【正文】 分；③物流配送85分；④治安狀況90分。商業(yè)環(huán)境：①人氣度70分；②商務(wù)寫字樓集中度65分；③業(yè)態(tài)互補性85分；金融服務(wù)完善度70分。因此，地理位置目前不宜打造高級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，但作為展覽交易中心進行開發(fā)，有較大的商業(yè)地產(chǎn)價值，拆遷安置難度也不是很大，可以進行重新規(guī)劃。（二）商業(yè)業(yè)態(tài)定位基本定位為學(xué)習(xí)、娛樂電子消費品零售與批發(fā)市場。成為中部地區(qū)消費類電子產(chǎn)品、通訊及信息電子技術(shù)產(chǎn)品領(lǐng)域最重要的交易和展覽中心之一，為中部地區(qū)的電子消費品銷售商和采購商提供了聚集了解和展示新產(chǎn)品最佳機會和理想場地?；窘?jīng)營范圍為：①電視和娛樂：電視、在線電子消費品、MPDVD、衛(wèi)星接收機、解碼器、機頂盒、錄像機、顯示器、投影儀、數(shù)碼相機、錄音錄像載體等；②數(shù)碼成像和數(shù)碼音樂：數(shù)碼照相機、攝像機、影片、攝影和錄音、加工、傳輸、播放，高保真音響器材、音響系統(tǒng)、家庭影院附件、移動媒體、通訊設(shè)備和遠程通訊設(shè)備、DAB接收機，汽車電話和傳真機及附件、導(dǎo)航系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)；③個人電腦和游戲：硬件、配件及外設(shè)，軟件、系統(tǒng)軟件和有效程序、多媒體應(yīng)用系統(tǒng)、在線軟件、通訊軟件、商品信息系統(tǒng)、財務(wù)軟件、游戲控制盤等；④個人通信：手機和在線服務(wù)、家庭網(wǎng)絡(luò)、無線裝置、遙控和遙感裝置、家庭小型商場的報警裝置、錄像系統(tǒng)的記錄裝置、監(jiān)視設(shè)備、家用電器的監(jiān)視等；⑤SNC衛(wèi)星、網(wǎng)絡(luò)和光纜：終端、網(wǎng)絡(luò)、電訊，傳送和接收設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、互動媒體和數(shù)據(jù)存儲供應(yīng)商、寬帶網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)星服務(wù)裝置、測量設(shè)備；⑥音響和汽車媒體：音響系統(tǒng)、汽車音響、高保真、汽車多媒體、導(dǎo)航系統(tǒng)等；⑦電子禮品、電子鐘表、個人電子產(chǎn)品等消費類電子產(chǎn)品及各種電子元器件等。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年全國家電及IT通訊市場總的市場容量約為5300億元，其中手機1200億、電腦860億，都超過了傳統(tǒng)的家電大戶——彩電815億、空調(diào)485億和冰箱245億的盤子。數(shù)碼類產(chǎn)品作為目前國內(nèi)消費電子市場的主力品類，近幾年都以翻番的速度保持快速增長。GFK公司的統(tǒng)計則顯示，2005年中國家電市場實際銷售額為4100億元。毋庸置疑，在傳統(tǒng)家電產(chǎn)品市場趨于飽和、增長放緩的情況下，增長迅猛的3C消費電子產(chǎn)品成為工廠和渠道商共同競逐的焦點。誰能率先把握商機，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以適應(yīng)市場需求，誰就必然能獲得最豐厚的市場回報。未來5年中部地區(qū)將成為沿海地區(qū)電子制造業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地，而南昌所具有的電子制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、電子技術(shù)和人才條件、市場需求空間等，必將成為發(fā)展消費類電子批發(fā)零售的最優(yōu)地點。目前，在西湖區(qū)地段，江西展覽館、長途汽車站有此類產(chǎn)品的經(jīng)營，但是，經(jīng)營環(huán)境差，經(jīng)營秩序混亂，建議市政府從全市布局角度讓其推出，搬遷到該展覽交易中心（三）規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容主體交易中心包括四部分：第一部分為交易市場，布局結(jié)構(gòu)上根據(jù)電子產(chǎn)品需求細分了目標(biāo)市場和產(chǎn)品功能區(qū)，總共設(shè)置五百個左右零配件產(chǎn)品柜臺以及近百個精品廳，入住商戶350家；第二部分為地下部分，面積4000平方米左右，有可供選擇的多種面積的庫房；第三部分是停車為，能夠停車300部以上，面積15002000平方米；第二部分為電子交易信息中心，面積2000平方米左右。