【正文】 系的一種有效手段，它可以將本不屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的利益調(diào)節(jié)出來，交國家和失地農(nóng)民進行合理分配，體現(xiàn)公正、公平的原則，促進社會安定團結(jié)。 其次，開征土地增值稅是抑制房地產(chǎn)投資過熱，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展的客觀需要 13 / 192 近幾年來，由于房地產(chǎn)業(yè)回報率偏高，加上股市低迷，而其它投資渠道不暢通，導(dǎo)致社會資金都涌向房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)的水泥、鋼鐵等行業(yè)，使這些行業(yè)投資過熱，相關(guān)產(chǎn)品價格飛漲。為此，中央及時采取宏觀調(diào)控措施，如整頓土地市場、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量和信貸投向，對抑制房地產(chǎn)業(yè)投資過度產(chǎn)生了積極作用。但是，目前國內(nèi)外大量資金仍源源不斷地涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。因此，在繼續(xù)實施宏觀調(diào)控措施的同時還必須開征土地增值稅，使房地產(chǎn)業(yè)偏高回報率降下來，使之與其它國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)投資回報率相協(xié)調(diào)。 第三，開征土地增值稅是規(guī)范商品房功能，確保中低收入者居有其屋的客觀需要 同時，開征土地增值稅有利于規(guī)范商品房的居住功能。對于廣大中低收入者而言，商品房的功能是居住，流通功能并不是主要的。適度的流通是必要的，但進入流通領(lǐng)域的商品房投資回報率太高，就會滋生投機，誘發(fā)泡沫。這種假性需求，一旦集中表現(xiàn)為供給，必然打亂整個房地產(chǎn)市場的供求平衡，進而陷入低迷、蕭條狀態(tài)，給國民經(jīng)濟運行以嚴(yán)重殺傷。 為正確處理有關(guān)土地增值收益的各方之間的利益關(guān)系，要做好以下工作： 一、要科學(xué)地設(shè)計土地增值稅率。為體現(xiàn)公平、確實的稅負(fù)原則，擬采用累進課稅制。參照世界上一些國家、地區(qū)的經(jīng)驗，結(jié)合本國的實際情況，土地增值稅宜分 5 級：（1）土地增值為原地價的一倍以下者課以 30％；（2）土地增值為原地價的 1－2 倍者課以40％；（3）土地增值為原地價的 2－3 倍者課以 60％；（4）土地增值為原地價的 3－4 倍者課以 80％；（5）土地增值為原地價的 4－5 倍者課以 100％。二、除此，要正確劃清房地產(chǎn)商和房產(chǎn)投資者（指以投資為目的，為賣而買，包括租賃）的投入增值與土地自然增值之間的界限，對前者在課稅時應(yīng)加以甄別、剔除，不作為課稅的對象。三、運用經(jīng)濟杠桿，開征土地增值稅是一項政策性很強的工作，應(yīng)當(dāng)在目前試點的基礎(chǔ)上認(rèn)真探索對待。總的原則是對房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房倒賣者的非投入而產(chǎn)生的收益課稅，藉此遏制房地產(chǎn)投機。▲Top 投資性購房面臨物業(yè)稅“打壓” 北京日報 20220119 　　國家稅務(wù)總局局長謝旭人在去年底曾表示，將繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進稅制改革，物業(yè)稅改革方案正在研究之中。前天，財政部副部長樓繼偉透露，目前物業(yè)稅正處于模擬測算階段，將會先在一些地方進行試點。物業(yè)稅開征的腳步越來越近，稅務(wù)專家昨天提醒購房者，購買用于居住的基本住房很可能不用繳納物業(yè)稅，但是帶有投資性質(zhì)的買房則要仔細考慮成本風(fēng)險的因素。　　專家介紹，物業(yè)稅征收的一個大體原則是 1：1，也就是物業(yè)稅與財產(chǎn)原值的比例是1：1。這樣一來，買房投資將由于物業(yè)稅的開征而成本大增?！　∥飿I(yè)稅稅費可能與財產(chǎn)原值相近　　中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院副院長劉桓昨天介紹，按照世界各國的一般情況來看，財產(chǎn)的原值與財產(chǎn)的寄存期是基本相當(dāng)?shù)?。?jù)此設(shè)計出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個大體原則是 1：1，也就是物業(yè)稅與財產(chǎn)原值的比例大體上是 1：1。　　按照 1：1 原則征收的物業(yè)稅也不像人們想象的那樣畸高。據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)方面的專業(yè)人士透露，目前征收的包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的 7 種稅費，在整個房屋價格中平均占到近 40%的比例。