【文章內(nèi)容簡介】 1911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730 占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % % 每間客房稅務(wù)及折舊前收益 EBITDA Per Available Room 153,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015 占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % % 機密 16 1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization 機密 17 店也實現(xiàn)了最高的平均房價，達到人民幣 485 元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費和固定費用前收益（ IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（ IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地 控制了各項成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。 上海的 5 星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價達到了人民幣 862 元，比北京同等級飯店高出 14%，而每間客房平均收入則比北京高出 22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費和固定費用前收益（ IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的 40%，但如果以每間客房“管理費和固定費用前收益（ IBCMF）”實現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出 11%。 按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在人民幣 701 元以上）的 飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣 1， 722 元，“管理費和固定費用前收益（ IBCMF）”占到總收入的 %，因此，經(jīng)營效益為顯著。 客源構(gòu)成 至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內(nèi)管理 5 星級飯店和國際管理 4 星級飯店在商務(wù)市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均 房價高于人民幣 701 元這一層級市場中，這一市場的客源占到飯店客源構(gòu)成的 %，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣 501~700 元層級飯店中，長線市場客源占總客源的 %，平均房價在人民幣 301~500 層級飯店中，長線市場占總客源的 6%，而平均房價在人民幣 300 元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的 1%。 固定成本 不管是 4 星級還是 5 星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在 5 星層級中，國際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的 %，國內(nèi)管理飯店比例是 %，業(yè)主自行管理飯店比例則是 %。 另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店， 5 星級和 4 星級飯店的市場推廣費用分別占總收入的 %和 %，而國內(nèi)機密 18 管理和業(yè)主自行管理飯店分別是 %和 %。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民 701 元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣 7， 566 元，而平均房價為人民幣 501~700 元之間的飯店此項指標僅為人民幣 3， 492 元。 客房(Room)48%餐飲(Famp。B)36%租金及其他收入（ROI）7%小型營業(yè)部門（MOD）5%水療及健身（SPA）3%通訊（TEL）1% EBITDA23%固定費用7 %管理費用4 %物業(yè)營運市場推廣3 %能源7 %客房1 0 %餐飲2 3 %其他部門7 %行政1 1 % 人事統(tǒng)計 總體而言， 5 星級飯店每間客房的人工配比達到 到 ，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于 4 星級和 3 星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在 4星級和 5 星級中，國際管理飯店的工資及相關(guān)費用支出也同時高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店 酒店收入結(jié)構(gòu)圖 酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖 機密 19 訂房渠道 所有 4 星級和 5 星級飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預(yù)定渠道，在 4 星級和 5 星飯店中占總預(yù)定比例的%。 通過飯店自 行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對較低，在所有 4 星級和5 星級中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的 %，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房價在人民幣 301~500 元之間以及平均房價在人民幣 300 元以下的飯店，通過其他訂房網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的 %和 %。而平均房價在人民幣 701 元以上的飯店，此指標僅占 %。 未來預(yù)測 所有飯店對未來預(yù)測方面， 5 星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。 5 星級飯店中， 72%的受調(diào)查飯店預(yù)測的住宿率將 實現(xiàn)增長，83%的飯店預(yù)測平均房價將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到 5 星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的 4 星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有 48%的飯店預(yù)測住宿率將出現(xiàn)增長， 58%的飯店預(yù)測同年的平均房價將保持增長。 第四章、 市場分析 一 、廈門酒店概況 至 2021 年底，廈門市共有國內(nèi)五星級酒店 8 家 。 據(jù) 統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在 70%至 80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。 廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主 下榻于廈門悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普 遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。 從資料分析中，我司推斷廈門市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往廈門市的國內(nèi)及國外游客均預(yù)計有關(guān)可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門市旅游業(yè)帶來正面的影響。 二、酒店經(jīng)營指標分析 機密 20 廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來廈門。 廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會“中國投資貿(mào)易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經(jīng)常在廈門舉辦。 廈門 市主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢 ,為酒店的客源提供了保障。 酒店入住率 據(jù)我們向廈門市旅游局作出的 調(diào)查 ，得知廈門市的四、五星級飯店于 2021年的平均房租約為人民幣 600 元至 1200 元一晚，而入住率約為 79%。 三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 在 2021 年末，廈門市共有 進百家 已評星級的酒店 ， 5000 間 左右達四星級級數(shù)或以上的酒店房。 根據(jù)廈門市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務(wù) /興建當中，預(yù)計三年后將會全部落成。 對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房 價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。 中國已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市， 市政府不遺余力的推動廈門市旅游業(yè)及改善當?shù)芈糜卧O(shè)施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。 四、項目定位 廈門市主要經(jīng)濟指標年增長率在 10%以上，目前共有星級酒店 近百 家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應(yīng)在 1020%之間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。 因此，廈門大酒店定為國際五星級標準。 廈門大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市 CBD (Central 機密 21 Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際的經(jīng)營管理，廈門大酒店將是廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。 第五章 項目公司 一、公司簡介 廈門市大雅實業(yè)有限公司是一家有限責(zé) 任公司，成立于 1996 年，注冊地為中國廈門市，注冊資本為 2021 萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項目。 二、公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負責(zé)。公司日常管理機構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、工程部、財務(wù)部、辦公室、項目管理部等。 公司主要業(yè)績： 1995 年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣 6200 萬元，并于 1997 年完工交付使用。 1996 年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”， 總投資額約人民幣 1800萬元，并于 1998 年初完工交付使用。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 四、管理團隊 王世雄 ： 1959 年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。 1988 年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項目經(jīng)營有限公司”、“廈門思明項目經(jīng)營管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長。 1996 年創(chuàng)辦廈門 市大雅實業(yè)有限公司，任董事長。 機密 22 朱福東 ： 1955 年生，高中學(xué)歷， 1980 年進入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 1997 年起任廈門市大雅實業(yè)有限公司總經(jīng)理。 林青躍： 1948 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1971 年進入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) 20 余年。 1999 年任廈門市大雅實業(yè)有限公司副總經(jīng)理。 陳金寶 ： 1936 年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計院任總工程師及負責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗。現(xiàn)任 廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。 黃鳴江 ： 1935 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1956 年起先后參加過各類大、中型的機電設(shè)計及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗。現(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。 張文萍 ： 1970 年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟學(xué)學(xué)士學(xué)位。 1992 年起擔(dān)任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計、注冊會計師及評估師，對企業(yè)籌融資運作管理具有豐富的理論和實踐經(jīng)驗，具備較強的財務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司財務(wù)部經(jīng)理。 五、項目其他背景 近年，廈門對外經(jīng)濟技術(shù) 交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長；廈門與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點支持項目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設(shè)項目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計劃委員會批準立項，現(xiàn)已完成設(shè)計方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開 工條件。 機密 23 第六章 項目規(guī)劃 一、項目位置 項目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。 項目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個高素質(zhì)的住宅小區(qū)。 開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。 而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本項目非常接近，只需一段很短的的行車時間便能到達。 本項目附近 有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離項目大約五分鐘的車到達渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪 嶼的輪渡 ），而廈門國際機場則離項目大約 20 分鐘左右的車程。 項目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。 機密 24 根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的