【正文】 。其次為盛佳大廈 ,嘉利商場(chǎng) ,每平米每月 30至 45 元不等 。 根據(jù)我們的調(diào)查資料可以看到：市內(nèi)已經(jīng)投入使用的寫字樓，除臺(tái)資投資的泛亞大廈和成功大廈可以稱得上是商務(wù)寫字樓之外 ,其余分布在城市各角落的所謂寫字樓 ,并不能代表真正意義上的辦公商務(wù)用房。 售價(jià) /租價(jià)：售價(jià) 6500 元 10000 元 戶型面積： 128 平方米 預(yù)計(jì)銷售 /出租率：營(yíng)業(yè)房 50% 1樓盤名稱：公交大廈 開發(fā)商：公交集團(tuán) 樓盤所處位置：淮海西路 特點(diǎn)：屬于西部商業(yè)圈，價(jià)位與同等競(jìng)爭(zhēng)樓相比偏低； 5A 智能化系統(tǒng)，預(yù)留充足的辦公升級(jí)空間。 1至 4層商、 5至 8層寫字樓、 9至 26層商住。品牌能夠有效向外界傳遞信息，增加置業(yè)者對(duì)樓盤的認(rèn)同進(jìn)而擴(kuò)大市場(chǎng)份額，久隆鳳凰城是一個(gè)有效的例證。經(jīng)過幾年發(fā)展 ,住宅開發(fā)逐步形成了，銅山新區(qū)，北二環(huán) (以華廈春華園為代表 )住宅群，子房山住宅群、黃山垅住宅群、半山住宅群等多個(gè)有代表性的新興商品房住宅群落。 04年將實(shí)施新一輪城市總體規(guī)劃 ,集中力量推進(jìn)新城區(qū)建設(shè) ,世紀(jì)大道部分路段改造 ,云龍風(fēng)景區(qū)擴(kuò)容升級(jí)和故黃河風(fēng)光帶建設(shè)等“一區(qū)一路一湖一河 市政重點(diǎn)工程 ,拓展城市發(fā)展空間 ,在改善城市環(huán)境面貌的同時(shí)將進(jìn)一步拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè) ,特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)徐州市 1995— 2021 年城市總體規(guī)劃，城市向東及東南方向發(fā)展，形成以中心區(qū)為核心，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)型城市結(jié)構(gòu)，并為整個(gè)城市向特大型城市和生態(tài)型城市的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是歷年來增長(zhǎng)最快的一年 .固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。它在歷史上是兵家必爭(zhēng)之地，如今漸成商家必爭(zhēng)之地，“五省通衢”的獨(dú)特地理位置，將成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)、全國(guó)乃至世界重要的商貿(mào)之地。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 金凱隆商務(wù)大廈 策劃報(bào)告 二○○四年五月 目 錄 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 一 前言 二 徐州市總體概括 三 徐州市具有較強(qiáng)的發(fā)展能力和相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間 四 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)析及展望 五 競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 六 項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)調(diào)查 七 項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)分析 八 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 九 銷售價(jià)格體系及實(shí)銷價(jià)格策略 十 銷控及銷售目標(biāo) 十一 廣告推廣計(jì)劃及推廣主題 十二 后記 一 前言 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 萬物十字定律，宏觀定性房地產(chǎn)開發(fā)的定、限、差、控、失的有序掌 控，微觀控性對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)、位、量、因、性的有序掌控。 三 徐州具有較強(qiáng)的發(fā)展能力和相當(dāng)?shù)耐顿Y空間 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 通過這段時(shí)間對(duì)徐州的調(diào)研和了解，我們對(duì)徐州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況有了更為清晰的認(rèn)識(shí)，徐州已具備可持續(xù)發(fā)展的條件，主要表現(xiàn)在： 徐州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量 已具備一定的規(guī)模 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng) . 2021 年徐州完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2021 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) 18%，建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展， 2021 年建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，全年房屋建筑施工面積 675 萬平方米，竣工面積 362萬平方米。 經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，徐州基本形成了市中心古彭廣場(chǎng) .火車東站周圍兩個(gè)商務(wù)中心區(qū)，并形成以中山路、解放路、淮海路、西安路、友誼商場(chǎng)等地段的商業(yè)流通副中心區(qū)。 