【文章內(nèi)容簡介】 合性項目，其涵蓋230畝的呼叫中心園區(qū)，500畝的住宅和70畝的酒店、餐飲等商業(yè)項目。下圖顯示了住宅、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)功能區(qū)域布局北方生態(tài)慧谷項目鳥瞰圖北方生態(tài)慧谷酒店、商業(yè)規(guī)劃圖北方生態(tài)慧谷坐落于X金龍寺國家森林公園主入口處，東臨70平方公里的X市西郊國家森林公園，北望X市著名濱海旅游景點(diǎn)X大黑石海濱度假區(qū)，距X國際機(jī)場僅15公里，距市中心僅18公里，距離X新火車站20公里，距離X港僅23公里，規(guī)劃中的地鐵四號線將北方生態(tài)慧谷與市區(qū)緊密相連，沈大高速公路延長線連通東北全境，明珠路進(jìn)一步縮短了與市內(nèi)的距離。請?zhí)峁╉椖克谖恢媒煌▓D，之前PPT都有以下概述了擬建北方生態(tài)慧谷項目的優(yōu)勢和劣勢：優(yōu)勢隱逸秀麗的環(huán)境，遠(yuǎn)離X市主城區(qū)和其它嘈雜的旅游區(qū)；寧靜的環(huán)境將成為其吸引高檔客源的一大賣點(diǎn)，此類客源通常希望遠(yuǎn)離大眾旅游區(qū)；綜合開發(fā)的北方生態(tài)慧谷項目的產(chǎn)業(yè)客戶可望成為擬建酒店的需求來源；項目周邊的眾多高科技企業(yè)對高檔酒店的需求將成為擬建酒店的需求來源；X生態(tài)創(chuàng)新城的全面開發(fā)建設(shè)或?qū)⒗瓌訑M建酒店的需求。擬建酒店所處在的甘井子區(qū)沒有一家高端酒店，區(qū)政府對擬建酒店抱極高的希望。劣勢相對X市成熟的商業(yè)中心（對于感興趣于此類設(shè)施的旅客而言），周邊地區(qū)缺乏配套設(shè)施；X生態(tài)科技創(chuàng)新城處于開發(fā)初期，項目的整體建設(shè)會對擬建酒店周邊的道路環(huán)境帶來一定的影響。機(jī)遇X市及擬建地點(diǎn)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施將得到持續(xù)改善；X市、X甘井子政府關(guān)于開發(fā)X金龍寺國家森林公園的構(gòu)想有望帶動擬建項目地周邊旅游市場的進(jìn)一步開發(fā)，從而為擬建酒店帶來客房需求；公司已經(jīng)參與到開發(fā)金龍寺國家森林公園的前期工作，有望獲得開發(fā)權(quán)，將進(jìn)一帶動擬建酒店的發(fā)展。威脅臨近主干道明珠路，可能會帶來噪音。結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為項目地點(diǎn)適合開發(fā)為一座與眾不同的豪華酒店，主要目標(biāo)市場X旅游市場的需求、高端會展等商務(wù)需求以及可預(yù)期的政府接待等。6 X市酒店市場概況據(jù)最新官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2008年12月，X市內(nèi)四區(qū)共有五星級酒店12 家，四星級酒店26 家，重點(diǎn)主要分布在CBD區(qū)、青泥洼和星海灣三大區(qū)。下圖反映了X市高端酒店的布局。X高端酒店分布核心圖中山區(qū)的人民路沿線、長江路沿線和三八廣場周邊區(qū)域最為密集。X傳統(tǒng)的商業(yè)中心及其輻射區(qū)域——青泥洼商圈。該范圍內(nèi)共分布了2 家五星級酒店和7 家四星級酒店，分別占市內(nèi)四區(qū)總數(shù)的18%和26%。星海灣地區(qū)的酒店分布較為分散。沙河口區(qū)的星海灣附近、西崗區(qū)和中山區(qū)的濱海路附近以及西崗區(qū)的黃金地段有四、五星酒店分散分布。酒店區(qū)域分布分析圖資料來源：X市旅游局酒店規(guī)模分布分析圖資料來源：X市旅游局從X市5 星級酒店規(guī)模分布可以看出，四星級酒店的規(guī)模分布相對比較均勻，而五星級酒店的規(guī)模則主要集中在100200 套和300 套以上這兩個規(guī)模中?？傊瑖H金融市場的復(fù)蘇跡象初現(xiàn)，且隨著新的酒店供應(yīng)入市，我們對X酒店市場的長期展望保持樂觀態(tài)度。新酒店預(yù)計將提供優(yōu)惠開業(yè)房價，使現(xiàn)有的酒店難以保持目前的入住率和房價水平。新酒店供應(yīng)保持強(qiáng)勁，市場對新供應(yīng)的完全吸納預(yù)期尚需一定時日。新增豪華酒店的供應(yīng)仍有待觀察。