上海羅蒙集團(tuán)奉化別墅項目投資分析報告--資料下載頁
2025-08-03 08:31本頁面
【正文】 修上：與目前保持比較一致的是，今后別墅將會以簡單的基本裝修別墅為主，因?yàn)閯e墅是最具個性化特色的住宅產(chǎn)品，精裝修的別墅則往往意味著風(fēng)格接受人群的單一以及資源的再浪費(fèi)。在建造模式上：將會出現(xiàn)一部分定做模式，意即由意向客戶提供需求產(chǎn)品模式，在保持與外部環(huán)境協(xié)調(diào)的前提下，由開發(fā)商來進(jìn)行建造等步驟。市場研究總結(jié)：根據(jù)以上對奉化房地產(chǎn)市場以及區(qū)域別墅市場的分析、研究，發(fā)現(xiàn)奉化整體房地產(chǎn)市場正在不斷地走向成熟，后市可發(fā)展空間相當(dāng)大，此時介入市場進(jìn)行房產(chǎn)項目開發(fā)是較為理想的。而奉化別墅市場發(fā)展不成熟，缺少高品質(zhì)的別墅項目，產(chǎn)品可提升空間大，市場競爭壓力小，有效需求大量存在，因此，在土地條件較好的情況下，開發(fā)別墅項目最為理想。第三部分、項目投資分析一、 項目銷售價格預(yù)測區(qū)位地段市場行情參考價格目前本地塊周邊樓盤的價格水平為（由于本項目周邊小區(qū)域內(nèi)無別墅項目，故選取奉化大市范圍內(nèi)的別墅樓盤為參考）： 樓盤名稱市區(qū)上林華庭西塢亭暉嘉園溪口紫汀花園溪口梅齡山莊銷售均價聯(lián)排6000元/m2獨(dú)立6000元/m2聯(lián)排3500元/m2獨(dú)立9000元/m2雙拼7000元/m2獨(dú)立10000元/m2按照樓盤綜合品質(zhì)評估取地塊周邊樓盤平均價格水平為：7000元/m2（周邊同質(zhì)樓盤價格水平是項目產(chǎn)品定價的重要參考依據(jù)）質(zhì)優(yōu)品牌樓盤的附加值調(diào)整系數(shù)別墅項目的價格不僅由地段決定，項目環(huán)境、樓盤綜合素質(zhì)、品牌包裝等因素對價格也有重大影響。如果項目產(chǎn)品在實(shí)際建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計、營銷包裝等方面的操作過程中達(dá)到或超過所設(shè)定的目標(biāo)，項目產(chǎn)品的價格可在客觀價格的基礎(chǔ)上添20%左右。市場競爭因素調(diào)整系數(shù)考慮奉化當(dāng)前別墅市場競爭較小，項目預(yù)期升值潛力巨大。項目別墅產(chǎn)品銷售價格預(yù)測別墅均價=市場行情價質(zhì)優(yōu)品牌樓盤附加值調(diào)整系數(shù)市場競爭系數(shù)=7000=10080（元/㎡）項目地塊開發(fā)校正價格建議項目地塊擬開發(fā)獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)體別墅等類型的產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，結(jié)合奉化市場的價格特征，并在此基礎(chǔ)上綜合產(chǎn)品容積率、消費(fèi)偏好、區(qū)域市場產(chǎn)品飽和度等因素，由項目整體銷售均價10000元/㎡（以下的投資測算將以此價格為基準(zhǔn)）得出各自產(chǎn)品的校正價格。此項初步建議為：獨(dú)立別墅12000—15000元/㎡雙拼別墅8000—10000元/㎡聯(lián)體別墅7000—8000元/㎡二、項目投資經(jīng)濟(jì)測算根據(jù)以上測算，開發(fā)別墅平均售價為10000元/平方米，：；；項目利潤約為 ，毛利率約33 %，投資回報率約 58%。 項目盈虧平衡點(diǎn)約為70%，項目銷售率達(dá)到70%時即可盈利?？傮w看來，開發(fā)此項目利潤與投資回報都是比較高的。三、地價變動的敏感性分析地價變動影響利潤的敏感性分析地價（億）樓面地價 （元/平方米）總投資（億）利潤（億）毛利潤率（%）投資回報率（%）盈虧平衡點(diǎn)（%）（底價）———根據(jù)以上測算，項目開發(fā)利潤與投資回報最高，盈虧平衡點(diǎn)最低； 地價每上漲1000萬元，毛利潤率平均減少2%，投資回報率平均減少4%； ，項目開發(fā)基本處于盈虧臨界點(diǎn)。第四部分、項目投資分析結(jié)論通過以上對項目自身狀況、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境及投資回報的測算、分析，總體看來，項目地塊狀況良好、得天獨(dú)厚的山景優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域別墅市場發(fā)展?jié)摿O大，當(dāng)前銷售壓力小。因此，項目地塊的開發(fā)是具有較大可行性的，項目投資優(yōu)勢明顯，可投資性強(qiáng)。19 /
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