配套商業(yè)設(shè)施：建設(shè)一棟5000平方米左右的商務(wù)寫字樓，里面設(shè)有多家餐廳、銀行結(jié)構(gòu)、商務(wù)結(jié)構(gòu)、方便消費者及商戶；另外在樓上備有寫字間出租，解決了商戶的近距離辦公問題。運作方式：政府進行優(yōu)惠政策支持，為了充分吸引消費者以及在運作初期減小商戶的壓力，電子交易中心采取免租期3年或者低租金的模式進行運作，以在最大程度上保證商戶們的利益。經(jīng)營方式定位：由大戰(zhàn)略投資者整體開發(fā)和整體招租經(jīng)營。 文化體育辦公用品展覽交易中心項目招商策劃【地理位置】洪都北大道——圖書批發(fā)市場【擬建面積】（一）該街道目前周邊商業(yè)環(huán)境和景觀環(huán)境分析景觀環(huán)境：①歷史文化環(huán)境70分；②休閑環(huán)境90分（周邊有青山湖游樂場、相思林休閑廣場，休閑環(huán)境初步形成，大約有1215家休閑中心）；③自然景觀環(huán)境90分（周邊無高樓，空氣流動好，附近有青山湖。）；④視覺效果80分?；A(chǔ)設(shè)施：①交通便利性85分（洪都北大道開闊暢通，但目前公交線路少，濱湖西路的道路有待規(guī)劃和建設(shè)）；②通訊網(wǎng)絡(luò)條件好85分；③物流配送85分；④治安狀況90分。商業(yè)環(huán)境：①人氣度80分；②商業(yè)集中度86分（有一些高級賓館如完全能夠滿足國際游客需要的“五湖大酒店”、知名酒樓如相思林酒樓、景湖大酒店、假日酒店等）；③業(yè)態(tài)互補性78分；金融服務(wù)完善度85分（有多家大型銀行如中國工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行營業(yè)點），地理位置有較高商業(yè)價值，需要改造提升，發(fā)展高附加價值的文化用品和圖書展覽交易服務(wù)業(yè)。（二）規(guī)劃定位及布局依據(jù)【商業(yè)業(yè)態(tài)定位】 文具、文化、體育用品、辦公用品展覽交易中心中國文化用品的消費主體超過3億人，2004年，我國辦公用品市場的年銷售額已超過1000億元人民幣，成為世界最大的辦公用品消費國之一。在全球貿(mào)易額約2000億美元的市場大盤中，％，還有巨大的發(fā)展空間。東湖區(qū)是文化大區(qū)，中小學(xué)和大學(xué)密集地。文化產(chǎn)業(yè)必將成為東湖區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)之一。洪都北大道有6條公交線路經(jīng)過，交通便利，出城方便。區(qū)域內(nèi)有4個高檔住宅小區(qū)，每年消費價值近30億元。（三）規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容主體工程為四層建筑物，外觀設(shè)計現(xiàn)代時尚，到處充滿濃烈的文化氣息。市場由商貿(mào)中心、產(chǎn)品展示中心、物流配送中心、信息中心和倉庫組成，首期200個商鋪左右，引進國內(nèi)外知名品牌進駐如進賢文港筆業(yè)、金時代、金萬年、添美、展?jié)⑿氯A書店、祖迪斯、哈里波特、波士達以及國際和國內(nèi)一些知名體育用品商家等。交易市場內(nèi)外軟硬件配套設(shè)施齊備，場內(nèi)通道寬闊，貨車可順暢通行。更擁有兩個大型免費停車場。保安隊伍訓(xùn)練有素，24小時候命，最大限度地保障商戶的安全。運作方式：市、區(qū)政府新的商業(yè)規(guī)劃到位，優(yōu)惠政策支持、本市文化用品眾多龍頭大戶的積極參與。經(jīng)營方式定位：由大戰(zhàn)略投資者整體開發(fā)和整體招租經(jīng)營。、動漫、軟件產(chǎn)品展覽交易中心招商策劃【地理位置】青山北路——青山北路中段與中大路交叉的角地。【商業(yè)業(yè)態(tài)定位】創(chuàng)意設(shè)計、動漫、軟件產(chǎn)品的批發(fā)與零售?！緮M建面積】（一）布局依據(jù)在核心城區(qū)，商業(yè)用地非常有限，不適宜布局占地面積大的工業(yè)制造品和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，而且核心城區(qū)的地產(chǎn)價值很高，必須布局高附加價值的工業(yè)制造品，而不再布局低附加價值的勞動密集型產(chǎn)品。因此，東湖區(qū)的城北地區(qū)應(yīng)該布局高附加價值和占地少的高科技產(chǎn)品的展覽與交易。