【正文】 對粉塵進行噴水降塵處理，嚴格執(zhí) 行有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對周邊環(huán)境的不利影響降到最低。 施工期間環(huán)境保護 項目在施工過程中，機械設(shè)備噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成一定影響。 31 煙氣 治理 本項目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣和停車場排放的汽車尾氣。 噪音治理 本項目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。 項目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會含有大量的有害物質(zhì)。從環(huán)境影響上看，項目建設(shè)是可行的，同時，項目在建設(shè)過程中或建成后的使用中，仍將采取嚴格的環(huán)境保護措施： 雨水、污水 項目排出的污水主要來源于生活污水，生活污水的種類有洗浴污水、生活用水、沖廁水，其排水特點為 BOB5/COD 較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。本項目主要建材鋼筋、水泥、沙子、石子、磚、木材等均就地取材，減少建筑材料在運輸過程中造成的損壞及浪費。 30 第 六 章 公用設(shè)施及環(huán)境保護方案 項目對公共設(shè)施的需求 交通設(shè)施 本 項目 將按照規(guī)劃設(shè)計要點的要求按設(shè)置停車場，完全解決停車難的問題。 市政煤氣管道未到項目場地之前，可建設(shè)液化石油氣一座自用?？傄牍芄軓綖?。 燃氣設(shè)計 珠海市液化石油氣供氣壓力制式為一級次中壓供氣到戶 ， 管網(wǎng)系統(tǒng)采用室外立管下分式。設(shè)置防盜報警系統(tǒng)，通過在重要通道、區(qū)域設(shè)置的紅外雙鑒探頭，以及對外出入大門等出入門設(shè)置的門磁開關(guān)進行實時監(jiān)測設(shè)防。在發(fā)電機房等可燃機房及信息通信機房等重要場所中設(shè)置自動滅火。在防火區(qū)域內(nèi)，設(shè)置緊急廣播及警鈴系統(tǒng)，對此兩系統(tǒng)的控制應(yīng)為火災(zāi)時 29 著火層 (區(qū)域 )及其相鄰的上下層 (區(qū)域 )，緊急廣播系統(tǒng)由消防控制中心直接分層監(jiān)控，利用建筑物內(nèi)公共廣播系統(tǒng)來實施。能顯示各報警區(qū)域、點的狀態(tài)信號及基本消防裝置的狀態(tài)情況 。 消防（ FA）：設(shè)置 消防控制室，火災(zāi)報警控制系統(tǒng)主機、監(jiān)控主機、火災(zāi)事故廣播設(shè)備的控制裝置及消防專用通訊設(shè)備設(shè)在消防控制室中。 4） 設(shè)備管理系統(tǒng)應(yīng)具有報表編制，設(shè)備管理費用之分配，水電費用分配計算、設(shè)備維護、運行記錄等的功能。 2） 空調(diào)監(jiān)控系統(tǒng) ， 對冷暖源設(shè)備、通風設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及環(huán)境監(jiān)測設(shè)備等的監(jiān)視、測量、控制。 樓宇（ BA）：主要的機電設(shè)計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制， 做到運行可靠安全、節(jié)省能源、節(jié)省人力 。 5） 建筑物內(nèi)信息管理系統(tǒng) ， 具有物業(yè)管理子系統(tǒng)、綜合服務(wù)管理子系統(tǒng)、共用信息庫管理子系統(tǒng)。 4） 公共廣播傳呼系統(tǒng) ， 向建筑物內(nèi)公共場所等處，提供優(yōu)雅舒適的開、閉路多音源信號節(jié)目以及公共的傳呼信息?？