【正文】 項目在保護與強化中軸線連續(xù)的同時，應充分挖掘該地段的旅游和商貿價值；（2）結合地鐵通道，綜合組織和開發(fā)地下空間；（3）加強對高第街、大新路騎樓群有價值建筑的保護，對高第街區(qū)進行有機更新，重點保留原有街區(qū)的空間格局形態(tài)，降低密度、增加綠地；（4）預留換乘用地，方便周邊和城市其它地區(qū)客流換乘，支持二號線建設；（5）海珠廣場功能：交通集散、公共活動場所。1廣州市大小馬站書院群保護規(guī)劃（終審成果）本規(guī)劃的目標在于：降低該區(qū)的容積率與密度，改善停車問題，降低老城區(qū)的人口密度，增加廣場與綠化，優(yōu)化環(huán)境，同時考慮周邊地塊的商業(yè)開發(fā)與歷史建筑保護的協(xié)調問題。規(guī)劃依據(jù)現(xiàn)狀道路和已有書院布局，形成一個書院保護中心區(qū)與周邊三個商業(yè)開發(fā)區(qū)。打開中山路、西湖路與教育路三個界面，設計三個廣場和一個傳統(tǒng)花園，分別是北端中山路的入口廣場、中心地帶的文化廣場、南接西湖路的綠化廣場以及與藥洲遺址結合的傳統(tǒng)花園?？紤]在中山路的入口廣場，結合古城墻遺址和地鐵出入口，設計一個通達性較強的下沉式廣場，并與商業(yè)中心的架空層共同構成一開放的公共空間。通過廣場，把地下文物的展示與地下商業(yè)聯(lián)系起來，豐富地下空間，吸引人流，增加地下商業(yè)價值。書院群宜集中保護，主要規(guī)劃于小馬站至流水井、南朝里至藥洲遺址一帶。這個范圍確定為傳統(tǒng)歷史建筑保護區(qū)。這些書院應該賦予其當代功能，使其歷史的價值在商貿旅游區(qū)域中得到更好的體現(xiàn)。因此，可以作為傳統(tǒng)工藝、文房四寶、古舊貨、書籍、陶藝、書法和美術等的展鋪，同時可作為文化名流會所、傳統(tǒng)茶藝、傳統(tǒng)技藝、咖啡館等場所，形成富有活力和感染力的文化產業(yè)園區(qū)和文化旅游中心。把本區(qū)內原規(guī)劃的 7 米與 5 米的車行道改為步行道，除清潔、消防等車輛外30 / 99全部不進入本商業(yè)文化區(qū)內。本區(qū)規(guī)劃地下負三、四層為地下停車場，共約 6 萬平方米，以滿足本區(qū)及周邊地區(qū)的停車要求。1越秀區(qū)一德路特色商業(yè)街城市設計（初審成果）一德路將以海味、干貨、食品和禮品玩具、文具為主營業(yè)務，以國內外客商和旅游者為客源市場，將建設融商貿、旅游雙重功能于一體的特色商業(yè)街；將該地段規(guī)劃成為融文化旅游、休閑購物和特色商業(yè)功能為一體的傳統(tǒng)都市風情區(qū)。本區(qū)的規(guī)劃結構為“一路三帶七區(qū)” 。 “一路”指以一德路為主體的特色商業(yè)街。 “三帶”指以石室教堂為中心的歷史文化游覽帶、以一德路為主體的騎樓建設保護帶和沿長堤大馬路的傳統(tǒng)老字號游覽帶。 “七區(qū)”指本區(qū)主要劃分為七個大的功能區(qū)域：鞋業(yè)文具銷售區(qū)、歷史文化旅游區(qū)、休閑旅游服務區(qū)、特色商品配送區(qū)、海味干果銷售區(qū)、玩具精品銷售區(qū)、少年兒童活動區(qū)。為確保傳統(tǒng)特色商業(yè)經營的發(fā)展，除了現(xiàn)有的大商廈所占用地之外，重點將狀元坊、石室教堂對面的區(qū)域按照傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的開發(fā)強度進行控制，并將一德路、大新路等沿街傳統(tǒng)騎樓商業(yè)用地繼續(xù)保留作為商住混合使用。規(guī)劃要求新的開發(fā)需要尊重舊城風貌格局，防止大體量高強度開發(fā)對傳統(tǒng)商業(yè)街風貌的破壞。