北海房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)報告-資料下載頁
2025-08-03 01:30本頁面
【正文】 需求，人沒有房子住是不行的，所以房價上升１％，有效需求不會有特別大的變化。一般來說，有效需求并不會造成房地產(chǎn)泡沫。而投機需求的目的是賺取差價，其價格彈性與有效需求價格彈性相比，有很大差異。價格上漲１％，投機需求就水漲船更高，可能上漲２％，或者５％。如果價格改變幅度大，則投機需求相應(yīng)的變化會更大?！皬妱诺男枨蟆狈催^來又推動價格的上漲，使房地產(chǎn)價格不斷攀升。房地產(chǎn)價格的上漲又會帶來更高的收益期望，刺激更大的投機行為，如此循環(huán)就會推動房價的持續(xù)高漲。當(dāng)前中國一些城市房地產(chǎn)的價格增長速度，已經(jīng)大大高出了平均可支配收入的增長速度。我們判斷在這些地方，推動房地產(chǎn)價格上漲的主要動力可能已經(jīng)不是有效需求，而是投機需求了。有效需求形成市場均衡價格，過度的投機需求會制造價格泡沫。特別值得注意的是投機者的融資方式。如果投機者們用他們自己的錢來投機，自擔(dān)風(fēng)險，自負(fù)盈虧，倒也無可厚非。但如果投機者的資金主要像泰國一樣是由銀行貸款推動和支撐的，賺了自得，賠了由銀行承擔(dān)，實際上最終是全體人民埋單，這時的房地產(chǎn)業(yè)就真的可能是虛假繁榮了。稍有不慎，就會對我們脆弱的銀行系統(tǒng)造成致命的沖擊。特別是當(dāng)前在針對人民幣升值的炒作“甚囂塵上”，大量熱錢可能會利用房地產(chǎn)作為投機資本的機會成本補償?shù)男蝿菹?，一有風(fēng)吹草動，熱錢套現(xiàn)出逃對房地產(chǎn)業(yè)的打擊和同時帶來的心理上的“恐慌”，可能會放大房地產(chǎn)業(yè)本身的影響，把經(jīng)濟中所有的脆弱部分都暴露出來，摧毀25年經(jīng)濟改革建立起來的基礎(chǔ)和信心。因此，市場應(yīng)該從宏觀調(diào)控的角度，特別是從防范金融危機的角度，吸收和理解這項政策信息，正確把握這項政策的取向，準(zhǔn)備應(yīng)對可能的后續(xù)政策和必要的進(jìn)一步措施。利用銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投機是重點打擊對象，如果誤讀了這項調(diào)控政策的調(diào)控目標(biāo)，可能會采取錯誤的應(yīng)對策略，傷害有效需求。調(diào)控為有效需求創(chuàng)造條件如果房地產(chǎn)價格“上漲過快”，房地產(chǎn)業(yè)實際是在為有辦法拿到銀行資金投機的群體提供賺錢機會。投機需求占用了大量的土地、資金、銀行貸款。在資源稀缺的約束條件下，投機需求消耗了本應(yīng)得到支持的其他領(lǐng)域和行業(yè)發(fā)展對資源的需求。房地產(chǎn)的投機需求還拉動了其相關(guān)行業(yè)對資源的過度需求，造成鋼鐵行業(yè)、水泥、電解鋁等行業(yè)的過度投資，制造能源和原材料生產(chǎn)資料的瓶頸。特別是不可再生的土地資源占用，等于在某種程度上剝奪了有效需求群體對資源公平使用的基本權(quán)利。投機需求把整體的房地產(chǎn)價格推高，把更多的有效需求排斥在外。房地產(chǎn)價格上漲越高，社會收入分配向投機需求追逐的收益傾斜的比例越高。高企的房地產(chǎn)價格是以犧牲大多數(shù)人的有效需求和公平的社會收入分配為代價，為少部分投機需求謀取利益。房地產(chǎn)價格過快上漲，會直接影響消費價格水平。房地產(chǎn)業(yè)拉動的其他行業(yè)的產(chǎn)品價格，包括生產(chǎn)資料價格、中間投入的產(chǎn)品價格、能源和煤電油運的價格等，所有這些價格的上漲都會全部或部分傳導(dǎo)到消費領(lǐng)域，使通貨膨脹預(yù)期上漲，購買力下降，最終是全社會都在為房地產(chǎn)的價格上漲埋單。因此，采取包括提高貸款成本在內(nèi)的政策措施，使投機需求的盈利空間縮小，逼迫投機需求退出房地產(chǎn)行業(yè)，促使虛假需求消失。