【正文】 ） 房屋買賣經(jīng)營模式 房產(chǎn)買賣房地產(chǎn)交易的典型類型，房地產(chǎn)交易是實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值與使用價值的經(jīng)濟過程，房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉移，也包括了房產(chǎn)處分權的轉移。包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。我公司在房產(chǎn)買賣上將以私有房產(chǎn)為主?！?注意事項一：買賣的對象是房產(chǎn)的所有權在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當事人約定一方轉移財產(chǎn)所有權于他方，他方支付價款的行為。出讓財產(chǎn)所有權的人稱為出賣人，依約支付價款并取得約定之物的所有權的人稱為買受人。 我國《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。房產(chǎn)買賣就是房產(chǎn)所有權人將房屋所有權及其與之相關的土地使用權轉移給買受人，買受人依約支付房產(chǎn)價金的行為。 需要在此申明的是房產(chǎn)交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權的行為，抵押是一種擔保物權的設定行為，信托是讓渡處分權而保留受益支配權的行為。區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產(chǎn)交易市場上，有人就魚目混珠將使用權轉讓混同于買賣，俗稱“買使用權的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標的物是“所有權”，是包含占有、使用、受益、處分在內的所有權，而不是租賃關系中的不包含處分權的承租權。 ★ 注意事項二：出賣人須有處分權《合同法》第一百三十二條規(guī)定：“出賣的標的物應當屬于出賣人所有，或者出賣人有權處分。在房產(chǎn)這個特定的買賣中，與種類物買賣不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，種類物則不具備唯一性而具備替代性，特定物的主人往往具有唯一性，這是物權的一物一權主義原則決定的。雖然房產(chǎn)這個特定物的主人們之間可能存在共有關系，但所有權只能有一個。作為買方來說，只能對房產(chǎn)的主人及其代理人談買賣房產(chǎn)的事宜，如果買方所簽買賣合同的對方不是買方所買房產(chǎn)的所有權人或其代理人，那么這個合同將可能是一個無效的合同，還可能是侵犯房產(chǎn)所有權人權益的行為。出賣人須有處分權，包括以下幾種情況：一種是出賣人本身就是房產(chǎn)所有權人，并且其所有權并沒有受到如優(yōu)先購買權、共有權、抵押權等對處分權的限制；第二種是出賣人是待售房產(chǎn)的實際權利人，但這個房產(chǎn)因為沒有或尚不具備初始登記的條件，根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，取得了預售的合法許可，也可以作為有權處分的出賣人，主要指正在開發(fā)樓盤或未竣工樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商；第三種是前兩種出賣人所委托授權的代理人或行紀人。其間本公司會讓買賣雙反簽訂一份合同（見附錄3） 房產(chǎn)互換房產(chǎn)互換業(yè)務是我公司房屋買賣經(jīng)營模式中一項特色項目。在我公司的組織過程中，房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎上，按照有關政策和程序，以房產(chǎn)交換為主，貨幣補償為輔的以物易物的一種交易行為。公司將在交易完成后，雙方各收房產(chǎn)總價的1%為手續(xù)費。我公司在房產(chǎn)互換業(yè)務中主要包括三項內容：★ 業(yè)務一：使用權房屋之間的互換 關鍵在于產(chǎn)權人是否同意，如公房互換必須由國家經(jīng)營出租單位同意辦理。其次，超面積或明顯收益一方按自愿協(xié)商原則對另一方進行補償?！?