圣心教堂周邊地區(qū)環(huán)境整治及保護規(guī)劃設計（最終成果）將該地段定位為文化旅游、休閑購物和特色商業(yè)功能合一的傳統(tǒng)都市風情區(qū)。確定要“以一德路為依托，以長堤為伙伴，共同發(fā)展，互利共榮” 。規(guī)劃結構為“一個核心，三大片區(qū)，兩條路徑，六個節(jié)點，兩處地標” 。一個核心指圣心教堂為核心。三大片區(qū)包括長堤一帶的“傳統(tǒng)風情休閑商貿文化區(qū)” 、一德路沿線的“舊城傳統(tǒng)購物旅游街”和狀元坊“特色商業(yè)購物旅游區(qū)” 。兩條路徑主要指圣心教堂到長堤和狀元坊的步行聯(lián)系路徑。六個節(jié)點主要指聯(lián)系圣心教堂和長堤的六個主要廣場空間。兩處地標指圣心教堂視廊兩端的中心建筑物：圣心教堂和大三元新翼。調整勞動路騎樓商住混合現(xiàn)狀為商業(yè)用地。調整勞動路騎樓的商業(yè)檔次和營業(yè)種類，發(fā)展為旅游服務的中高檔商業(yè)。果菜西廣場和大三元休閑廣場周邊發(fā)展中檔餐飲、高尚娛樂和休閑種類的商業(yè)?；謴痛笕睦献痔栵嬍澄幕U建大31 / 99三元酒家新翼，同圣心教堂南北呼應，在一定程度上發(fā)展大三元酒家飲食旅游的功能。整體上在一德路以北發(fā)展高中檔旅游購物商業(yè)，在一德路以南發(fā)展娛樂、餐飲、休閑風情的商業(yè)種類。二、相關規(guī)劃整合根據(jù)以上規(guī)劃要求，對相關規(guī)劃進行整合：強調越秀區(qū)發(fā)展的商貿優(yōu)勢。越秀區(qū)作為市級中心區(qū)處在幾何中心的有利地位，是城市核心的一級商業(yè)中心，在廣州市經濟發(fā)展中起著城市商業(yè)中心的地位。北京路是越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展的軸線，進而形成解放路商業(yè)街、中山五路商業(yè)街，隨社會經濟的發(fā)展、市場經濟的轉制，形成了無街不商的零售商業(yè)中心區(qū)。強調越秀區(qū)古城商都文化特色。越秀區(qū)是廣州市歷史最悠久的古城區(qū)和中心城區(qū)，蘊藏了豐富的歷史文化資源。舊城豐富的文化資源是歷史保護的重要對象，也是越秀區(qū)發(fā)展的重要文化載體。南越王宮署、五仙觀等一批重點文物的保護、修復、重建和開發(fā)利用，建設一批文化設施，在發(fā)展中保持越秀區(qū)的文化特色，提升文化品質。城市更新對越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響。城市更新是越秀區(qū)自身不斷更新發(fā)展的需要。以地鐵為啟動的整體交通系統(tǒng)的改善；中山路、一德路、北京路等重點街道的環(huán)境整治；海珠廣場、人民公園等綠地廣場的修葺，都對越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展和優(yōu)化城區(qū)環(huán)境產生影響，相關規(guī)劃對具體地段的整治提出了相應要求。相關規(guī)劃中的某些矛盾。由于越秀區(qū)社會經濟的快速發(fā)展和相關規(guī)劃的某些局限性，需進行調整和整合。其中 1997 年《廣州市越秀區(qū)分區(qū)規(guī)劃》由于編制時間較早，其對越秀區(qū)內商業(yè)街區(qū)的發(fā)展定位提法值得商榷。如“西湖路改建成西式餐飲店和夜市為特色的商業(yè)街，北京路建設成為高檔服裝專賣店和綜合性大型商場為主題的商業(yè)街” ；其中西湖路夜市已經取消，北京路發(fā)展目標偏低等等。在本次規(guī)劃的編制過程中，除了詳細調研相關規(guī)劃外，還根據(jù)越秀區(qū)發(fā)展的實際進行規(guī)劃調整。