酒店式公寓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前景分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-02 22:24本頁(yè)面
【正文】 房型、建筑面積和占比定位如表七。 表七房型一室一室一廳二室一廳二室二廳二室一廳二室二廳建筑面積35左右45左右55左右65左右55左右65左右層高占比20％28％26％15％6％5％銷(xiāo)售目標(biāo)客戶外企及金融證券信息界白領(lǐng)年輕人、特殊工作群體外地來(lái)滬經(jīng)商人士、港澳臺(tái)人士、高級(jí)管理人員購(gòu)房對(duì)象購(gòu)買(mǎi)力分析 根據(jù)上述建筑面積定位與銷(xiāo)售價(jià)格，主力房型一室和一室一廳、二室一廳每套房屋銷(xiāo)售均價(jià)為：~。一般情況下購(gòu)房者首付30%，—，余款向銀行按揭分20年償還，（二室一廳）房型為例，，根據(jù)新的房貸政策，%，，對(duì)于高收入白領(lǐng)、中等偏上收入家庭購(gòu)房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購(gòu)房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購(gòu)房客戶還款能力更能得到保證。開(kāi)發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定n 開(kāi)發(fā)方案： 隨著上海國(guó)際化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸，對(duì)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的小面積+裝修+酒店式物業(yè)管理模式已不能滿足現(xiàn)代消費(fèi)者的需求，而另一種折衷方式立體錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，具有更良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)前和未來(lái)較受購(gòu)房戶歡迎的建筑形態(tài)。在設(shè)計(jì)上，堅(jiān)持方正，每戶窗戶采用凸窗，清晰分割公私、動(dòng)靜、干濕區(qū)域，使用面積最大化，公寓內(nèi)無(wú)明管設(shè)計(jì)，為偏重生活或辦公的業(yè)主最大程度提供自由發(fā)揮的余地。n 參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算 項(xiàng)目占地13680平方米，可建建筑面積93024平方米，去除45000平方米左右的商場(chǎng)面積，其他面積為48000平方米。根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤(pán)住宅每戶平均建筑面積： 3520%+4528%+5526%+6515%+556%= 若48000平方米全部用于做酒店式公寓，總戶數(shù)可達(dá)1022戶，就曹家渡商圈而言，此體量過(guò)大。可考慮24000平方米左右面積用于做酒店式公寓。酒店式公寓設(shè)24層，每層1000平方米，則平均每層21戶。參照類似項(xiàng)目電梯數(shù)量布置（如表八），酒店式公寓設(shè)4~5部知名品牌的電梯（載重1噸/部）。另外24000平方米左右面積可用于建造有衛(wèi)生設(shè)備和茶水間的小戶型（60~150平方米）產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓（關(guān)于小戶型產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)前景分析見(jiàn)下期報(bào)告）。表八樓盤(pán)層數(shù)每層戶數(shù)電梯數(shù)品牌世紀(jì)時(shí)空24163Otis圣天地25204Schindler君悅靜安24407三菱藍(lán)朝部落32244三菱駿豪國(guó)際29306Otis（2）會(huì)所配套設(shè)施 會(huì)所設(shè)在第6層、第7層，會(huì)所配套服務(wù)設(shè)施包括：健身房、棋牌室、網(wǎng)吧、咖啡廳、美容美發(fā)、游戲房等，部分設(shè)施可在裙房商場(chǎng)招商時(shí)一起考慮。 （3）室外附屬設(shè)施 室外附屬設(shè)施包括地下停車(chē)庫(kù)。 考慮到家庭轎車(chē)今后在上海的普及趨勢(shì)，以及部分房客是短期租住，假設(shè)酒店式公寓每3戶住戶擁有一輛轎車(chē)，則需總停車(chē)位為：462/3=154個(gè)（不包括商場(chǎng)及辦公樓所需車(chē)位）。 5M。地下車(chē)位包括分?jǐn)傑?chē)道面積一般為30~40M2，本次估算取上限值，則地下停車(chē)庫(kù)面積為：15440=6160M2參考建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)表九結(jié)構(gòu)框架剪力墻層 高幢 數(shù)1幢24層建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)168。 建筑層數(shù)：地下3層，地上5層為裙房商場(chǎng)，6層以上1幢24層酒店式公寓，1幢24層產(chǎn)權(quán)式小戶型辦公樓。 168。 基礎(chǔ)：鉆孔灌注樁，箱形基礎(chǔ)168。 地面：室內(nèi)實(shí)木地板、地磚、地毯，底層電梯大廳花崗巖地坪，其余樓層電梯廳采用大理石168。 門(mén)窗：塑鋼或彩鋁門(mén)窗 168。 陽(yáng)臺(tái)：金屬扶手，玻璃攔板168。 外墻：商場(chǎng)為通透大玻璃，公寓為有色玻璃 168。 內(nèi)墻：室內(nèi)高級(jí)乳膠漆、高檔面磚，公共部位貼面磚、大理石 168。 屋面：樹(shù)脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層，雙層APP防水卷材，鋁基反光隔熱材料 168。 電氣：照明配電箱、動(dòng)力配電箱，暗管敷設(shè)，高檔開(kāi)關(guān)及插座 168。 管道：鋁塑復(fù)合水管，塑料排水管，消火栓系統(tǒng)168。 浴房：淋浴房168。 廚房：高級(jí)廚具168。 空調(diào)：每戶配進(jìn)口分體式空調(diào)1~2臺(tái)168。 電梯：每幢樓配知名品牌電梯4~5臺(tái) 168。 電話：IDD168。 智能系統(tǒng)：有線電視網(wǎng)、寬帶進(jìn)戶、家庭緊急救助系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、樓宇管理監(jiān)控系統(tǒng)
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