業(yè)務二：房屋所有權與使用權之間的互換 關鍵在于分清所有權性質。房屋所有權變更一方按照正常買賣程序到房地產(chǎn)管理單位辦理交易過戶手續(xù)，正常納稅，使用權不折抵價格。使用權需變更一方到該房屋所有權人處申請變更，并需經(jīng)該所有權人同意才能成交?！?業(yè)務三：房屋所有權之間的交換 在這里關鍵是掌握交換價值對等與否。按照我國管理法規(guī)，交換產(chǎn)權房屋如經(jīng)評估審定，價格相等則免交契稅。如若交換產(chǎn)權房屋雙方價值不等，根據(jù)國家有關契稅條例，交換雙方房屋價值差額，即價值高房屋價格減去價值低房屋價格，應該上交契稅及其他有關稅收。房地產(chǎn)互換不是簡單的戶權人或使用人名字的互換，只有掌握了有關法規(guī)，才利于互換雙方的談判，使雙方能夠真正按需各得其房。 房產(chǎn)收購經(jīng)營模式房產(chǎn)收購經(jīng)營模式是我公司遠期發(fā)展的經(jīng)營模式之一，在經(jīng)歷創(chuàng)業(yè)初期的艱難之后，當公司發(fā)展到一定規(guī)模時，房產(chǎn)收購經(jīng)營模式將成為公司主營模式之一。具體來說，房產(chǎn)收購是指房產(chǎn)、土地使用權的交易，既包括對房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開發(fā)項目的收購，也包括對一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權、在建工程的收購；既包括整體收購，也包括部分收購。從方式上來說，主要包括股權收購、資產(chǎn)收購和項目收購三種方式。 股權收購以目標公司股東的全部或部分股權為收購標的收購，通過持有目標公司的股權而間接的持有房地產(chǎn)項目。在收購原股東的全部或部分股權，達成協(xié)議后簽訂《股權轉讓協(xié)議》，然后到工商部門辦理相關的變更登記。具體來說，由我公司（為增資方）與目標公司（原股東）簽訂增資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權比例作出約定，然后由會計師出具《驗資報告》，并到工商部門辦理變更登記?！?優(yōu)勢1：稅賦低廉，有利于降低收購的總體價格★ 優(yōu)勢2：在法律程序上，操作相對簡單◆ 風險1：目標公司可能有預期盈利較好的項目，也有可能存在一些前景不佳的項目，如果在收購前不能進行有效剝離，需要一并收購的話，不僅將導致收購成本的增加，也會造成后期的盈利效果不佳。◆ 風險2：被收購企業(yè)的稅務義務以及由此產(chǎn)生的法律責任將由本公司承繼。 資產(chǎn)收購以目標公司的資產(chǎn)為標的進行收購，是我公司購買目標公司實質經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。收購的資產(chǎn)既包括有形資產(chǎn)，也包括無形資產(chǎn)。最終目的是通過收購目標公司的實質性經(jīng)營性資產(chǎn)來控制房地產(chǎn)項目?！?優(yōu)勢1：我公司在收購目標公司資產(chǎn)時，首先對目標公司資產(chǎn)進行逐項的核對，進行清產(chǎn)核資和評估，可以避免被收購方轉嫁“或有負債”?！?優(yōu)勢2：如果在收購活動中，部分股東想繼續(xù)保留手中持有的股權，我公司可以采取資產(chǎn)收購的方式避開股東的阻擾。◆ 風險1：我公司不能承繼目標公司的稅收優(yōu)惠?！?風險2：通常情況下，我公司采取資產(chǎn)收購的方式需繳納包括契稅、印花稅等較高的稅費。 項目收購主要收購目標公司已經(jīng)過有關部門批準立項，獲得某一地塊的土地使用權，并在土地上進行部分投資但尚未竣工的建設項目。在形式上，我公司主要采取項目轉讓的方式進行收購?！?優(yōu)勢1：產(chǎn)權轉讓清晰，可操作性較強，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進行轉讓?！?風險1：高額的稅費，增加了收購成本，作為收購方，我公司應繳納的稅種基本與資產(chǎn)收購的方式相同?！?風險2：手續(xù)辦理較為繁瑣。第六部分 市場營銷 辨認市場細分 選擇目標市場 市場細分隨著消費市場的豐富、廣告媒體和分銷渠道的多元化，微觀營銷特別是細分營銷越來越成為市場營銷的一把利器。