(xiàng)目，小高層、高層的銷售均價(jià)在 3300～ 3500 元 /㎡ ，最高價(jià) 4000 元 /㎡ ； 第 二 梯隊(duì) 以錦繡匯城、茵悅之聲、思念 清清佳苑、酷特區(qū)、峰景上城、中方園翠庭別苑、四月天雍景臺等沿北環(huán)及其附近的 的小高層 住宅 項(xiàng)目，純小戶型的 帶精裝修均價(jià)在 3000 元 /㎡ 、 3450 元 /㎡ ，不帶裝修的在 2750 元 /㎡ 左右，非小戶型的均價(jià)在 2700～ 2800 元 /㎡ 之間，價(jià)格范圍在 2500～ 3100 元 /㎡ 之間等， 整體為中檔水平。 北晨三期 市場策劃 報(bào)告 第 34 頁 共 66 頁 住宅產(chǎn)品 具體情況如下： 1）、 住宅規(guī)模 33000 5300030000660000180007000007800010000110000210000310000410000510000610000710000清清佳苑 茵悅之聲 錦繡匯城 中方園 酷特區(qū) 四月天 峰景上城區(qū)域項(xiàng)目在售住宅規(guī)模比較（單位：平方米）2）、物業(yè)類型 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 銷售狀況 思念 清清佳苑 16 層小高層 90％ 茵悅之聲 11 層小高層 90％ 錦繡匯城 12 層小高層 70％ 中方園翠庭別苑 多層 80％ 酷特區(qū) 15 層小 高層 80％ 四月天雍景臺 11 層小高層 峰景上城 12 層小高層 40％ 左岸國際 15 層小高層 80％ 濱水帶圣菲城 1 16 層小高層， 2 24 層高層 60％ 北晨三期 市場策劃 報(bào)告 第 35 頁 共 66 頁 3）、價(jià)格范圍 區(qū)域在售住宅價(jià)格區(qū)間（元 / 平方米）20xx25003000350040004500清清佳苑 茵悅之聲 錦繡匯城中方園 酷特區(qū) 四月天峰景上城 左岸國際圣菲城 4）、均價(jià)分布 區(qū)域在售住宅均價(jià)（元 / 平方米）1000150020xx2500300035004000清清佳苑 茵悅之聲 錦繡匯城中方園 酷特區(qū) 四月天峰景上城 左岸國際圣菲城 小結(jié)： ? 項(xiàng)目訴求上主要包括：公園（ 東風(fēng)渠濱河公園、森林公園 ） 、陳寨花卉市場 、地段 交通 （ 北環(huán) 、 文化 路 、花園路等）、生活配套、 47 中等； ? 從 整體 銷售價(jià)格上看，除了 沿東風(fēng)路的 項(xiàng)目和帶裝修的小戶型 外，其余項(xiàng)目均價(jià)在 2500～ 3100 元 /㎡ 之間，均價(jià)在 2700～ 2800 元 /㎡之間； ? 帶裝修的小戶型，裝修額基本在 200～ 300 元 /㎡之間，有的還送全套家電； 北晨三期 市場策劃 報(bào)告 第 36 頁 共 66 頁 ? 從銷售情況上看，整體銷售情況 都較 好 ，這反映了本區(qū)域的市場認(rèn)可度和購買力，也反映出了鄭州目前房地產(chǎn)的健康發(fā)展態(tài)勢 。 寫字樓： 沿北環(huán) 及附近 的寫字樓項(xiàng)目，主要有北晨頤商苑 （均價(jià) 3000 元 /㎡ ） 、 江山 航天商務(wù)大廈 （均價(jià) 3100 元 /㎡ ） 、河南科技市場數(shù)碼港 （均價(jià) 3700 元 /㎡ ） 等 ，而且銷售狀況都良好 ，租賃情況也相當(dāng)不錯，顯示出這帶 良 好 的 發(fā)展前景。 底商： 區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目主要有： 清清佳苑、錦繡匯城、 中方園等 ，其 售價(jià)在他的如 茵悅之聲未推出， 酷特區(qū)只租不賣。大致分析如下： 店 鋪 價(jià)格范圍 總面積 層 高 開 間 進(jìn)深 清清佳苑 70008000元 /㎡ 4500 ㎡ 一層 米 二層 米 米 8～ 20 米 錦繡匯城 暫定 13000 元/㎡左右 ,買一層送一層 未定 一層 3 米 。 二層 3 米 未定 未定 中方園 正在排號 ,暫定 6000 元 /㎡ 未定 未定 未定 未定 總結(jié)： ? 在售商業(yè)項(xiàng)目都為底商，分割出售為主。以 2 層整體出售居多 ，單店面積較大，大部分在 120 ㎡以上； ? 價(jià)格方面， 大多項(xiàng)目 一、二層連賣 在 6000～ 7000 元 /㎡左右 ，考慮到目前周邊店面的租金情況，這個價(jià)格還是比較合理的 ； ? 由于體量較小， 經(jīng)營方面無明顯的主題定位； ? 目前周邊的租金大約在 4050(元 /㎡ /月 )。 北晨三期 市場策劃 報(bào)告 第 37 頁 共 66 頁 第四章、區(qū)域 重點(diǎn)個案分析 左岸國際 SOHO 物業(yè)名稱： 左岸國際 SOHO 所屬區(qū)域： 金水區(qū) 物業(yè)位置： 花園 北 路 21 世紀(jì)社區(qū) 大門口 開發(fā)單位： 鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)公司 售樓電話： 6578181 65781819 策劃代 理： 建筑單位： 企業(yè)網(wǎng)址： 竣工日期： 20xx 年 12 月 小 區(qū) 規(guī) 模 總占地面積： 總建筑面積： 綠化率： 容積率： 建筑結(jié)構(gòu)： 框架結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目類型 ： 2 棟 小高層 銷 售 價(jià) 格 層高 ： 3 米 最高價(jià) ： 3600 元 /平方米 高層層數(shù)： 15 層 高層起價(jià)： 3280 元 /平方 米 高層均價(jià)： 3450 元 /平方米 高層層差價(jià)： 30 元 /平方米 公攤 ： 21％ 銷售率： 90％ 物業(yè)收費(fèi)情況： 元 /平方米 /月 備注： 送 300 元 /平方米精裝修 主 要 戶 型 戶型一： 簡約一居室 建筑面積： 平方米 （ * 米） 戶型二： 享樂一居室 建筑面積： 平方米 戶型三： 簡約一居室 建筑面積： 平方米 戶型四： 享樂一居室 建筑面積： 平方米 戶型五： 建筑面積： 小區(qū)設(shè)施 及 周邊環(huán)境 特色配套設(shè)施： 花園路首創(chuàng)小戶型 金裝修 酒店式公寓 、左岸生活館 公交線路： 6 6 90、 20 3 310 周邊學(xué)校： 世紀(jì)先鋒小學(xué)（特有的“通世人才全息教育方案”）、 世紀(jì)先鋒幼稚園 醫(yī)院： 銀行： 交行、建行、工行 商場： 丹尼斯 百貨 、世紀(jì)華聯(lián) 、 中環(huán)百貨 、家樂福（即將開業(yè)） 公園及娛樂場所： 鄭州國家森林公園、動物園、黃河游覽區(qū)、海洋館、珍奇植物園、花卉市場、純水岸 酒店 、 60 畝 高爾夫場、北環(huán)休閑廣場 。 主要大單位： 花卉市場 、河南電視臺、 汽車配件大世界、龍門大