【文章內(nèi)容簡介】 著名實業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟(jì)醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。 珠海歷史古跡豐富，擁有距今 3000 年左右青銅時代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1 年至民國 4年建造的唐家共樂園。 9 珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 珠海是國家首批設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特 區(qū)之一，我國改革開放的 試驗田 和 窗口 。經(jīng)過20 多年的發(fā)展，珠海經(jīng)濟(jì)社會各項事業(yè)取得了突出成就，從一個以農(nóng)漁業(yè)為主的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化花園海濱城市。 基本 政策 方針、發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù) 《 珠海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要 》 ， 珠海市近期 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)思想是以鄧小平理論和 “三個代表 ”重要思想為指導(dǎo)，堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，堅持以人為本，速度與效益并重，經(jīng)濟(jì)與環(huán)境雙贏，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展五大原則，大力推進(jìn)發(fā)展模式、體制機(jī)制、對外開放、科技自主、城市建設(shè)與管理五大創(chuàng)新，發(fā) 揮區(qū)位、環(huán)境、特區(qū)品牌三大優(yōu)勢，全面實施 “工業(yè)強(qiáng)市 ”、 “科教興市 ”、“三產(chǎn)旺市 ”三大戰(zhàn)略，以重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為突破口，以新型工業(yè)化為主線，以改革開放和自主創(chuàng)新為動力，著力培育集散、生產(chǎn)、創(chuàng)新、服務(wù)四大城市核心功能，實現(xiàn)我市經(jīng)濟(jì)社會新一輪跨越式發(fā)展，加快建設(shè)珠三角現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和實踐科學(xué)發(fā)展觀先行示范市。 “十一五 ”期間，必須以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，堅持三大發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新模式，實現(xiàn)我市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，在全面推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)中發(fā)揮示范作用。 發(fā)展目標(biāo) 為使得 經(jīng)濟(jì)發(fā)展再上新臺階，力爭到 2020 年 基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，人均 GDP 超過 1 萬美元，人民生活總體上達(dá)到富裕的小康水平。 近期 主要任務(wù) 是 實現(xiàn)以上發(fā)展目標(biāo)，必須加快工業(yè)化進(jìn)程，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深化改革開放，堅持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與保護(hù)環(huán)境雙贏，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)，努力完成十大任務(wù)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又快又好發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)總量 建市以來，珠海經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)快速發(fā)展。生產(chǎn)總值 、 工業(yè)增加值 、 固定資產(chǎn)投資 分別 由2020 年的 億元 、 億元、 億元 增長到 2020 年的 億元 、 億元、 億元 ，年增 長速度 分別 在 13％ 、 15％、 17％ 以上 。詳見 圖 21， 圖 22，圖 2－ 3。 10 圖 21 2020 年 ～ 2020 年 珠海市 生產(chǎn)總值 完成總量 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）010020030040050060070080090010002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 22 2020 年 ～ 2020 年 珠海市 工業(yè)增加值 工業(yè)增加值（億元）0501001502002503003504004505002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 23 2020 年 ～ 2020 年 珠海市 固定資產(chǎn)投資 0501001502002503003502020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元） 居民 生活水平 11 珠海市自 2020 年以來，居民生活水平逐年提高， 2020 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 61071 元 ， 同比上年增長 ％。