【正文】 噪音及灰塵污染。金燕趣園※基本情況：金燕趣園由鄭州三美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該項目位于金水東路與民航路交匯處以北50米，分二期開發(fā)，約300戶左右，一期已入住二年多，二期由1棟L型多層住宅組成，占地約8畝，共96戶，于04年7月份入住，現(xiàn)項目處于封頂階段。※配套狀況：該項目由于自身規(guī)模較小，區(qū)內(nèi)配套只有一塊中心綠地（帶健身園）和地面停車場（含自行車棚），不能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。區(qū)內(nèi)居民的生活需求，主要通過周邊的都市村莊、金水路以及未來大道沿線的相關(guān)配套來滿足?！煌顩r：項目東鄰107國道、南為金水路，出入市區(qū)交通便利，設(shè)有2237587和209等多條市內(nèi)公交線路?！鶓粜徒y(tǒng)計：二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)復(fù)式(三房)面積㎡㎡㎡㎡㎡※價格水平：均價：1980元/㎡ 管理費(fèi)：㎡※客源層面：客源以周邊客戶為主。因其大部分住宅為二房，其購買客戶多數(shù)為周邊30歲左右的小私營業(yè)主等，這部分客戶大部分已成家，事業(yè)正處于上升階段，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，對小區(qū)環(huán)境和周邊配套等要求不高，屬解決居住為首要條件的客戶，他們較關(guān)注房型、使用功能、價格（含月供），以及離工作地點的距離遠(yuǎn)近等?！鶅?yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢：價格低、地段好，離鄭東新區(qū)CBD商務(wù)區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢：項目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質(zhì)較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境差、配套設(shè)施少等；離107國道較近，車流量較大，有噪音及灰塵污染。吉祥花園 ※ 樓盤概況： 吉祥花園地處未來大道與順河路交匯處，位于金水區(qū)城市中心地帶，由。項目占地35000余平方米，總建筑面積83000余平方米，共502戶，由7棟板式小高層組成 。沿燕南路是沿街商鋪及會所。吉祥花園綠化面積約11200平方米，綠化率高達(dá)40％，面積約為5000平方米的中心綠化廣場為主體，是融合健康、運(yùn)動、教育、休閑、娛樂、文化為一體的綜合社區(qū)。項目一期為現(xiàn)房開盤，目前建設(shè)中的二期已主體封頂，03年7月底交房?！煌ㄇ闆r： 小區(qū)周邊交通便捷，南北有金水大道和順河路，未來大道和東明路，東有世紀(jì)大道(107國道)，旁側(cè)601路、2環(huán)支路、206路、209路、37路、26路、305路、23路、507路、57路、58路多路公交車直通鄭州各個角落?！鶓粜头治觯?二房二廳三房四房二廳復(fù)式面積—㎡㎡—280㎡吉祥花園戶型設(shè)計多樣齊全，面積從94m2－280m2，滿足不同人士需求。其中以三房為絕對主力，充分滿足該區(qū)域三房的需求市場， 三房面積控制適中，布局合理，做到了動靜分區(qū)、干濕分離、光線通透等原則。 ※價格分析： 均價為3200元/㎡。主力面積適中，主力總價在35—50萬之間，合理的面積控制，使該樓盤總價具有一定優(yōu)勢。 ※客源客層：客源多來自金水區(qū)，由于周邊企事業(yè)單位較多，所以吸引了許多政府官員、學(xué)校教師、單位領(lǐng)導(dǎo)等，其它來自一些個體私營業(yè)主，年齡層次集中在35—50之間。 ※項目優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：該項目地理位置優(yōu)越，地處鄭州國際酒店區(qū)、金水路國際商務(wù)區(qū)、省政府行政區(qū)三區(qū)重疊處，有利于項目的銷售。開發(fā)商為鄭州燃?xì)夥康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司，開發(fā)實力讓人信賴。總價適中，具有一定競爭優(yōu)勢。戶型設(shè)計合理，符合小高層的規(guī)劃水準(zhǔn)。會所、中心廣場、地下停車場的設(shè)計提升業(yè)主的高品質(zhì)生活。社區(qū)內(nèi)綠化面積較大，達(dá)40%左右，直接提高了業(yè)主的生活品質(zhì)。劣勢：未來大道仍為打通，交通現(xiàn)狀不好，居住環(huán)境有待改觀。