【正文】 杭州德祥房地產(chǎn)信息咨詢有限公司 二○○四年五月 。我公司通過這次和貴公司精誠合作，增強(qiáng)共 識，拓寬業(yè)務(wù)思路，在此致以我們的謝忱。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 十三 后記 按照萬物十字定律的總綱要求，通過數(shù)日來綿密的思考，我公司多層次、多渠道、全方位對項目考察、定位、推廣、銷控，將在靈活中求穩(wěn)重，穩(wěn)重中求發(fā)展，進(jìn)一步完善工作細(xì)節(jié)，化解不利因素，取得投資的實效。 費(fèi)用計劃： 20 萬左右 主要形式：報紙，活動，宣傳單頁 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第四階段：尾盤消化期（ 05 年 6 月以后） 工程形象：內(nèi)外裝修 推廣訴求：此期間為銷售尾期，訴求點(diǎn)：以即將入住的現(xiàn)房配套、物管內(nèi)容進(jìn)行展開，謀求高質(zhì)量物業(yè)、管家式物業(yè)服務(wù)的正面、美好形象，爭取更多的客戶購買，亦買亦租。在此推廣期 ，可考慮組織元旦、春節(jié)為主的聯(lián)誼活動，拓展有效業(yè)主空間，提高成交率 系列五 主題 氣度 內(nèi)容（同上） 文案 帝國之廈，建筑高度 93 米，共計 26層。緊扣脈搏 , 宏業(yè)駿開。房地產(chǎn)投資唱起主角。主訴求點(diǎn)：全面開盤、工程形象、工程施工質(zhì)量及速度等。 系列二 主題 窗口 內(nèi)容 項目效果圖 區(qū)位圖 價格 推廣主題 電話 地址 文案 周邊有完善，成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，穩(wěn)固商業(yè)集散地地位，對外交流頻，日均人流 8— 10 萬次，容量宏大，建筑面積 240000 平方米，非凡的商務(wù)敘事窗口。此黃金地段完全歸功于徐州飯店領(lǐng)導(dǎo)層的高層建瓴。在此期間，可預(yù)收定金（在本案預(yù)售證取得之后），視預(yù)定業(yè)主情況，我們調(diào)整開盤時間。 B 具體安排： 假設(shè)按合同約定的工期，我們將項目的銷售分為四個周期 第一階段：市場預(yù)熱期（ 4 月 9 月） 工程形象：全面動工，出177。 2 投資經(jīng)營型：商務(wù)集散地，黃金地段，無限升值。 1`、對投資型：價格優(yōu)惠十好地段 =高效益。 （四）廣告訴求重點(diǎn) “一品區(qū)位，一品空間”坐落火車站北側(cè)，交通便利，四大商務(wù)圈之一。 D 售樓部銷售。 B“郵寄式” 銷售，通過單張宣傳有效客戶群進(jìn)行有效傳達(dá)。 以上實際銷售控制，我們將根據(jù)實際銷售工作的進(jìn)程以及市場形勢的變化進(jìn)行及時調(diào)整，力爭取得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 g)、當(dāng)實際銷售率達(dá)到目標(biāo)銷售 95％以后，樓盤處于尾盤銷售，價格策略一般下浮清盤處理，這階段價格策略等銷售推進(jìn)后進(jìn)行 單獨(dú)制訂，本報告暫略。 e)、 當(dāng)實際銷售率達(dá)到目標(biāo)銷售 70％時，在預(yù)約認(rèn)購價基礎(chǔ)上上漲每平方米 480 元。 b)、當(dāng)實際銷售率達(dá)到目標(biāo)銷售 30％時，在預(yù)約認(rèn)購價基礎(chǔ)上上漲每平方米 250 元（比達(dá)到 15％時 的價格再上漲每平方米 100 元） c)、當(dāng)實際銷售率達(dá)到目標(biāo)銷售 45％時，在預(yù)約認(rèn)購價基礎(chǔ)上上漲每平方米 350 元。 售價優(yōu)惠，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“利于銷售，分級管理，嚴(yán)格控制”的執(zhí)行原則 。 售價優(yōu)惠控制建議 在預(yù)約階段，我們按以上組價方案中的一種對外預(yù)約預(yù)約量達(dá)到委托量 15%的總價后，上調(diào)價格每平米 150 元，在預(yù)約階段對外設(shè)有優(yōu)惠折扣，內(nèi)部最低折扣為優(yōu)惠 2%。