【正文】 入+10——10——3貸款額度+10——10——4基準(zhǔn)收益率+10——10—— 敏感性分析表 由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目對(duì)租賃收入、建設(shè)投資較為敏感，項(xiàng)目的成敗依賴于租賃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與成本控制。但不確定性分析同時(shí)證明,只有在市場(chǎng)行情出現(xiàn)很大波動(dòng)時(shí)，該項(xiàng)目才會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，表示項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。由于該項(xiàng)目的基本方案為可行方案，經(jīng)過(guò)測(cè)算，開(kāi)發(fā)投資、租賃收入、貸款額度的臨界點(diǎn)如下表，臨界點(diǎn)即可行點(diǎn)：臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本值臨界點(diǎn)內(nèi)部收益率%期望值8%開(kāi)發(fā)建設(shè)投資（萬(wàn)元）最高值租賃收入（萬(wàn)元）33750最低值貸款額度（萬(wàn)元）10000最低值7630（1）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場(chǎng)調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。應(yīng)增加開(kāi)發(fā)投資的控制力度，進(jìn)一步提高資金使用效率，在建設(shè)計(jì)劃中合理安排建設(shè)順序，控制財(cái)務(wù)成本。（2）由于該項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品類(lèi)型接近，因此馬術(shù)場(chǎng)別墅項(xiàng)目必須超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最終體現(xiàn)自身的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目推廣過(guò)程中進(jìn)行成功的形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃，以增加項(xiàng)目的高端客戶定位的附加值和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。（3）對(duì)擬投資的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。將資金和經(jīng)歷集中在較快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上，以支撐投資項(xiàng)目，使租售項(xiàng)目收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)。控制風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的資金支持。（4）處理好項(xiàng)目融資管理與建設(shè)管理兩者關(guān)系。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)相扣，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃可以快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，二者相輔相成。第八章 結(jié)論與建議運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目是自房地產(chǎn)“新政”實(shí)施后，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，推出的適應(yīng)市場(chǎng)需求的建設(shè)項(xiàng)目，這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。同時(shí)，運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目總體創(chuàng)意獨(dú)特，高起點(diǎn)、高品位的建筑設(shè)計(jì)和整體布局，既能滿足富裕階層對(duì)休閑、娛樂(lè)的要求，又能滿足顧客對(duì)周邊環(huán)境、自然景觀、交通道路、配套設(shè)施的潛在需求。加之未來(lái)35年時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是別墅市場(chǎng)租賃整體供小于求，推廣前景良好，經(jīng)可行性研究與分析表明，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目的總體策劃是理想的、可行的。建議：逐步落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)，管理組織體系、組織有經(jīng)驗(yàn)、有能力、有水平的各專(zhuān)業(yè)人才，直接參與從項(xiàng)目前期、工程設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、物業(yè)管理；參與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃；參與項(xiàng)目投資控制與管理全過(guò)程的實(shí)施，應(yīng)使項(xiàng)目從一開(kāi)始就進(jìn)入科學(xué)化、系統(tǒng)化、程序化的管理狀態(tài)。爭(zhēng)取銀行或其它金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步理解和重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問(wèn)題。重視項(xiàng)目的整體策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)。聘請(qǐng)高水平的項(xiàng)目策劃人員，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行企業(yè)和項(xiàng)目推廣的全過(guò)程策劃，組織好廣告宣傳；盡快邀請(qǐng)市規(guī)劃部門(mén)及相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員、咨詢機(jī)構(gòu)專(zhuān)家學(xué)者、和公司技術(shù)骨干等召開(kāi)專(zhuān)家座談會(huì)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、租賃價(jià)格定位等進(jìn)行進(jìn)一步論證。聘請(qǐng)高水平的項(xiàng)目策劃公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行企業(yè)和項(xiàng)目的全過(guò)程策劃，組織好廣告宣傳。組織完成詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研工作，將調(diào)研范圍從本地客戶擴(kuò)大至周邊城市，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行國(guó)內(nèi)外城市中同類(lèi)項(xiàng)目的考察，進(jìn)一步更新觀點(diǎn)、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，創(chuàng)造最佳的經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)該項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、景觀優(yōu)勢(shì)、等條件，爭(zhēng)取今后能取得好的業(yè)績(jī)。附表與附圖 項(xiàng)目的區(qū)位示意圖 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制圖 經(jīng)營(yíng)收入一覽表經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表投資計(jì)劃與資金籌措表項(xiàng)目投資構(gòu)成表貸款還本付息表全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表?yè)p益表1資金來(lái)源與運(yùn)用表1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表附圖1 項(xiàng)目的區(qū)位示意圖本案50 / 50附圖2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制圖進(jìn)時(shí)度間容內(nèi)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年前期準(zhǔn)備工作總體施工及竣工驗(yàn)收運(yùn)動(dòng)員公寓對(duì)外租賃運(yùn)動(dòng)員公寓附表1 經(jīng)營(yíng)收入一覽表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量租金（元/年）合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年1公寓會(huì)所租賃收入平方米45000　　合 計(jì)　　　附表2 經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年1租售經(jīng)營(yíng)收入2營(yíng)業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅附表3 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年1項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資　其中:不含財(cái)務(wù)費(fèi)用　財(cái)務(wù)費(fèi)用2資金籌措資本金（不含土地費(fèi)用）　　　借貸資金　　　租賃總收入附表4 項(xiàng)目投資構(gòu)成表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）總投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資　土地費(fèi)用　征用及拆遷費(fèi)用　　　　　前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　建設(shè)安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　管理費(fèi)用%財(cái)務(wù)費(fèi)用%銷(xiāo)售費(fèi)用%　開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)　其他費(fèi)用　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%2項(xiàng)目總投資　附表5 貸款還本付息 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年1借款及還本付息　　　　　　年初借款累計(jì)　 本年借款 本年應(yīng)付利息 本年還款 附表6 全部財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出投資（不含利息）經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流量4凈現(xiàn)值　5累計(jì)凈現(xiàn)金流量6凈現(xiàn)值系數(shù)I=8%附表7 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入長(zhǎng)期借款2現(xiàn)金流出投資(不含利息)經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4凈現(xiàn)值　5累計(jì)凈現(xiàn)值6凈現(xiàn)值系數(shù)I=8%附表8 損益表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年1租售經(jīng)營(yíng)總收入 2總成本費(fèi)用3營(yíng)業(yè)稅金及附加 5利潤(rùn)額() 6所得稅 7稅后利潤(rùn) 注：。 附表9 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年1資金來(lái)源租售經(jīng)營(yíng)收入資本金長(zhǎng)期貸款2資金運(yùn)用投資（不含利息）經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金附表10 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(萬(wàn)元)　　1項(xiàng)目建設(shè)投資總額其中：土地投資 地上投資2貸款總額3自有資金總額(含土地費(fèi)用)4自有資金比例36%5租賃總收入6稅后利潤(rùn)7資本金動(dòng)態(tài)投資回收期8經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率%