廣州南站項(xiàng)目調(diào)研定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-11-10 13:24本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】相關(guān)資料顯示，預(yù)計(jì)南站年發(fā)送旅客量近期可達(dá)到7800萬(wàn)人次，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃則為1億1600萬(wàn)人次。◆廣州南站不僅僅只是武廣高鐵的始發(fā)終到站，還是貴廣、南廣等高鐵的交通樞紐，直接拉起華南與華中及西部地區(qū)?！魪V州南站作為廣深港高鐵樞紐中心，有十分重要的承接作用，眾多穿梭于廣州、深圳、香港的旅客在將此停留?！粲捎诟哞F具有高速、商務(wù)等效應(yīng)，所以旅客中商務(wù)客將占大部分比例。隨著南站CBD的打造，同時(shí)也將吸引大量?！魪V州南站選址在“珠三角的幾何中心”，多條城際軌道交匯于此，其定位廣佛圈，立足珠三角，有力地推動(dòng)“泛珠三。角”概念及“同城化”建設(shè)的發(fā)展，使珠三角地區(qū)重要城市的居民及旅客以此互動(dòng)。大干線和廣珠西線高速公路等“兩橫兩縱”高速公路主干道及一條廣州新客站高架專用路交錯(cuò)相通、密切銜接，使鐵。給廣州及廣州周邊居民的。城際客車到達(dá)南站的線路不到。旅經(jīng)濟(jì)圈組團(tuán)將成型。
【正文】 層為停車層 總樓層為 83 層； 18 層為商場(chǎng)； 9 層以上為寫字樓 租金 85 元 /㎡ /月 150 元 /㎡ /月 管理費(fèi) 25 元 /㎡ /月 29 元 /㎡ /月 實(shí)用率 70% 65% 電梯數(shù)目 5 臺(tái)日本三凌電梯 50 臺(tái)三凌高速電梯 管理公司 廣東信源物業(yè)管理公司 北京保利物業(yè)物業(yè)管理有限公司 ◆ 酒店 名稱 星級(jí) 管理品牌 房?jī)r(jià) 單人房 雙人房 行政房 廣州建國(guó)酒店 五星級(jí) 518 848 1120 廣州嘉鴻華美達(dá)廣場(chǎng)酒店 五星級(jí) 580 630 830 廣州海航威斯汀酒店 五星級(jí) 1185 1185 1587 廣州山水時(shí)尚酒店 四 星級(jí) 248 248 440 廣州健力百合酒店 四 星級(jí) 280 340 380 廣州景星酒店 四 星級(jí) 430 370 460 廣州萊樂(lè)可國(guó)際公寓酒店 三 星級(jí) 220 230 330 其他 全國(guó)知名火車站商圈 （我們正在做） 客運(yùn)火車站，貨運(yùn)火車站業(yè)態(tài)組合比較分析 客、貨運(yùn)火車站分析 ? 我國(guó) 火車站商圈一直在起著重要的 商業(yè) 支撐作用。自上世紀(jì) 80 年代 初廣州火車站白馬 服裝攤檔的出現(xiàn)開(kāi)始，火車站商圈歷經(jīng)近 20 年的發(fā)展和完善，目前已經(jīng)形成 以白馬、天馬、黑馬等 為界的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和 皮具 商 品批發(fā)市場(chǎng)兩個(gè)陣營(yíng)，尤其是服裝專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)最具規(guī)模的集散地市場(chǎng)之一。 目前周邊專業(yè) 市場(chǎng)近 20 個(gè)，日人流量達(dá) 28 余萬(wàn)人次，租金上漲了 20 余倍，輻射面積擴(kuò)張數(shù)十倍。 ? 客貨分離從一定程度上避免嚴(yán)重事故的發(fā)生概率，諸如運(yùn)載危險(xiǎn)品的貨車進(jìn)客運(yùn)站時(shí)發(fā)生泄漏事故造成危險(xiǎn)。 客貨分離 后，攜帶大宗貨物的乘客可能會(huì)有 些 麻煩 ，他們從客運(yùn)站下車后還要轉(zhuǎn)車去貨運(yùn)場(chǎng)地提貨，但從安全考慮客貨分離是利大于 弊 。目前 在世界范圍內(nèi)鐵路的 運(yùn)輸 沒(méi)有較為一致的模式可供借鑒 ， 因此市場(chǎng)上的各種方案都存在不確定性。 