社區(qū)被一條馬路分割為兩部分，不便于物業(yè)管理。周邊醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等生活配套設(shè)施不夠完善。佳億花園※樓盤概況： 項目位于東明路中段，地處市中心成熟地帶，占地16000平方米，建筑面積46000平方米。由3棟多層和3棟小高層圍合組成，共計306戶，綠化率約35%。建有地下停車場。一期3棟多層已于02年8月交房，銷售率達(dá)90%。目前建設(shè)的為二期3棟小高層，共198戶，已于03年7月底交房，小高層銷售均價為3200元/㎡?！煌ㄇ闆r： 項目位于東明路黃金地段，周圍金水路、東明路、商城路、城東路、未來大道等主干道密集交錯。公交線路有2路、58路、601路、206路、57路等。※小高層戶型分析： 3/2/13/2/24/2/2復(fù)式面積140㎡150－170㎡168—185㎡184－326㎡由上表看出，面積區(qū)間從140—326㎡跨度較大，戶型規(guī)劃多元化。戶型較為單一，只有三房、四房、復(fù)式，其中以150—170㎡的三房為主力房型?！鶅r格分析： 目前均價為3200元/㎡，價位居高。主力面積規(guī)劃偏大，主力總價在45—60萬之間，在該區(qū)域內(nèi)屬中高價位樓盤。該區(qū)域樓盤競爭激烈，與其他樓盤相比，在價格上不占優(yōu)勢?！N售分析：前期多層銷售情況良好，小高層銷售情況一般。※客源客層：客源多來自金水區(qū)，由于周邊企事業(yè)單位較多，所以吸引了許多政府官員、學(xué)校教師、單位領(lǐng)導(dǎo)等，其它來自一些個體私營業(yè)主，年齡層次集中在35—45之間。 ※項目優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：該項目地理位置優(yōu)越，地處鄭州國際酒店區(qū)、金水路國際商務(wù)區(qū)、省政府行政區(qū)三區(qū)重疊處，有利于項目的銷售。周邊醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等配套設(shè)施完善，居住環(huán)境較好。社區(qū)內(nèi)綠化面積較大，達(dá)35%，園林景觀設(shè)計獨具匠心。劣勢：面積大，總價高，且此區(qū)域有多個具有競爭力的樓盤，價格并具優(yōu)勢。戶型單一，且戶型設(shè)計不合理，140㎡的三房只有一個衛(wèi)生間，雙衛(wèi)的三房面積偏大為150—170㎡，餐廳占據(jù)比例較小。項目外立面色彩過于花哨，降低樓盤品質(zhì)。仟禧金水灣※樓盤概況： 仟禧金水灣位于金水區(qū)東明路與順河路次匯處，由仟禧置業(yè)有限公司開發(fā)。占地9805平方米，總建筑面積30661平方米，由3幢小高層和1幢多層組成。其中1棟小高層為綜合商住樓，2棟小高層為住宅，多層住宅1棟。共110戶，屬小型居住社區(qū)。均價3100元/㎡，綠化率超過40% ?！煌ㄇ闆r： 該項目臨近的金水大道、東明路、城東路皆為東區(qū)主干道，又連接紫荊山路、經(jīng)三路，再加上未來大道向南開通，使得該項目占有較好的地理優(yōu)勢。附近公交線路有206路、601路、2路、57路、58路、27路等?！鶓粜头治觯?三房四房商住公寓面積137—152㎡17187㎡60㎡由上表看出，面積區(qū)間從137—187㎡跨度較小，戶型較為單一，只有三房、四房，其中以137㎡和152㎡的三房為主力房型。※價格分析： 起售價為2680元/㎡，均價為3100元/㎡。主力面積規(guī)劃大，主力總價在38—49萬之間。與周邊樓盤競爭激烈。 ※客源客層：客源多來自金水區(qū)，由于周邊企事業(yè)單位較多，所以吸引了許多政府官員、學(xué)校教師、單位領(lǐng)導(dǎo)等，其它來自一些個體私營業(yè)主，年齡層次集中在35—45之間。 ※項目優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：該項目地理位置優(yōu)越，地處鄭州國際酒店區(qū)、金水路國際商務(wù)區(qū)、省政府行政區(qū)三區(qū)重疊處，有利于項目的銷售。戶型規(guī)劃合理，符合小高層的規(guī)劃水準(zhǔn)。周邊醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等配套設(shè)施完善，居住環(huán)境較好。會所設(shè)計提升業(yè)主的高品質(zhì)生活。社區(qū)內(nèi)綠化面積較大，達(dá)40%左右，直接提高了業(yè)主的生活品質(zhì)。劣勢：東明路交通較擁擠。主力戶型面積規(guī)劃大，最小面積也要137㎡，從而減少了客源。此區(qū)域有多個具有競爭力的樓盤，價格不具有優(yōu)勢。110戶只有70個車位，再加上商住樓停車要求較高，顯現(xiàn)車位不足。