（二）區(qū)位優(yōu)勢東湖區(qū)城北地區(qū)的地理位置緊靠南昌市國家級高新技術(shù)園區(qū)，專業(yè)交易市場作為園區(qū)最大的科技會展、交易場所，承擔(dān)展示、銷售園區(qū)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的新技術(shù)、新產(chǎn)品，宣傳、推介高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)科研成果、產(chǎn)品信息發(fā)布、交流的職能，也承擔(dān)將全國最新高科技電子信息產(chǎn)品、動漫產(chǎn)品引進和推銷到南昌的高知識和高消費群體。（三）規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容①會展與交易場所——10000平方米：提供全面的產(chǎn)品展示、技術(shù)信息服務(wù)和談判與交易的場所。②技術(shù)咨詢網(wǎng)絡(luò)——1000平方米：能夠幫助技術(shù)需求方找到合適的技術(shù)供給，提供從信息查詢、談判、到最后實施的全套服務(wù)，克服組織、技術(shù)、需求方能力障礙，確保技術(shù)貿(mào)易的成功與實施的成功。③中介服務(wù)體系——2000平方米：利用各種評估、會計、審計、法律等中介服務(wù)機構(gòu)，為技術(shù)貿(mào)易提供資產(chǎn)評估、信息服務(wù)、法律服務(wù)、產(chǎn)權(quán)交易、外貿(mào)代理等多項業(yè)務(wù)。④生活服務(wù)型商業(yè)系統(tǒng)——2000平方米：滿足流動人口的日常生活和時尚消費，尤其是向市場科技與科研人員、商務(wù)人員、商家和消費者提供便捷、舒適、安靜的生活服務(wù)型商業(yè)系統(tǒng)?！镜乩砦恢谩壳嗌侥下疯F路西貨場【擬建面積】商業(yè)設(shè)施面積1萬平方米左右（一）商業(yè)業(yè)態(tài)定位①電子元器件：各類二三極管及IC器件、接插件、開關(guān)、連接器、集成電路、電容、電阻、電感、變壓器、繼電器、晶體元件、線材、磁性材料、電源、防靜電產(chǎn)品等電子產(chǎn)品、電子五金。②電子工具及儀器儀表：各種生產(chǎn)檢測用儀器儀表及電子工具等。③電子設(shè)備：各種生產(chǎn)用電子設(shè)備、清洗設(shè)備、工藝加工設(shè)備等。④ 電子材料及輔料：各種生產(chǎn)用錫、膏、膠、油等制品、無鉛焊錫、膠粘劑、膠帶等輔料。（二）布局依據(jù)南昌工業(yè)化已經(jīng)走完了以紡織、服裝、食品、輕工業(yè)制造等為主體的勞動密集型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的歷史階段，機電制造工業(yè)是下一階段南昌工業(yè)化戰(zhàn)略的重點，要推動這一工業(yè)化戰(zhàn)略的實現(xiàn)，發(fā)展電子原材料交易市場是必不可少的。（三）區(qū)位優(yōu)勢通過建立電子交易市場，南昌東湖區(qū)將成為周邊半徑200公里內(nèi)生產(chǎn)廠商長期定點采購的專業(yè)展示交易中心。通過專業(yè)市場與專業(yè)展覽的完美結(jié)合，為南昌市電子產(chǎn)業(yè)鏈和華東地區(qū)電子產(chǎn)業(yè)鏈提供配套服務(wù)。（四）規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容電子交易中心大樓——建筑面積1萬平方米，集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算為一體的現(xiàn)代化制造業(yè)電子原材料交易及電子消費品交易中心。展示企業(yè)400家左右，該交易中心的特色就是把引進國外工業(yè)原料生產(chǎn)商和采購商作為經(jīng)營重點，同時滿足消費者對電子消費品的需求。運作方式：市、區(qū)政府新的商業(yè)規(guī)劃到位，優(yōu)惠政策支持、本市文化用品眾多龍頭大戶的積極參與。經(jīng)營方式定位：由大戰(zhàn)略投資者整體開發(fā)和整體招租經(jīng)營。 老南昌二中“新天地”娛樂項目招商策劃【擬建地點】百花洲湖畔，老南昌二中角地?！緮M建面積】商業(yè)設(shè)施面積4萬平方米左右。（一）該地塊目前周邊商業(yè)環(huán)境和景觀環(huán)境分析景觀環(huán)境：①歷史文化環(huán)境90分（周邊有葉挺總指揮部、八一起義紀念館、紀念碑等）；②休閑環(huán)境90分（江西賓館和民德路有大量的娛樂休閑中心）；③自然景觀環(huán)境90分（附近有百花洲湖）；④視覺效果80分（建筑物陳舊，但是有很好的湖光景色）?