32 / 99第三章 發(fā)展定位與策略研究一、整體商業(yè)發(fā)展定位發(fā)展思路按照中央提出的科學發(fā)展觀精神，按照廣東省委省政府提出的將廣州發(fā)展成為“帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市”的指示要求，按照廣州市提出的建設“兩個適宜城市”的發(fā)展目標，按照區(qū)委、區(qū)政府確定地將越秀區(qū)建設成為“最精彩亮麗、最具有歷史文化、最適合創(chuàng)業(yè)居住、最能體現(xiàn)廣州二千多年歷史文化的代表性城區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極發(fā)展現(xiàn)代商貿流通業(yè)，精心打造出一批具有國內外知名度、很強競爭力的各類商業(yè)網(wǎng)點，提升全區(qū)商業(yè)發(fā)展的整體競爭力，并以此促動老城區(qū)的改造，物質空間環(huán)境的改善，使以越秀區(qū)為主要中心城區(qū)真正成為展現(xiàn)廣州國際形象、嶺南特色的現(xiàn)代化大都市的形象標志地區(qū)。33 / 99同時，越秀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃建設應以提升商業(yè)網(wǎng)點的文化氛圍與旅游功能為核心，商業(yè)網(wǎng)點建設和改造體現(xiàn)人文關懷、個性魅力、傳統(tǒng)風貌、地方特色、國際水準的要求，通過環(huán)境的改善和提升刺激商業(yè)的發(fā)展，將越秀區(qū)“古城商都”的內在魅力充分展現(xiàn)出來，提升越秀區(qū)商業(yè)的特色與競爭力，為越秀區(qū)社會經濟的持續(xù)發(fā)展提供后勁。發(fā)展定位越秀區(qū)整體商業(yè)發(fā)展定位為“集聚文化古城、繁華商都的精髓；傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融；影響南中國，輻射東南亞的國際級商業(yè)區(qū)” 。越秀區(qū)是廣州的老城區(qū)。在漫長的城市發(fā)展中，廣州始終以越秀區(qū)為中心向周邊不斷擴展，兩千多年廣州城市中心位置沒有變化，因而歷史積淀下來的文化資源十分豐富，如近年考古發(fā)現(xiàn)的南越王墓、南越國宮署遺址、秦代造船工場遺址等，使越秀區(qū)成為嶺南文化的“天然博物館” 。越秀區(qū)在歷史上一直是廣州的中心商貿區(qū)。兩千多年來，廣州一直是中國南方最大的對外貿易城市。改革開放以來，隨著城市建設和社會經濟的不斷發(fā)展，越秀區(qū)“商都”的商業(yè)發(fā)展定位得到不斷充實和完善，形成了點、線、面相結合，高、中、低檔齊全的商業(yè)服務體系。發(fā)展越秀區(qū)商業(yè)，應依托和利用區(qū)內商貿繁華、省市機關集中、文化旅游景點眾多、服務業(yè)門類齊全、信息技術基礎設施較好的優(yōu)勢，在越秀區(qū)城市更新和經濟發(fā)展的構架下，匯聚越秀區(qū)及其廣州市域范圍內的資源、要素，通過規(guī)劃更新改造，進行有效整合，強化其功能，構筑商業(yè)商務活動平臺，促進越秀區(qū)從傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級轉型，傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代氣息交融匯聚，提高效益。結合越秀當前和未來發(fā)展以及廣州市的發(fā)展格局來進行通盤考慮，優(yōu)化環(huán)境，筑巢引鳳，大力發(fā)展總部經濟，吸引具有國際競爭力的跨國公司、大公司總部、分支機構、研發(fā)中心等來越秀區(qū)落戶，鼓勵特色商業(yè)網(wǎng)點在本區(qū)布局發(fā)展，積極吸引新興第三產業(yè)到本區(qū)發(fā)展，尤其是生產性服務業(yè)的發(fā)展，如金融、貿易、咨詢服務等，不斷優(yōu)化越秀區(qū)第三產業(yè)結構。