【正文】 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯（一品區(qū)位） 本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)之一莫過于 其地處市區(qū)最熱鬧、人流最密集的火車站廣場(chǎng)北側(cè)，區(qū)位無與倫比。 表：略 徐州市內(nèi)商務(wù)辦公相對(duì)集中在泛亞大廈 (最小使用面積約二十三平方米 ),成功大廈 (最小使用面積約六十二平方米 ),盛佳大廈 (最小使用面積約三十五平方米 )之中 ,一般租 用面積在五十至三百方之間 ,約占租用面積百分之七十的企業(yè)為外地來徐公司 .特別是房地產(chǎn)公司 . 區(qū)域租金水平調(diào)查 徐州目前以泛亞大廈 ,嘉利國際酒店 ,成功大廈寫字樓租金最高 ,每平米每月50至 68 元不等 ?？傆?jì)經(jīng)過本案的公交線路有 21條 。北面公交總站 (離本案約二百米范圍內(nèi) )始發(fā)的公交車有 3/13/29/30/16/25/103/601 路 。 隨著徐州經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)以及市場(chǎng)對(duì)更高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求的呼喚 ,徐州新一輪寫字樓建設(shè)正緊鑼密布地展開著，從上面羅列的資料就可以體現(xiàn)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 六 項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)調(diào)查 徐州因經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后 ,城市建設(shè)一直停留在較低水平的發(fā)展過程中 ,商務(wù)辦公樓的建設(shè)更是如此。 在中檔寫字樓這個(gè)層面中，貴邦星座、公交大廈因比較及時(shí)、有力地推出市場(chǎng)，并比較好地尊重市場(chǎng)規(guī)律，已贏得了一定的市場(chǎng)份額，但同時(shí)推出的蘇堤大廈、新都大廈，因?yàn)闆]有良好的整體策劃和包裝，市場(chǎng)反應(yīng)就不理想。 售價(jià) /租價(jià)：商鋪還未售 戶型面積： 168 平方米 預(yù)計(jì)銷售 /出租率：不詳 1樓盤名稱：蘇堤商業(yè)街 開發(fā)商；振華房產(chǎn) 樓盤所處位置：蘇堤南路永安廣場(chǎng) 特點(diǎn)：此地段商業(yè)氛圍不濃，樓盤本身無優(yōu)勢(shì)，無特點(diǎn)。 售價(jià) /租價(jià)：售價(jià) 5900 元 6000 元，層差 30 元 戶型面積： 140 平方米 160平方米 預(yù)計(jì)銷售 /出租率： 80% 1樓盤名稱：蘇堤大廈 開發(fā)商：金安房產(chǎn) 樓盤所處位置：蘇堤北路 特點(diǎn)：項(xiàng)目住宅戶型差， 沿街商鋪售價(jià)低， 管理人員服務(wù)差。 售價(jià) /租價(jià)： 4000 元 /平方米 戶型面積： 40 平方米起 預(yù)計(jì)銷售 /出租率；不詳 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 1樓盤名稱：新都大廈 開發(fā)商：天力開 發(fā) 樓盤所處位置：淮海西路 特點(diǎn)：西部商業(yè)圈，緊鄰公交大廈，在價(jià)位上受其影響。 售價(jià) /出價(jià)：未定 戶型面積 :期房未定 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：彭龍大廈 開發(fā)商：彭龍房產(chǎn) 樓盤所處位置：汽車東站、青年路 特點(diǎn)：東站商圈 售價(jià) /出價(jià)：未定 戶型面積 :期房未定 樓盤名稱：山水信息港 開發(fā)商：華翔房產(chǎn) 樓盤所處位置：中山南路中醫(yī)院北隔壁 特點(diǎn)：地理位置較好，緊鄰海云市 場(chǎng)， 主力戶型分割面積小。 售價(jià) /租價(jià)：門 面 萬 /平方米， 半地下室 7500 元 /平方米， 58層 3200 元 /平方米， 10 層 2580 元 /平方米 戶型面積：主體開間在 米左右，進(jìn)深 24 米 預(yù)計(jì)銷售 /出租率； 80% 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：朝陽貴邦、貴邦星座 開發(fā)商：朝陽貴邦房產(chǎn) 特點(diǎn)：銷售狀況很好， 小戶型，資金總投入不大， 朝陽市場(chǎng)人氣的帶動(dòng)； 售價(jià) /租價(jià)：一層 萬 萬平方米， 其他： 3000 元 7000 元平方米不等， 寫字樓三層， 8 樓，價(jià)格 2520 元每平方米。 混合定位會(huì)給以后物業(yè)管理帶來混亂。 售價(jià) /租價(jià)：租金 50元 /平方米 戶型面積：面積以套內(nèi)計(jì) 預(yù)計(jì)銷售 /出租率： 60% 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：盛佳大廈 開發(fā)商：盛佳 房地產(chǎn)開發(fā)公司 樓盤所處位置：中山北路 1號(hào) 特點(diǎn)：地段是他的唯一優(yōu)勢(shì) 售價(jià) /租價(jià)：租金 38元 /平方米 戶型面積：以套內(nèi)面積計(jì) 預(yù)計(jì)銷售 /出租率：出租率 95% 樓盤名稱：皇城大廈 開發(fā)商：天成房產(chǎn) 樓盤所處位置：青年路公安局東隔壁 特點(diǎn)；此樓原為商住，現(xiàn)為商辦住為一體。