【正文】 略升了一個百分點，其中新盤上升幅度大，舊房不升而降，%。房地產發(fā)展趨勢良好，經典樓盤連連登場。但房地產市場也出現了許多不和諧的音符，主要由于開發(fā)商欺詐行為增多而引起諸多爭議。長江三角洲——上海上海房地產市場總體上供求矛盾繼續(xù)緩解，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。房地產開發(fā)投資呈現增長趨勢。房地產買賣成交量持續(xù)放大，個人已成為上海房地產市場消費主體。房屋租賃日趨活躍。房地產租售價格穩(wěn)中有升，2000年2002年上海房屋租賃市場住宅租金與上年基本持平，辦公樓和商業(yè)用房租金平均增幅達23％，2003年上海高檔住宅物業(yè)及辦公等產品市場租賃狀況呈現震蕩，整體走勢不夠理想。住房消費信貸逐年擴大。市場供求趨向平衡，空置量開始下降。由于近兩年來商品房品質的提高，同時綜合供需關系的不斷變化，導致商品房平均成交價格不斷上漲，且還有繼續(xù)上揚的空間。上海作為我國的經濟中心，和國際性大都市，為便于分析，以下就主要對上海的房地產市場作簡要的分析。1988年以前，房屋多以福利分房形式出現，商品房尚未出現，處于休眠期。第一周期1988–1993年隨著商品房用地的有續(xù)出讓，商品房開發(fā)產生，房地產市場逐步形成，房地產發(fā)展開始進入醞釀期。同時也標志著房地產市場第一個周期的形成。1994–1996年大量商品房的建設，尤其是外銷商品房的大量推出，房地產市場進入發(fā)展高潮，市場狂飆期形成。1997–1998年由于商品房供應量的急速增量，在市場需求量有限的情況下，造成大量商品房積壓，房地產市場開始走入低谷，市場進入調整期。第二周期1999年– 至今經過兩年的調整，以及政府部門宏觀調控力度的加強，從1999年開始，房地產業(yè)開始復蘇，進入再度發(fā)展期，至此房地產的第二周期開始?？梢钥闯錾虾７康禺a市場發(fā)展周期為10年左右，一般市場高潮期在3年左右。房地產階段性發(fā)展1988年以前市場休眠期該期間我國房地產屬尚未形成階段，居民住房多以福利分房形式出現，商品房概念尚未出現。上海居民住房多集中在中心城區(qū)（現靜安、盧灣、黃浦三區(qū)，以及部分徐匯、普陀區(qū)）。1988–1993年市場醞釀期1988年上海第一塊商品房用地在虹橋地區(qū)進行了有續(xù)出讓，從此揭開了房地產市場發(fā)展的序幕。城市基礎設施、公用事業(yè)、居民住宅建設的加快，有效地促進了房地產市場的發(fā)展。土地使用制度改革深化，土地有償使用范圍擴大，劃撥土地受限，使房地產市場表現活躍。尤其是外銷用地幅度的增大，使外銷房上市量增加。商品房開發(fā)以針對境外客源（東南亞華人圈）的外銷房為主。在這段時期，上海的房地產開發(fā)多集中在中山路環(huán)線的內區(qū)域（除長寧的虹橋、古北地區(qū)），環(huán)線外多為工業(yè)區(qū)和早期的拆遷安置區(qū)。房地產市場的形成，并逐步發(fā)展，相應的房地產體系也逐漸完備。房地產交易、管理、代理、經紀、咨詢、仲裁等中介服務機構應運而生。19941996年市場狂飆期經過了近5年的發(fā)展，房地產業(yè)開始進入一個新的階段。隨著土地有償使用范圍的有效拓展，內銷用地出讓面積上升，開始超越外銷用地，成為市場主角，外銷房開始向內銷房轉型，房地產供應量明顯上升。商品房開發(fā)區(qū)域進一步外延，由中山路環(huán)線拓展至現內環(huán)線地區(qū)。內銷房買受對象的擴大、藍印戶口政策的試行以及降低房地產交易稅費政策的出臺，有效地刺激了購房消費，市場消化量明顯上升，供需兩旺的態(tài)勢開始呈現。此外，隨著房地產發(fā)展的日益成熟，房地產管理體制的改革以及相關法規(guī)的出臺，為加強房地產市場統一管理和市場運作規(guī)范化，起到了指導作用。19971998年市場調整期內銷商品房上市量明顯放大，內銷房向外銷房轉型初步完成。商品房開發(fā)區(qū)域再度向外擴展，已發(fā)展至外環(huán)線區(qū)域。市場供大于求現象明顯，需求量有限，空置量放大。有效需求的下降，導致市場在經歷了近3年的發(fā)展高潮后，開始步入低谷，進入調整期。1999年至今市場發(fā)展期經過了2年的調整，市場供應量得到有效控制，供求結構逐步趨于平衡，市場重新進入發(fā)展期。