【正文】 0 40004800 21%26% 武廣新城 38004600 44005500 55006000 30%45% 尚東 38004800 45005000 50006000 25%32% 伍家?guī)X月湖 35004800 40005000 50006500 35%43% 星沙 25003500 30004000 43005000 43%72% 中心板塊、武廣新城以及星沙板塊的房價(jià)漲幅最大 注：以下價(jià)格為各板塊樓盤的銷售報(bào)價(jià)，非成交均價(jià)。 目前來看 ， 除位置偏遠(yuǎn)的麓南 、金星北 、 暮云以及北城和星沙的個(gè)別樓盤以外 ， 5000元 /㎡ 以下的房子已經(jīng)難覓蹤影 。 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 111月住宅市場小結(jié) 供應(yīng)方面： 09年市場開發(fā)量的快速增長，導(dǎo)致了今年新房供應(yīng)量的急劇加大。 結(jié)構(gòu)方面： 由于受房貸新政影響， 2022年投資型小戶型的去化量明顯下降，而 60120㎡ 的中小型產(chǎn)品成為目前市場上的供銷主流。 ? 數(shù)據(jù)來源： 合富輝煌（湖南）公司長沙代理項(xiàng)目 11月 18日 25日期間所有到訪的意向客戶，樣本量： 350份 說明 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：本次調(diào)查問卷中，選擇投資或投資 +自住的購房意向客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 投資型客戶大多來自湖南省內(nèi)， 80%擁有 1套以上的房產(chǎn)。 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 您在購房時(shí)主要會(huì)關(guān)注以下哪些方面呢%%%13%%%%%%%%% %%%0%5%10%15%20%25%30%35%地段/地理位置小區(qū)規(guī)劃及配套設(shè)施價(jià)格 戶型小區(qū)規(guī)模開發(fā)商品牌實(shí)力園林景觀 樓宇質(zhì)量交通便利性周邊環(huán)境景觀建筑風(fēng)格 物業(yè)管理 裝修檔次 房屋朝向周邊教育配套地段和價(jià)格是投資型客戶最為關(guān)注的內(nèi)容，其他方面其次。 說明投資型客戶同樣注重產(chǎn)品附加值 ， 希望在面積盡可能做小的同時(shí) ， 能做到兩個(gè)房間 （ 注：一房與二房租金不同 ） 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 單價(jià) 55006000元 /㎡ ，總價(jià) 45萬以內(nèi)的戶型，是投資客的需求主力 ?從單價(jià)的選擇上來看 ， 投資型客戶對價(jià)格的敏感度普遍較高 ， 除 22%的實(shí)力客戶選擇6000元 /㎡ 以上之外 ， 其他大多只能接受 50006000元 /㎡ 的價(jià)格 。 ?超過 50%以上的投資客戶 ， 認(rèn)為未來兩年的長沙房價(jià)仍將持續(xù)上漲 。 客戶特征總結(jié) —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 地段、價(jià)格、戶型及配套設(shè)施，是主流型客戶最為關(guān)注的內(nèi)容 您在購房時(shí)主要會(huì)關(guān)注以下哪些方面呢%%%%%%5%%% %%%%2%0%5%10%15%20%25%30%地段/地理位置小區(qū)規(guī)劃及配套設(shè)施價(jià)格 戶型小區(qū)規(guī)模開發(fā)商品牌實(shí)力園林景觀 樓宇質(zhì)量交通便利性周邊環(huán)境景觀建筑風(fēng)格 物業(yè)管理 房屋朝向周邊教育配套客戶特征總結(jié) —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 80140㎡ 的二房、三房是主流型客戶的主力需求 ?從面積的選擇上來看 ， 主要集中在 80140㎡ 之間 。 客戶特征總結(jié) —— 主流型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 單價(jià)在 50006000元 /㎡ ，總價(jià)為 3650萬的二房、以及 5580萬的三房，是主流型客戶的主力需求價(jià)位。 ?超過 50%以上的主流客戶 ， 認(rèn)為未來長沙房價(jià)仍將上漲 ， 僅有 16%的客戶看跌 。 客戶特征總結(jié) —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 豪宅型客戶的年齡，多為 4145歲事業(yè)有成的個(gè)體老板，家庭年收入 50100萬左右，家庭結(jié)構(gòu)多為三口之間或夫妻二人，均來自湖南省內(nèi)。 客戶特征總結(jié) —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 單價(jià) 55006500元 /㎡ 、 75008000元 /㎡ ，總價(jià) 100120萬是豪宅客戶首選 ?