房地產(chǎn)企業(yè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表分析(文件)
【正文】 該公司的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了一定的問(wèn)題。萬(wàn)科的負(fù)債總額持續(xù)增加，企業(yè)的償債能力在減弱，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。公眾對(duì)股票的評(píng)價(jià)較低，企業(yè)獲利潛力較小，前景不太樂(lè)觀。、地區(qū)而異，而良好的品牌形象和顧客滿意度是萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展的基石。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可以借鑒萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：2008年—2014年以來(lái)，國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，出臺(tái)一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的理念創(chuàng)新將給住宅行業(yè)帶來(lái)一些革命。住宅產(chǎn)業(yè)化促使房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；l(fā)展、持續(xù)性發(fā)展。其次，工廠化所具備的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)將大大提高項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。中國(guó)的住房剛性需求依舊很大，以滿足自住需求為主的小戶型市場(chǎng)將會(huì)穩(wěn)健發(fā)展。（四）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的啟示萬(wàn)科在其披露的財(cái)務(wù)報(bào)表中不斷重申企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：堅(jiān)持小戶型；堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲(chǔ)備；重視合作；穩(wěn)健的投資策略；推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。（三）對(duì)萬(wàn)科存在問(wèn)題的一些建議，具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。說(shuō)明萬(wàn)科的銷售能力減弱，利潤(rùn)減少，營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)，最終會(huì)影響企業(yè)的獲利能力。 從萬(wàn)科披露的近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，但是受到低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，企業(yè)自2012年以來(lái)的改變公司戰(zhàn)略，2014年消化庫(kù)存占了主導(dǎo)，公司的毛利率逐漸下降明顯。萬(wàn)科的銷售凈利率在這三年間逐漸下降，說(shuō)明了該企業(yè)的盈利能力逐漸下降。可以看出股東權(quán)益報(bào)酬率逐漸下降，說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐年增大。企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)由“黃金市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍足y市場(chǎng)”之際，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持有謹(jǐn)慎態(tài)度，消化庫(kù)存取代擴(kuò)張。對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)管理能提出更好的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)。 現(xiàn)金總負(fù)債比率反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所創(chuàng)造的現(xiàn)金流量對(duì)償還負(fù)債的保障能力，比率越大說(shuō)明創(chuàng)造現(xiàn)金流量的能力越強(qiáng)。長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)主要有資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金總負(fù)債比率。長(zhǎng)期償債能力是指企業(yè)對(duì)債務(wù)承擔(dān)能力和對(duì)償還債務(wù)保障能力。 表六： 短期償債能力指標(biāo)表項(xiàng)目指 標(biāo)2012年2013年2014年短期償債能力流動(dòng)比率速動(dòng)比率 從流動(dòng)比率來(lái)看，萬(wàn)科的短期償債能力在2012年至2013年減弱，2014年的短期償債能力與2013年基本持平。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2013年降低，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)收賬款周期增長(zhǎng)，應(yīng)收賬款速度放緩，收款費(fèi)用增加，發(fā)生壞賬準(zhǔn)備的幾率變大；在2014年提高，說(shuō)明企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款的速度增快，資金利用率提高。主要財(cái)務(wù)分析比率有存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和營(yíng)業(yè)周期等。除股本報(bào)酬率外其他幾項(xiàng)指標(biāo)：凈資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售毛利率、銷售凈利率等都呈現(xiàn)了逐年下降的狀態(tài)。同時(shí)，2014年，萬(wàn)科保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度，保持現(xiàn)有規(guī)模，穩(wěn)定發(fā)展。資產(chǎn)的增值主要依賴的是流動(dòng)資產(chǎn)的增加，流動(dòng)資產(chǎn)越多，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。隨著企業(yè)資產(chǎn)總額的增加，公司的負(fù)債和股東權(quán)益也會(huì)相應(yīng)的增加，同時(shí)融資能力加強(qiáng)。所謂企業(yè)過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源就可稱為資產(chǎn)。所謂反映企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況，包括全部的資產(chǎn)和負(fù)債及所有者權(quán)益狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表就是資產(chǎn)負(fù)債表。在這20多年的發(fā)展中，萬(wàn)科始終保持著高速穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。 萬(wàn)科于1991年發(fā)行A股進(jìn)行上市，是中國(guó)第一家上市的房地產(chǎn)企業(yè)。其進(jìn)一步壯大。并在其6月進(jìn)行定向發(fā)行和配售新股2,，萬(wàn)科公司因此向跨地域業(yè)務(wù)發(fā)展。2000年被《福布斯》這樣權(quán)威的財(cái)經(jīng)雜志評(píng)為全球最優(yōu)秀的300家小型企業(yè)之一，2001年也同樣被其評(píng)為前200家之一。國(guó)家為改善此民生問(wèn)題，于2008年—2014年出臺(tái)了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，從最初的“限價(jià)令”、“限購(gòu)令”到近日的限購(gòu)取消、放款貸款等，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，樓市變化反復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸由“賣方市場(chǎng)”向“買(mǎi)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)市場(chǎng)也從“黃金時(shí)代”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍足y時(shí)代”。二、我國(guó)房地產(chǎn)及萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司概況 （一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概況 隨著我國(guó)改革開(kāi)放經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近三十年的蓬勃發(fā)展成為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表是商業(yè)貿(mào)易的最終表達(dá)形式，它可以直觀而全面的反映經(jīng)濟(jì)主體連續(xù)、系統(tǒng)及綜合的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，因此財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表才會(huì)受到被利益相關(guān)者越來(lái)越多關(guān)注與重視。 房地產(chǎn)企業(yè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表分析 —
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