【正文】 與各大品牌物業(yè)租賃公司建立客戶網(wǎng)絡(luò)，共同完成銷售：確定租賃底價(jià)表，一房一價(jià)，中介只要超底價(jià)售出，業(yè)務(wù)員報(bào)價(jià)給直接客戶或中介的價(jià)格一律都不小于底價(jià)+浮動(dòng)部分（浮動(dòng)部分由銷售經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況確定），要知道客戶是否是直接還是間接的，有誠意的客戶，在以后的談判中，我們就可以得知：若客戶由中介帶看過來，談價(jià)只有浮動(dòng)部分；若客戶是直接客戶，談價(jià)的余地相對(duì)增加。媒體廣告： 在《新聞晨報(bào)》、《新民晚報(bào)》、《上海樓市》、“搜房網(wǎng)”等媒體以軟文炒作配合平面硬廣告，加大項(xiàng)目宣傳力度，提高知名度，吸引目標(biāo)客戶。直銷： 電話聯(lián)系、現(xiàn)場派單、上門洽談等直銷形式，將招租信息及資料要點(diǎn)直接送給目標(biāo)客戶。主要聯(lián)系的客戶跟醫(yī)療器械相關(guān)的客戶。 網(wǎng)站發(fā)布： 在“上海辦公用房網(wǎng)”“搜房網(wǎng)”等網(wǎng)上發(fā)布招租要點(diǎn)和信息。 羅馬旗：在上海主要交通干道，如長寧路、仙霞路、虹梅路等懸掛羅馬旗。第四部分 銷售推廣實(shí)施方案核心概要：2005年11月底項(xiàng)目探市，2005年12月8日 開盤，預(yù)計(jì)至2006年3月底（實(shí)際銷售期約為三個(gè)月），實(shí)現(xiàn)銷售約90%左右，（，），項(xiàng)目寫字樓銷售均價(jià)約18000元/M2，商場銷售均價(jià)約25000元/M2 各銷售期的具體推廣實(shí)施工作，包括廣告訴求鋪排，媒體選擇組合，營銷活動(dòng)實(shí)施，以及工程進(jìn)度要求。一、 銷售時(shí)機(jī)的選擇 開盤：2005年12月8日——開盤前新聞點(diǎn) 市場強(qiáng)銷：2005年12月8日——2006年1月8日——成為年底市場旺季的啟動(dòng)源——避開密集進(jìn)入市場的各樓盤，主動(dòng)出擊尋找47席位自用型公司或企業(yè)，并推薦給投資客。 持續(xù)期：2006年1月9日——2006年1月27日——消化客戶——客戶轉(zhuǎn)介紹客戶并開發(fā)其他客戶——一直持續(xù)到過春節(jié)（2006年1月28日） 尾盤期：2006年2月8日——2006年3月7日——過完春節(jié)后，將有很大一部分公司考慮買辦公樓自用，市面上又有很多潛在買家二、 銷售總額和資金控制 寫字樓銷售總額售價(jià)起點(diǎn)售價(jià)高點(diǎn)價(jià)格18000元/M222000元/M2銷售面積4898M24898M2銷售額—— 銷售階段劃分與回收進(jìn)度控制銷售階段價(jià)格與資金回收進(jìn)度控制開盤05年12月8日——18日約10—15套 約20—30%17000—18000元/M2回收約4500萬元強(qiáng)銷05年12月8日——06年1月月8日約15—20套 約30—40%18000—19000元/M2回收約6000萬元持續(xù)06年1月9日——1月27日約15—20套 約30—40%19000—21000元/M2回收約6800千萬元尾盤06年2月8日——3月7日約3套 約5%22000元/M2回收約1000萬元合計(jì)47套 實(shí)現(xiàn)18000元/M2— 宣傳推廣費(fèi)用總預(yù)算與控制A、宣傳推廣總費(fèi)用售價(jià)起點(diǎn)售價(jià)高點(diǎn)銷售額宣傳推廣費(fèi)用按總銷售額的1%計(jì)約170萬元B、各銷售階段分配比例開盤20%強(qiáng)銷期30%持續(xù)期35%尾盤15%合計(jì)100%三、各階段的銷售實(shí)施方案項(xiàng)目營銷推廣的銷售周期安排2006年3月2006年2月2005年12月2005年12月2005年11月項(xiàng)目營銷關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)與銷售周期安排2005年12月預(yù)售證下發(fā)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)2005年12月8日開盤銷售周期節(jié)點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)推廣期收官階段平穩(wěn)期階段性節(jié)點(diǎn)等高潮帶動(dòng)形象導(dǎo)入期 項(xiàng)目預(yù)售證下發(fā)，就可以進(jìn)行前期積累客戶的消化，項(xiàng)目開始正式回款。在2005年12月上旬開盤，進(jìn)行項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成為全城熱點(diǎn)。2006年1月，啟動(dòng)項(xiàng)目第二波沖擊，廣告媒體等保持項(xiàng)目的持續(xù)熱銷態(tài)勢(shì)。2006年2月中下旬即進(jìn)入尾盤促銷階段，帶動(dòng)其他意向客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的完美銷售。 