梢曤娫挕㈦娨晻h系統(tǒng)可通過具有視頻壓縮技術(shù)的設(shè)備向使 用者顯示近處或遠處可觀察的圖像并進行同步通話 和 遠距 28 離的雙向圖像通信。 語音應(yīng)答 (聲訊服務(wù) )系統(tǒng)具有被詢問有關(guān)信息并及時應(yīng)答服務(wù)的功能。 話音信箱系統(tǒng)具有使外來話音存貯，并使話音信箱的用戶通過信箱密碼來提取留言的功能。25 接口 、衛(wèi)星通信接口、數(shù)據(jù)通信接口 (異步及同步 )等等方式通信接口。 通信（ CA）： 能為建筑物的擁有者 (管理者 )及建筑物內(nèi)的各個租用者提供最快和最有效的信息服務(wù) ， 具有對于來自建筑物內(nèi)外的各種不同的信息予以收集、處理、存貯、傳輸、檢索和提供決策支持的能力。水平系統(tǒng)和工作區(qū)全部采用六類元件和光纖，主干采用光纖和大對數(shù)電纜，支持千兆以太網(wǎng)、 ATM 的寬帶應(yīng)用，滿足語音、數(shù)據(jù)、圖像等傳輸?shù)囊蟆?系統(tǒng)包括五個子系統(tǒng)：工作區(qū)子系統(tǒng)、水平子系統(tǒng)、干線子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)和設(shè)備間干系統(tǒng)。 27 建筑物內(nèi)做總等電位聯(lián)接，采用防雷、電氣接地共用接地裝置。 防雷保護 本工程按二類防雷建筑物設(shè)保護。 所有帶蓄電池的應(yīng)急照明燈及疏散指示燈連續(xù)供電時間均 30min。 本 項目 在樓梯 間、消防電梯間、疏散通道及設(shè)備用房等處設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明。 照明： 本 項目 在 餐飲、 精品店 、大堂 等主要場所選用細管徑直管型熒光燈及高效燈具。 建筑物電器安裝容量的確定采用負荷密度法。 本項目用電均屬于三級負荷。 衛(wèi)生間排水經(jīng)過化糞池處理后與廚房操作間排水經(jīng)隔油池處理后，采用毛管滲濾中水處理技術(shù)，處理后的水與淋浴盥洗排放的廢水合并，用于 圓明新園 綠化。 本項目為三層，擬 采用 市政直供水 。 市政給水設(shè)計 本項目 在原有建筑基礎(chǔ)上進行改造，因此， 市政配套設(shè)施已相當完善。珠海是個多臺風臺風地區(qū)，歷年均造成一定的損失，據(jù)記載，最為慘重的臺風災(zāi)害發(fā)生在清同治十三 年（ 1874)農(nóng)歷 8月 12日晚臺風，拔木壞屋無數(shù)，澳門尤甚，舟盡復，漂溺萬余人死亡人數(shù)達千人 。海區(qū)波浪的平均周期，一般在 ，受臺風影響，波浪周期在下半年達到最大值，荷包島 1982年 10月發(fā)生過一次平均周期為 秒的波浪。 季風和臺風是形成波浪的主要因素，珠海夏季多東、東南和南東向波浪，冬季則以東北向波浪為主，如荷包島附近，南東方向波浪頻率占 42%。但泥沙含量有明顯的季節(jié)變化：洪季，在桂山一橫琴一三灶一南水一黃竹灣一線以北，水深 10米以淺，懸移質(zhì)含沙量大于 ／立方米；表層含沙量小于底層；枯季前期，高欄島北面水域，表、底層懸移質(zhì)含沙量分別為／立方米 ,／立方米；枯季后期，大忙島、高欄島以北、南水島東西兩側(cè)，直到三灶東南的海區(qū)，表層含沙量大于 ／立萬術(shù)。流經(jīng)珠海市入海的磨刀門、雞啼門、虎跳門、崖門及泥灣門五大口門，前四大口門年輸沙量分別為 2341萬噸、 496萬噸、 363萬噸和 509萬噸，合共 3709萬噸，分別占珠江年人海輸沙量的 33%、 7%、 5%和 %，合共占 %a。據(jù)統(tǒng)計， 1848年 1949年，珠海地區(qū)遭受臺風暴潮災(zāi)害 60次，暴潮水位多在 2米以上，最高達到 （ 1938年 7月 27日斗門白蕉）。珠江各口，實測最高潮位一般為 ，淇澳島最高潮位為 米，而最低潮位為 — 。在珠江口附近，漲潮平均歷時約 5個小時 30分，落潮平均歷時約 7個小時。全市各站的年平均潮差均為 1米左右，屬弱潮河口。 水文條件 對 工程有影響的水文條件主要有潮汐、泥沙淤積和波浪現(xiàn)象。在局部巖質(zhì)河岸，港口工程基礎(chǔ)置于新鮮基巖上。