【正文】 庫，南面農(nóng)業(yè)路。 周邊物業(yè)類型單一，商業(yè)以及休閑娛樂等場所相對稀少。 地塊開發(fā)條件與價值 農(nóng)業(yè)路 地塊 京沙快速通道 京廣鐵路 岳寨以及翠花社區(qū) 東邊臨鐵路公園 河南陽光物流 翠華社區(qū)以及其他空閑區(qū) 地塊 公園 農(nóng)業(yè)路 地塊配套 —— 由于地處金水區(qū)中原區(qū)交界處，區(qū)域的邊緣化導致項目周邊配套并不完善，除了醫(yī)療由第九人民醫(yī)院做支撐外，其他配套如教育、金融、商業(yè)、購物、休閑娛樂等配套嚴重缺失。 配套的缺失加大了對該項目內(nèi)部配套的要求，配套將是本項目生存的關鍵。 地塊開發(fā)條件與價值 鄭州市第九人民醫(yī)院是一所集醫(yī)療、保健、康復、養(yǎng)老為一體的 綜合性二級甲等醫(yī)院 。 目前是鐵路職工醫(yī)療保險、新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險、城市低保人員就醫(yī)定點醫(yī)院。 文 文 文 由上圖可以看出，商業(yè)、學校以及金融等設施主要分布在南陽路以西區(qū)域，而且除了商業(yè)其它配套分部密度并不大，社區(qū)距離繁華區(qū)大約 800米左右。更重要的是附近缺乏大型的休閑場所如公園，總體來說，對于現(xiàn)在生活上極度追求享受、追求便捷的人們來說，在一定程度上有所不便。 距離 800米 南陽路二小 鄭州第 71中 頤和老年公寓 地塊詳情 —— 地塊 大體方正，地勢平坦，不被道路切割，原有建筑物已經(jīng)拆除完畢，且無高壓線電線桿，具備隨時開發(fā)的條件。 但地塊東臨京廣鐵路，影響地塊開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)。 地塊開發(fā)條件與價值 地塊位置 沙口路農(nóng)業(yè)路東北角 面積 規(guī)劃容積率 建筑規(guī)模 成交價 45898萬元 畝單價 /畝 樓面地價 /平方米 地塊形狀 地塊方正呈矩形狀 地塊現(xiàn)狀 生地（地上無高壓線等限制性附著物），地勢平坦，有少量拆除建筑后遺留的建筑垃圾、雜草以及樹木若干棵。 買受人 河南正商置業(yè)有限公司 約 255m 約 258m 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 門口現(xiàn)狀 京沙快速通道入口施工現(xiàn)狀 俯拍地塊現(xiàn)狀 地塊 SWOT分析 地塊開發(fā)條件與價值 ?周邊同類項目華林尚峰苑以及物華國際的直接競爭，市場競爭激烈； ?國家政策的不穩(wěn)定，對今后市場影響不明確 。 ?京沙快速通道的修建加強了項目與中心市區(qū)的聯(lián)系，會對本項目的發(fā)展有正面的影響。 ?政府對沙口路區(qū)域的規(guī)劃對項目的正面促進。 ?緊鄰京廣鐵路、農(nóng)業(yè)路，噪音及空氣質(zhì)量影響居民生活品質(zhì)； ?周邊教育、商業(yè)及休閑設施配套不完善。 ?緊鄰京沙快速通道沙口路農(nóng)業(yè)路立交橋，交通便利，產(chǎn)品升值潛力大； ?正商雄厚的開發(fā)實力，產(chǎn)品開發(fā)周期短。 優(yōu)勢 劣勢 威脅 機會 地塊規(guī)劃及定位方案一 —— 項目整體采用 圍合式建筑布局方式 ， 全高層建筑形式 ， 新古典主義 的建筑風格，加大社區(qū)內(nèi)部 綠化 及 配套 建設力度，整體定位為 中檔住宅 社區(qū)。參考案名 “正商 〃 如意港灣”。 地塊開發(fā)條件與價值 項目大門 規(guī)劃預留門 公共設施規(guī)劃 小如意湖 地塊方正，整體規(guī)劃宜成 規(guī)則幾何圖形 ，但由于南向農(nóng)業(yè)路為下沉式設計，因此，社區(qū)只能在 西南角處留門 。 項目的對外展示面為南面 。 社區(qū)內(nèi)部 商業(yè)集中配置在南向臨街位置。 西向由于臨鐵路，對居住品質(zhì)影響較大，規(guī)劃建設為保障性住房。 戶型設計面積以小戶型（一房，二房、小三房）為主， 90㎡以下占70%，大戶型（三房、四房） 90㎡以上占 30%。 并對戶型進行雙層挑高露臺、飄窗、入戶花園等大面積創(chuàng)新空間的設計，進一步提高房屋使用率。 類似項目效果圖 對本項目來說，由于地段周邊環(huán)境并不好，因此圍合式設計，給人一種步入室外桃源的感覺，從而摒棄外界的嘈雜和宣泄，水系環(huán)繞，集中大面積的綠化給人身心以洗滌，緩解勞累的身心。 規(guī)劃方案二 —— 同樣采用 圍合式建筑布局方式 ， ARTDECO建筑風格，內(nèi)部水系環(huán)繞，與方案一區(qū)別為地塊中央增建兩棟樓高層開發(fā)高端產(chǎn)品，但整體定位亦為 中檔住宅 。參考案名 “正商 〃 綠色港灣”。 地塊開發(fā)條件與價值 項目的對外展示面仍為項目的 南面， 樓宇間錯落有致，滿足各家各戶采光充足，南北通透。 戶型設計與方案一類似，區(qū)別為在與在中央樓王上開發(fā)少量高端產(chǎn)品。 地上地下停車，人車分流設計，并注意采用現(xiàn)代化智能設施，如樓宇可視對講、 24小時監(jiān)控等，進一步提升社區(qū)居住檔次及舒適度。 小區(qū)景觀按照公園式景觀設計，結(jié)合中原文化對景觀綠地、小橋流水、休閑坡地、鐵藝圍墻等元素進行加工運用，并建造適量運動設施、社區(qū)圖書館，打造項目運動、文化氣質(zhì)。 項目大門 規(guī)劃預留門 中央樓王 水系環(huán)繞 公共綠化 參考項目 — 杭州德圣博奧城 占地面積： 建筑面積： 180000平方米 建筑形式：全高層 總 戶 數(shù)： 1200戶 綠 化 率： 30% 容 積 率： 參考項目：德圣博奧城鳥瞰圖 個人思考 總結(jié)： ? 