上海羅蒙集團(tuán)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告--資料下載頁
2025-08-03 08:31本頁面
【正文】 修上：與目前保持比較一致的是，今后別墅將會(huì)以簡(jiǎn)單的基本裝修別墅為主，因?yàn)閯e墅是最具個(gè)性化特色的住宅產(chǎn)品，精裝修的別墅則往往意味著風(fēng)格接受人群的單一以及資源的再浪費(fèi)。在建造模式上：將會(huì)出現(xiàn)一部分定做模式，意即由意向客戶提供需求產(chǎn)品模式，在保持與外部環(huán)境協(xié)調(diào)的前提下，由開發(fā)商來進(jìn)行建造等步驟。市場(chǎng)研究總結(jié)：根據(jù)以上對(duì)奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)以及區(qū)域別墅市場(chǎng)的分析、研究，發(fā)現(xiàn)奉化整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷地走向成熟，后市可發(fā)展空間相當(dāng)大，此時(shí)介入市場(chǎng)進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是較為理想的。而奉化別墅市場(chǎng)發(fā)展不成熟，缺少高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品可提升空間大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，有效需求大量存在，因此，在土地條件較好的情況下，開發(fā)別墅項(xiàng)目最為理想。第三部分、項(xiàng)目投資分析一、 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)區(qū)位地段市場(chǎng)行情參考價(jià)格目前本地塊周邊樓盤的價(jià)格水平為（由于本項(xiàng)目周邊小區(qū)域內(nèi)無別墅項(xiàng)目，故選取奉化大市范圍內(nèi)的別墅樓盤為參考）： 樓盤名稱市區(qū)上林華庭西塢亭暉嘉園溪口紫汀花園溪口梅齡山莊銷售均價(jià)聯(lián)排6000元/m2獨(dú)立6000元/m2聯(lián)排3500元/m2獨(dú)立9000元/m2雙拼7000元/m2獨(dú)立10000元/m2按照樓盤綜合品質(zhì)評(píng)估取地塊周邊樓盤平均價(jià)格水平為：7000元/m2（周邊同質(zhì)樓盤價(jià)格水平是項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的重要參考依據(jù)）質(zhì)優(yōu)品牌樓盤的附加值調(diào)整系數(shù)別墅項(xiàng)目的價(jià)格不僅由地段決定，項(xiàng)目環(huán)境、樓盤綜合素質(zhì)、品牌包裝等因素對(duì)價(jià)格也有重大影響。如果項(xiàng)目產(chǎn)品在實(shí)際建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷包裝等方面的操作過程中達(dá)到或超過所設(shè)定的目標(biāo)，項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格可在客觀價(jià)格的基礎(chǔ)上添20%左右。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素調(diào)整系數(shù)考慮奉化當(dāng)前別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，項(xiàng)目預(yù)期升值潛力巨大。項(xiàng)目別墅產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)測(cè)別墅均價(jià)=市場(chǎng)行情價(jià)質(zhì)優(yōu)品牌樓盤附加值調(diào)整系數(shù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)=7000=10080（元/㎡）項(xiàng)目地塊開發(fā)校正價(jià)格建議項(xiàng)目地塊擬開發(fā)獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)體別墅等類型的產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，結(jié)合奉化市場(chǎng)的價(jià)格特征，并在此基礎(chǔ)上綜合產(chǎn)品容積率、消費(fèi)偏好、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品飽和度等因素，由項(xiàng)目整體銷售均價(jià)10000元/㎡（以下的投資測(cè)算將以此價(jià)格為基準(zhǔn)）得出各自產(chǎn)品的校正價(jià)格。此項(xiàng)初步建議為：獨(dú)立別墅12000—15000元/㎡雙拼別墅8000—10000元/㎡聯(lián)體別墅7000—8000元/㎡二、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算根據(jù)以上測(cè)算，開發(fā)別墅平均售價(jià)為10000元/平方米，：；；項(xiàng)目利潤(rùn)約為 ，毛利率約33 %，投資回報(bào)率約 58%。 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)約為70%，項(xiàng)目銷售率達(dá)到70%時(shí)即可盈利?？傮w看來，開發(fā)此項(xiàng)目利潤(rùn)與投資回報(bào)都是比較高的。三、地價(jià)變動(dòng)的敏感性分析地價(jià)變動(dòng)影響利潤(rùn)的敏感性分析地價(jià)（億）樓面地價(jià) （元/平方米）總投資（億）利潤(rùn)（億）毛利潤(rùn)率（%）投資回報(bào)率（%）盈虧平衡點(diǎn)（%）（底價(jià)）———根據(jù)以上測(cè)算，項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)與投資回報(bào)最高，盈虧平衡點(diǎn)最低； 地價(jià)每上漲1000萬元，毛利潤(rùn)率平均減少2%，投資回報(bào)率平均減少4%； ，項(xiàng)目開發(fā)基本處于盈虧臨界點(diǎn)。第四部分、項(xiàng)目投資分析結(jié)論通過以上對(duì)項(xiàng)目自身狀況、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及投資回報(bào)的測(cè)算、分析，總體看來，項(xiàng)目地塊狀況良好、得天獨(dú)厚的山景優(yōu)勢(shì)明顯，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域別墅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿O大，當(dāng)前銷售壓力小。因此，項(xiàng)目地塊的開發(fā)是具有較大可行性的，項(xiàng)目投資優(yōu)勢(shì)明顯，可投資性強(qiáng)。19 /
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