【導(dǎo)讀】通常一些大規(guī)模的房產(chǎn)中介，因具有居間中保資格，可以代收客戶錢款，公司。據(jù)介紹，在有居間中保資格、分兩次付款的公司，買賣雙方在達(dá)成意向后需與。中介公司簽訂《相關(guān)費(fèi)用清單》、《居間中保合同》、《上海市房屋買賣合同》等。戶前將全部房款交由中介公司。不僅住宅與非住宅有區(qū)別，而且有無抵押貸款也不同。若與規(guī)定不符以有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。六、圖紙費(fèi)：25—75元；款超過房?jī)r(jià)一半，需支付200元；轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)一般由房屋所在物業(yè)管理公司提供，是根據(jù)房屋朝向、房齡、業(yè)主工齡等因素。買賣雙方到交易中心辦理過戶手續(xù)。尾款交給業(yè)主，至此完成本次交易。

　　

【正文】 四、談判簽約 確定目標(biāo)后，就進(jìn)入了買房人和售房人實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。談判并簽訂買賣合同這一環(huán)節(jié)，是購(gòu)房過程中最重要的環(huán)節(jié)。買賣雙方必須把自身的權(quán)利和義務(wù)落實(shí)到文字上，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款，一定要寫清楚。 五、辦理貸款 目前，二手房也可以辦理商業(yè)貸款。買房人可以根據(jù)自身的財(cái)力和所購(gòu)房屋的各種條件，綜合考慮貸款的額度、 年限等，由中介公司協(xié)助按銀行的有關(guān)規(guī)定辦理貸款手續(xù)。 六、產(chǎn)權(quán)過戶 原來房屋所有者的名字，要更換成新的買房人的名字。買房人要在中介公司的指導(dǎo)下，把有關(guān)資料準(zhǔn)備齊全，然后由權(quán)證人員協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 七、驗(yàn)房入住 入住前，一定要把所購(gòu)房屋的水、電、煤氣、有線電視費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，買賣雙方和中介公司都要在物業(yè)交割單上簽字備檔。 八、特別提醒：找準(zhǔn)中介 買房一定要找正規(guī)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，看房前要先審查經(jīng)紀(jì)公司是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，不要輕易地被業(yè)務(wù)人員的花言巧語所迷惑。 九、賣方需提供的材 料 （復(fù)印件）、原購(gòu)房合同 賣房小貼士 一．選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買房者和購(gòu)房者不勝其煩。 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)建議：賣方最好將房屋委托給比較大的房產(chǎn)中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。 另外，有信譽(yù)的中介公司品牌有時(shí)還能提升物業(yè)的售價(jià)，對(duì)于講究購(gòu)房安全性的購(gòu)房者來說，由于有大公司做擔(dān)保，即使遭遇房?jī)r(jià)偏高的現(xiàn)象有時(shí)也能夠接受。 二．兩種代理方式各有利弊 目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。 比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客 源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 三．代理有效期宜短不宜長(zhǎng) 如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢？ 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也愿意。如果簽了三個(gè)月或者半年的話，就只能被 “套牢 ”了。 四． “跳過 ”中介有風(fēng)險(xiǎn) 有一些賣房者通過中介 與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì) “跳過 ”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。 由于跳過了中介，一旦交易過程中存在欺詐行為，賣房者就不得不直接面對(duì)煩瑣的 “維權(quán) ”事務(wù)。不然，中介至少還要承擔(dān)一部分責(zé)任。二手房交易是一個(gè)煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時(shí)間，反而會(huì)降低交易的效率。 五．不能簽 “到手價(jià) ” 許多客戶在委托他們賣房的時(shí)候由 于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩，要求只與公司簽一個(gè) “到手價(jià) ”，即直接到手的錢有多少簽多少。對(duì)此，中介公司頗感為難，因?yàn)橹煌蛻艉?“到手價(jià) ”屬于中介公司違規(guī)操作行為。 二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè) “到手價(jià) ”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了 “暗箱操作 ”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)建議，簽約過程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬不要只簽一個(gè) “到手價(jià) ”。 六．心平氣和報(bào)房?jī)r(jià) 屋主在報(bào) 價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和，客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報(bào)價(jià)。需要指出的是，一般而言同一套物業(yè)大型中介的報(bào)價(jià)往往相對(duì)小中介較低，其中不乏一些小中介為了招攬房源虛抬報(bào)價(jià)，因而切忌一味追求高報(bào)價(jià)而盲目尋找中介。 七．交鑰匙要謹(jǐn)慎 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。 許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任 歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對(duì)交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，屋主要交鑰匙的話，房屋最好是空房、經(jīng)紀(jì)人最好也是比較熟悉的。否則，最好還是自己保留鑰匙，想不影響工作的話，還是約在晚上看房比較好。 八．不要輕易提前交房 在交易過程中，有些購(gòu)房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購(gòu)房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還需思量。 雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要１５天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生 后，由于現(xiàn)行法律以 “保護(hù)現(xiàn)居住者 ”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會(huì)給屋主帶來一些不必要的損失。 九．合同細(xì)節(jié)要講清 一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)買賣雙方在成交入住后仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些“后遺癥 ”了。 十．自售房屋有學(xué)問 對(duì)于自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政 策、程序、手續(xù)等系列知識(shí)，否則很難順利完成整個(gè)交易過程。自己不熟的話，起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同。 二手房交易是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，牽涉到二手房的評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當(dāng)，中介會(huì)全權(quán)辦理二手房交易中的復(fù)雜手續(xù)，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。 房源登記 個(gè)人資料 姓 名： 電 話： 手 機(jī)： 房屋資料 所在城市： 城市 所在區(qū)域： 行政區(qū) 建筑面積： 平方米 裝修狀況： 毛坯 簡(jiǎn)裝 全裝 豪華 新裝 售 價(jià)： 人民幣 美元 物業(yè)管理費(fèi)： 包含 不包含 樓盤名稱： 具體位置： 聯(lián)絡(luò)時(shí)間： 隨時(shí) 白天 晚上 周末假日