6層價格即可于基價基礎(chǔ)上每平米下浮 20 元，即每平方米為 2560 元； 7層以上樓層價格于基價基礎(chǔ)上每層每平方米上浮 30 元，即 25 層價格為每平方米 3120 元；朝南方向可以基價論價； 朝北方向在基價基礎(chǔ)上每平方米下浮 10%；朝東方向直對電梯口，位置相對較好，價格可以基價論價（但如果旁邊的塔樓再建將會影響采光與視線，屆時價格需另定）； 朝西方向直對電梯口，位置相對較好，但考慮到西曬，價格可適當(dāng)下浮，即在基價基礎(chǔ)上每 平方米下浮 10元； 610 層四面拐角與 1125 層?xùn)|南、西南、西 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 北面采光較好，價格可適當(dāng)上浮，暫定每平方米加 20元；衛(wèi)生間旁邊的房屋分割需商榷，價格視情況再定；以上組價起價為： 2322 元 /平方米，最高價為： 3120 元 /平方米，均價為： 2777 元 /平方米。 九 實銷策略及銷售價格體系 價格策略： 我們遵循“有效銷控，低開高走”的價格策略，本案屬于商務(wù)寫字樓，做好樓盤的銷售控制將成為本項目的關(guān) 健。 ,配置標(biāo)準(zhǔn)可以一般 . (二 ).可能涵蓋的行業(yè) : 根據(jù)共同點(diǎn)我們推斷業(yè)主可能涵蓋的行業(yè)是 : 外地企業(yè)駐徐州辦事處 , 外地事業(yè)單位駐徐州辦事處 , 運(yùn)輸企業(yè) ,運(yùn)輸服務(wù)企業(yè) , 快遞公司 , 網(wǎng)吧 , 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 休閑足浴 , 小型招待所 (賓館 ), 市場經(jīng)營業(yè)主辦公休息用房 , 廣告、設(shè)計企業(yè)等 . 2：目標(biāo)客戶心態(tài)： A、外地駐徐辦事處，其購買主要心態(tài)為： a、聯(lián)絡(luò)方便、易尋找 b、可辦公，也可簡單居住 c、對純辦公環(huán)境要求不高 B、項目周邊中小招待所，賓館業(yè)主，其主要購買心態(tài)： a、幾年或更長時間的原始積累，有了一定的資金基礎(chǔ) b、對旅館、招待所行業(yè)有充分了解，熟悉該行業(yè)的運(yùn)作規(guī)則及獲利點(diǎn) c、經(jīng)濟(jì)不斷增長，拉動行業(yè)需求 C、原來租用附近飯店及寫字樓的中小業(yè)主，其購買心態(tài)主要為： a、租房成本高，用租房的錢買自己的寫字樓 b、金凱隆商務(wù)大廈符合其身份體現(xiàn)的需求 C 已熟悉并習(xí)慣本商圈的情況 D、對火車站商圈有充分信心的投資者，其購買心態(tài)主要為： a、眾多的人流帶來潛在的無限商機(jī) b、曾經(jīng)或仍在火車站附近生活或工作，對該區(qū)域充分了解。 (實惠 )。 。 綜合前面調(diào)查結(jié)果 ,我們歸納本案目標(biāo)客戶 (一 ).基本共同點(diǎn) : 。 淡化政策： 加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，確保進(jìn)度和質(zhì)量； 加強(qiáng)形象包裝及針對性宣傳，盡快將品牌號召力從服務(wù)業(yè)延伸，涵蓋至房地產(chǎn)開發(fā)。 淡化對策：尋找適合于我們項目的目標(biāo)客戶，強(qiáng)化他們對地段及功能的訴求，淡化環(huán)境因素。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) F、快速的項目工程建設(shè)進(jìn)度： 今明兩年，徐州市有大量寫字樓出現(xiàn)，金茂財富大廈、恒茂國際商務(wù)中心等中高檔寫字樓相繼推出，但相比較，我們的項目現(xiàn)已開始灌鑄底板，工程進(jìn)度的優(yōu)勢，可在市場上占得先機(jī)。 E、品牌積累 金凱隆房地產(chǎn)開發(fā)公司依托于徐州飯店，坐落在車站北側(cè)的徐州飯店，在徐州有極高的知名度和美譽(yù)度。 C、區(qū)域規(guī)模發(fā)展已凸現(xiàn) 火車站商圈歷來是徐州市經(jīng)濟(jì)交流最旺盛的區(qū)域之一，藍(lán)天大廈、白云大廈、朝陽市場堅守著自身穩(wěn)固的客流，朝陽貴邦、金凱隆溫州商城以及正在規(guī)劃的華廈四道間項目將為該商圈迎來新一輪的強(qiáng)勁發(fā)展。最后是中 /低檔賓館長包房 ,其余所謂寫字樓不在本次調(diào)查范圍之內(nèi) ,以上所提具體長包房價格見附表 表：略 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 七 項目（本案）市場分析 項目優(yōu)勢 A、