34 / 99規(guī)劃期內，通過政府的統(tǒng)一規(guī)劃，行動引導，市場推動，行業(yè)規(guī)范，將越秀區(qū)發(fā)展成為商業(yè)文化旅游配套設施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達，文化豐厚，傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代氣息交融的繁華商都；進一步擴大越秀區(qū)商業(yè)的輻射范圍，鞏固、提升商業(yè)在越秀區(qū)國民經濟中的主導和支柱產業(yè)地位，增強本區(qū)商業(yè)在全市商業(yè)中的競爭力，促進全區(qū)社會經濟的持續(xù)發(fā)展，爭取早日將本區(qū)發(fā)展成為現(xiàn)代化的國際級商業(yè)區(qū)。二、商業(yè)發(fā)展策略發(fā)展模式根據(jù)社會經濟和商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的需要，越秀區(qū)的商業(yè)經營業(yè)態(tài)和經營方式將得到一定的提升和優(yōu)化，從“量變”到“質變” ，從規(guī)模型向效益型轉變。政府的職能除上述著力搞好商業(yè)布局規(guī)劃，招商引資以外，還應著力推進商業(yè)經營業(yè)態(tài)和經營方式的優(yōu)化變革，這是實現(xiàn)越秀區(qū)商業(yè)躍上一個新臺階目標的重要內容。市場的開放度將進一步提高，商業(yè)必將進一步融入世界經濟，直接面對國際跨國集團的激烈競爭。同時，知識經濟和經濟全球化提供了以信息化改造傳統(tǒng)商業(yè)，實現(xiàn)跨越式發(fā)展的機遇。面對新的時代，新的形勢，越秀區(qū)商業(yè)應擴大粵港經濟的合作，優(yōu)化商業(yè)結構，促進產業(yè)升級，不斷完善商業(yè)流通功能、文化休閑功能和現(xiàn)代服務功能，與正在逐步形成的商務功能實現(xiàn)產業(yè)聯(lián)動，營造新的綜合優(yōu)勢。越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)模式可采用：? 模式一——錯位發(fā)展。錯位發(fā)展是指商業(yè)網(wǎng)點在市場細分、細化的前提下，依據(jù)各商業(yè)網(wǎng)點的實力和發(fā)展特點，找到各自的市場定位，各自瞄準和鎖定各自的消費群體，從而在商品結構、經營策略、服務方式上加強針對性和適用性，滿足消費群體不同需求，使之既可滿足白領階層消費群體，又可滿足講究實惠的工薪階層。? 模式二——特色發(fā)展。作為一個商業(yè)中心，如果僅是千篇一律、毫無特色的35 / 99商品堆砌，是難以引起人們購物欲望的。越秀區(qū)突出自己的特點，營造出了一個富有特色的購物環(huán)境。經營特色的多樣性不斷創(chuàng)新拓展，商圈氛圍長盛不衰。? 模式三——綜合發(fā)展。越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展的購物消費、商務辦公、文化旅游三大功能，為服務型消費增長，商業(yè)綜合功能的開發(fā)，提供基礎和條件，根據(jù)現(xiàn)代人們的消費心理、消費方式和消費趨勢，地域文化的包裝，更體現(xiàn)了它的綜合性。集商業(yè)營銷、文化休閑娛樂于一體的購物大氛圍，讓人們在感受濃郁的現(xiàn)代都市文化氣息的同時，體驗原汁原味的古城文化，輕松愉快的購物消費。 發(fā)展策略 調整用地結構，提高土地利用價值，優(yōu)化環(huán)境從宏觀上調整用地結構，提高土地利用價值，使地塊的性質與空間的功能分區(qū)與定位相協(xié)調。