【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 004年。在供應(yīng)的形態(tài)上，南京別墅2006年會(huì)逐漸由經(jīng)濟(jì)類別墅向中高檔別墅市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，這是市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，價(jià)格上仍有較大的上漲空間，且全年的漲幅會(huì)高于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅。南京別墅的供需狀況南京目前已供應(yīng)上市的別墅總數(shù)（聯(lián)排、雙拼）僅200萬(wàn)平方米左右，%，所占比例相當(dāng)?shù)?。?003國(guó)土資源部叫停別墅用地供應(yīng)后，南京別墅開發(fā)商放緩開發(fā)速度，延遲產(chǎn)品上市時(shí)間，使別墅供應(yīng)量持續(xù)減少?！拔镆韵橘F”，這是南京別墅價(jià)格近兩年持續(xù)高走的內(nèi)在原因。江寧有的別墅價(jià)格年增長(zhǎng)率超過20%。而按照上海、廣州等地區(qū)的情況。別墅年價(jià)格增長(zhǎng)率約在5%10%或一個(gè)售房周期上浮約10%15%。而且，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，南京別墅消費(fèi)群體將不斷成熟，市場(chǎng)需求量將有明顯增長(zhǎng)。根據(jù)預(yù)測(cè)，2005年至2007年南京每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬(wàn)平方米、15萬(wàn)平方米和15萬(wàn)平方米，合計(jì)為75萬(wàn)平方米；而這三年別墅的市場(chǎng)需求總量為85萬(wàn)平方米，這意味著，未來(lái)三年南京的別墅供應(yīng)缺口總量高達(dá)10萬(wàn)平方米。由于今后可供開發(fā)土地不多，開發(fā)商為了提高售價(jià)延期上市。在需求市場(chǎng)上，2004年和2005年，隨著別墅大戰(zhàn)加劇，消費(fèi)能力被激發(fā)，至2006年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質(zhì)別墅將在別墅叫停的背景下上漲，需求量可能會(huì)相應(yīng)暫時(shí)時(shí)被人為抑制。大量?jī)?yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)別墅的上市，將對(duì)原有價(jià)高質(zhì)低的空置別墅造成沖擊，資金實(shí)力不強(qiáng)、質(zhì)量不高的樓盤將更為艱難。但2005年以后，南京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量失衡將逐步改善，長(zhǎng)江三橋的建成為江北別墅項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)質(zhì)利好。寧杭高速公路三期貫通，將釋放溧水遠(yuǎn)途別墅項(xiàng)目。南京的別墅市場(chǎng)江寧的翠屏山、將軍山一帶是供應(yīng)的主力。去年下半年，南京別墅的供應(yīng)分布是：江寧占90％左右；江北占6％左右；湯山占2％左右；寧南和亞東板塊各占1％左右。據(jù)預(yù)測(cè)，在未來(lái)一段時(shí)間里，江北板塊的別墅項(xiàng)目會(huì)有比較大的“動(dòng)作”。估計(jì)這里的別墅供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到40萬(wàn)平方米左右。而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然較大，但供應(yīng)份額卻縮至70％左右。城東版塊的別墅類產(chǎn)品本來(lái)就稀確，在別墅類土地禁止出讓的宏觀背景下，價(jià)格將繼續(xù)攀升。南京的別墅消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)從某種程度上看，當(dāng)前南京的別墅消費(fèi)呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)。⑴別墅供應(yīng)量在未來(lái)幾年將逐漸減少雖然南京別墅市場(chǎng)的上市量增長(zhǎng)幅度非常大，但所占市場(chǎng)份額不足同年商品房上市量的10％，就南京這一省會(huì)城市來(lái)說，別墅的供應(yīng)量相對(duì)還是較小的。 