【正文】 游覽休息室933㎡*1600元6風(fēng)情園中心場14536㎡*130元7場962㎡*130元8場813㎡*130元9場3286㎡*130元10游樂場64631㎡*130元11中心廣場9072㎡*130元12景觀噴水池300㎡*130元13小廣場3193㎡*130元14水榭1485㎡*130元小計二基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1行車路34928㎡*117元2游覽路10478㎡*110元3生態(tài)停車場3770M2*130元4旅游廁所10萬一個5垃圾服務(wù)收集箱5萬一個6水電、管線400．00小計合計4326．84三其他費總費用的8%四不可預(yù)見費總費用的5%五總投資其中，近期投資2445萬元；中期投資1467萬；遠(yuǎn)期投資977萬元。二、資金籌措資金來源分別為政府投資、銀行貸款、自有資金、招商引資等。按慣例，各類資金來源的大致比例為：政府投資17％，自有資金（含融資）33％，貸款50％。即避免貸款比例過大而造成還貸負(fù)擔(dān)過重，又實現(xiàn)了資金滾動開發(fā)。其中資金來源如下：政府投資： 831萬元自有資金（含融資）：1614萬元銀行貸款： 2444萬元以上方案是經(jīng)過論證后得出，在此種比例關(guān)系下，二期是在一期實現(xiàn)利潤的基礎(chǔ)上進行的，由企業(yè)依托銀行貸款，降低了企業(yè)的風(fēng)險負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)了資金的最佳組合和最佳滾動效果。項目的經(jīng)營過程中，企業(yè)需要支付銀行貸款利息，這將沖減應(yīng)納稅費，降低營業(yè)成本。銀行貸款由企業(yè)從利潤中逐年償還本金和利息，從2009年后10年內(nèi)償還，其余各投資方的投資將從企業(yè)利潤分紅中逐步償還，或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓償還。第十章 效益分析一、項目盈利模式要實現(xiàn)項目效益合理的最大化，既要內(nèi)部挖掘潛力，延長游客逗留時間，豐富活動內(nèi)容，增加盈利性項目，有效控制成本，實現(xiàn)項目景區(qū)收入內(nèi)涵式增長，又要對外開拓市場，拓展產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)景區(qū)收入外延式增長。深化觀光型盈利模式。以滿足游客需求為前提，豐富觀光內(nèi)容，強化旅游特色，增加盈利性項目，爭取早日從傳統(tǒng)的以門票經(jīng)濟為主的觀光型盈利模式向多元經(jīng)濟為主的綜合型盈利模式邁進。完善綜合型盈利模式。充分利用景區(qū)旅游文化和環(huán)境所產(chǎn)生的諸多衍生功能，形成了以運動、游憩功能為基礎(chǔ)，其它功能為延伸的綜合性、多元化的收入模式。一方面，要加強運動式旅游產(chǎn)品的設(shè)計，形成情境氛圍，引導(dǎo)游客參與，同時要增加外圍服務(wù)、旅游工藝品等收入點，營造旅游購物氛圍，促使游客在體驗、觀賞的過程中，主動的、自然的、愉快的進行各類消費，增加旅游收入；另一方面，要進行休閑旅游產(chǎn)品設(shè)計，增加休閑旅游的收入；此外，要充分發(fā)揮景區(qū)的文化內(nèi)涵和社會功能，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈，積極開拓住宿、會議、旅游商品生產(chǎn)與批發(fā)銷售、文化傳播、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，豐富景區(qū)多樣化的良性收入結(jié)構(gòu)。拓展品牌盈利模式。通過開發(fā)品牌系列產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品，拓展品牌產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展放大品牌效應(yīng)、擴充、提升景區(qū)的產(chǎn)業(yè)收入鏈，形成多元化收入的商業(yè)運作體系。為巢湖湖濱旅游景區(qū)效益的提升和謀求更大的發(fā)展開辟廣闊的天地。二、經(jīng)濟效益分析旅游區(qū)經(jīng)營收入的測算依據(jù)是類似旅游開發(fā)項目的市場調(diào)查資料、旅游管理機構(gòu)統(tǒng)計資料等基礎(chǔ)上進行分析、預(yù)測得到的數(shù)據(jù)。經(jīng)營收入的估算只考慮景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的收益，不考慮旅游經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)及對巢湖市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動。根據(jù)游客規(guī)模預(yù)測，2011年游客量約20萬，2012年游客量約30萬，2014年游客量約40萬，2020年游客量約60萬。門票價格20132014年80元/人次，20152016年100元/人次，20172020年120元/人次。餐飲消費近期人均15元，中期30元，遠(yuǎn)期50元。 休閑娛樂收入近期人均30元，中期50元，遠(yuǎn)期100元。購物收入近期30元，中期50元，遠(yuǎn)期80元。交通費用規(guī)劃期內(nèi)20元/人次。