分階段廣告主題安排2005年12月2006年3月2006年2月2005年12月銷售周期節(jié)點(diǎn)平穩(wěn)期強(qiáng)勢(shì)推廣期收官階段形象導(dǎo)入期階段性節(jié)點(diǎn)等高潮帶動(dòng) 分期廣告主題促銷信息；全面的現(xiàn)樓銷售階段；現(xiàn)樓實(shí)景等賣點(diǎn)；營銷活動(dòng)；營銷活動(dòng)；新示范單位開放；項(xiàng)目投資價(jià)值與攻略；營銷活動(dòng)；品牌與項(xiàng)目形象訴求；區(qū)域價(jià)值評(píng)論與展望分階段媒體組合選擇2005年12月2006年3月2006年2月2005年12月銷售周期節(jié)點(diǎn)收官階段平穩(wěn)期強(qiáng)勢(shì)推廣期形象導(dǎo)入期階段性節(jié)點(diǎn)等高潮帶動(dòng) 現(xiàn)樓展示為主，少量報(bào)紙廣告配合階段性根據(jù)銷售時(shí)段熱點(diǎn)選擇媒體投放；樓體條幅更換；選擇產(chǎn)出比高的實(shí)效媒體進(jìn)行深度投放媒體全面鋪開；報(bào)紙硬廣告配軟文；整體形象墻、戶外廣告牌、樓體條幅體；DM郵寄；上門拜訪；地盤形象墻為主要信息載體；主流報(bào)紙部分軟文的炒做；網(wǎng)站進(jìn)行滲透式造勢(shì)宣傳分期媒體組合第五部分包裝方案核心概要：產(chǎn)品的命名所體現(xiàn)出來的是一種導(dǎo)向和精神，所以，我們以“中山公園?天倫大廈”這樣的推廣名主要是地段的優(yōu)越性及開發(fā)商企業(yè)本身形象的推廣。項(xiàng)目的市場形象風(fēng)格是濃烈的、奪目的、革命性的，能夠引發(fā)全城視野，以無比熱情，關(guān)注中山公園商圈變革期的先鋒之作。媒體訴求緊緊圍繞——中山公園商圈地段優(yōu)越性 ，中山公園商圈投資先鋒；十年穩(wěn)賺，財(cái)富與變革同在！一、形象包裝項(xiàng)目命名推廣名建議——中山公園商圈天倫大廈——珍藏版10席獨(dú)立辦公——命名要點(diǎn)釋義——“中山公園商圈”——突出地段特征；“天倫大廈”——延續(xù)樓盤的先前推廣；“10席”——因?yàn)橹挥?0個(gè)樓層的辦公，更顯珍貴；項(xiàng)目形象定位與主題推廣語A、項(xiàng)目形象定位——先鋒——革命性 引領(lǐng)一場變革——標(biāo)志性 激發(fā)搶購熱潮——強(qiáng)烈——優(yōu)越性B、各階段主題推廣語主打廣告語：中山公園商圈天倫大廈 中山公園商圈投資先鋒十年穩(wěn)賺，財(cái)富與變革同在投資中山公園商圈天倫大廈，是富人眼光！第三次置業(yè)，要賺十年金！珍貴少有，10席獨(dú)享珍藏絕版領(lǐng)地中山公園商圈天倫大廈，一口不二價(jià)中山公園商圈天倫大廈和巨人共舞分財(cái)富2006領(lǐng)先辦公環(huán)境展，中山公園商圈天倫大廈恭臨大駕平穩(wěn)推廣期：（活動(dòng)信息，實(shí)際賣點(diǎn)，針對(duì)性售賣信息宣傳）中山公園商圈天倫大廈 傾城熱售 ——賀10位先鋒業(yè)主掘金中山公園商圈尾盤銷售：（促銷活動(dòng)信息，工程進(jìn)度信息） ——中山公園商圈天倫大廈答謝會(huì)二、賣場包裝建議A、售樓處平面布置建議售樓處的內(nèi)部設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮銷售時(shí)的人流動(dòng)線安排，能比較合適的使客戶進(jìn)行系統(tǒng)，有程序的參觀完成。銷售動(dòng)線的流暢與舒適，各個(gè)功能分區(qū)的相互支持，能便于業(yè)務(wù)員與客戶的直接溝通交流，增加客戶滯留時(shí)間，更多話題的支持。售樓處功能分布互動(dòng)、互為背景l(fā) 接待、展示一體化；分區(qū)，不間隔l 洽談、服務(wù)、客戶休息一體化； l 財(cái)務(wù)、簽約、按揭一條龍；B、售樓處內(nèi)部包裝建議——細(xì)節(jié)體現(xiàn)中山公園商圈的優(yōu)越性216。 模型制作建議：項(xiàng)目采用比例尺較小的模型，以表明項(xiàng)目在整個(gè)中山公園商圈優(yōu)越性。模型的制作要求采用一些先進(jìn)的技術(shù)，如：燈光可以整體與局部進(jìn)行調(diào)節(jié)，表現(xiàn)各交通重要干線、中山公園、地鐵輕軌站等的重要位置。216。 展板的做法參考將展板的形式進(jìn)行考究的設(shè)計(jì)與制作，作為客戶對(duì)項(xiàng)目黃金地段的接觸點(diǎn)，在細(xì)節(jié)中傳遞項(xiàng)目代表的形象和地段優(yōu)越性。216。 完善導(dǎo)視系統(tǒng)，利用形象墻與條幅等配合現(xiàn)場氣氛216。 個(gè)性醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)216。 大塊醒目的形象墻216。 重要的信息載體——樓體條幅 本項(xiàng)目的推廣應(yīng)該盡量利用項(xiàng)目的地段昭示性優(yōu)勢(shì)，大面積的形象墻工程將成為一個(gè)有力的信息發(fā)布渠道。羅馬旗 本項(xiàng)目的推廣應(yīng)該盡量利用項(xiàng)目的地段人流量大及昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，樓體的形象墻、條幅及附近交通干道的羅馬旗將成為一個(gè)有力的信息發(fā)布渠道。