區(qū)高檔公寓調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-03 10:12本頁面
【正文】 監(jiān)控中心，24小時監(jiān)控；室氣過濾系統(tǒng)：每戶配有多個德國產(chǎn)LUNAS新風(fēng)過濾器；電梯：每座設(shè)五部日產(chǎn)富士達(dá)電梯。富麗華園公共部分外墻：合資面墻磚 大堂地面：西班牙仿石地磚 墻面：立邦漆 照明：聲、光控感應(yīng)燈 單元門：可視對講防盜門 公寓單元內(nèi)部 入戶門：實(shí)木子母門 房門：實(shí)木造型門 單元窗：噴塑中空玻璃保溫節(jié)能窗 地面：木地板、進(jìn)口羊毛地毯、地磚 廚房：每戶均采用通風(fēng)豎井管道排氣 廚具：整體櫥柜 潔具：全套TOTO潔具 開關(guān)：澳洲奇勝電器 瓷磚：羅馬或冠軍瓷磚 空調(diào)：客廳、臥室均設(shè)置空調(diào)主機(jī)位及預(yù)留空調(diào)管道口 基礎(chǔ)設(shè)施水：水表出戶，室內(nèi)暗管 電：電表出戶 煤氣：管道天然氣 電話：每戶預(yù)留兩部IDD插孔 電視：衛(wèi)星電視 熱水：24小時熱水 社區(qū)智能化設(shè)施 可視對講系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 呼叫中心系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)電梯塔樓為日立牌、多層為芬蘭通力KONE在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)中，第二代公寓與第一代公寓的檔次相差不多，只是在某些方面采用了新的產(chǎn)品，最突出的差別在于新產(chǎn)品在設(shè)備配套方面的投入，特別是智能化方面的投入，使第二代公寓與第一代公寓相比科技含量更高。 六、 配套設(shè)施分析第一代公寓 物業(yè)名稱建 筑 規(guī) 模建 筑 形 態(tài)社區(qū)性質(zhì)總套數(shù)外銷公寓面積(萬m2)碧湖居360八幢68層公寓（單復(fù)式），每四棟樓圍合成一個內(nèi)庭院純居住公寓景園大廈300三座20層的塔樓組成商住公寓龍寶花園300/三棟十八層高的大樓組成純居住公寓京達(dá)花園158四幢八層高的板式建筑純居住公寓伯寧花園192高層板式結(jié)構(gòu)純居住公寓清靜明湖196圍合式建筑純居住公寓三全公寓318三棟26層連體塔樓純居住公寓第一代公寓除景園大廈為商住以外，其他項(xiàng)目均為純居住公寓，這也是因?yàn)榇藚^(qū)域的環(huán)境與氛圍適合于居住。最早推出的這些項(xiàng)目規(guī)模都不是很大，對于高檔外銷公寓來說較小的居住人數(shù)也是檔次的體現(xiàn)。在這些項(xiàng)目中較多采用的是當(dāng)時北京還很少見的塔式結(jié)構(gòu)，這在當(dāng)時也是高檔與現(xiàn)代的標(biāo)志，而碧湖居和清靜明湖采用的板式圍合式建筑，體現(xiàn)出北京四合院的風(fēng)情。第二代公寓 物業(yè)名稱建 筑 規(guī) 模（萬m2）建 筑 形 態(tài)社區(qū)性質(zhì)福景苑53棟連體塔樓純居住社區(qū)京達(dá)國際公寓94棟歐際風(fēng)格的塔樓純居住社區(qū)亮馬名居5棟板、塔結(jié)合的公寓樓 純居住社區(qū)博雅園92棟塔樓與1棟板樓連體純居住社區(qū)棕櫚泉35多棟塔板式結(jié)構(gòu)建筑純居住社區(qū)瑞城中心公寓206套單元2棟板樓綜合性項(xiàng)目富麗華園3一棟高層塔樓和一棟全躍層式多層連體純居住社區(qū)在第二代公寓中采用更多的仍為塔式結(jié)構(gòu)，同時也出現(xiàn)了板式結(jié)構(gòu)的建筑形式，向著更加舒適、更加人性化的方向發(fā)展。所有的公寓仍然保持了純居住性質(zhì)，沒有其他區(qū)域中的高檔公寓可以用來作辦公場所的情況，可以看出此區(qū)域仍然是用來居住與生活的區(qū)域。同第一代公寓相比，第二代公寓的規(guī)模普通有所增加，棕櫚泉的總規(guī)模更達(dá)到了35萬平方米，所以此區(qū)域的供應(yīng)量在不斷的增加。 八、 租金分析因?yàn)槌柟珗@地區(qū)的項(xiàng)目在推出市場時，有相當(dāng)一部分是在港、澳甚至境外宣傳的，所以在這些地區(qū)影響比較廣泛，吸引了一批對北京房地產(chǎn)市場報有信心的投資者，這些投資者有個人也有公司企業(yè)甚至基金組織。