從單價(jià)的選擇上來看 ， 豪宅型客戶對價(jià)格的敏感度稍有所下降 ， 主要集中在55006500元 /㎡ 與 75008000元 /㎡ 之間 ， 接受 10000元以上的占 8%。 客戶特征總結(jié) —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 類別 特征分類 客戶類型 客戶總結(jié) 投資型 主流型 豪宅型 客戶背景 年齡 2445歲為主 2430歲為主 4045歲為主 2430歲的年輕人 是目前市場上的主流客群，豪宅客戶多在 40歲以上 職業(yè) 個(gè)體經(jīng)營者、私企職 工 /高管、國企職工 個(gè)體經(jīng)營者、公司 白領(lǐng)、私企職員 個(gè)體經(jīng)營者為主 投資及主流型客戶多為 上班一族或個(gè)體商戶 ，豪宅客戶多為有實(shí)力的個(gè)體老板 家庭結(jié)構(gòu) 三口之家為主、其次 夫妻二人 三口之家為主、其 次為單身 三口之家為主、其 次夫妻二人 三口之家是目前主要的家庭結(jié)構(gòu)，其次是夫 妻二人， 三世同堂在長沙并不多見 家庭年收入 920萬 520萬 50100萬 除實(shí)力較強(qiáng)的豪宅客戶外，長沙主力購房者 年收入普遍在 520萬之間 區(qū)域來源 省內(nèi) 80%，省外 15%，返鄉(xiāng)置業(yè) % 省內(nèi) 95%，省外 5% 全部為省內(nèi)客戶 自住型客戶主要來源于省內(nèi) ，而投資型客戶省外及返鄉(xiāng)置業(yè)的比例較高 擁有房產(chǎn) 數(shù)量 20%無房產(chǎn)， 52%有 1套， 2套及以上 28% 48%無房產(chǎn)， 42%有 1套， 2套及以上 8% 15%無房產(chǎn)， 23%有1套， 2套以上 62% 主流客戶大多無房或僅有一處房產(chǎn) ，投資客戶半數(shù)已擁有一處住房，而豪宅客戶 62%擁有二套及以上住房 ? 客戶背景特征 不同類型客戶的特征總結(jié) 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 類別 特征分類 客戶類型 客戶總結(jié) 投資型 主流型 豪宅型 客戶 需求 置業(yè)目的 純投資、投資 +自住 首置自住、改善型自 住、為父母 /兒女購房 85%自住 +改善 15%投資 首置及首改 仍為市場主流 購房因素 地段、價(jià)格 地段、價(jià)格、戶型、 配套 地段、價(jià)格、戶型、 配套、規(guī)劃 投資客戶主要關(guān)注地段和價(jià)格 ，其他類 型的客戶關(guān)注內(nèi)容比較多 物業(yè)類型 高層、小高層 高層、小高層 高層、小高層為主 15%為洋房， 8%為別墅 除電梯房以外，豪宅客戶對 洋房 與 別墅 也有一定需求 面積 4050㎡ 為主， 60 70㎡ 次之 80140㎡ 為主，其中 以 80120㎡ 居多 160180㎡ 為主，其次 200300㎡ 也較多 不同類型的客戶對于面積的需求差異較 大，而 80120㎡ 是市場的需求主力 房型 一房、二房 二房、三房 四房、五房 二房、三房仍是當(dāng)前市場需求主流， 投 資客戶更加青睞小面積二房 單價(jià) 55006000元 /㎡ 50006000元 /㎡ 55006500元 /㎡ 75008000元 /㎡ 豪宅客戶價(jià)格敏感度相對較弱， 50006000元 /㎡ 是市場需求的主力單價(jià) 總價(jià) 45萬以內(nèi) 3650萬、 5580萬 100120萬、 7080萬 3650萬的二房、 5580萬的三房是市場 的需求主力總價(jià) 付款方式 一次性 33%，按揭 64% 一次性 5%，按揭 94% 一次性 7%，按揭 93% 多數(shù)客戶選擇按揭，為規(guī)避政策限制， 三成以上投資者選擇一次性付款 市場 預(yù)期 未來 2年內(nèi)長 沙房價(jià)走勢 55%看漲， 30%認(rèn)為 保持不變， 11%看跌 56%看漲， 24%認(rèn)為保 持不變， 16%看跌 77%看漲， 13%認(rèn)為保 持不變， 7%看跌 對于未來 2年的長沙房價(jià)，絕大多 數(shù)客戶 選擇看漲 ? 客戶需求特征 不同類型客戶的特征總結(jié) 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 結(jié)論 投資型客戶 主流型客戶 豪宅型客戶 以省內(nèi)客戶為主， 省外及返鄉(xiāng)置業(yè)比例明顯高于其他 ；年齡范圍較廣，多以從事 個(gè)體 及 私企 工作者為主，年收入 920萬 ；多數(shù)已擁有一套房產(chǎn)， 2套及以上的客戶占 27%；購房時(shí)主要關(guān)注的是 地段 和 價(jià)格 ，對其他方面的要求不是很高，戶型面積大多要求是 4050㎡ 的 一房或二房 ，價(jià)格控制在以 45萬以內(nèi) ，受政策影響有 33%選擇了一次性付款 購房。 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 板塊 開發(fā)商 精裝主力產(chǎn)品 推貨套數(shù) 銷售套數(shù) 網(wǎng)簽成交率 1 恒大華府 麓北 恒大地產(chǎn) 公寓、 2房 5房 3495 1988 57% 2 恒大名都 麓北 恒大地產(chǎn) 2房 4房 3570 2832 79% 3 富基世紀(jì)公園 麓北 富基置業(yè) 二、三房 2284 997 44% 4 沁園春御院（ 8） 麓北 長江置業(yè) 公寓 539 256 47% 5 蘭卡威國際 麓北 蘭卡威置業(yè) 公寓 669 217 32% 6 湘騰城市廣場 麓北 湘騰投資 公寓 989 643 65% 7 萬科城 北城 萬科地產(chǎn) 二、三房 984 912 93% 8 珠江花城錦里 北城 珠江實(shí)業(yè) 公寓、三房 922 679 74% 9 泉昇同福大廈 中心 泉昇置業(yè) 公寓 425 21 5%