物業(yè)稅開征后，這些稅費將被從房價中剔除。也就是說，一套目前賣 50萬元的房子，在物業(yè)稅開征后，價格將可能變成 30 萬元左右。按照 1：1 原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的 50 萬元，而是剔除稅費后的 30 萬元。這與目前各稅費分別算在房14 / 192價之內(nèi)的價格相差并不是“天壤之別” 。而且，這筆物業(yè)稅是分?jǐn)傇?50 年中繳的，每年只繳全部稅款的 2%左右。　　基本住房與投資買房會被區(qū)別對待　　中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院副院長劉桓昨天表示，物業(yè)稅的征收肯定會對居民的基本住房和投資住房加以區(qū)別。對于消費者購買的用于自己居住的基本住房，很可能將享受免征物業(yè)稅的待遇。即便是對居民的基本住房征收物業(yè)稅，征收的稅款也會降得很低很低。但是，對于買房用于保值、出租的消費者來說，買房投資將由于物業(yè)稅的開征而增加成本費用，帶來理財?shù)男嘛L(fēng)險因素。劉桓建議，買房投資的消費者要改變固有的理財觀念，仔細考慮這樣的投資值不值，是否要及時轉(zhuǎn)變投資項目。　　已有投資房、二手房也將征物業(yè)稅　　許多投資者認(rèn)為，購買二手房能夠避開物業(yè)稅，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象。對此劉桓表示，在物業(yè)稅開征之前已購買的投資用房和已經(jīng)存在的二手房，同樣不能避開物業(yè)稅的征收，只是會按比例核減征收物業(yè)稅。　　劉桓介紹，按照國際慣例，財產(chǎn)是不能無償占有的。房屋就像汽車一樣，購買要花費一筆費用，而保有、使用期內(nèi)，持有人也同樣要繳納一定的費用。舉例來說，一套價值100 萬元、物業(yè)稅也為 100 萬元的房屋，如果購買當(dāng)時已經(jīng)繳稅 20 萬元，那么在繳納物業(yè)稅時，就可以先核減已經(jīng)繳納的轉(zhuǎn)型前的 20 萬元部分稅款后，再按比例分?jǐn)倯?yīng)繳納的物業(yè)稅。對于已經(jīng)繳過稅的二手房來說，在新的交易過程中也將按照新辦法折算物業(yè)稅，進行酌情減稅后繳納物業(yè)稅。　　北京試點真正實施還有待時日　　雖然早在 2022 年，北京的亦莊等地就已經(jīng)成為物業(yè)稅改革的試點，而且全國的物業(yè)稅方案也已經(jīng)出現(xiàn)，但是據(jù)有關(guān)知情人透露，北京真正實施物業(yè)稅的時機還未到來。目前，北京的當(dāng)務(wù)之急是先摸清房屋所有者的“家底” ，而這一“摸底”工作難度很大，一些房屋的開發(fā)商轉(zhuǎn)了好幾道手，很難找到真正的“主人” 。另外，在摸清家底的同時，對市民進行相關(guān)的抽樣調(diào)查也是一個費時耗力的大“工程” 。據(jù)這位知情人透露，物業(yè)稅很可能首先在一些小城市如溫州、煙臺等地開征，因為這些城市的公房改革起步較早，而且住房私有程度也很高。新聞鏈接　　物業(yè)稅開征深度影響樓市　　物業(yè)稅是指國家對于房屋所有者和承典（在一定時期內(nèi)擁有）人所征收的財產(chǎn)類稅收。物業(yè)稅的征稅對象主要是持有房產(chǎn)的居民個人和房地產(chǎn)開發(fā)商?！　⒒钢赋?，目前我國最不完善的稅種就是財產(chǎn)稅，尤其是不動產(chǎn)稅，即我們平常所說的房地產(chǎn)稅。目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在著四大問題，亟待物業(yè)稅的開征加以解決。一是目前的房地產(chǎn)稅計算復(fù)雜，一共需要繳納的稅費有房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地使用費、土地增值稅、契稅、印花稅等 7 種之多。這些稅費在繳納時，都要按照法律依據(jù)分別征收，計算起來相當(dāng)復(fù)雜?！　《嵌愗?fù)重。目前，房地產(chǎn)價格過高，而且急速升溫。房屋閑置面積也很大，一些房地產(chǎn)商乘機囤積居奇，期待超過正常范圍的利潤。從總體情況看，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻被虛夸，控制不好則有可能造成泡沫經(jīng)濟。而且，由于前期的稅費較高，房屋的成本根本降不下來，房屋的價格被扭曲。　　三是準(zhǔn)備買房自住的消費者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)由于房價的居高不下而加重?！　∷氖欠慨a(chǎn)資源的不合理分配加劇，越有錢的人越是買房投資、保值，而普通人的基本住房卻無法保証。房屋擁有期不征稅，妨礙了房屋居住價格平穩(wěn)的實現(xiàn)?！鳷op15 / 192調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)綱已舉　經(jīng)適房轉(zhuǎn)變模式目宜張 財經(jīng)時報 20220115 調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)是近兩年以及今后幾年內(nèi)促進行業(yè)建康平穩(wěn)發(fā)展的重要舉措。