【正文】 房地產(chǎn)市場總結及預判 地段、價格、戶型及配套設施，是主流型客戶最為關注的內(nèi)容 您在購房時主要會關注以下哪些方面呢%%%%%%5%%% %%%%2%0%5%10%15%20%25%30%地段/地理位置小區(qū)規(guī)劃及配套設施價格 戶型小區(qū)規(guī)模開發(fā)商品牌實力園林景觀 樓宇質(zhì)量交通便利性周邊環(huán)境景觀建筑風格 物業(yè)管理 房屋朝向周邊教育配套客戶特征總結 —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 80140㎡ 的二房、三房是主流型客戶的主力需求 ?從面積的選擇上來看 ， 主要集中在 80140㎡ 之間 。 其中 ， 選擇 80120㎡ 的比例最高 ，占總?cè)藬?shù)的 53%， 中小戶型仍將是明年市場上的需求主流 。 ?從戶型的選擇上來看 ， 二房 、 三房是主流型客戶需求的主力產(chǎn)品 ， 其中 ， 三房的需求量大于兩房 ， 占客戶總數(shù)的 47%。 未來 80120㎡ 的緊湊型產(chǎn)品仍然受寵 。 客戶特征總結 —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 單價在 50006000元 /㎡ ，總價為 3650萬的二房、以及 5580萬的三房，是主流型客戶的主力需求價位。 ?從單價的選擇上來看 ， 主流型客戶對價格的敏感度更高 ， 單價需求以 50006000元 /㎡ 為主 ， 另外選擇 45005000元 /㎡ 價格段的也較多 ， 占主流客戶的 19%。 ?從總價的選擇上來看 ， 主要以 3080萬不等 ， 其中 3650萬的客戶大多選擇二房戶型 ，而總價 5580萬的客戶大多選擇的是三房戶型 。 客戶特征總結 —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 主流客戶幾乎全部選擇銀行按揭，對長沙未來房價多數(shù)保持看漲 ?幾乎全部的主流客戶都選擇了銀行按揭的方式購房 ， 雖然新政將首套房首付比全部提高至三成 ， 但仍不能阻止長沙大批剛需客戶的購房需求 。 ?超過 50%以上的主流客戶 ， 認為未來長沙房價仍將上漲 ， 僅有 16%的客戶看跌 。 客戶特征總結 —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 客戶特征總結 —— 豪宅型客戶 認定標準：選擇購買面積在 160㎡ 以上大戶型的潛在意向客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 豪宅型客戶大多擁有 12套、或 2套以上房產(chǎn)，再次購房主為改善。 ?擁有 12套房產(chǎn)的客戶比例較多 ， 其中 ， 家庭房屋擁有量在 3套及以上的純投資型客戶 ， 占豪宅客戶總數(shù)的 30%。 ?再次置業(yè)目的多為改善 ， 購買大戶型用于投資的客戶僅為 15%。 客戶特征總結 —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 豪宅型客戶的年齡，多為 4145歲事業(yè)有成的個體老板，家庭年收入 50100萬左右，家庭結構多為三口之間或夫妻二人，均來自湖南省內(nèi)。 客戶特征總結 —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 地段、價格、戶型、小區(qū)配套及規(guī)模等，都是豪宅型客戶的關注內(nèi)容 您在購房時主要會關注以下哪些方面呢%10%20%%10%%% %5%%0%5%10%15%20%25%地段/地理位置小區(qū)規(guī)劃及配套設施價格 戶型小區(qū)規(guī)模 園林景觀 樓宇質(zhì)量交通便利性周邊環(huán)境景觀 周邊教育配套客戶特征總結 —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 68%的豪宅型客戶意向購買高層或小高層，主要為四房、五房。 ?從物業(yè)類型上來看 ， 豪宅客戶更多的青睞于選擇高層及小高層 ， 另外有 15%的客戶意向購買洋房 、 8%的客戶意向購買別墅 。 ?從戶型的選擇上來看 ， 四房 、 五房是豪宅型客戶的主力需求 ， 其中尤其以五房戶型為主 ， 占豪宅客戶總數(shù)的 39%， 另外復式也比較受客戶歡迎 。 客戶特征總結 —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 單價 55006500元 /㎡ 、 75008000元 /㎡ ，總價 100120萬是豪宅客戶首選 ?從單價的選擇上來看 ， 豪宅型客戶對價格的敏感度稍有所下降 ， 主要集中在55006500元 /㎡ 與 75008000元 /㎡ 之間 ， 接受 10000元以上的占 8%。 ?從總價的選擇上來看 ， 70120萬是豪宅客戶普遍能夠接受的總價范圍 ， 其中以100120萬為主 ， 占豪宅總?cè)藬?shù)的 31%。 客戶特征總結 —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 92%以上選擇銀行按揭， 77%以上認為房價還將繼續(xù)保持上漲 ?豪宅客戶因為需要時刻保證資金的流動性 ， 因此在置業(yè)購房時往往都會選擇貸款 。 ?%的客戶認為長沙房價將保持小幅度平穩(wěn)上漲 ， 而 15%的客戶則認為房價將持續(xù)快速上漲 ， 真正看跌的只有 7%， 豪宅客戶對長沙房地產(chǎn)的信心普遍很強 。 客戶特征總結 —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 類別 特征分類 客戶類型 客戶總結 投資型 主流型 豪宅型 客戶背景 年齡 2445歲為主 2430歲為主 4045歲為主 2430歲的年輕人 是目前市場上的主流客群，豪宅客戶多在 40歲以上 職業(yè) 個體經(jīng)營者、私企職 工 /高管、國企職工 個體經(jīng)營者、公司 白領、私企職員 個體經(jīng)營者為主 投資及主流型客戶多為 上班一族或個體商戶 ，豪宅客戶多為有實力的個體老板 家庭結構 三口之家為主、其次 夫妻二人 三口之家為主、其 次為單身 三口之家為主、其 次夫妻二人 三口之家是目前主要的家庭結構，其次是夫 妻二人， 三世同堂在長沙并不多見 家庭年收入 920萬 520萬 50100萬 除實力較強的豪宅客戶外，長沙主力購房者 年收入普遍在 520萬之間 區(qū)域來源 省內(nèi) 80%，省外 15%，返鄉(xiāng)置業(yè) % 省內(nèi) 95%，省外 5% 全部為省內(nèi)客戶 自住型客戶主要來源于省內(nèi) ，而投資型客戶省外及返鄉(xiāng)置業(yè)的比例較高 擁有房產(chǎn) 數(shù)量 20%無房產(chǎn)， 52%有 1套， 2套及以上 28% 48%無房產(chǎn)， 42%有 1套， 2套及以上 8% 15%無房產(chǎn)， 23%有1套， 2套以上 62% 主流客戶大多無房或僅有一處房產(chǎn) ，投資客戶半數(shù)已擁有一處住房，而豪宅客戶 62%擁有二套及以上住房 ? 客戶背景特征 不同類型客戶的特征總結 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 類別 特征分類 客戶類型 客戶總結 投資型 主流型 豪宅型 客戶 需求 置業(yè)目的 純投資、投資 +自住 首置自住、改善型自 住、為父母 /兒女購房 85%自住 +改善 15%投資 首置及首改 仍為市場主流 購房因素 地段、價格 地段、價格、戶型、 配套 地段、價格、戶型、 配套、規(guī)劃 投資客戶主要關注地段和價格 ，其他類 型的客戶關注內(nèi)容比較多 物業(yè)類型 高層、小高層 高層、小高層 高層、小高層為主 15%為洋房， 8%為別墅 除電梯房以外，豪宅客戶對 洋房 與 別墅 也有一定需求 面積 4050㎡ 為主， 60 70㎡ 次之 80140㎡ 為主，其中 以 80120㎡ 居多 160180㎡ 為主，其次 200300㎡ 也較多 不同類型的客戶對于面積的需求差異較 大，而 80120㎡ 是市場的需求主力 房型 一房、二房 二房、三房 四房、五房 二房、三房仍是當前市場需求主流， 投 資客戶更加青睞小面積二房 單價 55006000元 /㎡ 50006000元 /㎡ 55006500元 /㎡ 75008000元 /㎡ 豪宅客戶價格敏感度相對較弱， 50006000元 /㎡ 是市場需求的主力單價 總價 45萬以內(nèi) 3650萬、 5580萬 100120萬、 7080萬 3650萬的二房、 5580萬的三房是市場 的需求主力總價 付款方式 一次性 33%，按揭 64% 一次性 5%，按揭 94% 一次性 7%，按揭 93% 多數(shù)客戶選擇按揭，為規(guī)避政策限制， 三成以上投資者選擇一次性付款 市場 預期 未來 2年內(nèi)長 沙房價走勢 55%看漲， 30%認為 保持不變， 11%看跌 56%看漲， 24%認為保 持不變， 16%看跌 77%看漲， 13%認為保 持不變， 7%看跌 對于未來 2年的長沙房價，絕大多 數(shù)客戶 選擇看漲 ? 