表11－1 湖濱水上運動樂園綜合旅游收入估算表（單位：萬元）20132014201520162017201820192020門票價格預(yù)測3030404050505050門票收入3603486097831196137815591776餐飲1201604205401320152017201960休閑娛樂1201604205401650190021502450購物1201606308101980228025802940交通120160210270330380430490總計870101823292983752675088489966 從表中可以看出，本項目的開發(fā)大大加快了巢湖市經(jīng)濟的發(fā)展，預(yù)計投資商在68年的時間可全部收回投資。三、社會效益分析巢湖湖濱水上運動樂園綜合旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，有利于促進巢湖市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機會，改善投資環(huán)境，提高地區(qū)知名度，促進巢湖市旅游資源的開發(fā)利用，對經(jīng)濟的發(fā)展將起到極大的推動作用。同時，項目景區(qū)的建設(shè)有利于創(chuàng)造富有景觀特色和休閑機會的人居環(huán)境。本項目的開發(fā)，為巢湖市旅游業(yè)增加了一個新的特色度假區(qū)，形成了巢湖市比較集中的生態(tài)旅游景區(qū)，帶旺巢湖市各旅游景點和賓館旅行社，進而促進巢湖市的商業(yè)流通和社會就業(yè)。據(jù)測算，項目景區(qū)直接收入每增加1元，能給相關(guān)行業(yè)帶來近5元的間接收入。游客在旅游過程中的購物、娛樂消費將進一步促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的銷售；項目的開發(fā)，將有助于塑造巢湖市的地區(qū)形象，改善巢湖市的投資環(huán)境，促進招商引資；本項目景區(qū)的開發(fā)，有助于巢湖市的經(jīng)濟和社會發(fā)展；有助于巢湖市旅游業(yè)形成新熱點，增強巢湖市對外界的旅游吸引力。四、生態(tài)效益分析巢湖湖濱水上運動樂園綜合旅游景區(qū)的開發(fā)，將把自然生態(tài)的保護與旅游資源的開發(fā)很好地結(jié)合起來，這不僅符合可持續(xù)發(fā)展的要求，而且還能同時滿足旅游者的需要，對促進生態(tài)環(huán)境的保護和優(yōu)化具有重要意義。 第十一章 項目風(fēng)險分析一、主要風(fēng)險因素的識別經(jīng)分析，本項目的風(fēng)險因素有：技術(shù)風(fēng)險 技術(shù)方面的風(fēng)險主要指項目采用先進技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性。 工程風(fēng)險 工程風(fēng)險主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項目帶來的風(fēng)險。環(huán)境影響 環(huán)境影響方面的風(fēng)險主要指工程建設(shè)期對周圍水資源、森林植被、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量投資進行治理等。組織機構(gòu) 組織機構(gòu)方面的風(fēng)險主要指項目組織設(shè)置方案不適于本項目的建設(shè)或運營，項目法人代表、企業(yè)管理層不能勝任項目的組織與管理等，影響項目的實施。投資估算風(fēng)險 投資估算的風(fēng)險主要來自工程方案變動的工程量增加、工期延長，人工、材料、機械臺班費、各種費率、利率的提高，征地及拆遷工程量增加和單價的提高。融資風(fēng)險 本項目投資大，具有一定社會公益性，投資回報主要的反映在經(jīng)濟效益、社會效益、和生態(tài)效益方面。 經(jīng)濟風(fēng)險 經(jīng)濟方面的風(fēng)險來自投資或后期運營費用的增加，使項目維持運營成本達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。經(jīng)營管理風(fēng)險項目部門設(shè)置和制度建設(shè)，提高效率和降低成本的原則，管理要規(guī)范化和制度化。要根據(jù)市場的變化和內(nèi)部實際情況，及時完善和修正經(jīng)營戰(zhàn)略，促使經(jīng)營戰(zhàn)略符合實際并切實可行。政策風(fēng)險政策是一種保障，也是一種風(fēng)險。加強應(yīng)加現(xiàn)狀及趨勢的分析，跟蹤國際、國家相關(guān)政策動態(tài)，合理評估相關(guān)政策對項目建設(shè)及運營的整體影響。本項目正處在國際金融風(fēng)暴的蕭條時期，金融危機所帶來的風(fēng)險不僅影響到中國，也影響到本項目的開發(fā)建設(shè)和運營的各個方面。財務(wù)風(fēng)險投資中應(yīng)摸清調(diào)查核實實際情況，取得第一手資料，將預(yù)測建立在堅實可靠的基礎(chǔ)上，建立╳╳公園景區(qū)建設(shè)和運營良好的成本控制和財務(wù)管理制度。二、規(guī)避風(fēng)險的措施項目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險對策（1）規(guī)避項目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險，主要應(yīng)堅持按建設(shè)程序辦事，是按照自然規(guī)律和經(jīng)濟法則管理基本建設(shè)的一項根本原則，也是項目科學(xué)決策和順利實施的重要保證。