【正文】 技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地下建筑 8，總地上建筑 35，總建筑面積 43，比例資料覆蓋率： %（的總宗地面積）綠化率： %（的總宗地面積）容積率： %（的總宗地面積）備注：在不同的法律文件上對(duì)宗地面積有著細(xì)微的偏差，在計(jì)算以上比例時(shí)，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積7，以作為基準(zhǔn)。一些技術(shù)上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權(quán)出讓合約及相關(guān)文件上的規(guī)定，但委托方表示這些技術(shù)上的符合將會(huì)得到有關(guān)政府部門通過(guò)，因而沒有延期之虞及招致額外成本。建筑期成本預(yù)算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請(qǐng)審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請(qǐng)。假設(shè)申請(qǐng)程序順利進(jìn)行，估計(jì)酒店應(yīng)在兩年內(nèi)建成，并能開始投入服務(wù)。（或美元＄13895萬(wàn)）。建筑成本包括地價(jià)，探土費(fèi)用，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，建筑費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的2703萬(wàn)美元已用于購(gòu)?fù)恋?、地基工程及其他專業(yè)費(fèi)用。而總未動(dòng)用的發(fā)展成本約為11192萬(wàn)美元。 在此強(qiáng)調(diào)，此發(fā)展/建筑估算乃建筑概算，與最后實(shí)施時(shí)的建筑預(yù)算存在一定偏差。第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案和建筑施工圖顯示，廈門，地下三層，地上二十九層，總高度為 ，一樓至六樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會(huì)議和娛樂，七樓為轉(zhuǎn)換層，八樓至二十九樓設(shè)置客房。主要設(shè)施1）、裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會(huì)咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會(huì)廳小計(jì) 1，會(huì)議廳設(shè)施L2L5L5會(huì)議室會(huì)議室商務(wù)中心小計(jì) 娛樂設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場(chǎng)小計(jì) 其他設(shè)施L2L1L2L6商場(chǎng)美容廳花店保健中心小計(jì)2）、客房設(shè)施：酒店設(shè)計(jì)7種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）單人標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)套房豪華套房高級(jí)豪華套房總統(tǒng)套房高級(jí)總統(tǒng)套房66283661111小計(jì)41917,主樓1319層為標(biāo)準(zhǔn)客房，標(biāo)準(zhǔn)間面積達(dá)36平方米，812層為服務(wù)性公寓套房，2027層為高級(jí)酒店客房。主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期計(jì)劃項(xiàng)目的土方工程、樁基工程和基礎(chǔ)工程已完成施工。項(xiàng)目已完成投資2703萬(wàn)美元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費(fèi)用）。待資金到位后，可開始地下室工程。資金到位后，從實(shí)施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗(yàn)收，開始試營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目建筑期為二年。第八章 項(xiàng)目投資分析一、投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動(dòng)力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購(gòu)置、室外工程等。此外還包括開辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。本估算投資 13895萬(wàn)美元按各項(xiàng)目劃分如下： 單位：萬(wàn)美元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占合計(jì)的比例%一靜態(tài)投資　1建筑工程費(fèi)2設(shè)備購(gòu)置費(fèi)3安裝工程費(fèi)4室外工程費(fèi)5服務(wù)性設(shè)施及工家具器具購(gòu)置費(fèi)32176工程建設(shè)其它費(fèi)用7基本預(yù)備費(fèi)88小計(jì)二動(dòng)態(tài)投資　　1工程造價(jià)調(diào)整預(yù)備88小計(jì)88三合計(jì)100編制方法⑴、建筑工程根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)水平估算。⑵、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：A、 進(jìn)口設(shè)備按外商報(bào)價(jià)計(jì)算。B、 國(guó)內(nèi)設(shè)備價(jià)格按現(xiàn)行出廠價(jià)計(jì)算。⑶、設(shè)備安裝費(fèi)依據(jù)各類設(shè)備安裝指標(biāo)計(jì)算。⑷、工程建設(shè)其它費(fèi)用：A、 開辦費(fèi)、土地出讓金、項(xiàng)目啟動(dòng)前利息、水增容費(fèi)按甲方提供數(shù)據(jù)計(jì)列。B、 規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定計(jì)取。C、 %計(jì)算。D、 %計(jì)算。二、參數(shù)預(yù)測(cè) 預(yù)估期2012年至2019年，共8年。 客房入住率廈門市高星級(jí)酒店客房入住率保持在70%至85%之間，參照中國(guó)其他地區(qū)酒店(Hilton)的客房入住率，在營(yíng)運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取82%。由于酒店具品牌、管理和客戶資源優(yōu)勢(shì)，從營(yíng)運(yùn)第三年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。 平均房?jī)r(jià)參照廈門市高星級(jí)酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和中國(guó)其他地區(qū)酒店房?jī)r(jià)水平，營(yíng)運(yùn)第1年取117美元、第2年取118美元、第3年取120美元、第4年取125美元、第5年取127美元、第10年取131美元。 年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余指可用于固定費(fèi)用（折舊等）、融資及利潤(rùn)。根據(jù)酒店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，經(jīng)測(cè)算，、詳見營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表。