商品房開發(fā)區(qū)域拓展迅速，遠郊地區(qū)開發(fā)量逐年上升。市政基礎設施日益完善，軌道交通紛紛投入使用，促進了房地產市場向外拓展性，并為購房者提供了較便利的生活條件。購房信貸機制的日益完善，激起了購房者的置業(yè)積極性。藍印戶口政策的正式施行、內外銷房的并軌，使房地產市場完全開放，與國際大都市的定位進一步相適應，有效地擴大了市場需求面，成為房地產業(yè)再度崛起的一大原因。129 / 129歷年上海房產市場供應消化狀況 單位：萬M2216。 市場供應從1995年開始明顯放量，由1994年的248萬M2，急速猛增至928萬M2。隨著供應量的上升，消費市場也急速膨脹，需求量躍增至661萬M2。216。 1997年起，市場供應持續(xù)在1000萬M2以上，但由于市場發(fā)展的不成熟，連續(xù)2年出現供嚴重大于求的局面，直到1999年才得以緩解。216。 經過9798年2年的低谷期、調整期，1999年上海樓市開始逐步走出低谷，向另一個發(fā)展期邁進。216。 2000年開始市場供需量在高位保持平穩(wěn)走勢，供需結構逐步趨于平衡，并于2001年呈現需略大于求的良好態(tài)勢。216。 2003年上海樓市持續(xù)保持供需兩旺的態(tài)勢，上半年供應量已達1307萬M2，需求量達1274萬M2，達到房產歷史上同期最高點。商品房空置量單位：萬M2216。 商品房空置量于1999年達到最高點，這主要是由于9798年的積壓量過大而造成的。216。 2001年商品房空置量已明顯減少，可見，該年度不但在新開樓盤的消化量上一枝獨秀，同時也有效的消化了較大量體的空置商品房。商品房均價狀況單位：元/M2216。 經過多年的發(fā)展，上海房價穩(wěn)步上升，于2001年成功突破4000元大關，達到4208元/M2。216。 隨著樓市的持續(xù)看好，2003年房價持續(xù)上揚跳高，上半年已沖破5000元大觀，直接躍升至5579元/M2。2001年成為了上海房產史上真正的轉折點20022003年為價格飚升期 早期（2001年及前后）上海房產市場商品房產品主要組成部分為住宅（達到97%左右），而辦公及商業(yè)產品市場總占有率僅為3%左右，2002年后，上海房地產市場所推商品房中，以商品住宅為主，至目前為止，占到市場總量的86%，辦公及商業(yè)物業(yè)為14%?？梢?，上海樓市目前的首要點是進一步改善城市居民的居住條件，同時發(fā)展趨向于多元化。從歷年來市場供求比例變化情況來看，出現年度間和季度間的逆向轉換1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年上半年批準預售面積/預售登記面積1:1:1:1:1:1:1:20012002年各季供求和逐季累計供求對比情況單位：萬平方米20012002年商品房批準預售面積商品房預售登記面積批準面積登記面積2001年2002年2001年2002年2001年2002年各季第一季度1:1:第二季度1:1:第三季度1:1:第四季度1:1:逐季累計13月份1:1:16月份1:1:19月份1:1:112月份1:1:19992000年，在以政策效應驅動市場的主導因素作用下，供大于求的矛盾逐年緩和，到2000年均達到相對平衡的狀態(tài)。2001年供求關系終于實現逆轉，進入供不應求狀態(tài)。2001年增量商品房供不應求的狀況，是年度性需求增長速度快于供應增長速度的反映，延續(xù)2001年供不應求的市場狀況，在上海城市經濟發(fā)展的強勢烘托下，2002年市場持續(xù)供需兩旺。供求關系年度間和季度間的逆向轉換燕存現象充分顯示：市場自覺或自發(fā)調節(jié)供求關系的能力明顯提高，然而，供求關系平衡是暫時的相對的，不平衡是永久的絕對的，追求市場供求關系的適度平衡是政策和業(yè)界的一個永恒目標。 l 樓價逐季穩(wěn)步上揚且呈升幅上的跳躍性。各季住宅價格上升情況2000年第四季度2001年第一季度2001年第二季度2001年第三季度2001年第四季度成交均價(元/平方米)394340504173421246252002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度成交均價(元/平方米)473847104800521353142003年第二季度成交均價(元/平方米)5830l 區(qū)域間樓價差距拉大單位：元/M22000年2001年2002年市中心區(qū)域505554637096環(huán)內區(qū)域368440564750內外環(huán)間區(qū)域333836934572外環(huán)區(qū)域290231623880n 2000年市中心區(qū)域與環(huán)內、內外環(huán)間、外環(huán)區(qū)域的價差為1371元、1717元和2153元。