綜合以上分析，德鄰公司認(rèn)為：l 該區(qū)域開發(fā)的住宅，無論在產(chǎn)品類型還是景觀營造等，開發(fā)的起點相對較高，而且也開始注重外立面等方面的營造，同時還強(qiáng)調(diào)樓盤的均好性，并在建筑形式上突出文化層面上的高度。l 本區(qū)域新開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代及后現(xiàn)代為主，較為簡潔、明快，其頂部多采用平層屋頂和大飄窗等設(shè)計手法。l 從在售的樓盤調(diào)查得知，銷售較好的戶型主要以三房兩廳為主，面積多集中在130㎡150㎡左右。l 本區(qū)域樓盤的客戶主要以首次置業(yè)群體為主，但也有約占20%左右的客戶為二次置業(yè)者（主要購買復(fù)式及四房的置業(yè)人士）。l 本區(qū)域開發(fā)的樓盤，多數(shù)產(chǎn)品較有特點，較為注重社區(qū)文化建設(shè)和物業(yè)管理等售后服務(wù)等方面的營造，這對發(fā)展商營造或提升自有的品牌價值，有很大的幫助。l 本區(qū)域具有較大的城市發(fā)展?jié)摿?，但如何在共性的?yōu)勢中，尋找并創(chuàng)造自身項目的個性是項目的根本出路。l 本區(qū)域房地產(chǎn)市場，特別是小高層（中高端市場）的競爭較為激烈，但本區(qū)域房地產(chǎn)市場前景十分看好，有一定的市場發(fā)展空間，這對于貴司金水路項目而言，機(jī)遇與風(fēng)險并存，關(guān)鍵是找好市場空白點和產(chǎn)品空白點，進(jìn)行項目復(fù)合性思考和差異化定位。第五章 項目區(qū)域暢銷與滯銷分析項目所處的金水路，它是鄭州最重要的一條東西主干道，兩側(cè)分布著河南省各級行政機(jī)關(guān)單位。早期，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的起點相對較高，一直以高層樓盤開發(fā)為主，如未來花園和英協(xié)花園等，其產(chǎn)品普偏表現(xiàn)為檔次高、價格較貴，特別是總價和物業(yè)管理費(fèi)相對較高。由于此類產(chǎn)品的推出，填補(bǔ)了當(dāng)時鄭州高端市場的空白，滿足了一大批長久在福利分房體制下，積累起來的一大批有經(jīng)濟(jì)實力的潛在購房客戶（即現(xiàn)居住的單位住房，無論是產(chǎn)品檔次還是使用功能等都不能滿足現(xiàn)有的居住條件），同時，在早期經(jīng)商的小私營業(yè)主和私企老板等，也追求高檔次的舒適生活，它們有一個共同的目的就是要使孩子從小有一個良好的教育氛圍，因此，本區(qū)域高檔次樓盤的推出，滿足了這一部分客戶的置業(yè)需求，受到市場的熱烈追捧，如建業(yè)城市花園、英協(xié)花園和未來花園等，此類住宅一度成為市場的暢銷樓盤。近期，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場又新近推出了多個樓盤（如中凱海上香頌、長城康橋花園），但這些樓盤總體居住品質(zhì)基本沒有超越原有的樓盤（如未來花園等），只在個別的點上有所提升，如戶型創(chuàng)新和外立面的色彩變化等，此類產(chǎn)品的推出，雖然沒有在市場上形成熱銷場面，但也在一定程度上提升了該區(qū)域物業(yè)的整體開發(fā)水平。由于發(fā)展商在產(chǎn)品定位上存在著失誤和營銷節(jié)點上把握不好，給此類產(chǎn)品的銷售帶來極大的壓力，如金色年華和新鑫花園等，從2001年開始銷售以來，銷售狀況都不太理想。當(dāng)然、本區(qū)域多數(shù)樓盤的銷售還是得到了消費(fèi)者的認(rèn)可的，如未來花園、英協(xié)花園和建業(yè)新天地等。德鄰公司綜上所述，結(jié)合市場的調(diào)查認(rèn)為，就市場基本情況而言，多數(shù)樓盤的銷售都呈現(xiàn)出如下特征：A、暢銷特征（1） 交通便利（主要指公交車），生活配套設(shè)施完善（教育配套設(shè)施）（2） 市場定位準(zhǔn)確（3） 產(chǎn)品在當(dāng)時的市場具有唯一性（4） 面積設(shè)計相對較為合理、實用率高（5） 星級物業(yè)管理（6） 產(chǎn)品的性價比高（7） 營銷定位及宣傳效果較好（8） 企業(yè)及項目品牌的影響力B、滯銷特征（1） 交通不便，生活配套設(shè)施不完善（2） 企業(yè)運(yùn)作項目資金鏈斷裂（3） 規(guī)劃設(shè)計較差，戶型設(shè)計不合理、面積過大，總價過高，首付壓力相 對較大（4） 產(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計與市場實際脫節(jié)（5） 開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機(jī)出現(xiàn)錯位德鄰地產(chǎn)咨詢2005/10