【正文】 09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月10.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月月度均價(jià)走勢(shì) 4 ?從銷售上來(lái)看 ， 去化率最高的依然是武廣板塊 ， 其次星沙與省府紅星也是今年的熱銷區(qū)域 ， 而伍家?guī)X月湖板塊的整體去化率最低 。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 板塊 在售樓盤(pán)總數(shù) 其中包含以下物業(yè)的樓盤(pán)數(shù)量： 別墅 洋房 普宅 公寓 北城板塊 16 8 1 7 0 中心板塊 35 1 0 25 9 尚東板塊 19 0 0 19 0 省府紅星板塊 34 2 2 29 2 大托暮云板塊 15 7 3 5 1 武廣新城板塊 29 2 2 25 0 伍家?guī)X月湖板塊 15 0 0 15 0 麓北板塊 35 3 1 30 2 麓南板塊 15 5 1 9 0 麓谷雷鋒板塊 18 5 3 10 0 星沙板塊 36 3 2 32 1 合計(jì) 267 36 15 203 14 2022年 111月長(zhǎng)沙各板塊在售樓盤(pán)詳情分析 ?2022年 ， 長(zhǎng)沙共有在售樓盤(pán) 267個(gè) ， 其中普宅項(xiàng)目 203個(gè) ， 含別墅產(chǎn)品項(xiàng)目 36個(gè) ， 含洋房產(chǎn)品項(xiàng)目 15個(gè) ， 含公寓類產(chǎn)品項(xiàng)目 14個(gè) 。 ? 144㎡ 以上大戶型供銷兩旺，表明高端客戶對(duì)新政敏感度較低， 未來(lái)改善型需求或?qū)⒅饾u開(kāi)始釋放。 ? 從目前整體市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，剛性需求仍為市場(chǎng)主導(dǎo)。 雨花、岳麓區(qū)住宅銷量增幅最大，均達(dá) 30%以上，其中雨花區(qū)由于武廣新城的帶動(dòng)，前十一月仍是供不應(yīng)求。 供求關(guān)系 純商品住宅供求關(guān)系030060090012001500單位：萬(wàn)㎡ 02批準(zhǔn)預(yù)售量 銷售面積 1018 供/銷 2022 2022 2022 2022 2022年111長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 2 0 1 0 年1 1 1 月各區(qū)銷售量情況0100200300400500600單位：萬(wàn)㎡ 40200204060商品房 住宅 住宅同比（% ） 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 雨花區(qū)2 0 1 0 年1 1 1 月各區(qū)住宅供銷情況0100200300400500芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 雨花區(qū)萬(wàn)㎡批準(zhǔn)預(yù)售量 銷售量? 雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)的地位依然不變， 111月住宅銷售量為 ㎡，同比增長(zhǎng)%，占五區(qū)總成交量的 %。17” 新政過(guò)后，長(zhǎng)沙網(wǎng)簽銷量出現(xiàn)連續(xù) 3個(gè)月下滑，于 8月開(kāi)始快速回漲， 10月份達(dá)到頂峰。而后國(guó)家出臺(tái)了號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的“ 4 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心 以 60120㎡ 的二房、三房為主， 60㎡ 以下小戶型推售比例明顯減少。 ? 從增長(zhǎng)率來(lái)看， 天心區(qū)今年住宅供應(yīng)量增幅最大，同比增長(zhǎng)了 %；而開(kāi)福區(qū)住宅供應(yīng)量增幅最小，已經(jīng)由原來(lái)的全市第二大供應(yīng)區(qū)域下降到第三位。隨著 09年樓市的不斷升溫，開(kāi)發(fā)商拿地及開(kāi)發(fā)熱情明顯高漲，導(dǎo)致 09年末至 2022年的市場(chǎng)供應(yīng)量急劇井噴。 ? 預(yù)計(jì)全年施工量將極有可能達(dá)到 6800萬(wàn)方，按照通常在未來(lái) 3年左右開(kāi)發(fā)完畢進(jìn)行測(cè)算， 則每年市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá) 2200萬(wàn)平方米左右 。中心區(qū)域成交均價(jià)格遠(yuǎn)高于其他地塊。 ? 城市用地持續(xù)向外圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴(kuò)張，大河西先導(dǎo)區(qū)和北城板塊將會(huì)是未來(lái)一年長(zhǎng)沙的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。中心地塊的稀缺和發(fā)展?jié)摿υ炀蛢r(jià)格的一路攀高。 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局 （以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地） 2 0 1 0 年1 1 1 月各板塊容積率分析 北城板塊 東城板塊 南城板塊 河西板塊 中心板快長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 成交均價(jià)、溢價(jià)分析 土地資源的日益稀缺，造就了土地價(jià)格上漲和開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榈牟粩喔邼q。 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至 2022年 11月 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 各板塊容積率分析 中心區(qū)域仍然為密集物業(yè)為主，周邊區(qū)域發(fā)展仍以高層和小高層為主。 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局 2 0 1 0 年1 1 1 月長(zhǎng)沙土地成交分類05001000150020222500土地成交量（畝） 成交土地建筑面積（萬(wàn)㎡） 住宅 商業(yè) 商業(yè)+住宅 工業(yè) 其他長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 土地成交規(guī)模 不同規(guī)模成交地塊宗數(shù) 板塊 50畝以下 50100畝 101500畝 500畝以上 合計(jì) 中心板塊 7 1 1 9 東城板塊 4 4 南城板塊 9 4 13 河西板塊 14 10 12 36 北城板塊 4 2 4 10 合計(jì) 38 17 17 0 72 ? 10年 111月，長(zhǎng)沙成交地塊共 72宗，其中 50畝以下小地塊達(dá)到 38宗之多，占總體成交量的 52%。