【正文】 先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有限公司”、“廈門思明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長(zhǎng)。 林青躍： 1948 年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。 五、項(xiàng)目其他背景 近年，廈門對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù) 交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；廈門與臺(tái)灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開 工條件。 而主要購(gòu)物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購(gòu)物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購(gòu)物區(qū)至本項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車時(shí)間便能到達(dá)。 項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的西端，而基地的地勢(shì)大致平整。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時(shí)間。 廈門市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同書 宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈門市土地管理局于 1994 年 8 月 17 日所發(fā)出的廈門市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同書作為依據(jù)。 在申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須能顯示項(xiàng)目本案興當(dāng)時(shí)的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請(qǐng)前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。現(xiàn)代化的四 /五星級(jí)廈門酒店已獲批核，并需按照國(guó)家的酒店標(biāo)準(zhǔn)，法例，商標(biāo)注冊(cè)等作為依據(jù)。 其中有數(shù)個(gè)規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下： 1）容積率 ： 2）密度 ： % 3）綠化率 ：不少于 30% 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 根據(jù)廈門工商行政管理局于 2021年 11 月 13 日所發(fā)出企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（注冊(cè)號(hào) 3502021020306），廈門大雅實(shí)業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊(cè)資本，而其營(yíng)業(yè)期限則由 1996 年 11 月 26 日起計(jì) 10 年。 酒店的外墻交會(huì)鋪設(shè)玻璃反光幕墻。 會(huì)議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池。 客房 酒店 客房將會(huì)由八樓及以上層樓提供。 酒店設(shè)施 此酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺(tái)層 餐飲設(shè)施一 —— 將高于位處間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓。 后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 建筑期成本預(yù)算 從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請(qǐng)審批用的建筑圖則等 已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請(qǐng)。建筑成本包括地價(jià)，探土費(fèi)用，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，建筑費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。 第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì) 劃 機(jī)密 30 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案和建筑施工圖顯示，廈門大酒店總建筑面積為 平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為 米，一樓至六樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會(huì)議和娛樂，七樓為轉(zhuǎn)換層，八樓至二十九樓設(shè)置客房。項(xiàng)目已完成投資 2703萬美元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費(fèi)用）。此外還包括開辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。 ⑶、設(shè)備安裝費(fèi)依據(jù)各類設(shè)備安裝指標(biāo)計(jì)算。 D、 工程造價(jià)調(diào)整預(yù)備費(fèi)按 %計(jì)算。 平均房?jī)r(jià) 參照廈門市高星級(jí)酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和中國(guó)其他地區(qū)酒店房?jī)r(jià)水平，營(yíng)運(yùn)第 1 年取 117 美元、第 2 年取 118 美元、第 3 年取 120 美元、第 4 年取 125 美元、第 5 年取 127 美元、第 10 年取 131 美元。 融資額度 依據(jù)投資概算，項(xiàng)目融資額度為 13895 萬美元。根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表，每年可用于償還本金、利息的資金來源均超過 4600 萬美元。 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 盈利能力分析 盈利性分析主要包括計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。 不確定性分析 （ 1） 盈虧平衡分析 平衡點(diǎn)（利用率） =固定成本 /（ 營(yíng)業(yè) 收入－稅金－可變成本） 則按正常年份計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為： %%100585000037000001380000069000000 ????? 從上式的計(jì)算和圖可以看出，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 %，即項(xiàng)目達(dá)到 %的生產(chǎn)能力時(shí)，就可以保本，表明本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) 極低 ，具有 較高 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 (2)投資回收期（ Pt） 投資回收期即投資返本年限，是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，經(jīng)計(jì)算： ΣPt(CICO)t =0 Pt1= 年 （所得稅前） Pt2= 年 （所得稅后） (3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會(huì)折現(xiàn)率 ic=6%的凈現(xiàn)值由式： t=1 t=1 機(jī)密 36 FNPV=Σn(CICO)t(1+ic)t 計(jì)算 FNPV1= 美 元 （所得稅前） FNPV2= 美 元 （所得稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，項(xiàng)目可行。