徐州現(xiàn)有商務(wù)樓主要有： 樓盤名稱：泛亞大廈 開發(fā)商：泛亞國際 樓盤所處位置：彭城路 特點(diǎn)：徐州市首座高檔寫字樓， 有一定的美譽(yù)度和知名度。這表明，徐州市目前商務(wù)辦公樓與市場(chǎng)需求相脫節(jié)，寫字樓市場(chǎng)目前面臨如何調(diào)整自己的定位，以跟上市場(chǎng)需求的步伐。 商務(wù)辦公發(fā)展概況 我市嚴(yán)格意義上沒有一流的商務(wù)辦公場(chǎng)所，目前大家所推崇的泛亞大廈、成功大廈因其設(shè)計(jì)、建造年代相對(duì)較早，許多配套（特別是車位的配套）不能滿足現(xiàn)代人們對(duì)寫字樓的需求，徐州一流商務(wù)辦公樓租金呈現(xiàn)居高不下的局面，但其內(nèi)部設(shè)施又不符合其高價(jià)位的租金，租金價(jià)格與其使用價(jià)值有些偏離。 品牌已開始呈現(xiàn)其附加值 品牌蘊(yùn)含的獨(dú)特效應(yīng)引發(fā)的號(hào)召力能有效拉動(dòng)市場(chǎng)，擺脫樓盤區(qū)域上的限制而吸引客源。 樓市呼喚精品時(shí)代 從前幾年規(guī)劃設(shè)計(jì)一味追求強(qiáng)調(diào)出面積，違規(guī)上面積，實(shí)際施工再上面積，商務(wù)樓大堂不考慮進(jìn)深、開間、高度等事實(shí)，到目前商務(wù)樓開發(fā)，開始強(qiáng)調(diào)泊車位數(shù)量，智能化配套，住宅開發(fā)強(qiáng)調(diào)戶型、景觀、物管等為代表，多層次訴求，徐州樓市已逐漸遠(yuǎn)離原有較為簡(jiǎn)單的開發(fā)模式，進(jìn)入新一輪較為理性的開發(fā)進(jìn)程。經(jīng)歷了前幾年群雄紛爭(zhēng)，用地、立項(xiàng)等都極不清晰的混沌時(shí)期，現(xiàn)今開始步入規(guī)?；臅r(shí)代，主要體現(xiàn)在單個(gè)小區(qū)項(xiàng)目用地的數(shù)量、商務(wù)樓的體量（建筑量）。商業(yè)開發(fā)還是圍繞原有中心，沿淮海路從東向西依次為火車站廣場(chǎng)、彭城廣場(chǎng)、歐洲商城、段莊廣場(chǎng)四個(gè)中心區(qū)域 .隨著住宅區(qū)，商務(wù)樓開發(fā)的不斷深入，多個(gè)區(qū)域的差異性特點(diǎn)會(huì)越來越明顯，消費(fèi)客戶也會(huì)以不同區(qū)位差異性定位的明確，選擇越來越明確。 四 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)析及展望 徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷幾年的積 累和發(fā)展 ,特別是三月二十號(hào)的房展會(huì)火爆舉行 ,樓市已形成了如下市場(chǎng)特點(diǎn) : : 徐州市原有約 70%居民集中在以淮海路為東西中軸線 ,南北 3000米范圍之內(nèi)。通過招商引資，各種行態(tài)的建筑在徐州層出不窮，并還在以幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)速度，展現(xiàn)在廣大市民眼前。加快各具特色、功能互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。 投資環(huán)境明顯改善，吸引投資能力持續(xù)增強(qiáng)。 為進(jìn)一步優(yōu)化城市布局，提升城市檔次，徐州市政府堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)抓好城 市建設(shè)和發(fā)展。年末城市居民人均消費(fèi)性支出 6896元，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 。 人民的生活水平持續(xù)提高，購買力進(jìn)一步增強(qiáng)。 經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，徐州基本形成了市中心古彭廣場(chǎng) .火車東站周圍兩個(gè)商務(wù)中心區(qū)，并形成以中山路、解放路、淮海路、西安路、友誼商場(chǎng)等地段的商業(yè)流通副中心區(qū)。 本世紀(jì)初，江蘇省委 、省政府作出建設(shè)南京、蘇州、無錫、徐州四大特大城市和南京、蘇錫常、徐州城市圈的戰(zhàn)略布署，把城市發(fā)展做為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。受發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的直接輻射，徐州市在全國經(jīng)濟(jì)格局中具有明顯的東出西聯(lián)、南北對(duì)接、雙向開拓、梯度推進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，既是江蘇省三大“都市商貿(mào)圈”之一，也