長(zhǎng)沙城市化擴(kuò)大建設(shè)加劇，未來(lái)城市綜合體將會(huì)大量出現(xiàn)。 ? 隨著市政重點(diǎn)建設(shè)的兩型社會(huì)大河西先導(dǎo)區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)展，使河西和望城的土地交易持續(xù)熱點(diǎn)，未來(lái)大河西的開(kāi)發(fā)將會(huì)保持強(qiáng)勁力度。 ? 今年國(guó)家雖出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)的打壓政策，但開(kāi)發(fā)商拿地仍然熱情不減，前 11月土地成交量大幅高于去年全年。加上東西交通大動(dòng)脈滬昆高鐵的即將建設(shè)，未來(lái)的長(zhǎng)沙開(kāi)始變成高鐵樞紐型城市， 可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)15年內(nèi)，在長(zhǎng)沙過(guò)境的旅客量可能上億。 ?新政出臺(tái)，一線城市發(fā)展空間被擠壓，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大；開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)而在二線城市攻城略地，進(jìn)行土地儲(chǔ)備 。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 市區(qū)拆遷導(dǎo)致 “ 地王 ” 頻出，地產(chǎn)大佬青睞長(zhǎng)沙市場(chǎng) 北辰新河三角洲 保利南湖 華遠(yuǎn)金外灘 世茂濱江新城 新華都萬(wàn)家城 萬(wàn)達(dá)中山西路地王 ?實(shí)力雄厚的地產(chǎn)大佬集中進(jìn)入長(zhǎng)沙逆勢(shì)拿地，表明了其對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的信心。 ? 改造范圍包括湘江大道以東，東二環(huán)線以西，瀏陽(yáng)河北段以南，南二環(huán)線以北地區(qū)和湘江西岸沿江地區(qū)，以及長(zhǎng)沙市政府確定的其他地區(qū)。 ? 過(guò)江通道： 在現(xiàn)有的 6座跨江大橋的基礎(chǔ)上，未來(lái)長(zhǎng)沙將再建 6座湘江通道，包括福元路過(guò)湘江通道、營(yíng)盤(pán)路過(guò)湘江隧道、勞動(dòng)路過(guò)湘江隧道、人民路過(guò)湘江隧道、南湖路過(guò)湘江隧道、蔡家沖過(guò)湘江通道。 長(zhǎng)株潭城際鐵路總長(zhǎng) ，長(zhǎng)沙設(shè) 12個(gè)站、湘潭 4個(gè)站、株洲 5個(gè)站。 滬昆高鐵 經(jīng)上海、杭州、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明等 6座省會(huì)城市及直轄市。 ? 東西向滬昆高鐵客運(yùn)： 是我國(guó)線路里程最長(zhǎng)、影響范圍最大、經(jīng)過(guò)省份最多的東西向高速鐵路，項(xiàng)目途徑上海、杭州、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明等 6座省會(huì)城市及直轄市，設(shè)計(jì)時(shí)速 350公里。 長(zhǎng)沙 上海 昆明 廣州 4小時(shí) 2小時(shí) 廣州 廣州長(zhǎng)沙廣州上海長(zhǎng)沙廣州廣州上海長(zhǎng)沙武漢1小時(shí) 4小時(shí) 隨著武廣通車，南中國(guó)三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈已形成 ? 武廣高速鐵路客運(yùn)線 ： 武廣高鐵是世界上第一條時(shí)速 350公里的軌道，已于 2022年 12月運(yùn)營(yíng)，武漢至廣州由原來(lái)的 10個(gè)半小時(shí)縮短至 3個(gè)半小時(shí)左右。 ? 在長(zhǎng)株潭城市群中，長(zhǎng)沙的龍頭作用突出， GDP的占比由 2022年的 %上升到 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)局 長(zhǎng)沙城市居民人均收支情況0100002022030000人均可支配收入 13924 15636 18282 20238 18754人均消費(fèi)支出 10680 12288 12960 15020 12863支出/收入 2022 2022 2022 2022201 0年110月人均可支配收入和消費(fèi)性支出均保持快速增長(zhǎng) 居民收支情況 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 20222022年，長(zhǎng)沙每百戶家庭汽車擁有量保持 69%的增長(zhǎng)速度， 2022年，長(zhǎng)沙市每百戶家庭擁有汽車 ，長(zhǎng)沙汽車人均擁有量位居全國(guó)前十位，遠(yuǎn)高于武漢。 調(diào)控主要針對(duì)一線城市及發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的中心城市等，對(duì)其它二、三線城市及中部地區(qū)城市調(diào)控力度并不大。今后房貸 利率將進(jìn)入 “ 無(wú)折 ” 時(shí)代 。政策進(jìn)一步加碼 ? 《 關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ? 《 關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ? 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ? 國(guó)務(wù)院出臺(tái) 《 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》 ?《 關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知 》 ? 《 關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn) 》 ? 《 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 ? 《 關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 》 ? 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ?《 關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ?全國(guó)十多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)地方限購(gòu)令 ? 國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ? 對(duì)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通 知提出四項(xiàng)要求 ?《 關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ?《 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知 》 ? 