【正文】 。 重要的信息載體——樓體條幅 本項(xiàng)目的推廣應(yīng)該盡量利用項(xiàng)目的地段昭示性優(yōu)勢(shì)，大面積的形象墻工程將成為一個(gè)有力的信息發(fā)布渠道。 個(gè)性醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)216。216。216。 模型制作建議：項(xiàng)目采用比例尺較小的模型，以表明項(xiàng)目在整個(gè)中山公園商圈優(yōu)越性。銷售動(dòng)線的流暢與舒適，各個(gè)功能分區(qū)的相互支持，能便于業(yè)務(wù)員與客戶的直接溝通交流，增加客戶滯留時(shí)間，更多話題的支持。天倫大廈 傾城熱售 ——賀10位先鋒業(yè)主掘金中山公園商圈尾盤(pán)銷售：（促銷活動(dòng)信息，工程進(jìn)度信息） ——中山公園商圈天倫大廈和巨人共舞分財(cái)富2006領(lǐng)先辦公環(huán)境展，中山公園商圈天倫大廈，是富人眼光！第三次置業(yè)，要賺十年金！珍貴少有，10席獨(dú)享珍藏絕版領(lǐng)地中山公園商圈天倫大廈——珍藏版10席獨(dú)立辦公——命名要點(diǎn)釋義——“中山公園商圈”——突出地段特征；“天倫大廈”——延續(xù)樓盤(pán)的先前推廣；“10席”——因?yàn)橹挥?0個(gè)樓層的辦公，更顯珍貴；項(xiàng)目形象定位與主題推廣語(yǔ)A、項(xiàng)目形象定位——先鋒——革命性 引領(lǐng)一場(chǎng)變革——標(biāo)志性 激發(fā)搶購(gòu)熱潮——強(qiáng)烈——優(yōu)越性B、各階段主題推廣語(yǔ)主打廣告語(yǔ)：中山公園商圈項(xiàng)目的市場(chǎng)形象風(fēng)格是濃烈的、奪目的、革命性的，能夠引發(fā)全城視野，以無(wú)比熱情，關(guān)注中山公園商圈變革期的先鋒之作。2006年2月中下旬即進(jìn)入尾盤(pán)促銷階段，帶動(dòng)其他意向客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的完美銷售。在2005年12月上旬開(kāi)盤(pán)，進(jìn)行項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成為全城熱點(diǎn)。一、 銷售時(shí)機(jī)的選擇 開(kāi)盤(pán)：2005年12月8日——開(kāi)盤(pán)前新聞點(diǎn) 市場(chǎng)強(qiáng)銷：2005年12月8日——2006年1月8日——成為年底市場(chǎng)旺季的啟動(dòng)源——避開(kāi)密集進(jìn)入市場(chǎng)的各樓盤(pán)，主動(dòng)出擊尋找47席位自用型公司或企業(yè)，并推薦給投資客。 羅馬旗：在上海主要交通干道，如長(zhǎng)寧路、仙霞路、虹梅路等懸掛羅馬旗。主要聯(lián)系的客戶跟醫(yī)療器械相關(guān)的客戶。媒體廣告： 在《新聞晨報(bào)》、《新民晚報(bào)》、《上海樓市》、“搜房網(wǎng)”等媒體以軟文炒作配合平面硬廣告，加大項(xiàng)目宣傳力度，提高知名度，吸引目標(biāo)客戶。 高科技、高緊密度產(chǎn)品大公司216。核心客戶群5060%重點(diǎn)客戶群15~25%游離客戶群9~15% 綜合以上對(duì)項(xiàng)目所應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境與整體發(fā)展方向的情況，以及項(xiàng)目本身的定位判斷，項(xiàng)目銷售的目標(biāo)客戶構(gòu)成如下： 核心客戶群——廣泛的自用客戶（科技或貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)），其自用并投資 重點(diǎn)客戶群——資金充裕的閑富階層，實(shí)力強(qiáng)勁，純屬投資游離客戶群——購(gòu)買自用的中型組織或個(gè)人，屬投資九、對(duì)本項(xiàng)目使用客戶群的描述我們的客戶具體描述可以概括為：216。C、 考慮KFC或麥當(dāng)勞等快餐餐飲從分利用商業(yè)優(yōu)勢(shì)，考慮將地下室，約1164平方米作為商業(yè)使用，進(jìn)行有效的出租。六、本項(xiàng)目營(yíng)銷的最高核心戰(zhàn)略 每一場(chǎng)戰(zhàn)役的核心戰(zhàn)略是為最大化地實(shí)現(xiàn)我們所設(shè)定的目標(biāo)！