。 全部為省內(nèi)客戶 ，多為 4045歲 事業(yè)有成的 私營業(yè)主 ，年收入 50100萬 之間； 6成以上擁有 2套以上房產(chǎn) ，再次購房主要用于自??；需求面積 以 160180㎡ 、 200300㎡ 的四房、五房最多 ；除了價(jià)格、地段、戶型等基本要素之外，對樓盤的 規(guī)模、園林、教育配套 也有較高要求；購房總價(jià)多在 7080萬、 100120萬 之間；為保證資金流動(dòng)性普遍選擇 按揭 購房。 客戶特征總結(jié) —— 豪宅型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 92%以上選擇銀行按揭， 77%以上認(rèn)為房價(jià)還將繼續(xù)保持上漲 ?豪宅客戶因?yàn)樾枰獣r(shí)刻保證資金的流動(dòng)性 ， 因此在置業(yè)購房時(shí)往往都會(huì)選擇貸款 。 ?從物業(yè)類型上來看 ， 豪宅客戶更多的青睞于選擇高層及小高層 ， 另外有 15%的客戶意向購買洋房 、 8%的客戶意向購買別墅 。 ?擁有 12套房產(chǎn)的客戶比例較多 ， 其中 ， 家庭房屋擁有量在 3套及以上的純投資型客戶 ， 占豪宅客戶總數(shù)的 30%。 ?從總價(jià)的選擇上來看 ， 主要以 3080萬不等 ， 其中 3650萬的客戶大多選擇二房戶型 ，而總價(jià) 5580萬的客戶大多選擇的是三房戶型 。 ?從戶型的選擇上來看 ， 二房 、 三房是主流型客戶需求的主力產(chǎn)品 ， 其中 ， 三房的需求量大于兩房 ， 占客戶總數(shù)的 47%。 ?95%來自于湖南省內(nèi) ， 湖南省外的客戶僅占 5%。 客戶特征總結(jié) —— 投資型客戶 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 過半的投資客選擇以按揭方式購房，普遍認(rèn)為房價(jià)還將上漲。 其次是 6070㎡ 、 8990㎡ 的中小戶型 ， 購買比例分別是 14%、 11%。 ?80%的家庭擁有 1套以上的房產(chǎn) ， 其中擁有 2套以上的純投資型客戶占到 27%。 從整體市場來看，今年連續(xù)兩輪的樓市調(diào)控政策，并未對長沙市場產(chǎn)生過大影響，成交量、價(jià)依然保持上升，剛性需求仍占市場主導(dǎo)。 銷售方面： 可謂是供銷兩旺，前 11月住宅成交達(dá) 1300萬㎡以上，銷售量自下半月開始逐月增長。 ? 而 45005000元 /㎡ 、以及 5500元 /㎡ 以上價(jià)格段，成為今年前十一月市場銷售的主力區(qū)間， 表明市場上高檔樓盤銷售情況相對良好 。 其中 ， 中心板塊由于地鐵及過江隧道的開工建設(shè) ， 以及萬達(dá)廣場的橫空出世 ， 都使其板塊內(nèi)的新房價(jià)格得到極大提升 。 ? 隨著明年開福萬達(dá)廣場、泊富商業(yè)廣場、華遠(yuǎn)金外灘、保利南湖等高端樓盤的逐漸上市，對開福、天心兩區(qū)的住宅均價(jià)，都將起到極大的推動(dòng)作用。 ? 今年前十一月，全市僅精裝盤的開盤量就高達(dá) 18個(gè)，并且成交情況普遍較好（如：萬科、恒大等），整體成交均價(jià)在 5782元 /㎡ ，最高均價(jià)更是高達(dá) 8000元以上。 ?今年年初以來，長沙房價(jià)連續(xù)出現(xiàn)大幅攀升，于 4月住宅均價(jià)首次突破 5000元。 別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在城市外圍區(qū)域，小戶型公寓則大多集中在市中心 各板塊不同物業(yè)供銷對比 長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判 長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅月度均價(jià)走勢3000350040004500500055006000單位：元/ ㎡商品房 4286 4839 4260 4427 4136 4031 4439 4254 4328 4326 4503 4617 4554 4940 5114 5410 5103 5283 5491 5618 5550 5566 5734商品住宅 3944 4108 4012 4197 4024 3914 4167 4122 4020 4090 4263 4367 4326 4842 4925 5062 4854 4931 5223 5380 5349 5475 5558