在碎屑巖區(qū)，如建橋選址避開斷裂破碎帶。而在低丘臺地區(qū)，風化層較厚，如無植被覆蓋，受暴雨沖刷出 現(xiàn)“面蝕”、“溝蝕”而影響公路邊坡穩(wěn)定。 故位于山谷地區(qū)的建筑可以采取天然基礎(chǔ)或樁基形式，河口平原區(qū)和砂堤濱海區(qū)建筑采用樁基礎(chǔ)。 河口平原區(qū)，溝渠縱橫，軟土層厚普遍大于 10米，地下水位高，均需用大基礎(chǔ)和深埋基礎(chǔ)或樁基。 （ 1）建筑工程地質(zhì)條件 谷地區(qū)，堆積型和侵蝕型并存。本項目未坐落在摺皺和主要斷裂帶上，但新構(gòu)造運動可能對其有一定影響。主要有加里東、印支、燕山和喜馬拉雅四期，其中以燕山運動最為強烈，影響范圍最廣，以褶皺、斷裂發(fā)育和巖漿活動強烈為特征。東南和西北兩側(cè)，分別江與珠江口大型新生代沉積盆地和陸地上的珠江三角洲盆地相鄰。項目所在地具有海積平原、攔灣沙堤、低丘陵地形，海積平原第四系沉 積物厚度為 720米的，海岸邊為攔灣沙堤，而旅游設(shè)置分布的山地屬于低丘陵地形，海拔高度在 100180米，并發(fā)育有夷平面。 本項目主要建設(shè)內(nèi)容詳見表 51。 規(guī)劃理念：打造合現(xiàn)化經(jīng)濟發(fā)展模式的， 符合高品質(zhì)的圓明新園旅游度假區(qū)主題要求， 規(guī)劃成一個集旅游、度假、住宿、購物、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)。其重點是現(xiàn)代、舒適、自然。 本項目擬在圓明新園原有 清代 建筑風格的海鮮城 上進行改造， 即 擬 在 平方米的新星海鮮城 上進行 改造， 并新建御花園精品酒店 平方米 ，建筑面積共計7800 平方米。重點突出“皇室”，“尊貴”等核心形象要素。 表 41 酒店 標準 客房價格市場比較法加權(quán)系數(shù)修正表 價格單位：元 /間 .天 可比酒店 中 國地區(qū) 璞邸精品酒店 首席公館 長城腳下的公社 麗江悅榕莊 三亞悅榕莊 蘇州御庭精品酒店 房 價 1181 1690 2185 2714 2588 1555 平均價格 價格修正系數(shù) 評估價格 取 價 980 項目客戶群定位 ? 國內(nèi)、外旅游團隊 ； ? 周末、假期、暑假帶動的親子旅 行團、自駕車游客源； ? 進行商務(wù)活動的商務(wù)散客； ? 周邊富裕居民，商家等的休閑客源。 客房價格定位 根據(jù)市場調(diào)查，以 我國 六家 精品 酒店的市場價格為參照，根據(jù) 酒店 標準、地理位置、酒店管理、競爭戰(zhàn)略、通貨膨脹等影響因素，綜合考慮對進行價格修正（表 41），預測本項目 精品 酒店開始運營年標準客房 出租價格定位為 980 元 /間 項目定位 整體定位 珠海市 精品酒店 定位依據(jù) 21 （ 1）市場需求充分 隨 著政府對旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來此旅游者的數(shù)量將不斷增長，對旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來越高，巨大的 客流量將使得 酒店 得以贏利及良好運作。 機會（ O） ? 廣珠城際快速軌道預計 2020 年通車，將加速珠海市的經(jīng)濟發(fā)展； ? 本項目精品酒店 在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，外部環(huán)境極其優(yōu)越； ? 外地游客多，消費能力強； ? 本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。 ? 將 規(guī)劃成一個集旅游、度假、住宿、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū) ，對客戶的綜合吸引力較大； ? 項目區(qū)位游客數(shù)量多， 具有強大的潛在客戶群。 由于本項目原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風格，在建筑風格上及地理優(yōu)勢上具有獨特性 ， 具有建設(shè)精品酒店的 優(yōu)越 條件 ，因此 ，本項目 市場前景廣闊。