詳見 圖 24。 圖 24 20202020 年珠海市人均 GDP 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點 2020 年珠海市 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，同比加快 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，同比回落 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，同比加快 個百分點。 2020 年 一、二、三產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %，與上年同期相比，第三產(chǎn)業(yè)增長貢獻(xiàn)率提高了 個百分點。三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 具體見表 2表 26。 表 24 2020 年～ 2020 年 第一、二、三產(chǎn)業(yè)總量 指 標(biāo) 計量單位 各年實際完成總量 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價） 億元 其中：第一產(chǎn)業(yè) 億元 第二產(chǎn)業(yè) 億元 第三產(chǎn)業(yè) 億元 —— 珠海統(tǒng)計信息網(wǎng) 12 表 24 2020 年～ 2020 年 第一、二、三產(chǎn)業(yè) 增長速度 指 標(biāo) 增長速度（ %，與上年相比） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價） 其中：第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) —— 珠海統(tǒng)計信息網(wǎng) 項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和趨勢 珠海市城市規(guī)劃描述 珠海是國家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。2020 年 5 月，《珠海市城市總體規(guī)劃（ 2001—2020）》獲國務(wù)院批準(zhǔn)。本次規(guī)劃的規(guī)劃期為 2000—2020 年。其中：近期為 2000 年－ 2020 年；中期為 2020 年－ 2020 年；遠(yuǎn)期為 2020 年－ 2020 年； 2020 年以后為規(guī)劃遠(yuǎn)景。把珠海建設(shè)成為綜合實力雄厚與社會、經(jīng) 濟(jì)、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)；成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、經(jīng)濟(jì)繁榮、交通發(fā)達(dá)、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化的區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，集聚力強(qiáng)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。 旅游規(guī)劃描述 根據(jù) 《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2020－ 2020）》 ，珠海 市旅游發(fā)展的戰(zhàn)略定位為： 以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地； 國內(nèi)高端休閑度 假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務(wù)國際化率先接軌區(qū)； 珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地。 本項目所在地主打 都市休閑牌 。 珠海市“十一五”期間重大建設(shè)項目 （ 1）廣珠城際快速軌道 根據(jù)廣珠城際快速軌道的初步設(shè)計方案，廣珠線沿線共設(shè) 20 個站，其中珠海段 5個車站，分別是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。 2020 年年底動工，預(yù)計 13 2020 年可全線通車隨著廣珠城際快速軌道的建設(shè)，將對該地區(qū)功能定位、人口容量、土地使用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度、城市空間、交通組織帶來較為全面的影響，對周邊地區(qū)也將起到很大的輻射和帶動作用。 （ 2）珠港 大道、珠海大道建設(shè)，“五縱、三橫”公路網(wǎng)規(guī)劃目標(biāo)，形成珠海市至省會和鄰近城市 小時交通圈。 建設(shè)條件 本項目 原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢上具有獨特性。 本項目在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，建筑工程量很小。 本項目市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。 14 第三章 精品酒店 市場分析 精品酒店介紹 精品酒店含義 源于法語的 “Boutique”一詞原指專賣時髦服飾的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密 ， 豪華或離奇的 酒店環(huán)境，以提供獨特、個性化的居住和服務(wù)水平作為自己與大型連鎖酒店的區(qū)別。這類酒店在裝飾環(huán)境上，強(qiáng)調(diào) “小而精致 ”。它的客房數(shù)量不多，但其內(nèi)部裝修極其豪華，別具特色。在服務(wù)方面，精品酒店采用的是管家式服務(wù)，服務(wù)人員與客房的比例是 3： 1，甚至 4:1，而在星級酒店，這個數(shù)字通常是 1： 1，最多是 2：1。