細分營銷使公司能夠創(chuàng)造出針對目標受眾的更適合他們的產(chǎn)品或服務和價格，更能容易地選擇出更好的分銷渠道和傳播渠道，更好地分析出在相同細分市場上的競爭環(huán)境。 由于個人在不同的生命階段對于消費品的關注和需求不同，為了更好的了解消費者、贏得消費者，我們將生命階段劃分自我探索階段（28歲以前）、創(chuàng)業(yè)階段（2940歲）、穩(wěn)定階段（4160歲）。根據(jù)消費者的生命階段特征和其對房產(chǎn)需求的態(tài)度不同，我們對現(xiàn)階段的市場細分分析如下：創(chuàng)業(yè)階段穩(wěn)定階段開拓階段細分識別以剛參加工作的青年白領為主要人群，這一群人極具個性，消費意識與需求強烈。個人及事業(yè)走向成熟的階段，房產(chǎn)需求隨著生活品質的逐漸提高而越來越強烈。事業(yè)基本穩(wěn)定的基礎上，開始考慮事業(yè)拓展，房產(chǎn)消費不再滿足于生活需求，而作為一種投資活動。細分吸引市場增長潛力大；現(xiàn)階段針對這一人群的房產(chǎn)市場競爭密度小，該市場的吸引力良好。市場有一定的增長空間；與同行企業(yè)構成競爭對手，競爭密度較大，市場吸引力相對較小。這一人群對個性化或投資潛力大的房產(chǎn)消費需求大，但相對數(shù)量較少，市場吸引力有限。細分概況潛在客戶群大，競爭密度小。有一定市場，但面對的競爭壓力大市場有限定位主要消費人群次要消費人群零散的消費者 目標市場選擇 通過對細分市場的評估和選擇，我們決定采取有選擇的專門化這一目標市場模式，將創(chuàng)業(yè)階段人群作為主要目標市場，同時穩(wěn)定階段人群這一市場。 營銷目標 品牌標識公司名稱和標識介紹（一） 公司名稱介紹 青年之家就是以青年人為主要服務對象的房產(chǎn)中介公司。本公司是為了讓更多的大學生不用再為租房難、買房難的問題而煩惱，為其提供方便。又為了感到親切感，所以叫做：青年之家房產(chǎn)中介有限公司。（二） 公司標識介紹★ 營銷傳播通過媒體廣告、公共關系、貿易與人員促銷、消費者促銷、直接營銷、內部員工溝通等溝通渠道廣泛傳播我們的產(chǎn)品和品牌?！?營銷調查在營銷活動前中后測試品牌知曉度，研究顧客滿意和確定未來市場發(fā)展的機會?！?產(chǎn)品管理注重新房產(chǎn)市場的開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品市場的差異化?！?顧客關系管理建立建議和投訴制度，通過免費電話、網(wǎng)站、電子信箱等多種渠道為顧客投訴和提出建議提供方便，形成良好的雙向溝通；定期展開顧客滿意度調查，直接了解顧客滿意程度；提高企業(yè)內部的溝通、獎勵機制，力圖不斷擴展房產(chǎn)市場和服務，提高顧客價值。 營銷戰(zhàn)略 定位策略如果一家公司的產(chǎn)品或服務與其他公司的產(chǎn)品或服務雷同，它將難以獲勝。我公司將進行明確的公司定位，并在發(fā)展中不斷思考新的增值的特征和利益，以贏得有多種選擇的消費者的注意和興趣。 定位陳述對于那些處于創(chuàng)業(yè)初期，但又有房產(chǎn)需求的年輕人，他們需要最實惠的產(chǎn)品。我公司立足創(chuàng)業(yè)初期的青年白領消費人群市場，廣拓產(chǎn)品范圍，相對于其他競爭產(chǎn)品更能夠展現(xiàn)優(yōu)惠與實惠。 品牌策略通過廣告、促銷、標識包裝等手段建立公司品牌，將“青年之家”名稱塑造成為年輕人喜愛的品牌形象，傳遞“青年之家”幫助年輕人實現(xiàn)“家”的夢想的品牌價值。通過獲取品牌權益穩(wěn)定并擴大市場份額，在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。 營銷方案根據(jù)消費者對公司產(chǎn)品和品牌的知曉度、接受度、認同度的不同以及產(chǎn)品生命周期的特點，我公司將分三個階段進行營銷：產(chǎn)品導入階段，擴大品牌知曉度；產(chǎn)品成長階段，提升產(chǎn)品及品牌接受度與認可度；產(chǎn)品成熟階段，塑造品牌忠誠度，拓展消費群體和消費區(qū)域，為品牌二次騰飛做準備。 ★ 傳播受眾無錫市新區(qū)企業(yè)集中區(qū)域的眾多青年白領。