年份20122013201420152016201720182019客房數(shù)456456456456456456456456入住率（%）7679828282828282平均房?jī)r(jià)（美元）117118120125127128130131營(yíng)業(yè)收入655107846824040070970016營(yíng)業(yè)成本82300008595000880500089080009116000919600092780009354000企業(yè)管理費(fèi)29550003181000347300035860003725000379300038380003884000營(yíng)業(yè)毛利532327845574640057854016資產(chǎn)重置金1980004180006710009170001181000119800012100001221000管理獎(jiǎng)金9570001059000114500011970001240000125300012650001278000其他費(fèi)用201000215000237000264000287000298000310000322000余額可用于固定費(fèi)用、融資及利潤(rùn)511797845336840055069016營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表 單位：美元三、融資計(jì)劃和還款方案概述項(xiàng)目投資概算為13895萬(wàn)美元，包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資2703萬(wàn)美元。融資額度依據(jù)投資概算，項(xiàng)目融資額度為13895萬(wàn)美元。融資期限根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃，建設(shè)期為2年；根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)8年，即可還清本息。融資期限為10年（含建筑期）。還款方案年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余可用于償還利息、本金。根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表，每年可用于償還本金、利息的資金來(lái)源均超過(guò)4600萬(wàn)美元。在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)運(yùn)期后，用8年還本付息。前兩年每年還600萬(wàn)美元，第三年還750萬(wàn)美元，以后每年還852萬(wàn)美元，最后一年歸還剩下的約769萬(wàn)美元，總共用8年還清本息?？紤]項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)預(yù)算及還本付息年期，項(xiàng)目建設(shè)期免息。 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析盈利能力分析盈利性分析主要包括計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率運(yùn)用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，由財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表達(dá)式：t=1 (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中：CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CICO）第t年的凈現(xiàn)金流量 n計(jì)算期經(jīng)計(jì)算：FIRR1=% （所得稅前）FIRR2=% （所得稅后）遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)基準(zhǔn)收益率的6%。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，經(jīng)計(jì)算：t=1 (CICO)t =0Pt1= （所得稅前）Pt2= （所得稅后） (3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會(huì)折現(xiàn)率ic=6%的凈現(xiàn)值由式：t=1FNPV=(CICO)t(1+ic)t計(jì)算FNPV1= 美元 （所得稅前）FNPV2= （所得稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行。(4)投資利潤(rùn)率（按入住率穩(wěn)定期計(jì)算）投資利潤(rùn)率=（凈利潤(rùn)/項(xiàng)目評(píng)價(jià)總投資）100% = / 100% =%銀行貸款清償能力分析從附表可以看出， 美元， 美元，足以償還銀行借款和利息，項(xiàng)目的償債能力較好。不確定性分析（1）盈虧平衡分析平衡點(diǎn)（利用率）=固定成本/（營(yíng)業(yè)收入－稅金－可變成本）則按正常年份計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為：從上式的計(jì)算和圖可以看出，%，%的生產(chǎn)能力時(shí)，就可以保本，表明本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)極低，具有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）敏感性分析為了了解項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，單因素的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度，分別對(duì)投資，經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)收入作了提高1%和降低1%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，詳見表 敏感性分析結(jié)果表序號(hào)敏感因素及變化幅度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）稅后全部投資回收期（年）1基本方案2營(yíng)業(yè)收入1%3營(yíng)業(yè)收入+1%4經(jīng)營(yíng)成本1%5經(jīng)營(yíng)成本+1%6投資1%7投資+1%從敏感性因素分析結(jié)果表中可以看出，本項(xiàng)目的最敏感因素是營(yíng)業(yè)收入和投資因素，經(jīng)營(yíng)成本因素最不敏感。當(dāng)最不利的因素發(fā)生時(shí)，即當(dāng)市場(chǎng)情況發(fā)生變化，營(yíng)業(yè)收入下降1%時(shí)，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前商業(yè)銀行借款利率，這說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，%， %，（稅后）。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，從財(cái)務(wù)上說(shuō)是可行的。從不確定性分析計(jì)算來(lái)看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。由此可以看出，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上均是可行的。