目標(biāo)1：基本價(jià)格18000元/M2目標(biāo)2：銷售期3個(gè)月 我們對(duì)達(dá)到目標(biāo)出路的思考項(xiàng)目營(yíng)銷最高核心戰(zhàn)略——以價(jià)值定位取代功能定位為投資客戶全新打造旗艦“限量版”投資品類因篤信看見(jiàn)未來(lái)，選擇天倫，是富人眼光！所以，我們銷售產(chǎn)品的首要理解——不是公寓式商務(wù)空間是能保障穩(wěn)定獲利及可見(jiàn)升值的“限量版”投資品 核心戰(zhàn)略下的營(yíng)銷策略要點(diǎn)綜合以上項(xiàng)目分析，可以判斷項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣中必須實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)上的超越，遠(yuǎn)離目前市場(chǎng)中的傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)，突出項(xiàng)目的投資價(jià)值優(yōu)勢(shì)，在具體執(zhí)行上應(yīng)該關(guān)注以下策略要點(diǎn)： Action 1——商業(yè)功能定位要上下聯(lián)動(dòng)，形成最大優(yōu)勢(shì)；Action 2——產(chǎn)品改良，推動(dòng)銷售：平面、功能配置； Action 3——銷售時(shí)機(jī)的選擇與把握；Action 4——積極拓展客戶層面，以公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)銷售；七、項(xiàng)目物業(yè)功能定位項(xiàng)目的功能屬性定位：投資客：—— 中山公園商圈之ART DECO珍藏限量版 ——自用客： ——中山公園商圈實(shí)用性ART DECO大廈 ——商業(yè)定位選擇：A、 大型高檔休閑餐飲旗艦店：——可選擇1－4層——與5－15層物業(yè)的銷售互為推動(dòng)，為提升物業(yè)售價(jià)提供支撐B、 大型美容中心項(xiàng)目所處區(qū)域高檔美容醫(yī)療機(jī)構(gòu)很少，故設(shè)立此機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)裙房的處理會(huì)一步到位，且可以彌補(bǔ)市場(chǎng)空白。216。216。216。216。216。項(xiàng)目SWOT分析對(duì)比分析機(jī)會(huì)（O）威脅（T）216。216。216。216。216。216。 周邊商業(yè)配套成熟216。 交通便利，員工上下班方便。 單元面積適中，適合客戶需求。 為目前中山公園商圈ART DECO辦公樓。五、項(xiàng)目SWOT——確定企劃核心戰(zhàn)略的重要工具對(duì)項(xiàng)目的自身具有的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，外部環(huán)境存在的機(jī)會(huì)與威脅進(jìn)行綜合的分析，通過(guò)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)、利用機(jī)會(huì)、轉(zhuǎn)化威脅的手段，形成項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的策略。 24小時(shí)運(yùn)營(yíng)，利用率高216。景觀：ART DECO精裝修標(biāo)準(zhǔn)，昭示性強(qiáng)。第二部分 項(xiàng)目企劃與核心策略建議核心概要：要達(dá)到本項(xiàng)目所設(shè)定的銷售目標(biāo)，甚至為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)更大價(jià)值，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)上的突破，遠(yuǎn)離目前市場(chǎng)中的傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)論： 中山公園商圈隨著2006年龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)、綠地商務(wù)大廈裙房、錦江商廈、洛克雙星大廈裙房的商業(yè)營(yíng)業(yè)會(huì)變得更加繁華，對(duì)本案裙房經(jīng)營(yíng)百貨等專業(yè)性市場(chǎng)類業(yè)態(tài)將是致命的打擊； 本案裙房也因商圈的繁華而帶動(dòng)裙房能快速去化； 裙房最合適的業(yè)態(tài)就是1－4層整體考慮做大型餐飲。 