從這點出發(fā)，似乎當(dāng)前的小幅利率提升并不能完全解決利用銀行貸款投機房地產(chǎn)的問題。國家很可能還會有一系列政策出臺，來防止一些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。同時引導(dǎo)供給向?qū)嶋H有效需求轉(zhuǎn)移，資源更多地轉(zhuǎn)向投入中低檔住宅、滿足以使用為主需求的建設(shè)以及二手房市場的建設(shè)。部分銀行的資金、貸款和其他資源也會從被房地產(chǎn)拉動的行業(yè)，轉(zhuǎn)向其他需要發(fā)展但投資不足的行業(yè)，也包括房地產(chǎn)有效需求領(lǐng)域。這樣才能從根本上防止經(jīng)濟過熱反彈，防范金融危機。使資源更合理更公平地配置到各經(jīng)濟領(lǐng)域。當(dāng)房地產(chǎn)價格受到適當(dāng)調(diào)控，投機需求的預(yù)期發(fā)生改變，房價將回歸到一個相對合理的水平。當(dāng)有效需求為房地產(chǎn)價格形成主體的時候，市場價格就是相對真實的均衡價格，是與有效需求群體的支付能力相匹配的價格。大多數(shù)群眾的利益會得到充分保護(hù)，通脹也會穩(wěn)定在一個合理水平上，社會會更和諧，經(jīng)濟會更穩(wěn)定。用制度安排防范價格泡沫不論近期對房地產(chǎn)價格的調(diào)控，還是長期保證房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范運行的需要，完善的制度性安排都格外重要，既“降溫去熱”又可“長治久安”。短期來說，提升利率加大資金成本，對抑制房地產(chǎn)泡沫無疑有著重要作用。但是利率特別是基準(zhǔn)利率的提高會對經(jīng)濟整體產(chǎn)生影響，所以也不可能過多地采取大幅提升利率的方式。打擊投機需求最有效的、最有針對性的手段，應(yīng)該是房地產(chǎn)的資本利得稅。對于在短期內(nèi)頻繁換手的房產(chǎn)，課以比較高額的資本利得稅，是國際慣例，也是對以推高房價炒作房地產(chǎn)為目標(biāo)的投機行為最有效的方法。所以我們認(rèn)為，對一些房地產(chǎn)價格上漲過快的城市和地區(qū)，對在一年到兩年內(nèi)換手的房產(chǎn)，實施比較高的資本利得稅，會非常有效地遏制房地產(chǎn)價格的過快上漲。至于財產(chǎn)稅，這是一種房地產(chǎn)行業(yè)中正常的制度，對所有有住房的群體一視同仁?？赡軐δ壳罢{(diào)控房地產(chǎn)的價格不一定有很大作用，但對房地產(chǎn)行業(yè)長期規(guī)范運行應(yīng)該非常有意義。設(shè)立財產(chǎn)稅對房地產(chǎn)行業(yè)稅收和其他制度體系的完善是完全必要的。對滿足實際有效需求相關(guān)的房地產(chǎn)政策，關(guān)鍵是土地政策。我們正在進(jìn)行土地政策的改革，在土地使用權(quán)，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)土地使用的政策中，應(yīng)該區(qū)別用途。對滿足有效需求的房地產(chǎn)土地使用，要制定特別政策，使不可再生的土地資源首先滿足居住的基本生存需求。在房地產(chǎn)泡沫受到一定的抑制以后，土地政策應(yīng)該從暴利的房地產(chǎn)項目向中低檔房的土地傾斜。土地是不可再生資源，土地是房地產(chǎn)行業(yè)中最重要的要素投入，也是其他行業(yè)的重要要素投入。在將來城市化的過程中，一些城市和地區(qū)的土地會越來越稀缺，土地使用和相關(guān)的稅收體系應(yīng)該制度化，以保證經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。加快個人信用系統(tǒng)的建立，嚴(yán)格控制多套房貸款，包括直系親屬的房產(chǎn)記錄，以及與房地產(chǎn)相關(guān)的所有貸款記錄?！ ?作者：銀河證券高級經(jīng)濟學(xué)家 左小蕾)13 / 14
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