【文章內(nèi)容簡介】 合性項目，其涵蓋230畝的呼叫中心園區(qū)，500畝的住宅和70畝的酒店、餐飲等商業(yè)項目。下圖顯示了住宅、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)功能區(qū)域布局北方生態(tài)慧谷項目鳥瞰圖北方生態(tài)慧谷酒店、商業(yè)規(guī)劃圖北方生態(tài)慧谷坐落于X金龍寺國家森林公園主入口處，東臨70平方公里的X市西郊國家森林公園，北望X市著名濱海旅游景點X大黑石海濱度假區(qū)，距X國際機場僅15公里，距市中心僅18公里，距離X新火車站20公里，距離X港僅23公里，規(guī)劃中的地鐵四號線將北方生態(tài)慧谷與市區(qū)緊密相連，沈大高速公路延長線連通東北全境，明珠路進一步縮短了與市內(nèi)的距離。請?zhí)峁╉椖克谖恢媒煌▓D，之前PPT都有以下概述了擬建北方生態(tài)慧谷項目的優(yōu)勢和劣勢：優(yōu)勢隱逸秀麗的環(huán)境，遠離X市主城區(qū)和其它嘈雜的旅游區(qū)；寧靜的環(huán)境將成為其吸引高檔客源的一大賣點，此類客源通常希望遠離大眾旅游區(qū)；綜合開發(fā)的北方生態(tài)慧谷項目的產(chǎn)業(yè)客戶可望成為擬建酒店的需求來源；項目周邊的眾多高科技企業(yè)對高檔酒店的需求將成為擬建酒店的需求來源；X生態(tài)創(chuàng)新城的全面開發(fā)建設或將拉動擬建酒店的需求。擬建酒店所處在的甘井子區(qū)沒有一家高端酒店，區(qū)政府對擬建酒店抱極高的希望。劣勢相對X市成熟的商業(yè)中心（對于感興趣于此類設施的旅客而言），周邊地區(qū)缺乏配套設施；X生態(tài)科技創(chuàng)新城處于開發(fā)初期，項目的整體建設會對擬建酒店周邊的道路環(huán)境帶來一定的影響。機遇X市及擬建地點周邊的基礎設施將得到持續(xù)改善；X市、X甘井子政府關于開發(fā)X金龍寺國家森林公園的構想有望帶動擬建項目地周邊旅游市場的進一步開發(fā)，從而為擬建酒店帶來客房需求；公司已經(jīng)參與到開發(fā)金龍寺國家森林公園的前期工作，有望獲得開發(fā)權，將進一帶動擬建酒店的發(fā)展。威脅臨近主干道明珠路，可能會帶來噪音。結論綜上所述，我們認為項目地點適合開發(fā)為一座與眾不同的豪華酒店，主要目標市場X旅游市場的需求、高端會展等商務需求以及可預期的政府接待等。6 X市酒店市場概況據(jù)最新官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2008年12月，X市內(nèi)四區(qū)共有五星級酒店12 家，四星級酒店26 家，重點主要分布在CBD區(qū)、青泥洼和星海灣三大區(qū)。下圖反映了X市高端酒店的布局。X高端酒店分布核心圖中山區(qū)的人民路沿線、長江路沿線和三八廣場周邊區(qū)域最為密集。X傳統(tǒng)的商業(yè)中心及其輻射區(qū)域——青泥洼商圈。該范圍內(nèi)共分布了2 家五星級酒店和7 家四星級酒店，分別占市內(nèi)四區(qū)總數(shù)的18%和26%。星海灣地區(qū)的酒店分布較為分散。沙河口區(qū)的星海灣附近、西崗區(qū)和中山區(qū)的濱海路附近以及西崗區(qū)的黃金地段有四、五星酒店分散分布。酒店區(qū)域分布分析圖資料來源：X市旅游局酒店規(guī)模分布分析圖資料來源：X市旅游局從X市5 星級酒店規(guī)模分布可以看出，四星級酒店的規(guī)模分布相對比較均勻，而五星級酒店的規(guī)模則主要集中在100200 套和300 套以上這兩個規(guī)模中?？傊瑖H金融市場的復蘇跡象初現(xiàn)，且隨著新的酒店供應入市，我們對X酒店市場的長期展望保持樂觀態(tài)度。新酒店預計將提供優(yōu)惠開業(yè)房價，使現(xiàn)有的酒店難以保持目前的入住率和房價水平。新酒店供應保持強勁，市場對新供應的完全吸納預期尚需一定時日。新增豪華酒店的供應仍有待觀察。