n 2001年市中心區(qū)域與相應區(qū)域間的價差擴大為1407元、1770元和2301元。n %、%、%、%，各區(qū)域增長基本控制在20%以上。l 主力成交單價區(qū)間向上移位，中高價位樓盤成交放量。l 存量房價格順勢而上。單位：元/M22000年2001年2002年存量產權房平均成交價21112378299三級市場聯動歷年二、三級市場交易量增長速度對比單位：萬平方米1997年1998年1999年2000年2001年2002年商品房預售面積絕對值同比177。%——存量產權房交易面積絕對值同比177。%——2001年及前期三級市場交易量的增幅明顯高于二級市場，可見在市場成長發(fā)展階段，二級市場自身發(fā)展對引動三級市場交易量擴張的乘數效應十分明顯。2002年市場結構發(fā)生改變，二級市場持續(xù)高走的同時，三級市場增量幅度卻呈現明顯下降。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入單位：元a) 2002年伴隨著上海經濟第10年的二位數增長，上海的居民收入也有了較大的提高，2002年，上海市居民人均可支配收入已達13250元，%， b) 上海人均可支配收入占GDP比重僅為三分之一，遠遠低于國內其他城市的平均水平，人均收入應當有較大上升空間。三大件的演變70年代 收音機、自行車、手表 80年代 彩電、冰箱、洗衣機 90年代 住宅、汽車、電腦近年統計數據顯示，居民的收入與消費支出比為1:，居民的消費觀念逐步改變，蘊藏的消費能量被逐步釋放。近年上海居民消費結構特點 五大消費：住宅、汽車、旅游、教育、通訊居民的食品類和衣著類支出占消費性支出的比重仍呈遞減趨勢，%，；%。教育費支出快速增長，居民人均教育支出為731元，%。在居民人均年教育費支出中，托幼費、%、%、%。通信費支出快速增長。居民人均通信消費支出464元，比上年增長兩成多。至2001年末，城市居民家庭每百戶移動電話擁有量由上年的21部上升到50部。由于居民家庭移動電話和家用電腦擁有量的增加，使居民的電信費支出增長明顯，居民人均電信費支出331元，%。娛樂、旅游、餐飲類消費持續(xù)增長。居民人均文娛費支出為112元，%。居民人均旅游支出192元，%，%。居民人均年在外用餐支出為748元，比上年增長一成多。居民投資大幅提升。近年來，儲蓄、股票、債券、集郵、收藏、集資和博彩等已成為居民投資多元化的渠道，居民購買有價證券支出繼續(xù)上揚，人均年支出628元。根據目前在上海市場的購房群體主要分為三大集團，即本市購房群體、外地購房群體和境外購房群體。本市購房群體上海本地人，上海樓市的購買主體。正如具有鮮明個性的上海人一樣，上海人買房也有著自己的特色。作為個體，盡管上海人講求個性；但作為群體，上海人的購房行為受到地域、氣候、社會關系等因素的影響，從而表現出一定的共同特征。區(qū)域情結強烈對自己原來的居住區(qū)域有著較強的依戀性。在選擇購房區(qū)域時，家庭、社會關系成為重要的考慮因素。繁華、便利的市中心區(qū)域仍是大多數上海人向往的區(qū)域。相比之下，一些到滬發(fā)展的外地人，已取得上海戶籍。但他們對地域的概念沒有上海人那么強。一些城郊結合部規(guī)劃、環(huán)境較好的樓盤受到這些購房者的青睞。朝向要求高上海具有四季分明的特征，房屋的朝向問題是上海購房者最為關心的問題之一。由于冬季較冷，夏季較熱，北向的房屋較不適合居住，西向的房屋受太陽輻射強烈。因此上海人對主要房間的朝向要求特別高，“朝南坐”是必不可少的。置業(yè)主要用途購房者置業(yè)目的以自住為主，比例高達82%。除了自住以外，越來越多的上海人把購房當作一項投資。由于高檔住宅多地處市中心，交通生活方便，具有升值潛力，決定了這類住宅有著一定數量的投資客戶，其比例達到8%。外地購房群體上海作為一個國際大都市和中國的經濟中心，其充滿活力的經濟發(fā)展態(tài)勢，完善的科、教、文、衛(wèi)和生活設施以及走在前列的住宅規(guī)劃，使之不僅是上海人的美麗家園，同時也吸引了廣大的外省市居民來此