地塊具有緊鄰京沙快速通道的優(yōu)勢，但也不是絕對的優(yōu)勢，京沙快速通道在給其帶來發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r也導致了居住品質(zhì)上的降低； ? 只有一面臨路，而且由于農(nóng)業(yè)路的下沉式設計導致項目的設門部位固定，為本項目的規(guī)劃帶來了不便； ? 臨近京廣鐵路線等因素決定本項目不適合做高端產(chǎn)品； ? 周邊配套的缺失是該項目發(fā)展的一大阻礙； ? 地塊地勢平坦，無民房以及其它障礙物，能有效減少開發(fā)成本，為項目走高品質(zhì)、低總價路線奠定一定有利的基礎。 綜上一、二、三部分所述，本地塊具備開發(fā)中端住宅產(chǎn)品的條件。通過： 完善自身的配套彌補周邊配套缺失的缺陷；創(chuàng)新戶型的設計以增加居住可使用面積； 結(jié)合中原文化塑造獨特的社區(qū)景觀，提升居住品質(zhì)； 以相對較低的價格，定能在該區(qū)域激烈的市場競爭中獲得佳績。 但核心：配套，配套，還是配套 ！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 1, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:10:0223:10:0223:102/1/2023 11:10:02 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :10:0223:10Feb231Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 23:10:0223:10:0223:10Wednesday, February 1, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :10:0223:10:02February 1, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 1日星期三 下午 11時 10分 2秒 23:10: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 11時 10分 :10February 1, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 1日星期三 11時 10分 2秒 23:10:021 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 11時 10分 2秒 下午 11時 10分 23:10: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 1, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23:10:0223:10:0223:102/1/2023 11:10:02 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :10:0223:10Feb231Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 23:10:0223:10:0223:10Wednesday, February 1, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :10:0223:10:02February 1, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 下午 11時 10分 2秒 23:10: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 11時 10分 :10February 1, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 1日星期三 11時 10分 2秒 23:10:021 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 11時 10分 2秒 下午 11時 10分 23:10: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , February 1, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 23:10:0223:10:0223:102/1/2023 11:10:02 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :10:0223:10Feb231Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 23:10:0223:10:0223:10Wednesday, February 1, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :10:0223:10:02February 1, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 下午 11時 10分 2秒 23:10: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 下午 11時 10分 :10February 1, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 1日星期三 11時 10分 2秒 23:10:021 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 11時 10分 2秒 下午 11時 10分 23:10: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