示范居住區(qū)段：芙蓉江路至哈密路的示范居住區(qū)段，以８３號(hào)街坊（天原化工廠舊址）為代表的一大批中高檔住宅區(qū)已相繼開(kāi)工建設(shè)，其中仁恒河濱花園、天山凱德花園、海逸公寓、天山元豐花園等一批高檔住宅樓盤(pán)面朝天山路，背靠蘇州河，充分利用地塊北側(cè)蘇州河景觀及天原河濱公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將打造成現(xiàn)代化示范居住園區(qū)。如此一來(lái)，居民居住環(huán)境大為改善，商業(yè)設(shè)施的逐漸成熟，為該地區(qū)房?jī)r(jià)上升形成支撐?！　∩虡I(yè)商務(wù)段：天山路與延安西路接壤處至芙蓉江路的商業(yè)商務(wù)段，背靠虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，借助地鐵二號(hào)線西延伸段的站口建設(shè)，天山商業(yè)街將得到全新改造，僅古北路至遵義路段內(nèi)的站口地塊建設(shè)，就將新增商業(yè)營(yíng)業(yè)面積１０余萬(wàn)平方米。在地鐵二號(hào)線西延伸段規(guī)劃中，有４座車站設(shè)在天山路上，這在軌道線上絕無(wú)僅有。因其橫貫長(zhǎng)寧中部，又被稱為長(zhǎng)寧區(qū)的“中軸線”。2）天山路規(guī)劃：地鐵沿線商街長(zhǎng)寧區(qū)將充分利用中山公園地區(qū)樞紐型商業(yè)和休閑綠地的優(yōu)勢(shì)將其建成以商業(yè)為主、商務(wù)為輔，與多媒體文化、休閑娛樂(lè)相結(jié)合的有吸引力的區(qū)域商業(yè)中心。　　■規(guī)劃設(shè)置：隨著中山公園周圍大量高級(jí)住宅、商務(wù)樓的建成，將在此地區(qū)形成近３０多萬(wàn)平方米的商業(yè)用地。據(jù)調(diào)查，中山公園商業(yè)中心到去年年底共有商店３５０戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積近９萬(wàn)平方米，平均每戶的商業(yè)面積僅為２３０平方米，文化娛樂(lè)設(shè)施合計(jì)只有４４３７平方米。　　■規(guī)劃定位：中山公園商圈將發(fā)揮該地區(qū)明珠高架軌道與地鐵二號(hào)線相交的交通優(yōu)勢(shì)，以及中山公園的歷史淵源和愚園路歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等條件，設(shè)置開(kāi)放性公共綠地和城市廣場(chǎng)、地下社會(huì)停車場(chǎng)等等，將中山公園地區(qū)定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)、休閑觀光等于一體，發(fā)揮其在城區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和空間布局的核心作用。再加上沿長(zhǎng)寧路、愚園路、定西路一線的高檔樓盤(pán)的大量居民也有巨大的商業(yè)需求，這都對(duì)商業(yè)發(fā)展構(gòu)成了強(qiáng)勁的支撐。近50萬(wàn)平方米的商業(yè)體量與徐家匯商圈相近，應(yīng)該能夠吸引大量消費(fèi)人群。 　　支撐商業(yè)發(fā)展的要素有交通和商務(wù)功能的完善，以及大量潛在消費(fèi)人群等。除經(jīng)營(yíng)服飾、飾品等商品外，還引進(jìn)了大量的家居用品、裝飾品，以吸引周邊住戶。據(jù)調(diào)查，該商業(yè)中心現(xiàn)有商店350戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積近9萬(wàn)平方米，平均每戶的商業(yè)面積僅為230平方米，商業(yè)發(fā)展空間巨大。 所以要改變現(xiàn)狀，本項(xiàng)目必須從銷售核心策略和媒體通路著手，吸引投資和自用客戶目光，保證銷售資金及時(shí)回籠。 此區(qū)域?qū)懽謽羌?，辦公氛圍較濃厚，目前該區(qū)域價(jià)格最高的辦公樓銷售單價(jià)在27500元/㎡。 中檔寫(xiě)字樓奇缺，此區(qū)域中檔寫(xiě)字樓以銷售為主，而目前可供中型企業(yè)選擇的辦公樓環(huán)境不能使客戶滿意。 中山公園商圈的辦公樓租售現(xiàn)況非常良好，租金保持穩(wěn)中有升狀態(tài)。目前已售145 套，累計(jì)均價(jià)為14539商