請加入我之前提供的酒店實地考察表格 我們考察了X市內(nèi)具有類似市場目標(biāo)或特征的酒店的經(jīng)營業(yè)績，以便我們?yōu)閿M建酒店的基礎(chǔ)指標(biāo)做出更為有效的推斷。作為市場參照的基礎(chǔ)，我們研究了下述酒店市場： X香格里拉大飯店X凱賓斯基飯店X富麗華大酒店X日航飯店X瑞士酒店X海景酒店下表顯示了上述酒店在2010年的使用率水平。雖然這些數(shù)據(jù)為非正式提供數(shù)據(jù)，可能不足以完全信賴，但我們認(rèn)為它仍有力地說明了市場潛在力：X市，參考酒店業(yè)績水平，2010年 單位：元酒店名稱星級房間數(shù)量住宿率平均房價平均房間收益X香格里拉大飯店5星56367%1086728X凱賓斯基飯店5星45756%873489X富麗華大酒店5星62663%988622X日航飯店5星37262%664412X瑞士酒店5星32778%634495X海景酒店5星12255%610335合計/平均246664%809518X香格里拉大酒店位于X市中心，距X國際機(jī)場僅20分鐘車程，憑借舒適的環(huán)境及殷勤的服務(wù)，成為當(dāng)?shù)鼐频甑臉?biāo)桿。X香格里拉大酒店的563間客房及套房采用現(xiàn)代、豪華家具布置。此外，每間客房均提供寬帶上網(wǎng)服務(wù)，酒店餐廳、酒廊及公共區(qū)域內(nèi)均提供無線上網(wǎng)服務(wù)。酒店還有設(shè)施齊備的商務(wù)中心。餐廳X香格里拉大酒店內(nèi)的餐廳提供市內(nèi)最高水準(zhǔn)的亞洲及國際美食?？腿藖泶思纯上碛孟銓m的粵菜或本地菜，又可品嘗西村日本料理及壽司?？Х仍啡鞝I業(yè)，提供國際美食，才華橫溢的大廚把餐廳作為其展示廚藝的舞臺。 酒吧及休閑X香格里拉大酒店之酒廊及酒吧被公認(rèn)為X市時尚的場所之一。酒店提供設(shè)施高檔的健身中心（位于酒店四層），包括風(fēng)格典雅的室內(nèi)游泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩設(shè)施等。健身房配備齊全的心血管鍛煉設(shè)備及衛(wèi)星電視。酒店還提供室內(nèi)室外網(wǎng)球場。X凱賓斯基飯店于2005年10月9日開業(yè)，擁有457間客房和套房，坐落于X充滿活力的青泥洼商圈，毗鄰X市政府和經(jīng)濟(jì)金融中心。酒店房間設(shè)有寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入，國際/國內(nèi)長途，自制咖啡和茶設(shè)施，電子保險箱，衛(wèi)星頻道和專用電影頻道的平面液晶電視，寬大辦公桌椅，獨(dú)立淋浴的衛(wèi)生間，語音留言系統(tǒng)。X富麗華大酒店是中國東北地區(qū)歷史悠久的酒店，位于X市外貿(mào)、金融、商業(yè)中心。008兩年X地區(qū)唯一入選《福布斯》所屬的M Media Group 評選的“中國最優(yōu)商務(wù)酒店”，07年“世界酒店論壇組織”評選的“五星金鉆獎?；亞洲十大品牌酒店”和08全球酒店論壇組織頒發(fā)的“全球最優(yōu)商務(wù)酒店”。X富麗華大酒店商務(wù)中心設(shè)有秘書服務(wù)、圖文傳真、電報及打字等服務(wù)。配以同聲傳譯系統(tǒng)的各種類型的國際會議廳。酒店還設(shè)有川魯滬風(fēng)味餐廳、潮洲城、咖啡廳、法式西餐廳、日餐廳、韓餐廳、夜總會。1500平方米的大型宴會廳為客人提供便利的宴會條件和場所。X日航飯店前身X希爾頓大酒店，后于2006年5月正式成為日航國際酒店連鎖的成員之一。X日航飯店擁有寬敞舒適的客房及套房，環(huán)境幽雅，頂部為指定的7層行政樓層，酒店配有專門的膳食員及豪華的功能。位于酒店336層的“云霄會所”是目前X最高檔、最權(quán)威的會員俱樂部，可提供各種高質(zhì)量的娛樂、餐飲和放松休閑。X日航飯店設(shè)有16個不同的多功能廳，包括一個可容納上千人的大宴會廳。X瑞士酒店1998年開業(yè)，位于市中心最繁華的青泥洼商業(yè)步行街，交通便利，擁有綺麗的勞動公園美景房間和浪漫的碧海接天海景房間?！　海景酒店由近1200平方米歐式中空環(huán)繞大堂、觀光電梯和頂層豪華旋轉(zhuǎn)西餐廳構(gòu)成的縱向觀光體系。酒店擁有全海景的精品套房，最小房間凈面積54平方米，全部房間可觀海景，每一樓層均備有免費(fèi)私人會客室，首開濱城酒店業(yè)之先河；頂層旋轉(zhuǎn)西餐廳，可鳥瞰濱城繁華市景及壯觀海景；以參、鮑、翅及X