針對越秀區(qū)的交通現(xiàn)狀與進一步發(fā)展商業(yè)的需要，并結合舊城改造，在保存建筑特色的基礎之上，優(yōu)化環(huán)境，改善交通道路系統(tǒng)，提高空間環(huán)境和配套設施水平。城市環(huán)境對商業(yè)發(fā)展的影響十分明顯。以位于越秀區(qū)和荔灣區(qū)交界的人民路為例，其原為廣州很重要的一條商業(yè)街，自 90 年代初人民路高架橋建成后，商業(yè)街的環(huán)境受到明顯破壞，因而商業(yè)街很快衰落下去?，F(xiàn)在隨著廣州老城區(qū)道路交通系統(tǒng)的改善，人民路高架橋存在的意義已不大。因此，規(guī)劃拆除人民路高架橋，改善城市環(huán)境，重新振興傳統(tǒng)商業(yè)街。特色城市文化景觀與文脈的傳承是一個地方成為“國際旺地”的標準之一。越秀區(qū)的環(huán)境改造完全可以結合騎樓建筑特色進行特色商業(yè)環(huán)境的營造。以北京路為例，北京路的千年古道與騎樓建筑都可以成為商業(yè)街文化氛圍營造的內容。在突出文脈的同時還應該注重對于特色硬件環(huán)境的營造。 引導商圈商務區(qū)的空間結構向“帶狀——塊狀——立體混合式”發(fā)展帶狀結構主要是商業(yè)街，塊狀結構則包括商業(yè)街區(qū)、廣場式商業(yè)中心（以廣36 / 99場為核心組織各項商業(yè)設施） 。立體式結構則是采用多層面立體式的公共活動系統(tǒng)和交通系統(tǒng)，改變傳統(tǒng)商業(yè)僅在地面層組織交通和設施的做法，可以有效解決城市土地日趨緊張、人口不斷增長的情況下商業(yè)設施外部空間活動容量不足的問題，但是立體式結構造價昂貴、技術復雜，消防、治安、衛(wèi)生等都有一定難度，典型案例是巴黎的德方斯中心。立體混合式則是綜合帶狀、塊狀和立體式的空間組織形態(tài)?？紤]到越秀區(qū)是具有傳統(tǒng)嶺南風貌的老城區(qū)，建議引導越秀區(qū)的商圈商務區(qū)采用立體混合式的空間結構發(fā)展較好。這樣可以在有效保護傳統(tǒng)城市空間格局和風貌的前提下，增加商業(yè)的發(fā)展空間和容量，提高土地利用效益，使傳統(tǒng)風貌與現(xiàn)代生活可以較好地融合，使傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉型發(fā)展?？梢钥紤]從目前帶狀為主，逐漸向塊狀發(fā)展過渡，最終形成立體混合式結構。 產業(yè)互動，形成產業(yè)鏈帶動整體發(fā)展產業(yè)發(fā)展不是獨立的，具有前后向的帶動作用。與越秀區(qū)的商業(yè)發(fā)展關聯(lián)性較強的旅游業(yè)以及金融服務業(yè)都會促進越秀區(qū)商業(yè)的發(fā)展。實施商旅互動的戰(zhàn)略，通過旅游業(yè)帶動商業(yè)的發(fā)展，同時通過商業(yè)的發(fā)展促進旅游業(yè)的進一步振興。開發(fā)越秀區(qū)的商業(yè)文化與舊城文化等特色旅游資源，吸引旅游者。金融業(yè)的發(fā)展與商業(yè)的發(fā)展關系緊密，沿江路、東風路都有良好的金融業(yè)發(fā)展基礎，將成為沿江路商務區(qū)和東風路商務區(qū)發(fā)展的重要依托。 以特色、核心增長極帶動發(fā)展越秀區(qū)的商業(yè)發(fā)展離不開特色，在越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展的過程中注重對越秀區(qū)現(xiàn)有特色資源的整合，形成以商業(yè)、會展、老城為特色的旅游商業(yè)文化城區(qū)。特色是越秀區(qū)在與其他附近城區(qū)競爭中的優(yōu)勢之所在，是在競爭中取勝的根本。營造核心區(qū)作為增長