《 關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 》 ? 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 》 在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的狀況下，更加嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭 政策出臺(tái)背景 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 ? 此次調(diào)控重點(diǎn)在貫徹落實(shí)、信貸調(diào)整、增加有效供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面，是國(guó) 10號(hào)文的落實(shí)和深化 10號(hào)文的落實(shí)和深化 政策調(diào)控內(nèi)容 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 ? 11月 3日，住建部等四部委出臺(tái)政策 收緊公積金貸款 ，目前 3套房貸無(wú)論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，均已全面停貸 ? 90m2以下首次置業(yè)門檻提高 ? 多次置業(yè)和投資需求受到貸款限制最大 ? 銀行執(zhí)行力度遠(yuǎn)高于 房貸收緊，多次置業(yè)和投資需求受限制最大，首置需求置業(yè)門檻提高 政策調(diào)控內(nèi)容 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 ? 10月 19日，央行決定自 20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各 ? 住建部決定自 10月 20日起，五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào) ? 11月 10日與 12月 10日，央行分別在兩個(gè)月內(nèi)，兩次宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ， 加息周期即將到來(lái) ? 據(jù)報(bào)道，多家銀行近期根據(jù)監(jiān)管部門口頭通知，取消首套房貸利率 7折優(yōu)惠，重新執(zhí)行 最低 折 的新優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn) ? 與利率上調(diào)相比，首套房貸最低利率優(yōu)惠從 7折調(diào)整到 ，再加上新政要求首套房貸首付不得低于 30%， 首次置業(yè)門檻提高 利率調(diào)整，購(gòu)房貸款成本增加，加息周期到來(lái)影響購(gòu)房者預(yù)期 政策影響預(yù)期 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 ? 目前全國(guó)已有 15個(gè) 城市出臺(tái)限購(gòu) – 主要集中于一線城市及發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的中心城市等 – 其它二、三線城市及中部地區(qū)城市調(diào)控力度并不大，也沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)措施 ? 限購(gòu)政策，除了打擊投資、投機(jī)需求外，也直接影響合并戶型的銷售 – 即使限購(gòu)多為暫時(shí)性措施，但長(zhǎng)期來(lái)看，合并戶型仍存在不少問(wèn)題，比如后期可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅 限購(gòu)成為一線城市及發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈中心城市調(diào)控殺手锏 政策影響預(yù)期 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 ? 長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)水平，房?jī)r(jià)水平在全國(guó)均屬下等，因此并未出臺(tái)限購(gòu)政策。 ? CPI已經(jīng)連前續(xù) 5個(gè)月突破 3%的警界線水平， 國(guó)家宏觀調(diào)控上管理通脹的難度有所加大， 11月與 12月央行連續(xù)兩次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，顯示央行管理通脹預(yù)期和流動(dòng)性的決心。 ? 由此可以認(rèn)為 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)軟著陸的趨勢(shì)已經(jīng)基本確立 ，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)性進(jìn)一步得到確認(rèn)，如果后續(xù)時(shí)間經(jīng)濟(jì)面沒(méi)有出現(xiàn)大的波瀾， 2022年全年經(jīng)濟(jì)增速有望達(dá)到10%。第三季度 GDP單季增長(zhǎng) %，好于市場(chǎng)普遍預(yù)期的 %至 %的水平。 11月食品和居住價(jià)格對(duì) CPI一籃子價(jià)格新漲價(jià)因素的貢獻(xiàn)率達(dá) 92%。通脹預(yù)期不斷加強(qiáng) 8月開(kāi)始 PMI指數(shù)企穩(wěn)回升，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固 ，樓市調(diào)整了 3個(gè)月，但在 8月開(kāi)始，全國(guó)樓市特別是一線城市全面升溫，價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)重新抬頭 房地產(chǎn)市場(chǎng)再度回升 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，通脹持續(xù)上升 通脹加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦開(kāi)始快速升溫 政策出臺(tái)背景 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 ? 在全國(guó)主要城市樓市快速回升，尤其是京、滬、穗、深為代表的城市樓價(jià)加速上升的背景下， 9月 29日國(guó)慶前夕，更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。 ? 部分仍執(zhí)行 ， 首套房貸款利率回歸基準(zhǔn)利率已是大趨勢(shì)。17” 新政的鞏固加強(qiáng)版。 %%%%%%地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % %工業(yè)生產(chǎn)總值 % % % % % % % % % % %全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % %2022 2022