請加入我之前提供的酒店實地考察表格 我們考察了X市內(nèi)具有類似市場目標或特征的酒店的經(jīng)營業(yè)績，以便我們?yōu)閿M建酒店的基礎指標做出更為有效的推斷。作為市場參照的基礎，我們研究了下述酒店市場： X香格里拉大飯店X凱賓斯基飯店X富麗華大酒店X日航飯店X瑞士酒店X海景酒店下表顯示了上述酒店在2010年的使用率水平。雖然這些數(shù)據(jù)為非正式提供數(shù)據(jù)，可能不足以完全信賴，但我們認為它仍有力地說明了市場潛在力：X市，參考酒店業(yè)績水平，2010年 單位：元酒店名稱星級房間數(shù)量住宿率平均房價平均房間收益X香格里拉大飯店5星56367%1086728X凱賓斯基飯店5星45756%873489X富麗華大酒店5星62663%988622X日航飯店5星37262%664412X瑞士酒店5星32778%634495X海景酒店5星12255%610335合計/平均246664%809518X香格里拉大酒店位于X市中心，距X國際機場僅20分鐘車程，憑借舒適的環(huán)境及殷勤的服務，成為當?shù)鼐频甑臉藯U。X香格里拉大酒店的563間客房及套房采用現(xiàn)代、豪華家具布置。此外，每間客房均提供寬帶上網(wǎng)服務，酒店餐廳、酒廊及公共區(qū)域內(nèi)均提供無線上網(wǎng)服務。酒店還有設施齊備的商務中心。餐廳X香格里拉大酒店內(nèi)的餐廳提供市內(nèi)最高水準的亞洲及國際美食?？腿藖泶思纯上碛孟銓m的粵菜或本地菜，又可品嘗西村日本料理及壽司。咖啡苑全天營業(yè)，提供國際美食，才華橫溢的大廚把餐廳作為其展示廚藝的舞臺。 酒吧及休閑X香格里拉大酒店之酒廊及酒吧被公認為X市時尚的場所之一。酒店提供設施高檔的健身中心（位于酒店四層），包括風格典雅的室內(nèi)游泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩設施等。健身房配備齊全的心血管鍛煉設備及衛(wèi)星電視。酒店還提供室內(nèi)室外網(wǎng)球場。X凱賓斯基飯店于2005年10月9日開業(yè)，擁有457間客房和套房，坐落于X充滿活力的青泥洼商圈，毗鄰X市政府和經(jīng)濟金融中心。酒店房間設有寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入，國際/國內(nèi)長途，自制咖啡和茶設施，電子保險箱，衛(wèi)星頻道和專用電影頻道的平面液晶電視，寬大辦公桌椅，獨立淋浴的衛(wèi)生間，語音留言系統(tǒng)。X富麗華大酒店是中國東北地區(qū)歷史悠久的酒店，位于X市外貿(mào)、金融、商業(yè)中心。008兩年X地區(qū)唯一入選《福布斯》所屬的M Media Group 評選的“中國最優(yōu)商務酒店”，07年“世界酒店論壇組織”評選的“五星金鉆獎?；亞洲十大品牌酒店”和08全球酒店論壇組織頒發(fā)的“全球最優(yōu)商務酒店”。X富麗華大酒店商務中心設有秘書服務、圖文傳真、電報及打字等服務。配以同聲傳譯系統(tǒng)的各種類型的國際會議廳。酒店還設有川魯滬風味餐廳、潮洲城、咖啡廳、法式西餐廳、日餐廳、韓餐廳、夜總會。1500平方米的大型宴會廳為客人提供便利的宴會條件和場所。X日航飯店前身X希爾頓大酒店，后于2006年5月正式成為日航國際酒店連鎖的成員之一。X日航飯店擁有寬敞舒適的客房及套房，環(huán)境幽雅，頂部為指定的7層行政樓層，酒店配有專門的膳食員及豪華的功能。位于酒店336層的“云霄會所”是目前X最高檔、最權威的會員俱樂部，可提供各種高質量的娛樂、餐飲和放松休閑。X日航飯店設有16個不同的多功能廳，包括一個可容納上千人的大宴會廳。X瑞士酒店1998年開業(yè)，位于市中心最繁華的青泥洼商業(yè)步行街，交通便利，擁有綺麗的勞動公園美景房間和浪漫的碧海接天海景房間?！　海景酒店由近1200平方米歐式中空環(huán)繞大堂、觀光電梯和頂層豪華旋轉西餐廳構成的縱向觀光體系。酒店擁有全海景的精品套房，最小房間凈面積54平方米，全部房間可觀海景，每一樓層均備有免費私人會客室，首開濱城酒店業(yè)之先河；頂層旋轉西餐廳，可鳥瞰濱城繁華市景及壯觀海景；以參、鮑、翅及X