【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %%%%%平均凈房?jī)r(jià)Average Room Rate930587389224756862每間客房日平均收入Revenue Per Available Room700429256146538656每間客房總收入Total Revenue Per Available Room473,031284,479192,974117,720384,212419,711每間客房總支出Total Expenses Per Available Room281,143185,500134,61793,631230,684249,981每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益IBFCMF Per Available Room1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占總收入百分比% of Total Revenue%%%%%%每間客房稅務(wù)及折舊前收益EBITDA Per Available Room153,52479,28935,08310,502104,995139,015占總收入百分比% of Total Revenue%%%%%%1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房?jī)r(jià)，達(dá)到人民幣485元，盡管?chē)?guó)際管理飯店在市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷(xiāo)，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開(kāi)支較高，但最終仍在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（IBCMF）對(duì)較低，這一層級(jí)市場(chǎng)仍有效地控制了各項(xiàng)成本開(kāi)支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級(jí)飯店比北京的同等級(jí)飯店獲得了更高的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。上海的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了人民幣862元，比北京同等級(jí)飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級(jí)飯店高出11%。按照平均房?jī)r(jià)分類(lèi)，房?jī)r(jià)最高等級(jí)類(lèi)別（平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績(jī)，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣1，722元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”%，因此，經(jīng)營(yíng)效益為顯著?？驮礃?gòu)成至于各類(lèi)飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國(guó)際管理飯店獲取了更多的國(guó)際客源，按價(jià)格分類(lèi)的市場(chǎng)中，高價(jià)市場(chǎng)的飯店同樣也是獲得了更大比例的國(guó)際客源。另一方面，國(guó)內(nèi)管理5星級(jí)飯店和國(guó)際管理4星級(jí)飯店在商務(wù)市場(chǎng)方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來(lái)自北美地區(qū)的長(zhǎng)線(xiàn)客源，在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低，更樂(lè)意選擇入住高價(jià)市場(chǎng)的飯店，在平均房?jī)r(jià)高于人民幣701元這一層級(jí)市場(chǎng)中，%，而中低價(jià)飯店獲得此類(lèi)客源的能力較弱，如平均房?jī)r(jià)在人民幣501~700元層級(jí)飯店中，%，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線(xiàn)市場(chǎng)占總客源的6%，而平均房?jī)r(jià)在人民幣300元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線(xiàn)市場(chǎng)客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級(jí)還是5星層級(jí)，從行政及一般開(kāi)支占總收入的比例來(lái)看，國(guó)際管理飯店低于國(guó)內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級(jí)中，%，%，%。另一方面，國(guó)際管理飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用則高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。同時(shí)，高檔飯店在市場(chǎng)推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店，如平均房?jī)r(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場(chǎng)推廣費(fèi)用為人民幣7，566元，而平均房?jī)r(jià)為人民幣501~700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3，492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計(jì)總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級(jí)和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級(jí)和5星級(jí)中，國(guó)際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，%。通過(guò)飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低，在所有4星級(jí)和5星級(jí)中，%，但是，在中低價(jià)飯店中，通過(guò)其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500元之間以及平均房?jī)r(jià)在人民幣300元以下的飯店，%%。而平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上的飯店，%。未來(lái)預(yù)測(cè)所有飯店對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)方面，5星級(jí)飯店市場(chǎng)（目前贏利最高的飯店等級(jí)）對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)最為樂(lè)觀(guān)。5星級(jí)飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測(cè)的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，83%的飯店預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)將出現(xiàn)增長(zhǎng)。另一方面，由于受到5星級(jí)飯店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，參與調(diào)查的4星飯店對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測(cè)住宿率將出現(xiàn)增長(zhǎng)，58%的飯店預(yù)測(cè)同年的平均房?jī)r(jià)將保持增長(zhǎng)。第四章、 市場(chǎng)分析一、廈門(mén)酒店概況至2009年底，廈門(mén)市共有國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店8家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。廈門(mén)市的酒店業(yè)尚未成熟，國(guó)外游客主下榻于廈門(mén)悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門(mén)也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。從資料分析中，我司推斷廈門(mén)市未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀(guān)的，因往廈門(mén)市的國(guó)內(nèi)及國(guó)外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀(guān)的增長(zhǎng)，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門(mén)市旅游業(yè)帶來(lái)正面的影響。二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析廈門(mén)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)外客人來(lái)廈門(mén)。廈門(mén)已成為中國(guó)重要的國(guó)際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在廈門(mén)舉辦。廈門(mén)市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向廈門(mén)市旅游局作出的調(diào)查，得知廈門(mén)市的四、五星級(jí)飯店于2009年的平均房租約為人民幣600元至1200元一晚，而入住率約為79%。 