例如當(dāng)時的景園大廈由瑞士酒店管理，所以一家銀行機(jī)構(gòu)購買了不少單元。這些購房者在北京投資物業(yè)一部分用來自住，但大部分是用來出租，而周邊為數(shù)不少的大型高檔寫字樓則提供了豐富的客源。當(dāng)時入住這里的不乏國際跨國大企業(yè)的總裁、首席代表還有高級經(jīng)理，這里也就形成了北京最高檔次的涉外公寓區(qū)，當(dāng)時住在此區(qū)域也是一種身份的向征。隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，高檔外銷公寓的供應(yīng)量越來越大，在其他區(qū)域也推出了不少的外銷公寓，而且產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，對于這里的租客吸引力越來越大。而朝陽公園地區(qū)的項(xiàng)目卻沒有適時推出仍代表北京最高水平的高級公寓，所以導(dǎo)致一部分客戶遷出此地另覓新地。例如根據(jù)了解，此區(qū)域相當(dāng)一部分客戶遷至嘉里中心等離商務(wù)區(qū)更近、項(xiàng)目形象更加高檔的公寓居住。而當(dāng)朝陽公寓區(qū)域一批新項(xiàng)目推出來后，價格趨于回歸，規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理，它們吸引了一批伴隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革成長起來的私營企業(yè)主、IT經(jīng)濟(jì)催生的IT精英以及回國創(chuàng)業(yè)的“海歸”、自由職業(yè)者及文體人士等，他們是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所產(chǎn)生出來的“中國富人”。在經(jīng)過艱辛的創(chuàng)業(yè)之后，他們需要有一個犒賞自己回饋家人的住所，更重要的一點(diǎn)是要匹配自己的身份。這里優(yōu)美的自然環(huán)境，更重要的是此區(qū)域長期以來所形成的高貴、現(xiàn)代的區(qū)域形象正是這類客戶所要追捧的。這種趨勢的發(fā)展就形成了國內(nèi)的客戶漸漸成了此區(qū)域購房者的主流與中堅(jiān)。第四部分 調(diào)研結(jié)論通過本次調(diào)研得出以下結(jié)論：供應(yīng)量加大棕櫚泉是此區(qū)域迄今為目規(guī)模最大的項(xiàng)目，而且入市較晚，在最近的兩三年內(nèi)此區(qū)域的競爭態(tài)勢都會因?yàn)橛兴拇嬖诙鵁狒[非凡。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較豐富除了象福景苑、瑞城中心這樣的高價外銷房外，還有京達(dá)國際公寓、棕櫚泉等中高價的外銷公寓及亮馬名居、博雅園、富麗華園此類的內(nèi)銷公寓。主流產(chǎn)品為11000元/m2的項(xiàng)目目前此區(qū)域主流的項(xiàng)目價位都保持在1000013000元/ m2之間，這與以前的項(xiàng)目動輒都在USD1800/m2的房價相比，下降了很多。產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高由于市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品的品質(zhì)不斷得到提高，居住環(huán)境更加舒適，性能價格比也不斷攀升。購房用途由投資轉(zhuǎn)向自住由于最早期的置業(yè)者購置房產(chǎn)的一個重要目的就是為了投資，起到保值增值的作用，但從目前的市場情況看，最早的這批購房者用作投資的房產(chǎn)都出現(xiàn)不同程度的縮水。而新推出的項(xiàng)目中加強(qiáng)了自住的概念，表現(xiàn)就在于戶型偏大，更加注重營造社區(qū)的綠色環(huán)境、增強(qiáng)生活設(shè)施的配套等。市場空檔作為北京地區(qū)少有的幾個高檔住宅區(qū)，目前朝陽公園區(qū)域已樹立了其獨(dú)特的區(qū)域形象和深遠(yuǎn)的區(qū)域影響力。但到目前為止此區(qū)域還未推出真正能代表北京最高水平的頂級公寓。在目前生態(tài)、科技、人性化的趨勢下，低密度、高舒適度、高科技含量的新型公寓會越來越受到購房者的青睞。15 / 15
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