別墅禁地政策的推行將使別墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此，未來(lái)幾年的別墅供應(yīng)量仍然不會(huì)放大，供求關(guān)系會(huì)趨于平衡甚至逆轉(zhuǎn)。 ⑵土地升值對(duì)別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價(jià)值上看，別墅的容積率一般都較低，所占有的土地面積較大，而南京目前的土地價(jià)格下降的可能微乎其微，未來(lái)土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。2005年上半年仙林掛牌的二幅容積率0．6－0．7的別墅用地，市場(chǎng)價(jià)格已超過92萬(wàn)元／畝，就是很好的例證。目前江寧、江北、湯山亞東、邊城等別墅板塊的別墅項(xiàng)目，隨著南京市進(jìn)一步加大新城區(qū)的建設(shè)力度，升值潛力相當(dāng)可觀。 ⑶需求原動(dòng)力不斷增強(qiáng)，別墅價(jià)格具有較大的升值空間無(wú)論是第一居所類的別墅，還是度假型第二居所類的別墅，是居住消費(fèi)的最高形式，是每個(gè)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力人士的追求目標(biāo)，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，這批新貴一族正不斷擴(kuò)大，再加上海歸人員的不斷增多，因而未來(lái)的別墅需求會(huì)不斷增大，另外從投資需求角度看，投資別墅的客戶基本上自有資金的實(shí)力較強(qiáng)，實(shí)際購(gòu)買力受政策影響并不大，一旦心理觀望期過去，投資比例會(huì)反彈，甚至上升，再加上別墅供應(yīng)受土地政策影響，盡管短期投資比例和換手率不會(huì)太高，但中長(zhǎng)期來(lái)看，別墅一定會(huì)有更大的升值空間。十年來(lái)，中山風(fēng)景區(qū)這個(gè)南京巨大的“綠肺”孕育了許多響當(dāng)當(dāng)?shù)膭e墅部落。除了紫金山東側(cè)山腳下帝豪花園，還有紫金山北麓的東方花園別墅、音樂臺(tái)南側(cè)的紫金山莊等等。紫金山東麓環(huán)陵路一線，一批高端物業(yè)如天泓山莊、萬(wàn)泰鐘山高爾夫、國(guó)投馬術(shù)場(chǎng)、陽(yáng)光聚寶山等項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)著東郊豪宅的延續(xù)。類似房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格調(diào)查經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，類似房地產(chǎn)項(xiàng)目狀況及租售價(jià)格如下：（1） 帝豪花園別墅帝豪花園別墅位居南京尊貴寶地——鐘山風(fēng)景區(qū)，越過紫金山的東麓，古樹婆娑，碧水蕩漾，綠化面積高達(dá)80%，前臨碧波清澈的水庫(kù)，背倚天蘊(yùn)神秀的表山，風(fēng)水獨(dú)佳。整個(gè)小區(qū)全為歐式建筑風(fēng)格，共計(jì)15種款型，各種款型俱為建筑大師嘔心礫血之巨作，面積為190平方米到500平方米不等，建材精良，盡顯高尚王者氣派，與整個(gè)中山陵風(fēng)景區(qū)渾然天成，合為一體。 帝豪花園的涉外率高達(dá)90%以上，住戶來(lái)自11個(gè)國(guó)家和地區(qū)。帝豪花園以美元論租金，一期低的2500美元／月，二期木質(zhì)別墅租到3000美元／月。2005年4月28日成交的帝豪花園7幢別墅拍賣價(jià)格為每平方米約20000元。（2） 紫金山莊紫金山莊處于“南京綠肺”——中山陵園風(fēng)景區(qū)的內(nèi)部，坐落在音樂臺(tái)南側(cè)，周圍山林環(huán)抱，鳥雀時(shí)鳴。這里的大氣、水和噪聲三項(xiàng)污染指標(biāo)，均低于聯(lián)合國(guó)文化保護(hù)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，山莊內(nèi)植有數(shù)十種名貴植物，整體綠地規(guī)劃，居住環(huán)境的優(yōu)越南京堪稱絕版。山莊由周界紅外線報(bào)警、彩色攝像監(jiān)控及園區(qū)道路監(jiān)控系統(tǒng)“武裝”起來(lái)的全封閉別墅群。紫金山莊是德基房地產(chǎn)公司開發(fā)的早期項(xiàng)目，建造時(shí)間略遲于帝豪花園，占地總面積約11474平方米，房屋總建筑面積約8100平方米，花園面積約5600平方米，占山莊總面積的49％。