這類酒店面向的客戶群體是高收入、高品位的極少部分人群。 精品酒店的特征 （ 1）服務(wù)的個性化與精細(xì)化 精品酒店的經(jīng)營理念是為客人打造“ A home away from home(家外之家 )”，也就是將標(biāo)準(zhǔn)酒店模式 改造成截然不同的感覺??使其更加舒適、更加適于居住，因此精品酒店的服務(wù)要更顯精致和細(xì)微。精品酒店積極提倡和采用“管家式”服務(wù)形式。起源于英國的“管家式”服務(wù)，不僅可以讓顧客感覺到酒店有“家”的感覺，而且用“管家”取代大堂福理，這種一對一的對客服務(wù)可以更好地了解顧客的需求，在服務(wù)上更能貼近顧客，為客人提供全方位全過程的個性化服務(wù)和“貴族式的貼身服務(wù)”，給賓客真正帶來“賓至如歸”和“上帝”的感覺。 （ 2）市場定位的精準(zhǔn)性 無論是在西方還是東方，個性化消費是一種趨勢。面對這一趨勢，飯店業(yè)對市場進(jìn)行了高度細(xì)分，為各 個細(xì)分市場設(shè)計了不同的產(chǎn)品，運用了差異化競爭戰(zhàn)略和補(bǔ)缺營銷的思想。精品飯店是飯店市場高度細(xì)分過程中出現(xiàn)的一類較為特殊的產(chǎn)品。它運用了先進(jìn)的管理理念，滿足了特定補(bǔ)缺市場 (nicha)的需求并以其獨特的優(yōu)勢獲得快速的發(fā)展。其目標(biāo)客源主要是喜愛精品酒店文化的高端國際商務(wù)和度假客人，房價標(biāo)準(zhǔn)一般不低于相同城市的五星級酒店平均價格。 （ 3）建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)的獨特性 15 精品酒店通常將更多的資金投人在酒店設(shè)計裝修，它們的設(shè)計基本出自名師之手，體現(xiàn)最時興設(shè)計和美感，無論是酒店外觀設(shè)計，還是大堂里配飾的藝術(shù)品，以及客房家具擺 設(shè)，甚至一個小小的門鈴都要符合設(shè)計的文化、個性、風(fēng)格的要求。精品酒店內(nèi)陳設(shè)的藝術(shù)品和工藝制品 80%以上應(yīng)該是原作和珍品，所有陳設(shè)要體現(xiàn)設(shè)計思路。例如位于舊金山阿果諾特的 kimpton 酒店，其設(shè)計風(fēng)格的主題為“航?！保频甑拇筇娩佒镜匕?，大堂內(nèi)的休閑沙發(fā)像一只只仿造的這個蒸汽船 ； 香港首家精品酒店 JIA 有法國設(shè)計大師 PhiliPPe starck 設(shè)計，不以華麗氣派經(jīng)營，取而代之的是各種設(shè)計感極強(qiáng)、舒適的家具、燈飾?？梢哉f，精品酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)是獨樹一幟的。 （ 4）深厚的文化底蘊(yùn) 精品酒店的文化底蘊(yùn)是通 過酒店名稱，酒店建筑特色，產(chǎn)品服務(wù)特色，酒店選址的地域文化，或傳統(tǒng)同老店傳承經(jīng)營管理模式等單體形象要素表現(xiàn)出來，或是上述多個要素的集合體，賓客人住精品酒店就能夠感受到強(qiáng)烈的尊貴感或情趣感，充實感或自然感，復(fù)古感或時代感，賓客感覺的過程就是對酒店品牌形象認(rèn)知的過程，以及進(jìn)一步的認(rèn)同和肯定。例如歐洲有很多的獨立飯店，如一些城堡、城區(qū)古建筑和其它具有歷史感的設(shè)施改建而成的飯店，往往具有獨特的歷史和文化淵源，它們構(gòu)成了精品飯店一個重要組成部分。 精品酒店 現(xiàn)狀 精品酒店發(fā)展速度快，發(fā)展的地域廣現(xiàn)已越過美英邊界， 覆蓋到世界眾多國家和地區(qū)。精品酒店目前在全球眾多國家和城市都有“據(jù)點”。 一些 酒店巨頭投資的精品酒店情況見 表 31 所示 。 表 31 酒店巨頭投資的精品酒店一覽表 序號 投資方 精品酒店項目 備注 1 喜達(dá)屋酒店集團(tuán) W 酒店 Starwood 已在全世界建立了 19 家 W 飯店，并有 7個正在開發(fā)和建設(shè)之中。 Starwood 飯店集團(tuán)希望 W 酒店也能打造成世界級品牌 2 萬豪酒店集團(tuán) Bulgari酒店 與意大利珠寶商和奢侈品制造商 Bulgarispa共同創(chuàng)立 3 洲際酒店集團(tuán) Indigo 品牌酒店 洲際酒 店集團(tuán)的目標(biāo)是在 710 年的時間里建立150200 家設(shè)計師酒店 4 希爾頓集團(tuán) trafalgarhilton 酒店 目前在倫敦開設(shè)了第一家 16 5 精選國際酒店集團(tuán) Clarion collection酒店 2020 年推出第一家精品酒店 6 Intercontinental 房地產(chǎn) ninezero 精品酒店 開發(fā)商性質(zhì)，非酒店集團(tuán) 一般而言，精品酒店的規(guī)棋偏小，一般以 50 一 80 間客房為佳?！爸刭|(zhì)不重量”成為他們的核心競爭力所在，如日本東京 CLAsKA 精品酒店雖然只有 9 間客房，但絲毫不影響其作為經(jīng)典精品 酒店的形象，見表 32 所示。 表 32 世界部分著名精品酒店的客房數(shù)量 序號 精品酒店名稱 國別 客房數(shù)量 1 PLAZA THNEE 酒店 美國紐約 115 2 ONE LDWYCH 酒店 英國倫敦 105 3 ADARE MANOR 酒店 愛爾蘭 63 4 LES RAYERES 酒店 法國蘭斯 19 5 LONDOLOZI 酒店 南非 48 6 CLASKA酒店 日本 9 目前中國精品酒店的數(shù)量還比較少 ， 分布區(qū)域也主要集中于上海、北京 、蘇州 等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和麗江 、三亞 等知名旅游勝地，見表 33 所示。 表 33 中國部分精品酒店一覽 序號 地點 精品酒店名稱 客房數(shù)量 備注 1 上海 璞邸精品酒店 52 雅高集團(tuán)投資，以城市歷史與設(shè)計為賣點 2 上海 老時光酒店 12 上海英式住宅，歷史取勝 3 上海 JIA酒店 60 在香港也有一家 JIA酒店，設(shè)計見長 4 上海 首席公館（黃金榮老公館）