客戶需求特征 不同類型客戶的特征總結 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 結論 投資型客戶 主流型客戶 豪宅型客戶 以省內(nèi)客戶為主， 省外及返鄉(xiāng)置業(yè)比例明顯高于其他 ；年齡范圍較廣，多以從事 個體 及 私企 工作者為主，年收入 920萬 ；多數(shù)已擁有一套房產(chǎn)， 2套及以上的客戶占 27%；購房時主要關注的是 地段 和 價格 ，對其他方面的要求不是很高，戶型面積大多要求是 4050㎡ 的 一房或二房 ，價格控制在以 45萬以內(nèi) ，受政策影響有 33%選擇了一次性付款 購房。 絕大多數(shù)為省內(nèi)客戶 ，以 2430歲 的年輕白領、私企職員和個體商戶為主，年收入多在 520萬 之間； 近半數(shù)無房產(chǎn) ， 一套房占 42%；購房時最關注的除了地段和價格之外，還有 配套 和 戶型的實用性 ；需求面積以 80120㎡ 的緊湊型二房、三房 為主；單價在 50006000元 /㎡ 之間， 94%選擇按揭 貸款。 全部為省內(nèi)客戶 ，多為 4045歲 事業(yè)有成的 私營業(yè)主 ，年收入 50100萬 之間； 6成以上擁有 2套以上房產(chǎn) ，再次購房主要用于自??；需求面積 以 160180㎡ 、 200300㎡ 的四房、五房最多 ；除了價格、地段、戶型等基本要素之外，對樓盤的 規(guī)模、園林、教育配套 也有較高要求；購房總價多在 7080萬、 100120萬 之間；為保證資金流動性普遍選擇 按揭 購房。 84 宏觀市場背景 土地市場總結 商品房市場總結 專題研究 未來市場預測 ? 111月房地產(chǎn)市場情況 ? 客戶特征總結 ? 產(chǎn)品亮點分析 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 產(chǎn)品亮點分析 —— 精裝修 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 產(chǎn)品亮點之一：精裝修 分布 —— 長沙精裝修項目分布眾多，目前已知樓盤共有 36個（售完除外） 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 序號 項目名稱 板塊 開發(fā)商 精裝主力產(chǎn)品 建筑面積（萬㎡） 2022年供應量（萬㎡） 1 恒大華府 麓北 恒大地產(chǎn) 公寓、 2房 5房 59 2 恒大名都 麓北 恒大地產(chǎn) 2房 4房 83 29 3 富基世紀公園 麓北 富基置業(yè) 二、三房 123 25 4 沁園春御院（ 8） 麓北 長江置業(yè) 公寓 4 4 5 蘭卡威國際 麓北 蘭卡威置業(yè) 公寓 4 4 6 湘騰城市廣場 麓北 湘騰投資 公寓 7 萬科城 北城 萬科地產(chǎn) 二、三房 41 8 珠江花城錦里 北城 珠江實業(yè) 公寓、三房 9 泉昇同福大廈 中心 泉昇置業(yè) 公寓 10 蘭亭優(yōu)殼 中心 長沙廣匯 公寓 7 11 昊天大廈 中心 新仁置業(yè) 公寓 12 西子一間 尚東 湘越房地產(chǎn) 公寓 6 13 亞商國際 省府紅星 紅星景融 公寓 9 0 14 湘水和天下 省府紅星 林苑置業(yè) 公寓 12 12 15 恒大綠洲 武廣新城 恒大地產(chǎn) 2房 5房 63 25 16 恒大城 武廣新城 恒大地產(chǎn) 三、四房 50 17 萬科金域華府 武廣新城 萬科地產(chǎn) 公寓、二三房 33 18 利海米蘭春天 麓南含浦 利海房地產(chǎn) 公寓 4 4 19 江山帝景 麓南含浦 楚盛園置業(yè) 三、四房 20 恒大雅苑 月湖 恒大地產(chǎn) 二房、三房 151 29 21 中信新城（ 1 15） 大托暮云 中信控股 公寓 合計 產(chǎn)品亮點之一：精裝修 供應 —— 長沙在售的精裝修項目共 21個，多為公寓項目， 2022年 111月總推貨量為 213萬㎡，占全市住宅供應量的 20%，未來精裝成為市場主流已是大勢所趨。 長沙房地產(chǎn)市場總結及預判 序號 項目名稱 板塊 開發(fā)商 精裝主力產(chǎn)品 推貨套數(shù) 銷售套數(shù) 網(wǎng)簽成交率 1 恒大華府 麓北 恒大地產(chǎn) 公寓、 2房 5房 3495 1988 57% 2 恒大名都 麓北 恒大地產(chǎn) 2房 4房 3570 2832 79% 3 富基世紀公園 麓北 富基置業(yè) 二、三房 2284 997 44% 4 沁園春御院（ 8） 麓北 長江置業(yè) 公寓 539 256 47% 5 蘭卡威國際 麓北 蘭卡威置業(yè) 公寓 669 217 32% 6 湘騰城市廣場 麓北 湘騰投資 公寓 989 643 65% 7 萬科城 北城 萬科地產(chǎn) 二、三房 984 912 93% 8 珠江花城錦里 北城 珠江實業(yè) 公寓、三房 922 679 74% 9 泉昇同福大廈 中心 泉昇置業(yè) 公寓 425 21 5%