包括錯(cuò)層、分體形式的別墅17幢，共40套。每套建筑面積在150—450平方米，每幢又擁有一個(gè)200—600平方米的草坪。紫金山莊的長(zhǎng)期租賃價(jià)格為每戶每月2500美元—3500美元，在經(jīng)過了多年的租賃，最近在對(duì)外保密的情況下，即將開始低調(diào)銷售。／平方米，整幢別墅價(jià)格將會(huì)超過1000萬(wàn)元。（3）鐘山國(guó)際高爾夫別墅鐘山國(guó)際高爾夫項(xiàng)目，占地3671畝，內(nèi)含可承辦國(guó)際賽事的標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)、燈光球場(chǎng)和200多幢頂級(jí)別墅，以及五星級(jí)酒店、度假區(qū)等。該項(xiàng)目背依紫金山，四面為環(huán)陵路、312國(guó)道、繞城公路、馬群立交等交通 要道所環(huán)抱，從市中心至此只需20分鐘，交通便利，占盡天然地利優(yōu)勢(shì)。 鐘山國(guó)際高爾夫別墅一期由美國(guó)BLA公司、EDSA公司、美國(guó)貝爾高林公司、GaryPlayer、WATG公司、上海高力國(guó)際等六大世界頂尖團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂打造。外立面風(fēng)格主要借鑒了西班牙式、意大利式和美國(guó)懷特式三種建筑風(fēng)格的精華，每套別墅風(fēng)格不同，個(gè)性化極強(qiáng)，同時(shí)考慮到中國(guó)的審美情趣和文化特色，添加了部分中國(guó)傳統(tǒng)元素，滿足不同性格、不同年齡階段，不同行業(yè)頂級(jí)人士，可謂不折不扣中西合璧的頂級(jí)別墅。目前，鐘山別墅只推出了19棟，從預(yù)訂情況看已不能滿足需求。在租賃市場(chǎng)中，高檔別墅類產(chǎn)品的市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租賃價(jià)格居高不下，現(xiàn)舉例如下：案例瑞景文華香溪月園別墅地理位置江寧將軍大道仙林大學(xué)城建筑面積270 平方米266平方米產(chǎn)品雙拼別墅構(gòu)成，建筑風(fēng)格較為普通獨(dú)棟別墅戶型5室3廳3衛(wèi) 5室3廳3衛(wèi)租賃價(jià)格20000 元/月16000 元/月裝修狀況高檔 裝修無(wú)裝修其他熱水淋浴器,電話,空調(diào),彩電,冰箱,洗衣機(jī),家具無(wú)設(shè)施案例金陵家天下紫金山莊地理位置仙林城東建筑面積320 平方米425平方米產(chǎn)品英式獨(dú)立別墅，內(nèi)含三套臥房美式獨(dú)棟別墅戶型6室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價(jià)格21800 元/月35000 元/月 裝修狀況高檔 裝修高檔裝修其他中央空調(diào)，高檔紅木家具，熱水系統(tǒng)、另有530平方私家花園大金中央空調(diào),鍋爐,設(shè)施全。另有600平米花園案例帝豪花園別墅紫金山莊別墅地理位置城東城東建筑面積298 平方米373平方米產(chǎn)品獨(dú)立別墅木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟別墅戶型4室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價(jià)格2600美元/月25000 元/月 裝修狀況高檔裝修高檔裝修其他中央空調(diào)，熱水系統(tǒng)、另有400平方私家花園、車庫(kù)大金中央空調(diào),鍋爐,設(shè)施全，另有500平米花園經(jīng)過測(cè)算，、721元、888元、988元、837元、801元，平均租賃價(jià)格為842元。由于另須收取物業(yè)管理費(fèi)用，因此凈租金收入大約為90%左右，即每年750元/平方米。第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及南京馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖確立如下規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃總建設(shè)用地平方米運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目建設(shè)用地平方米運(yùn)動(dòng)員公寓平方米運(yùn)動(dòng)員會(huì)所平方米擬建項(xiàng)目地上總建筑面積平方米容積率　 建設(shè)內(nèi)容整個(gè)賽馬場(chǎng)項(xiàng)目由香港利安顧問公司設(shè)計(jì)，現(xiàn)已完成一期工程，包括：看臺(tái)區(qū)、馬廄區(qū)、賽道區(qū)、廣場(chǎng)區(qū)等，目前二期運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目即將動(dòng)工建設(shè)。