投資環(huán)境明顯改善，吸引投資能力持續(xù)增強(qiáng)。商業(yè)開發(fā)還是圍繞原有中心，沿淮海路從東向西依次為火車站廣場(chǎng)、彭城廣場(chǎng)、歐洲商城、段莊廣場(chǎng)四個(gè)中心區(qū)域 .隨著住宅區(qū)，商務(wù)樓開發(fā)的不斷深入，多個(gè)區(qū)域的差異性特點(diǎn)會(huì)越來越明顯，消費(fèi)客戶也會(huì)以不同區(qū)位差異性定位的明確，選擇越來越明確。 商務(wù)辦公發(fā)展概況 我市嚴(yán)格意義上沒有一流的商務(wù)辦公場(chǎng)所，目前大家所推崇的泛亞大廈、成功大廈因其設(shè)計(jì)、建造年代相對(duì)較早，許多配套（特別是車位的配套）不能滿足現(xiàn)代人們對(duì)寫字樓的需求，徐州一流商務(wù)辦公樓租金呈現(xiàn)居高不下的局面，但其內(nèi)部設(shè)施又不符合其高價(jià)位的租金，租金價(jià)格與其使用價(jià)值有些偏離。 混合定位會(huì)給以后物業(yè)管理帶來混亂。 售價(jià) /租價(jià)：售價(jià) 5900 元 6000 元，層差 30 元 戶型面積： 140 平方米 160平方米 預(yù)計(jì)銷售 /出租率： 80% 1樓盤名稱：蘇堤大廈 開發(fā)商：金安房產(chǎn) 樓盤所處位置：蘇堤北路 特點(diǎn)：項(xiàng)目住宅戶型差， 沿街商鋪售價(jià)低， 管理人員服務(wù)差。 隨著徐州經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)以及市場(chǎng)對(duì)更高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求的呼喚 ,徐州新一輪寫字樓建設(shè)正緊鑼密布地展開著，從上面羅列的資料就可以體現(xiàn)。最后是中 /低檔賓館長(zhǎng)包房 ,其余所謂寫字樓不在本次調(diào)查范圍之內(nèi) ,以上所提具體長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格見附表 表：略 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 七 項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) A、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯（一品區(qū)位） 本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)之一莫過于 其地處市區(qū)最熱鬧、人流最密集的火車站廣場(chǎng)北側(cè)，區(qū)位無與倫比。 淡化對(duì)策：尋找適合于我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，強(qiáng)化他們對(duì)地段及功能的訴求，淡化環(huán)境因素。 (實(shí)惠 )。 售價(jià)優(yōu)惠控制建議 在預(yù)約階段，我們按以上組價(jià)方案中的一種對(duì)外預(yù)約預(yù)約量達(dá)到委托量 15%的總價(jià)后，上調(diào)價(jià)格每平米 150 元，在預(yù)約階段對(duì)外設(shè)有優(yōu)惠折扣，內(nèi)部最低折扣為優(yōu)惠 2%。 g)、當(dāng)實(shí)際銷售率達(dá)到目標(biāo)銷售 95％以后，樓盤處于尾盤銷售，價(jià)格策略一般下浮清盤處理，這階段價(jià)格策略等銷售推進(jìn)后進(jìn)行 單獨(dú)制訂，本報(bào)告暫略。 （四）廣告訴求重點(diǎn) “一品區(qū)位，一品空間”坐落火車站北側(cè)，交通便利，四大商務(wù)圈之一。在此期間，可預(yù)收定金（在本案預(yù)售證取得之后），視預(yù)定業(yè)主情況，我們調(diào)整開盤時(shí)間。房地產(chǎn)投資唱起主角。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 十三 后記 按照萬物十字定律的總綱要求，通過數(shù)日來綿密的思考，我公司多層次、多渠道、全方位對(duì)項(xiàng)目考察、定位、推廣、銷控，將在靈活中求穩(wěn)重，穩(wěn)重中求發(fā)展，進(jìn)一步完善工作細(xì)節(jié)，化解不利因素，取得投資的實(shí)效。我公司通過這次和貴公司精誠(chéng)合作，增強(qiáng)共 識(shí)，拓寬業(yè)務(wù)思路，在此致以我們的謝忱。緊扣脈搏 , 宏業(yè)駿開。此黃金地段完全歸功于徐州飯店領(lǐng)導(dǎo)層的高層建瓴。 1`、對(duì)投資型：價(jià)格優(yōu)惠十好地段 =高效益。 以上實(shí)際銷售控制，我們將根據(jù)實(shí)際銷售工作的進(jìn)程以及市場(chǎng)形勢(shì)的變化進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，力爭(zhēng)取得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 售價(jià)優(yōu)惠，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“利于銷售，分級(jí)管理，嚴(yán)格控制”的執(zhí)行原則 。 ,配置標(biāo)準(zhǔn)可以一般 . (二 ).可能涵蓋的行業(yè) : 根據(jù)共同點(diǎn)我們推斷業(yè)主可能涵蓋的行業(yè)是 : 外地企業(yè)駐徐州辦事處 , 外地事業(yè)單位駐徐州辦事處 , 運(yùn)輸企業(yè) ,運(yùn)輸服務(wù)企業(yè) , 快遞公司 , 網(wǎng)吧 , 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 休閑足浴 , 小型招待所 (賓館 ), 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主辦公休息用房 , 廣告、設(shè)計(jì)企業(yè)等 . 2：目標(biāo)客戶心態(tài)： A、外地駐徐辦事處，其購(gòu)買主要心態(tài)為： a、聯(lián)絡(luò)方便