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)在2009年末，廈門(mén)市共有進(jìn)百家已評(píng)星級(jí)的酒店，5000間左右達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房。根據(jù)廈門(mén)市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。對(duì)廈門(mén)市的中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè)觀(guān)的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，廈門(mén)市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。中國(guó)已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺(tái)灣的優(yōu)越位置，均使廈門(mén)有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門(mén)將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門(mén)投資城市，市政府不遺余力的推動(dòng)廈門(mén)市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項(xiàng)目定位 廈門(mén)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長(zhǎng)率在10%以上，目前共有星級(jí)酒店近百家，按國(guó)際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在1020%之間，目前廈門(mén)的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。因此，廈門(mén)大酒店定為國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。廈門(mén)大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門(mén)市CBD (Central Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國(guó)際的經(jīng)營(yíng)管理，廈門(mén)大酒店將是廈門(mén)檔次最高的五星級(jí)酒店，其專(zhuān)業(yè)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)理念必會(huì)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡(jiǎn)介廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于1996年，注冊(cè)地為中國(guó)廈門(mén)市，注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元人民幣，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理。公司先后開(kāi)發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。公司主要業(yè)績(jī)： 1995年籌建商住高級(jí)公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬(wàn)元，并于1997年完工交付使用。 1996年籌建商住高級(jí)公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬(wàn)元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%；朱福東為20%；王世民為5%。四、管理團(tuán)隊(duì)王世雄：1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。1988年起先后創(chuàng)建“廈門(mén)新興彩色印刷有限公司”、“廈門(mén)新興項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有限公司”、“廈門(mén)思明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司”、“廈門(mén)建寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”及“廈門(mén)雅景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資“廈門(mén)裕泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長(zhǎng)。1996年創(chuàng)辦廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司，任董事長(zhǎng)。朱福東：1955年生，高中學(xué)歷， 1980年進(jìn)入廈門(mén)市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。1997年起任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。林青躍：1948年生，大學(xué)學(xué)歷。1971年進(jìn)入廈門(mén)市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)20余年。1999年任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理。陳金寶：1936年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。黃鳴江：1935年生，大學(xué)學(xué)歷。1956年起先后參加過(guò)各類(lèi)大、中型的機(jī)電設(shè)計(jì)及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。張文萍：1970年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。1992年起擔(dān)任過(guò)多家貿(mào)易公司及金融咨詢(xún)?cè)u(píng)信公司的主辦會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及評(píng)估師，對(duì)企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。五、項(xiàng)目其他背景近年，廈門(mén)對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；廈門(mén)與臺(tái)灣隔海相望，在香港、澳門(mén)回歸后，廈門(mén)的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門(mén)市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，廈門(mén)市高星級(jí)酒店，存在一定的缺口。目前，高星級(jí)酒店屬?gòu)B門(mén)市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門(mén)市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級(jí)酒店。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)廈門(mén)市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門(mén)市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得廈門(mén)市建設(shè)行政主管部門(mén)的批復(fù)，已具備開(kāi)工條件。第六章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目的所在位置為福建省廈門(mén)市開(kāi)源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。開(kāi)源區(qū)為廈門(mén)市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級(jí)辦公室，及廈門(mén)市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。而主要購(gòu)物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購(gòu)物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購(gòu)物區(qū)至本項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車(chē)時(shí)間便能到達(dá)。本項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車(chē)路線(xiàn)位于此路上行走，為市民帶來(lái)了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離項(xiàng)目大約五分鐘的車(chē)到達(dá)渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪嶼的輪渡），而廈門(mén)國(guó)際機(jī)場(chǎng)則離項(xiàng)目大約20分鐘左右的車(chē)程。項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的西端，而基地的地勢(shì)大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項(xiàng)目