運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目建設(shè)包括運(yùn)動(dòng)員公寓、會(huì)所、道路、園林小品、配套公用設(shè)施等幾個(gè)主要部分。，地上總建筑面積45000平方米，公寓、會(huì)所均為精裝修，配備家具、家電設(shè)施等。目前賽馬場(chǎng)項(xiàng)目已建的項(xiàng)目有：馬廄區(qū)：8幢二層框架結(jié)構(gòu)馬房依山而建，錯(cuò)落有致，每幢建設(shè)有54間馬舍，馬廄區(qū)同時(shí)可容納400余匹馬入住。馬舍內(nèi)有自動(dòng)飲水器，有冷、熱水供應(yīng)，門窗上設(shè)有馬匹探視洞口。馬舍通風(fēng)采光具佳，并設(shè)有鞍具室、飼養(yǎng)員辦公室、臥房等。室外配有洗馬臺(tái)、遛馬圈，四周用鋼絲網(wǎng)片全封閉隔離，對(duì)馬保護(hù)有加。馬廄區(qū)不僅吸收了國(guó)際領(lǐng)先馬房的設(shè)計(jì)精髓，而且處處體現(xiàn)以馬為本，勘稱亞洲頂級(jí)馬房。賽道區(qū)：從設(shè)計(jì)到施工都采用了國(guó)際最先進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是亞洲唯一集馬術(shù)和速度賽馬四大項(xiàng)比賽于同一賽場(chǎng)的綜合設(shè)施。其中：速度賽道由1850米長(zhǎng)、35米寬的草道，1650米長(zhǎng)、25米寬的沙道，1700米長(zhǎng)、10米寬（含4米綠化帶）的救護(hù)道，1750米長(zhǎng)、9米寬的訓(xùn)練道組成。跑道結(jié)構(gòu)合理科學(xué)，即使大雨滂沱也不見積水，照常比賽。60米90米的場(chǎng)地障礙和盛裝舞步比賽場(chǎng)和60米70米準(zhǔn)備場(chǎng)均按奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)地要求興建。賽道和障礙舞步場(chǎng)地均有一流的排水系統(tǒng)和噴灌系統(tǒng)，旱澇無(wú)誤。，由亞馬聯(lián)秘書長(zhǎng)、國(guó)際馬聯(lián)認(rèn)證設(shè)計(jì)師金一弘、樸正午設(shè)計(jì)并監(jiān)理，其坡道、彎道、環(huán)境、景觀、障礙設(shè)施等渾然一體，不僅蔚偉壯觀，而且達(dá)到國(guó)際賽道標(biāo)準(zhǔn)。賽道區(qū) 主看臺(tái)區(qū)宏偉大氣的主看臺(tái)區(qū)：，由北主看臺(tái)與亮馬圈組成，主看臺(tái)為6層框架結(jié)構(gòu)，亮相圈3層，設(shè)有觀眾看臺(tái)和貴賓包房，可同時(shí)容納近萬(wàn)人觀看馬術(shù)比賽。賽場(chǎng)區(qū)和廣場(chǎng)區(qū)：賽場(chǎng)區(qū)內(nèi)建有垂釣中心、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、馬術(shù)訓(xùn)練場(chǎng)等。附有50余間三星級(jí)客房。并鋪有客廳、咖啡廳、露天茶社、棋牌室、寬帶網(wǎng)、健身房、還有鹿苑、水禽園、鴕鳥房、孔雀園、鴛鴦池、水簇館等小動(dòng)物園地。是集垂釣、高爾夫練習(xí)、馬術(shù)乘騎為一體的國(guó)內(nèi)少有的休閑健身場(chǎng)所。垂釣中心 高爾夫練習(xí)場(chǎng)第四章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 環(huán)境保護(hù)環(huán)境狀況建設(shè)場(chǎng)地周圍沒有工廠等易產(chǎn)生污染源的設(shè)施，環(huán)境條件良好。由于其鄰近繞城公路、滬寧高速公路等城市干道，交通流量較大，可能會(huì)有一定的汽車廢氣和噪聲污染。項(xiàng)目主要污染源本項(xiàng)目建設(shè)期間可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。施工期間的其它污染源主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房、煙氣、屋內(nèi)廢氣、各種設(shè)備、汽車噪聲和汽車尾氣等?！叭龔U”治理初步方案根據(jù)南京市同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目各種污染源產(chǎn)生的污染量