；A(chǔ)設(shè)施：①交通便利性85分（離火車站15分鐘，汽車站10分鐘，有810條公交線路）；②通訊網(wǎng)絡(luò)條件好85分（附近開闊，干擾少，通信線路配置齊全）；③物流配送86分（產(chǎn)品采購很方便）；④治安狀況90分。商業(yè)環(huán)境：①人氣度95分（高人流量地區(qū)）；②商業(yè)集中度95分（高商業(yè)密集區(qū)）；③業(yè)態(tài)互補性88分（配套商業(yè)設(shè)施良好，但是需要避免過多雷同建設(shè)）；金融服務(wù)完善度90分（銀行營業(yè)點密集區(qū)）。，具有很高的商業(yè)地產(chǎn)價值，適宜布局高附加價值商業(yè)。（二）項目規(guī)劃定位（1）商業(yè)業(yè)態(tài)定位：注入諸多時尚的商業(yè)元素，在該地塊打造一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心，使之成為一個具有國際知名度的提供餐飲、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費和聚會場所。該地塊面臨百花洲湖，將以大型水景為背景，擬建主要設(shè)施有：主題餐廳（含藝術(shù)、娛樂、表演）10家、特色時尚餐飲15家、湖畔休閑區(qū)810家、大型電影城1家、旅游景觀58處等。（2）招商對象：國際品牌商業(yè)、國內(nèi)有較強經(jīng)營實力和經(jīng)營規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)。（3）目標(biāo)消費群體定位：國內(nèi)外旅游者和商務(wù)人員，本市中高收入群體。（4）經(jīng)營方式定位：由大戰(zhàn)略投資者整體開發(fā)和整體招租經(jīng)營，只租不賣。（三）規(guī)劃內(nèi)容整個新天地分為三部分——餐飲娛樂中心（40%）、時尚文化（35%）和旅游景觀中心（25%）等。①街道商業(yè)區(qū)以水景為背景，突出湖光景色，設(shè)計一些餐飲、休閑、娛樂、旅游于一體的具有歷史保留價值的文化氣息濃厚的特色商業(yè)設(shè)施。改造后的視覺效果達到95分以上，成為南昌市的亮點工程。②建筑物具有獨特性，不同于外地省市的新天地。③在為國際游客提供高檔服務(wù)的同時，也為當(dāng)?shù)刂械仁杖胩峁┟耖g藝術(shù)表演、大眾體育健身和表演、影視、酒吧、快餐、傳統(tǒng)小吃、棋牌和麻將等文化、休閑服務(wù)等。④在設(shè)計國際時尚文化消費片區(qū)時，其設(shè)施面積大小要與市場文化認同度大致一致，否則，沒有營業(yè)額將導(dǎo)致該投資項目失敗。⑤注意區(qū)域內(nèi)交通管制。注釋：以上項目分值測定根據(jù)“項目所處區(qū)塊條件評價指標(biāo)及指標(biāo)權(quán)重”方法計算得出。綜合分值測定低于60分，表明暫時不具備商業(yè)開發(fā)條件；綜合分值測定在60分——80分之間，表明該地塊商業(yè)發(fā)展成長性較好；80分以上表明該地塊屬于高附加價值開發(fā)地段，應(yīng)該發(fā)展高附加價值的現(xiàn)代商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。項目所處區(qū)塊條件評價指標(biāo)及指標(biāo)權(quán)重一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)景觀環(huán)境（35%）歷史文化環(huán)境（%）休閑文化環(huán)境（%）休閑場所數(shù)量（25%）完備性（25%）檔次（25%）商務(wù)支持度（25%）視角效果（%）視野開闊度（50%）建筑組合效果（50%）生態(tài)環(huán)境（%）協(xié)調(diào)性（%）綠地覆蓋率（%）綠化多樣性（%）空氣質(zhì)量（%）空氣流動性（%）衛(wèi)生狀況（%）采光效果（%）聲效狀況（%）容積率（%）基礎(chǔ)設(shè)施（30%）交通便利性（%）通訊網(wǎng)絡(luò)條件（%）物流配送（%）治安狀況（%）周邊商業(yè)環(huán)境（35%）商務(wù)樓集中度（%）業(yè)態(tài)互補性（%）金融服務(wù)完善程度（%）人氣度（%）本課題數(shù)據(jù)來源:（1）2004年、2005年南昌經(jīng)濟社會統(tǒng)計年鑒（2）2004年、2005年東湖區(qū)經(jīng)濟社會統(tǒng)計年鑒（3）2006年《南昌市情》（4）東湖區(qū)統(tǒng)計局內(nèi)部統(tǒng)計信息資料（5）2006年東湖區(qū)人民政府工作報告43 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