在市場化程度逐漸推進、行政管理力量日益弱化的情況下，政府如何舉綱張目，引導(dǎo)市場結(jié)構(gòu)均衡發(fā)展，特別是促進適合于中低收入家庭住宅開發(fā)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變和優(yōu)化，將成為一個不容忽視的議題。調(diào)整市場結(jié)構(gòu)成今年建設(shè)工作重點2022年末在北京召開的全國建設(shè)工作會議引起了各方的關(guān)注，特別是建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對于改善中低收入群體住房工作的強調(diào)，令部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障中低收入群體住房，將成為2022年度建設(shè)工作重點，也將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展中不得不重視的問題。實際上，改善中低收入家庭住房條件不僅僅是一項社會保障內(nèi)容，更是已被政府部門納入對行業(yè)結(jié)構(gòu)和市場發(fā)展的調(diào)整中。建設(shè)部部長汪光燾在此次全國建設(shè)工作會議上就提出，我國2022年將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制非住宅及高檔和大戶型住房建設(shè)，併加大中低價位普通商品住房、經(jīng)適用住房的建設(shè)力度。支持對危舊住房改造和困難企業(yè)利用自有土地組織住房困難職工集資建房。同時，嚴(yán)格按照《住房公積金管理條例》 ，加大歸集力度，加強監(jiān)管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購房。同時，還要搞好城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，研究解決進城務(wù)工農(nóng)民住房問題。此外，為保證中低收入家庭住居水平提升的有序進行，此次會議還明確2022年要嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，將2022年城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)?？刂圃?022年的水平。據(jù)了解，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)此番講話的背景是：盡管經(jīng)過宏觀調(diào)控政策后，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快勢頭得到初步遏制，但住房與非住房結(jié)構(gòu)性矛盾、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理問題仍然突出，加上住房用地價格變動，消費者過高的心理預(yù)期，以及一些投機炒作行為等因素，商品房平均價格上漲的壓力非常大，對提升中低收入群體住房水平工作來說就更是雪上加霜。此前，上海市長寧區(qū)住宅發(fā)展局高級經(jīng)濟師顧海波就上海房地產(chǎn)過熱發(fā)展分析認(rèn)為，住宅的發(fā)展重點應(yīng)該滿足當(dāng)?shù)卣既丝诮^大多數(shù)中低收入者的需要，併隨著大多數(shù)人民的收入增長而發(fā)展，以實現(xiàn)土地市場以及房產(chǎn)市場扎扎實實的發(fā)展。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的引擎是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期特有的產(chǎn)物，而實際上社會經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展必須要靠科技創(chuàng)新，大量占用土地、犧牲浪費資源為代價的粗放增長方式是不足以支撐的。而當(dāng)前的房地產(chǎn)熱中大部分購房資金是依靠銀行貸款，不是真正意義上的有支付能力的需求，同時房地產(chǎn)火熱也掩蓋了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、產(chǎn)業(yè)能級效率低下、資源能源的短缺和浪費、環(huán)境污染等可持續(xù)發(fā)展隱患?？梢哉f，加大對中低價位房屋建設(shè)支持的力度，不僅將擴大此類住房的數(shù)量以強化對中低收入家庭的保障，還會直接調(diào)整房市結(jié)構(gòu)和格局，也會對市場的下一步走勢產(chǎn)生一定的影響。有分析人士認(rèn)為，在政府引導(dǎo)范圍內(nèi)中低價位商品房特別是經(jīng)濟適用住房的開發(fā)經(jīng)營可能會成為2022年房市的一個熱點，同時，經(jīng)濟適用房的經(jīng)營和管理模式的進一步完善，也是實現(xiàn)其社會保障及整體房市調(diào)整目標(biāo)的重要一步。