富仕花園策劃書-資料下載頁
2025-08-03 03:29本頁面
【正文】 須用一些實(shí)際利益來打動(dòng)他們，并形成強(qiáng)勢(shì)說明力。他們一般相信自己的判斷，不會(huì)花費(fèi)時(shí)間去反復(fù)比較，遠(yuǎn)程求證。他們會(huì)很細(xì)致地問及許多問題（在這一點(diǎn)上，我們應(yīng)該走在更前面，將他們的問題提前回答完美）。他們更多地在心里評(píng)判優(yōu)劣而少有表達(dá)。第五部分 營(yíng)銷策略一、價(jià)格策略1． 目標(biāo)價(jià)格預(yù)判：l 本項(xiàng)目入市均價(jià)：1900元/㎡；l 項(xiàng)目最終銷售均價(jià)：2500元/㎡—2600元/㎡；l 項(xiàng)目整體銷售均價(jià)：2300元/㎡；2． 定價(jià)原則l 整個(gè)價(jià)格按照低開高走的策略吸引消費(fèi)者的關(guān)注。l 隨著推廣計(jì)劃、各種形象宣傳的實(shí)施，利用各節(jié)點(diǎn)逐步提升價(jià)位，造成樓盤升值的心理效應(yīng)，并為樓盤本身銷售情況造勢(shì)，刺激目標(biāo)群體的購買欲望，使之實(shí)施購買。l 通過不同層差、朝向、采光、景觀視線、噪音程度、清潔度、安全性、及戶型分類普通房、缺陷房）系數(shù)，加權(quán)平均，計(jì)算每單戶價(jià)。l 對(duì)于特殊戶型再次調(diào)整。l 根據(jù)銷售進(jìn)度及市場(chǎng)反映度調(diào)整。3． 入市均價(jià)（1900元/㎡）的依據(jù)：目前高新區(qū)現(xiàn)成的樓盤較少，無法按照市場(chǎng)比較法公式做詳細(xì)計(jì)算，因此根據(jù)目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為1600元左右，結(jié)合項(xiàng)目本身為小高層，從社區(qū)形象和社區(qū)品質(zhì)上來講高出同類別項(xiàng)目，而今又出現(xiàn)了很有競(jìng)爭(zhēng)威脅的龍城明郡，他們目前喊出的價(jià)格三樓在1800元每平方米左右，從這個(gè)價(jià)格來看，他的銷售均價(jià)應(yīng)該在1600元每平方米左右；我們結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及整體策劃包裝后，認(rèn)為在開盤時(shí)高出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手每平方米200元的售價(jià)是可以實(shí)現(xiàn)的，如果開盤時(shí)銷售價(jià)格過高，將會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目提價(jià)過猛，出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。我們就給競(jìng)爭(zhēng)樓盤做了嫁衣了。價(jià)格策劃總體模式鑒建議價(jià)格策劃總體模式是：低開高走，小幅頻調(diào)。（1）低開低開指項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購和開盤時(shí)，以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格吸納客戶，集聚人氣，保證項(xiàng)目開門見喜，一炮走紅。（2）高走在項(xiàng)目開盤后，價(jià)格逐步上揚(yáng)，利用購房者“買漲不買落”的心理，促使買家積極入市，為發(fā)展商貢獻(xiàn)利潤(rùn)。（3）小幅頻調(diào)在推盤過程中，要配和適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)時(shí)機(jī)不斷調(diào)升價(jià)格，但每次調(diào)整幅度不能太大，保持在3%－5%的幅度，以保證買家能迅速落訂而不退場(chǎng)為適度。二、營(yíng)銷策略n 作為新區(qū)來講，周邊配套及居住氛圍、人氣較差，如果先啟動(dòng)商業(yè)部分，如何克服人氣較差的問題？直擊目標(biāo)客戶，差異化宣傳，節(jié)約推廣費(fèi)用，提升項(xiàng)目利潤(rùn)走出去，找客戶——充分發(fā)揮行銷，這一簡(jiǎn)潔明了的手段，讓銷售員，直接面對(duì)目標(biāo)客戶群體，差異化宣傳，節(jié)省項(xiàng)目推廣費(fèi)用。階段營(yíng)銷策略入市期：充分發(fā)揮項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過戶外圍擋、適當(dāng)?shù)膱?bào)紙宣傳迅速提升項(xiàng)目知名度，采用行銷手段，為后期的內(nèi)部認(rèn)購、開盤等做好做好客源鋪墊。開盤：借助開盤活動(dòng)，使“富仕花園——高新區(qū)首席生態(tài)科技環(huán)保住宅”品牌深入人心。帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)，提升項(xiàng)目利潤(rùn)空間。持續(xù)期：充分發(fā)揮老業(yè)主的帶動(dòng)作用，通過泛銷售政策，發(fā)揮老帶新這一優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目成交量，節(jié)約項(xiàng)目推廣成本。尾盤期：項(xiàng)目到尾盤階段，現(xiàn)場(chǎng)人氣和客源項(xiàng)目都有所降低，建議在該階段，通過系列的優(yōu)惠活動(dòng)提升項(xiàng)目人氣，促進(jìn)項(xiàng)目成交。例如：送裝修，免物業(yè)費(fèi)，買房送家電等活動(dòng)。結(jié)束語： 首先感謝公司領(lǐng)導(dǎo)給我們這次機(jī)會(huì)，通過我們前期對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的了解，進(jìn)一步提升了我們對(duì)項(xiàng)目操作的信心。在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，相信通過我們雙方的努力，在公司領(lǐng)導(dǎo)的信任和大力支持下，以我們專業(yè)的市場(chǎng)操盤理念，和熱情的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，一定會(huì)在富仕花園項(xiàng)目取得更好的成績(jī)。在此，也希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我項(xiàng)目組的信任和支持，我們相信項(xiàng)目組將在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下通，富仕花園項(xiàng)目將會(huì)取得更大的成功，為公司贏得更大的利潤(rùn)，使公司的品牌影響力更上一層。濱州拓恒房地產(chǎn)代理有限公司2010103
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