前兩 年每年還 600 萬美元， 第三 年還 750 萬美元， 以后每年還 852 萬美元，最后一年歸還剩下的約 769 萬美元， 總共用 8 年還 清本 息。 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 客房數(shù) 456 456 456 456 456 456 456 456 入住率（ %） 76 79 82 82 82 82 82 82 平均房?jī)r(jià)（美元） 117 118 120 125 127 128 130 131 營(yíng)業(yè)收入 65510784 68240400 70970016 營(yíng)業(yè)成本 8230000 8595000 8805000 8908000 9116000 9196000 9278000 9354000 企業(yè)管理費(fèi) 2955000 3181000 3473000 3586000 3725000 3793000 3838000 3884000 營(yíng)業(yè)毛利 53232784 55746400 57854016 資產(chǎn)重置金 198000 418000 671000 917000 1181000 1198000 1210000 1221000 管理獎(jiǎng)金 957000 1059000 1145000 1197000 1240000 1253000 1265000 1278000 其他費(fèi)用 202100 215000 237000 264000 287000 298000 310000 322021 余額可用于固定費(fèi)用、融資及利潤(rùn) 51179784 53368400 55069016 機(jī)密 35 融資期限為 10 年（含 建筑期）。 根據(jù)酒店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，經(jīng)測(cè)算，第 1 年經(jīng)營(yíng)結(jié)余為 萬美元、第 2 年為 萬美元、第 3 年為 機(jī)密 34 萬美元 、第 4 年為 萬美元、第 8 年為 ，詳見營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表。 客房入住率 廈門市高星級(jí)酒店客房入住率保持在 70%至 85%之間，參照中國(guó)其他地區(qū)酒店 (Hilton)的客房入住率，在營(yíng)運(yùn)穩(wěn) 定期，客房入住率取82%。 B、 規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定計(jì)取。 ⑵、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)： A、 進(jìn)口設(shè)備按外商報(bào)價(jià)計(jì)算。 資金到位后，從實(shí)施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗(yàn)收，開始試營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目建筑期為二年。 主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。而總未動(dòng)用的發(fā)展成本約為 11192 萬美元。 資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本 約 為人民幣 。 機(jī)密 29 技術(shù)資料 根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下： 面積資料 總地下建筑 8， 平方米 總地上建筑 35， 平方米 總建筑面積 43， 平方米 比例資料 覆蓋率： 大約 %（的總宗地面積） 綠化率： 大約 %（的總宗地面積） 容積率： 大約 %（的總宗地面積） 備注：在不同的法律文件上對(duì)宗地面積有著細(xì)微的偏差，在計(jì)算以上比例時(shí)，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積 7， 平方米，以作為基準(zhǔn)。 酒店將會(huì)提供充足的泊車位置。 總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為三種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套房及總統(tǒng)套房。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機(jī)用以上落這六層平臺(tái)層之用。 酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會(huì)設(shè)于此層，大堂款客應(yīng)將設(shè)于間層。 三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 根據(jù)提供最新的建筑圖則，本計(jì)劃書并地發(fā)展宗地的西端，建成一間 29 層，共 456 個(gè)房間，達(dá)國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 根據(jù)廈門市規(guī)劃局于 2021 年 5 月 14 日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號(hào)碼【 2021】 0114），建筑項(xiàng)目于路江道及湖濱南路，宗地面積達(dá) 7， 平方米。 項(xiàng)目批復(fù)文件 根據(jù)廈門市旅游局政旅（ 1998） 008 號(hào)文批準(zhǔn)，及廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司于 1999 年 5 月 14 日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門市旅游局已批準(zhǔn)了在宗地上建筑廈門酒店的概念，此建筑的樓面面積達(dá) 42， 173 平方米，投資額達(dá)人民幣五億四千三百多萬，此外 ，根據(jù)另外一封對(duì)于 2021 年 9 月 2 日發(fā)出的信件（文件號(hào)碼【 2021】 7），廈門市旅游局已批準(zhǔn)了酒店的擴(kuò)充，并以（文件號(hào)碼【 1998】008）上的詳程作為基準(zhǔn)。 建筑類別 ：商業(yè) /住宅 覆蓋率 ：宗地面積 40%以下 容積率 ： 5 建筑高度 ： 75 米（并不包括次要建筑） 綠化率 ： 30% 邊緣預(yù)留位置 ：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留 3 米，而在南面則預(yù)留 10 米。 此土地使用權(quán)的期限會(huì)基于土地用途的不同由 40 年至 70 年不等，詳細(xì)年期明細(xì)如下： 土地使用者 土地使用權(quán)生效日期 土地使用權(quán)完結(jié)日期 住宅 2021 年 8 月 7 日 2072 年 8 月 6 日 辦公室 2021 年 8 月 7 日 2052 年 8月 6 日 商業(yè) 2021 年 8 月 7 日 2042 年 8 月 6 日 根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于 2042 年 8 月 6 日屆滿。 機(jī)密 24 根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項(xiàng)目的總用地面積約 7， 032。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。 項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。目前，高星級(jí)酒店屬?gòu)B門市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。 1992 年起擔(dān)任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢?cè)u(píng)信公司的主辦會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及評(píng)估師，對(duì)企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)。 黃鳴江 ： 1935 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1999 年任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理。 機(jī)密 22 朱福東 ： 1955 年生，高中學(xué)歷， 1980 年進(jìn)入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 二、公司結(jié)構(gòu)和管