自 1997 年 2 月圓明新園主題公園開業(yè)以來，兩園共接待游客達 1100 多萬人次，營業(yè)收 8 億元，創(chuàng)利稅 億多元，取得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。精品酒店將憑借著其特色和服務(wù)理念，贏得更大生存發(fā)展空間。在國內(nèi)，相對于目前的房地產(chǎn)市場來說，該類酒店的運營成本較低，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影口向小，投 19 資風險也相對較小，因此正受到越來越多房地產(chǎn)業(yè)界投資商的關(guān)注。自誕生以來，精品酒店以其良好的市場表現(xiàn)和消費發(fā)展趨勢，贏得了眾多投 資者和管理者的青睞。所以，率先搶占商機顯得尤為重要，目前，精品酒店市場在國外競爭激烈，自喜達屋酒店集團推出 W 品牌的精品酒店后先后有萬豪、希爾頓等酒店集團參與競爭 .許多外資集團已經(jīng)看好中國高消費群體，正籌備在中國開設(shè)精品酒店，這些國際飯店集團將成為中國精品酒店的先鋒陣營，為中國精品酒店市場的發(fā)展帶來契機。 外資介入中國精品酒店市場為其發(fā)展帶來契機 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，美國“ Boutique Hotel“的客房數(shù)量雖然只占整個酒店業(yè)的 1%，而它的總收入?yún)s占了整個行業(yè)的 3%；而且“ Boutfque Hotel”的平均房價和客房入住率，都要高于全服務(wù)的星級酒店，因此，發(fā)展精品酒店實際憊味著一種商機。例如我國的九寨溝、桂林山水等一大批優(yōu)美的自然景觀 ， 為建設(shè)地域型 精品酒店提供了獨特的資源優(yōu)勢豐厚的歷史文化和眾多歷史典故及中國特色的古建筑群，為主題型精品酒店尋找了特色的主題。 具備打造精品酒店獨特資源 (地域、個性 ) 我國經(jīng)濟發(fā)展至今，已經(jīng)涌現(xiàn)出經(jīng)濟發(fā)達、對外開放程度高的國際現(xiàn)代化都市，它們既是精品酒店消費群體的集中區(qū)域，又是世界時尚潮流的匯集地，這些國際化大都市為我國發(fā)展精品酒店提供了地域優(yōu)勢。據(jù)報載，在上海國際頂級私人物品展開展的前三天，就有七千富豪抵滬采購，成交金額近兩億元人民幣。 見表 34 所示。 表 33 中國部分精品酒店一覽 序號 地點 精品酒店名稱 客房數(shù)量 備注 1 上海 璞邸精品酒店 52 雅高集團投資，以城市歷史與設(shè)計為賣點 2 上海 老時光酒店 12 上海英式住宅，歷史取勝 3 上海 JIA酒店 60 在香港也有一家 JIA酒店，設(shè)計見長 4 上海 首席公館（黃金榮老公館） 32 華典精品酒店投資公司投資，房價將超過 380 美元，以城市與歷史取勝 5 上海 M suites / 上海啤酒廠舊址，主體建筑由上世紀 30 年代著名匈牙利建筑大師烏達克設(shè)計 6 上海 衡山馬勒別墅飯店 / 上海衡山旅游公司投資，以歷史取勝 7 上海 W 酒店 / STARWOOD 集團 8 北京 長城腳下的公社 236 SOHO 中國投資，以設(shè)計取勝 9 北京 HotelG 110 以六十年代懷舊的好萊塢風格為設(shè)計靈感，以動感、時尚及舒適為概念 10 云南 麗江悅榕莊 55 BANYAN TREE 投資，以融合納西文化取勝 11 海南 三亞悅榕莊 61 BANYAN TREE 投資，以融合當?shù)仫L景取勝 12 蘇州 蘇州 御庭 精品酒店 45 以 獨特的建筑設(shè)計和郁郁蔥蔥的熱帶花園 風格 取勝 17 精品酒店入住率與價格分析 精品酒店自誕生以來，以其良好的市場表現(xiàn)和消費發(fā)展趨勢，贏得了眾多投資者和管理者的青睞?！爸刭|(zhì)不重量”成為他們的核心競爭力所在，如日本東京 CLAsKA 精品酒店雖然只有 9 間客房，但絲毫不影響其作為經(jīng)典精品 酒店的形象，見表 32 所示。 表 31 酒店巨頭投資的