客運(yùn)站一般在交通便捷的地方 ，距離市中心不遠(yuǎn)。 客運(yùn)主要以人流為主，由于客流中有各種各樣不同工作的人流走動(dòng)，所以在全國(guó)各地火車站都是商業(yè)林立，主要商業(yè)由商務(wù)酒店、專業(yè)市場(chǎng)和快餐為主導(dǎo)。 ? 貨運(yùn) 站 一般都與工廠插上關(guān)系，貨運(yùn)車站和工廠一般靠近城郊 。從廣州近 20 家較大的貨運(yùn)公司可以看出，他們所在地都在城 郊 ，周邊主要商業(yè)就是經(jīng)濟(jì)酒店和快餐為主，其次就是五金和建材較集中，主要以貨運(yùn)帶動(dòng)當(dāng)?shù)刂苓吷虡I(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 業(yè)態(tài)組合形式 業(yè)態(tài) 分散盡管 可以 避免價(jià)格 竟?fàn)?但卻無(wú)法享受扎堆效應(yīng)帶來(lái)的好處 ，但客運(yùn)和貨運(yùn)的業(yè)態(tài)組合的 目的也許是希望通過(guò)不同的業(yè)態(tài)滿足不同消費(fèi)人群的需求 ，所以，客貨二運(yùn)在同一地方出現(xiàn)也有他的存在意義。 在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)組合中， 特別是火車站及重點(diǎn)客運(yùn)站都注重以休閑娛樂(lè)等體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)為核心的業(yè)態(tài)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，正在取代過(guò)去 客運(yùn)的單一模式 — 運(yùn)送人流，打破 主要滿足人們購(gòu)物需要的傳統(tǒng) 單一 模式。 廣珠輕軌、地鐵、南站鐵路交通樞紐分析 廣珠輕軌、地鐵、南站鐵路線 主要客源，輻射范圍 廣珠輕軌、地鐵、南站鐵路線的站點(diǎn) 分布及客流量預(yù)測(cè) 對(duì)地塊的影響 城中村改造項(xiàng)目分析 改造過(guò)程，所需時(shí)間 ◆ 三元里村于 2020 年 4 月開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部設(shè)備遷移， 6 月進(jìn)行首期拆遷工程 ，預(yù)計(jì)耗時(shí)３年到５年，首期工程將在2020年１２月完成， ◆ 林和村將在 2020 年 6 月底前搬遷完畢，明年開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)在 2020 年開(kāi)賣 。 現(xiàn)狀及發(fā)展方向 ◆ 無(wú)論是三元里還是林和村在改造前都是 握手樓、蜘蛛網(wǎng)般的電線和污水橫流、陰暗潮濕的窄街很扎眼 。 ◆ 林和村將建成為 天河北規(guī)模最大、配套最好的高端社區(qū) 。 主要分為兩大片 區(qū)，北部為 6 棟 48 層的村民回遷房，南部為 4棟商品樓 (為開(kāi)發(fā)商所有 ). 及一棟 25 層、近 100 米高的辦公塔樓。 ◆ 三元里 開(kāi)辟愛(ài)國(guó)主義教育活動(dòng)走廊，形成融休閑、觀光、旅游為一體的景觀紀(jì)念主路徑，并重新建設(shè)街道兩側(cè)的旅游商鋪。通過(guò) 改造降低其建筑密度仍保持現(xiàn)有的居住區(qū)性質(zhì)。 三元里與林和村租金對(duì)比 ◆ 租金 （ 以二房為例 ） 改造前后 /后底商的租金變化 根據(jù)周邊二手樓宇的價(jià)格走勢(shì)與城中村所處位置，結(jié)合改造方案，預(yù)計(jì)改造完成，項(xiàng)目的房屋租金會(huì)有 15%30%的漲幅，而商鋪的租金特別是一線商鋪的升值潛力可達(dá)到 60%甚至更高。 類型 狀態(tài) 林和村 三元里 房屋 改造前 700 元 900 元 目前 1000 元 1200 元 商鋪 改造前 80100 元 /m2 65100 元 /m2 目前 5030 元 /m2 100200 元 /m2
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