根據(jù)我國的建設(shè)經(jīng)驗，并結(jié)合國家經(jīng)濟體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項目的工程建設(shè)必須遵循建議書階段、項目可行性階段、設(shè)計文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實施階段、竣工驗收和后評價階段，有步驟、循序漸進地按照項目建設(shè)各階段的工作要求進行。每個階段都包含許多不同的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)，并按照它們本身所固有的規(guī)律，有序有機地聯(lián)系在一起，形成一個循序漸進的工作過程。（2）加強項目管理。包括做好項目建設(shè)計劃、項目招投標(biāo)、項目建設(shè)進度安排、項目建設(shè)組織、工程管理監(jiān)督；做好項目開發(fā)建設(shè)的外部協(xié)調(diào)等。（3）加強項目風(fēng)險管理由于建設(shè)項目具有對人、財、物等各項資源的需求量巨大；實施周期長、經(jīng)濟風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險大、涉及范圍廣等眾多因素。不可避免地會遇到許多諸如政治、人文、物價、氣候等不可抗拒或不可預(yù)見的事件。這就要求參建各方對建設(shè)風(fēng)險要有清醒的認(rèn)識，采取切實有效的應(yīng)對措施加強自身的風(fēng)險防范能力和承受力。工程項目投資的成功往往依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。因此，風(fēng)險管理活動應(yīng)從工程項目決策階段開始。另外從科學(xué)決策的角度來看，在項目立項之前必須對擬建項目經(jīng)濟與技術(shù)方面的風(fēng)險進行識別、分析和評估，以輔助決策者進行決策，盡早采取防范措施來避免、轉(zhuǎn)移和減少風(fēng)險的發(fā)生。同時也是符合我國基本建設(shè)程序要求的，對防止投資失誤，有效利用資源，減少風(fēng)險損失具有十分重要的指導(dǎo)意義和現(xiàn)實意義。由于風(fēng)險管理活動中需要的預(yù)測、分析方法比較復(fù)雜，需要高深的專業(yè)知識，因此將專業(yè)咨詢機構(gòu)引入風(fēng)險管理活動，發(fā)揮專業(yè)咨詢工程師的優(yōu)勢和特長，與項目風(fēng)險管理人員一道開展風(fēng)險管理是非常有益和必要的。項目開發(fā)資金風(fēng)險對策除用好省、市的專項補助外，可積極多方籌措建設(shè)資金。包括：（1）積極向公共服務(wù)部門宣傳本項目的發(fā)展遠(yuǎn)景，全面強化招商引資力度，創(chuàng)新引資方式，吸引國內(nèi)外資金來投資發(fā)展項目。（2）合作開發(fā)或向國內(nèi)外金融機構(gòu)融資。（3）盤活土地資產(chǎn)。（4）開拓其他融資渠道。第十二章 研究結(jié)論與建議一、結(jié)論 本項目是巢湖市人民政府的重點項目之一，隨著潞西孔雀湖度假村項目的開發(fā)，巢湖湖濱水上運動旅游綜合旅游開發(fā)項目建設(shè)項目是符合省、市對旅游業(yè)的發(fā)展方向的。具備了良好的建設(shè)條件，在經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境等方面具有較好的綜合效益，具有開發(fā)的充分必要性，此項目建設(shè)可行。 本規(guī)劃準(zhǔn)確地對景區(qū)進行了定位，豐富了民俗文化，這對巢湖市乃至整個安徽地區(qū)旅游業(yè)都具有較大的影響。根據(jù)巢湖湖濱旅游資源單一的問題，在本次規(guī)劃中通過對湖濱的規(guī)劃設(shè)計，預(yù)把該景區(qū)打造成為巢湖湖濱觀光大道的經(jīng)典景區(qū)，使景區(qū)升級換代，從單一的觀光旅游型轉(zhuǎn)為集觀光、商務(wù)、旅游和休閑度假為一體的綜合型旅游景區(qū)。為游客提供觀賞、娛樂、享受一體的旅游環(huán)境。本項目規(guī)劃實施后，可產(chǎn)生一定的帶動作用，主要帶動周邊社會經(jīng)濟的發(fā)展，生態(tài)環(huán)境效益明顯，社會效益可觀。二、建議旅游業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度大、帶動力強、受益面廣的產(chǎn)業(yè)，涵蓋吃、住、行、游、購、娛等方面，又屬于典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè),就業(yè)門類多、容量大、門檻低、包容性強，對不同層次的勞動力都有需求，能夠提供多樣化的就業(yè)機會，對于項目地區(qū)人民快速致富能起到積極作用。因此，建議開發(fā)單位和政府應(yīng)相互配合做好如下事項：建議成立統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組織規(guī)劃、旅游、國土、建設(shè)、環(huán)保以及各級政府主要領(lǐng)導(dǎo)成立工作小組，負(fù)責(zé)涉及景區(qū)事宜的協(xié)調(diào)與處理，全力保障景區(qū)的規(guī)劃建設(shè)順利進行。統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施的策略，整個景區(qū)的投資建設(shè)具有長期性、復(fù)雜性的特點，必須得到全方位的理解、支持與協(xié)助。應(yīng)通過政府爭取銀行給予貸款上的支持，還可申請國家專項資金，全力推動景區(qū)的建設(shè)。應(yīng)積極加強區(qū)域旅游合作，形成片區(qū)整體優(yōu)勢。65