【正文】 平均出房率按每年10個(gè)半月計(jì)算：年租賃收入=3650元/月=42000元 溢價(jià)銷(xiāo)售價(jià)格，按年平均回報(bào)率8%計(jì)算，扣除業(yè)主需投入的家居配套約為15000元自住型酒店式服務(wù)公寓單方銷(xiāo)售均價(jià)為9300元/m178。（總價(jià)內(nèi)已包含價(jià)值3000元/戶(hù)首年酒店配套消費(fèi)卡一張）。說(shuō)明：酒店配套消費(fèi)卡可在會(huì)所、餐廳等配套設(shè)施內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)，并可享受各項(xiàng)有償?shù)木频晔椒?wù)，3000元/戶(hù)為平均額度，%計(jì)算） 溢價(jià)銷(xiāo)售收益分析表建筑面積普通公寓售價(jià)酒店式服務(wù)公寓售價(jià)單方溢價(jià)收益分?jǐn)偣ㄅ涮壮杀炯熬频昱涮紫M(fèi)卡消費(fèi)額度溢價(jià)收益率溢價(jià)收益總計(jì)23,100 m178。8500元/m178。9300元/m178。800元/m178。230元/m178。%13,167,000 投資型酒店式服務(wù)公寓270套投資性酒店式服務(wù)公寓的營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)權(quán)掌握在公司手里，到2007年8月份，在資金壓力不大的前提下，公司可考慮部分或全部作為純酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理，其經(jīng)營(yíng)性收益分析如下（按全部自留計(jì)算）： 經(jīng)營(yíng)收益分析房型房間數(shù)所占比例平均房?jī)r(jià)元/房/天租賃收入備注第1年平均出租率40% 第2年平均出租率50% 第3年平均出租率60% 平均房?jī)r(jià)已含管理費(fèi)按可出租天數(shù)365天計(jì)算出租率為保守估計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)房8030%35015,497,90018,597,48021,697,060豪華房5010%380行政套房5611%420豪華套房3249%450合計(jì)218100%A. 第1年①經(jīng)營(yíng)收益②管理公司運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn)③管理公司上繳我司③=①②15,497,9006,500,0008,997,900B. 第2年①經(jīng)營(yíng)收益②管理公司運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn)③管理公司上繳我司③=①②18,597,4807,500,00011,097,480C. 第3年①經(jīng)營(yíng)收益②管理公司運(yùn)營(yíng)成本及合理利潤(rùn)③管理公司上繳我司③=①②21,697,0608,500,00013,197,060 溢價(jià)銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)3年的經(jīng)營(yíng)收益分析，按年平均回報(bào)率8%計(jì)算，投資型酒店式服務(wù)公寓單方銷(xiāo)售均價(jià)為10750元/m178。（該售價(jià)已包含因提高交樓標(biāo)準(zhǔn)而增加的成本造價(jià)700元/m178。）。 溢價(jià)銷(xiāo)售收益分析建筑面積普通公寓售價(jià)酒店式服務(wù)公寓售價(jià)單方溢價(jià)收益提高價(jià)樓標(biāo)準(zhǔn)增加成本及分?jǐn)偣ㄅ涮壮杀疽鐑r(jià)收益率溢價(jià)收益總計(jì)12,900 m178。8500元/m178。10750元/m178。2250元/m178。863元/m178。%17,892,300 物業(yè)管理費(fèi)（管理公司收入） 自住型酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理費(fèi)按3元/月/ m178。計(jì)算：建筑面積物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全年管理費(fèi)收入23100 m178。3元/月/ m178。831,600 178。計(jì)算：建筑面積物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全年管理費(fèi)收入12900m178。178。696,600注：管理費(fèi)已計(jì)入公寓租賃價(jià)格 其他經(jīng)營(yíng)性收入（略） 無(wú)形收益 赤崗項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)在2007年78月份，屆時(shí)已經(jīng)放量的小戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)加上70/90規(guī)限所導(dǎo)致的中小戶(hù)型產(chǎn)品的大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，通過(guò)酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)模式的包裝，有機(jī)會(huì)為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)增加賣(mài)點(diǎn)。 通過(guò)把赤崗項(xiàng)目打造成具有企業(yè)標(biāo)簽意義的精品明星樓盤(pán)，達(dá)到延伸珠江實(shí)業(yè)在酒店、酒店式服務(wù)公寓等高端物業(yè)領(lǐng)域的行業(yè)和市場(chǎng)知名度，為重塑珠江實(shí)業(yè)的企業(yè)品牌奠定基礎(chǔ)。 為公司積累小戶(hù)型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)以及酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。 風(fēng)險(xiǎn)提示 國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資性消費(fèi)的打擊力度不斷加強(qiáng)（）。 已經(jīng)放量的小戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)加上70/90規(guī)限所導(dǎo)致的中小戶(hù)型產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈（），具體數(shù)據(jù)顯示：今年3月分以前，廣州市在運(yùn)營(yíng)的3370 m178。的單身公寓約1500套，而截止至7月份數(shù)據(jù)已經(jīng)上升為3300多套，到2007年年底將有17個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)的單身公寓進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)投放量多達(dá)4500套，而受?chē)?guó)六條影響，仍有為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商在持續(xù)跟進(jìn)。 