★ 傳播目標擴大品牌知曉度，使“青年之家”品牌在青年人中得到廣泛的認識，提高目標人群對于“青年之家房產(chǎn)中介公司”的經(jīng)營理念和主打產(chǎn)品的了解和接納程度，吸引年輕人嘗試“青年之家”的產(chǎn)品和服務，使產(chǎn)品達成銷售。★ 營銷戰(zhàn)略◆ 充分利用市場開拓者優(yōu)勢。通過改進方法、挖掘合理房源、建立品牌形象等方式擴大規(guī)模，提高品牌進入壁壘，充分利用市場開拓者優(yōu)勢；◆ 大量開展品牌和產(chǎn)品傳播，以廣告與宣傳為主建立合理有效的營銷組合。針對年輕人的生活娛樂特點，我公司將通過多種渠道展開營銷。針對創(chuàng)業(yè)初期的青年白領消費人群，營銷將圍繞“年輕 個性 家”三大中心詞，利用宣傳冊、海報、標記和標識等廣告手段讓受眾了解我們的產(chǎn)品和品牌；同時，進行獎勵和贈品、贈券等形式促進銷售，吸引潛在消費者進店參觀，實現(xiàn)產(chǎn)品銷售?！?建立良好的公共關系。創(chuàng)造公眾能夠迅速辨認的視覺形象，如企業(yè)標識、制服等；建立良好的媒體關系，特別是受年輕人喜愛的報刊雜志與網(wǎng)絡媒體；與學生社團建立合作關系，使“浩宇”品牌融入年輕人的日常生活，形成“屬于年輕人的獨特品牌”這一形象?！?營銷費用。初期為了充分擴大品牌知曉度，將按照達到營銷任務所需的費用來決定營銷預算?！?合理定價。這一階段將采取市場滲透定價政策，通過擴大銷售量搶占市場份額，減低產(chǎn)品的成本擴大知曉度與接納度，阻止現(xiàn)實的和潛在的競爭者。◆ 建立公司網(wǎng)站和消費者俱樂部，實行會員制，加強與消費者的溝通。◆ 營銷評估。利用調查問卷等方式對企業(yè)知曉度、滿意度進行調查，以衡量和評價營銷工作。 第二階段★ 傳播受眾無錫市各區(qū)企業(yè)集中區(qū)域的眾多青年白領★ 傳播目標提高品牌接納度和認同度，廣泛傳播品牌核心價值。在第一階段擴大品牌知曉度的基礎上，第二階段的營銷將致力于提高品牌的接納度和認同度，使青年之家公司在顧客中樹立口碑；同時，品牌價值的傳遞將更深一層，不僅僅要在年輕人中繼續(xù)推廣品牌視覺形象，還要賦予品牌人性化形象，使“青年之家”具有銳意開拓、熱情灑脫的青年人的形象 ★ 營銷戰(zhàn)略 ◆ 保證市場領導者地位，積極應對競爭。在第一階段營銷完成后，公司將針對營銷績效、消費者反應對前期的營銷工作進行反思總結，改善營銷方式；不斷改進和開發(fā)產(chǎn)品，改善管理和服務；◆ 建立營銷傳播組合，達到提高品牌接納度和認同度的目的。投放第二批產(chǎn)品廣告，進一步強化品牌形象；提高人員促銷的在營銷中的地位，增強消費者對產(chǎn)品和品牌的信任感；利用網(wǎng)絡等新媒體進行宣傳?！?提升公共形象，進一步優(yōu)化公共關系。通過安排周年慶祝、文化贊助等時間吸引公眾對公司及其產(chǎn)品的注意，在更廣泛的人群中擴大知曉度；贊助設計比賽、高校畢業(yè)季系列活動及與年輕人相關的慈善事業(yè)，推廣公司品牌，打造富于社會責任感的企業(yè)形象，提高公眾信譽?！?營銷預算。依然目標任務法制作營銷預算，約所需總費用為10000元/月?！?定價策略。隨著產(chǎn)品的不斷豐富，對產(chǎn)品實行差別定價。 第三階段★ 目標受眾 處于創(chuàng)業(yè)階段的青年白領+職業(yè)發(fā)展穩(wěn)定階段人士★ 傳播目標擴大市場，賦予品牌二次生命。第三階段28歲以下的年輕人市場已經(jīng)基本成熟，市場占有率較為穩(wěn)定。這一階段的營銷重點在于針對29—40歲以上處于職業(yè)發(fā)展穩(wěn)定階段的人群進行新產(chǎn)品的營銷宣傳，打造“高品質、高品位”的品牌形象，拓寬銷售市場。★ 營銷戰(zhàn)略◆ 開發(fā)新的產(chǎn)品線，填補市場空缺。在前期推出的產(chǎn)品進入成熟期后，我公司將針對29—40歲以上處于職業(yè)發(fā)展穩(wěn)定階段的人群注重品質與生活質量的消費特點，賦予品牌新的形象特征，以滿足新的消費群體的需求?！?針對職業(yè)發(fā)展穩(wěn)定階段消費人群設計新的營銷組合。通過雜志訪談、網(wǎng)站廣告、人員銷售等形式吸引潛在消費者?！?公共關系方面。尋求合作，做大做強。公司經(jīng)過前兩個階段的發(fā)展，形成了一定規(guī)模的消費群，為公司與外界尋求合作奠定了基礎。公司具備了一定的市場及文化影響