房地產(chǎn)企業(yè)年度財務(wù)報表分析-資料下載頁
2025-07-29 20:43本頁面
【正文】 ①股東權(quán)益報酬率=總資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)②總資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率③股東權(quán)益報酬率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)④銷售凈利率=凈利潤/銷售收入⑤總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/資產(chǎn)平均總額⑥權(quán)益乘數(shù)=1/（1資產(chǎn)負債率）表九： 杜邦分析財務(wù)數(shù)據(jù)表項目2012年2013年2014年銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)總資產(chǎn)凈利率股東權(quán)益報酬率第一可以看出股東權(quán)益報酬率是個綜合性指標(biāo)，它是由銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)所決定的，與企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的指標(biāo)?？梢钥闯龉蓶|權(quán)益報酬率逐漸下降，說明企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險逐年增大。第二權(quán)益乘數(shù)主要是受公司資產(chǎn)負債情況的影響。萬科公司的權(quán)益乘數(shù)較大，說負債程度較高，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較大。第三銷售凈利率是反映企業(yè)的凈利潤和銷售收入的關(guān)系，提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬科的銷售凈利率在這三年間逐漸下降，說明了該企業(yè)的盈利能力逐漸下降。第四總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率說明了企業(yè)銷售收入與資產(chǎn)平均總額之間的比率，該比率越高，企業(yè)總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)就越有效率，資產(chǎn)的獲利能力也越強。但是萬科近三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷下降，雖然下降幅度比較下，但也從側(cè)面反映出該公司的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了一定的問題。五、結(jié)論（一）萬科的綜合評價萬科公司自1991年深交所上市以來，保持了健康可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展，企業(yè)的綜合實力和影響力得到鞏固和提高。 從萬科披露的近三年的財務(wù)報表來看，企業(yè)的財務(wù)狀況穩(wěn)健，但是受到低迷的房地產(chǎn)市場的影響，企業(yè)自2012年以來的改變公司戰(zhàn)略，2014年消化庫存占了主導(dǎo)，公司的毛利率逐漸下降明顯。（二）萬科存在的問題萬科總體發(fā)展趨勢很好，但是也存在一些問題，主要如下：資產(chǎn)負債率逐年增高。萬科的負債總額持續(xù)增加，企業(yè)的償債能力在減弱，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降。說明萬科的銷售能力減弱，利潤減少，營業(yè)周期長，最終會影響企業(yè)的獲利能力。市盈率較低。公眾對股票的評價較低，企業(yè)獲利潛力較小，前景不太樂觀。萬科是中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合排名第一的企業(yè)，但是品牌在全國各地的認(rèn)知度不一，東部和南部對品牌認(rèn)知度高于西部和北部，貴州、四川、西藏等地對萬科的認(rèn)知度一般。（三）對萬科存在問題的一些建議，具有較大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，建議加快對庫存商品的消化，以增快資金的回籠，進而規(guī)避風(fēng)險。、地區(qū)而異，而良好的品牌形象和顧客滿意度是萬科未來發(fā)展的基石。建議萬科因地制宜，制定符合當(dāng)?shù)爻鞘械氖酆蠓?wù)，努力提高顧客滿意度。（四）對房地產(chǎn)行業(yè)的啟示萬科在其披露的財務(wù)報表中不斷重申企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略：堅持小戶型；堅持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲備；重視合作；穩(wěn)健的投資策略；推動住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。這些經(jīng)營戰(zhàn)略是萬科奮斗多年取得成功所獲得的秘訣。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可以借鑒萬科的經(jīng)營戰(zhàn)略：2008年—2014年以來，國家為促進房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，出臺一系列措施對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和調(diào)控。說明房地產(chǎn)市場“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，樓市投資性、投機性需求在近年不會有機可乘。中國的住房剛性需求依舊很大，以滿足自住需求為主的小戶型市場將會穩(wěn)健發(fā)展。萬科的采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，通過項目自身銷售回籠資金，在當(dāng)前市場尤為重要，穩(wěn)健型的發(fā)展戰(zhàn)略更能在當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場上奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的理念創(chuàng)新將給住宅行業(yè)帶來一些革命。首先，工廠化的生產(chǎn)方式將最大程度的改善結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品質(zhì)量。其次，工廠化所具備的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)將大大提高項目的周轉(zhuǎn)速度。第三，產(chǎn)業(yè)化形成的規(guī)模效應(yīng)將大大提高行業(yè)壁壘。住宅產(chǎn)業(yè)化促使房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；l(fā)展、持續(xù)性發(fā)展?！緟⒖嘉墨I】[1] . [2] [3] 張新民,[4] 荊新,王化成,[5] [6] [J].財會研究2006[7] [8] [9][10] for Diversification[J].Harvard Business Review,1957(9):113124[11]Baita Financial Management[M].Dehli:Finance India,200
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