20072008年將是廣州市酒店市場(chǎng)井噴的一年，多間5星級(jí)酒店相繼開(kāi)業(yè)，將把眾多的4星級(jí)以下的酒店經(jīng)營(yíng)逼入與酒店式服務(wù)公寓同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)行列，相對(duì)比酒店式服務(wù)公寓，純酒店在經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等各方面都擁有較大的優(yōu)勢(shì)，具體數(shù)據(jù)顯示：廣州市目前與單身國(guó)際公寓處于同一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的酒店共203家，2010年將達(dá)到300家，截止至2007年年底，將有5家5星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)投放量將超過(guò)4500套客房，08年更在此基礎(chǔ)上新增8家5星級(jí)酒店，而此時(shí)正好是赤崗項(xiàng)目交樓，216套酒店式服務(wù)公寓進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間。 %，預(yù)計(jì)未來(lái)35年內(nèi)不會(huì)有大的變化，、。 在高端客戶(hù)租賃市場(chǎng)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素影響，單身公寓的租賃價(jià)格從05年開(kāi)始總體呈下降趨勢(shì)，我們通過(guò)一家有合作意向的酒店式服務(wù)公寓管理公司所作的交通數(shù)據(jù)調(diào)查顯示：04至06年3年間該司租賃的單身公寓業(yè)務(wù)共376筆，業(yè)務(wù)量基本平穩(wěn)，04年租賃均價(jià)為8700元/月，05年租賃均價(jià)為8300元/月，06年7200元/月，以雙城國(guó)際為例：04年低于8000元/月不做，05年50006000元/月左右，今年4000元/月左右（以上價(jià)格包含服務(wù)），小業(yè)主的放盤(pán)的只要19002500元/月左右。 根據(jù)目前單身國(guó)際公寓租賃市場(chǎng)的情況看，該類(lèi)產(chǎn)品的黃金地段位于CBD中心區(qū)，其中天河北、環(huán)市東、珠江新城和琶洲會(huì)展中心等區(qū)域的國(guó)際公寓和酒店對(duì)其所屬客源處于區(qū)域性壟斷地位。 項(xiàng)目周邊高檔、雅致的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所嚴(yán)重缺乏，對(duì)單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大。 216套酒店式服務(wù)公寓12800元/ m178。的保守售價(jià)已接近甚至超過(guò)目前珠江新城西區(qū)同類(lèi)小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的售價(jià)；而普通公寓部分的銷(xiāo)售均價(jià)如定為9000元/ m178。，按珠江新城西區(qū)50 m178。小戶(hù)型公寓產(chǎn)品目前的租賃價(jià)格2750元/月計(jì)算，扣除稅費(fèi)、和家私電器等投入約為650元/ m178。，%，如考慮空置待租因素， %，%，投資吸引力并不理想。 出于酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)模式的形象和配套要求，公司將在交樓標(biāo)準(zhǔn)和公建配套方面投入較大的成本，盡管這些成本已在溢價(jià)中抵消，可一旦銷(xiāo)售情況出現(xiàn)異常，將對(duì)公司的利潤(rùn)完成指標(biāo)和現(xiàn)金流造成較大影響。 在270套酒店式服務(wù)公寓中，單間和一房一廳占總體戶(hù)型比例的96%以上，這樣的戶(hù)型設(shè)計(jì)，如果不做相應(yīng)調(diào)整，在客群定位上將處于較為尷尬的境地。，這270套服務(wù)公寓的租賃客戶(hù)主要為外企的中層管理和技術(shù)支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機(jī)構(gòu)的中層管理和技術(shù)人員，由于這些職位大多已實(shí)現(xiàn)本地化，住宿方面大多數(shù)公司是以津貼（或補(bǔ)貼）的形式計(jì)入崗位月薪的，租房費(fèi)用多為員工個(gè)人支付，那么酒店式服務(wù)公寓超過(guò)6000元/月的租金價(jià)格對(duì)于他們1000015000元的月收入而言是否具有吸引力，值得進(jìn)一步關(guān)注 不足200個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)配套，將是擁有自駕車(chē)輛的自住型買(mǎi)家選擇赤崗項(xiàng)目的巨大阻礙。 由于赤崗橋西項(xiàng)目的土地性質(zhì)為住宅用地，采用酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營(yíng)模式，有可能在廣告?zhèn)鞑シ矫嬖獾秸≌毯途频晷袠I(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理的限制，如果以返租回報(bào)為賣(mài)點(diǎn)更有可能觸犯廣告法的有關(guān)規(guī)定。 作為酒店式服務(wù)公寓，赤崗項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)壓力，不僅僅來(lái)自于周邊或其它地段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，由于同質(zhì)化的戶(hù)型設(shè)計(jì)，散落在小業(yè)主手里的540套普通公寓，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)不但有可能拉低整個(gè)樓盤(pán)的租賃價(jià)格，更有可能對(duì)216套酒店式服務(wù)公寓形成更為巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 05年開(kāi)始，酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，由其所在公司墊付租金的租客開(kāi)始向管理公司索要回扣，譬如：某外資公司為其高管在廣州租住酒店式服務(wù)公寓的月租預(yù)算是30000元，這筆錢(qián)直接打入管理公司帳戶(hù)，租客以退房為要挾要求管理公司返傭15000元，那么，公寓的實(shí)際租賃價(jià)格就只能去到15000元/月，該現(xiàn)象已在廣州酒店式服務(wù)公寓的租賃市場(chǎng)成為潛規(guī)則，它一方面給管理公司的財(cái)務(wù)管理增加了難度，另一方面，也使租賃市場(chǎng)形成了以股畸形競(jìng)爭(zhēng)的暗流，有可能對(duì)整個(gè)酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)的健康發(fā)展造成極為惡劣的影響。33/33