經(jīng)濟適用房經(jīng)營模式須轉(zhuǎn)變今年從中央到地方政府的態(tài)度來看，經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模擴大已成定勢，但是其以往在開發(fā)、經(jīng)營以及管理方式中存在的問題仍令行業(yè)人士擔(dān)憂。自面世以來經(jīng)濟適用房就質(zhì)疑聲不斷，而政府自始至終強調(diào)經(jīng)濟適用房的建設(shè)是出自兩個方面的考慮，即加強對中低收入群體的社會保障和平衡過快增長的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。這兩點在2022年５月出臺的《經(jīng)濟適用房管理辦法》體現(xiàn)明確，該辦法這樣給經(jīng)濟適用房定性，即“政府提供政策16 / 192優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房” 。應(yīng)該說，性質(zhì)介乎于完全意義上的商品房和社會福利用房之間的經(jīng)濟適用房，作為一種社會承擔(dān)一小部分、個人承擔(dān)一大部分的住房保障模式，對于提升那些有收入基礎(chǔ)但直接購買商品房還有難度的人群的居住水平，還是有一定實踐意義的。但是現(xiàn)實中存在的諸如開發(fā)商不按經(jīng)濟適用房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、經(jīng)濟適用房總價格偏高、真正的中低收入家庭難以擁有、政府沒有相應(yīng)的制度或措施進行管理，特別是劃撥經(jīng)濟適用房土地和建設(shè)用費成為各地方政府沉重包袱等問題，以及隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，真正需要經(jīng)濟適用房的群體在社會中究竟占有多少比例，需要不需要啟動經(jīng)濟適用住房這樣一種模式來解決社會中困難群體的住房需求等問題，確實令經(jīng)濟適用房在很多地區(qū)處于了進退維谷的狀態(tài)。對此，有分析人士認(rèn)為，經(jīng)濟適用住房概念的提出，是以我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)薄弱及市場化發(fā)展起步階段、福利分房制度即將終結(jié)、大部分人民收入水平相對提高、住房需求迫切但購房能力還弱等幾大原因為背景的。而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場已取得長足發(fā)展的形勢下，對于其存在的種種問題和矛盾，其解決重點不在于加強建設(shè)力度，而在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式。南京市建委研究室高級經(jīng)濟師陸玉龍針對經(jīng)濟適用住房改革提出，建立一種政府和購房人按照投資比例分享房屋產(chǎn)權(quán)為主體的住房保障制度，實現(xiàn)經(jīng)適房的循環(huán)利用，不失為經(jīng)濟適用住房的良性發(fā)展之徑。按照陸玉龍的設(shè)想，是凡由政府提供補貼的住房，均由政府和購房人按出資比例共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，在《房屋所有權(quán)證》上標(biāo)明房屋所有人為政府和購買人以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府對于經(jīng)適房的投資完全可以從現(xiàn)有的出讓土地資源轉(zhuǎn)向分享產(chǎn)權(quán)，采取１︰１甚至２︰１的方式分享產(chǎn)權(quán)。政府擁有產(chǎn)權(quán)后，經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政資其實就始終掌握在政府手中，無論未來出租還是上市，政府都有將分享相應(yīng)的投資收益。如果經(jīng)適房購買者選擇將住房出租給低收入家庭，政府還可以將其視為“廉租房”放棄自己那部分租金收益。一旦這些家庭有能力購買更高端的商品房，政府就可以收回相應(yīng)的經(jīng)適房源或者產(chǎn)權(quán)投資，將重新投入經(jīng)適房的保障體系中。兩年前全國政協(xié)委員、民建中央委員李曉林曾建議將對經(jīng)濟適用房開發(fā)者稅費減免的“暗補”改為對中低收入人群住房補貼的明補，如果此建議能夠得到實施，經(jīng)濟適用房將可能退出歷史舞臺。▲Top 個人集資買地造房 拿地和融資將成最大難題 江南時報 20220118 　　上海的“硅谷計劃”已經(jīng)流產(chǎn)，北京的“藍城計劃”還在不懈努力，南京的“團購計劃”還在計劃行動中……個人集資買地造房真的像有些人所說的“只是夢想中的住宅烏托邦” 。 “拿地和融資將成為最大的難題” ，相關(guān)人士這樣指出。　　土地從哪里來？　　開發(fā)商這些年的利潤主要來自儲備的土地。前些年獲得的土地成本比較低。隨著房價飛漲，土地不斷升值。 “房屋的成本