【正文】 力，也經(jīng)不起市場淘洗的；②、但是，項目在地塊的性質(zhì)屬性、交通條件等客觀條因素具有一定的優(yōu)勢。因此，發(fā)展城際間的消費者是本項目所具備的先天條件，利用這一良好的先天條件，便可擴大項目的商圈半徑，從而擴大消費人群；③、黃石市原本的商業(yè)較為扁平，既分散又沒有滿足高檔消費者的消費需求，因此，本項目定位黃石高檔消費群體為第一客群，即搶占黃石高檔消費市場的先機，同時也為黃石本身的商業(yè)創(chuàng)造更高的品味及格調(diào)。④、黃石市消費者已形成較為固定的消費習(xí)慣，日常的普通生活消費都在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)可以完成，因此，本項目只能用特有的亮點來吸引本市及外來消費者，這樣才能創(chuàng)造出更好高商業(yè)價值。、項目總體開發(fā)思路：①、本案從人口、交通條件等方面分析，其將來勢必發(fā)展成為黃石商業(yè)的核心區(qū)域。但是由于其目前實際居住人口尚未形成，核心消費人口缺乏支持，商業(yè)氛圍難以形成，這就形成本項目開發(fā)所面臨的矛盾——開發(fā)時間的問題，即：項目的建成開業(yè)帶動人口入住及片區(qū)商業(yè)發(fā)展的成熟時間表。即本項目如果近期迅速啟動建設(shè)，則本項目周邊的房地產(chǎn)開發(fā)尚未成型，居住人口不足，這勢必帶來市場對本項目期望值的降低，即市場對本項目能否運作成功的疑慮，增加了項目銷售及招商的風(fēng)險。這樣就帶來了兩種開發(fā)思路的對比，即：216。 領(lǐng)先的開發(fā)思路。以項目的開發(fā)推進這一新城區(qū)商業(yè)的成熟，以項目本身的帶動搶占黃石現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展和變革的橋頭堡，以時間換空間。216。 另外，項目也可以采取滯后開發(fā)的開發(fā)思路，即：目前暫緩開發(fā)，直至周邊房地產(chǎn)開發(fā)和人口密度達到一定程度再開發(fā)，采取瓜熟蒂落的相對保險的開發(fā)方式。這將是本案開發(fā)的兩大戰(zhàn)略選擇。②、如果本項目采取積極的、領(lǐng)先的開發(fā)思路，我們認為是具有現(xiàn)實條件的，其原因在于：216。 本案土地成本較低，土地對開發(fā)成本的壓力較小，這是本項目得天獨厚的先天條件；216。 黃石商業(yè)正處于變革的前夜，在當前這一時間節(jié)點上搶先一步進入市場，確立商業(yè)關(guān)系，可以提前一步奠定商業(yè)中心的地位，同時封堵未來競爭對手的開發(fā)空間。216。 但是此開發(fā)策略的前提條件卻是：本項目需要采取訂單式開發(fā)理念，即應(yīng)先確立進駐的主力商家，確定有主力商家進駐后才開始建設(shè)，這樣才可將風(fēng)險控制到最低。③、訂單式地產(chǎn)開發(fā)需要合理地控制風(fēng)險，其中主力店的招商是項目開發(fā)的核心，項目的招商可作為本項目開發(fā)的核心環(huán)節(jié)。即本案在未來要形成核心商圈，必須引進黃石現(xiàn)今沒有的、具有國際水準的大賣場如沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)及樂購等商家，同時引入不同于黃石現(xiàn)有的百貨公司、電影院及娛樂設(shè)施，形成項目的核心商業(yè)優(yōu)勢。如果無法引入這一類型的主力商家，尤其是無法引入如沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)及樂購這一類型的主力商家，則本項目不宜現(xiàn)階段開發(fā)，而應(yīng)再等23年后，等到周邊日趨成熟和人口密度達到要求時再擇機開發(fā)。從這層意義上來說，主力店招商工作可以說是本項目開發(fā)的核心關(guān)鍵，是本項目采取何種開發(fā)策略取向的中心環(huán)節(jié)。④、無論采取哪一種開發(fā)思路，本項目的開發(fā)都應(yīng)采取“銷售+持有“相結(jié)合的開發(fā)思路，用銷售部分物業(yè)來保證開發(fā)資金的回籠，同時用持有的物業(yè)來收取租金，在控制風(fēng)險的同時，享受項目物業(yè)日后的增值。、項目主要內(nèi)容構(gòu)成總構(gòu)思：適應(yīng)長條梯形地塊結(jié)構(gòu)，打造三大組團式商業(yè)為主體、住宅為輔的、以現(xiàn)代風(fēng)格為主題，引進現(xiàn)代、明快風(fēng)格的建筑、中高檔的消費環(huán)境，打造具有時尚風(fēng)情的購物、休閑娛樂、生活體驗式的都市綜合體。購物娛樂休閑體驗式第四部分　項目建筑規(guī)劃建議63一、建筑規(guī)劃建議：（1).項目總體規(guī)劃方向建議 ：：◆ 原則：（如圖）第一，住宅與商業(yè)不完全分割，而是融為一體： 本項目地塊體量若只做3—4層商業(yè)，則土地利用率不高，因此，項目既設(shè)商業(yè)同時也設(shè)住宅，提高土地利率，同時提升住宅售價空間。因此，我司建議將住宅和商業(yè)合并為一個整體，住宅采用裙樓形式，13層為商業(yè)，4層設(shè)為架空層花園，5層以上分布小高層住宅；第二，項目整體布局：“三大組團”組成的開放式商業(yè)布局：項目處于商業(yè)范圍并不濃厚的地段，但是交通網(wǎng)絡(luò)大，每天經(jīng)過的車流量大，項目設(shè)置開放式的布局，有利于形成項目的視覺可見面，這對于項目來說無疑起到非常重要的廣告作用，提升項目的商業(yè)價值；三大組團分別為：超市、百貨組團、電器及娛樂組團（包括獨棟連排商業(yè)體）、家居生活館組團。第三，項目銷售與持有的關(guān)系（如下圖）：本項目需要妥善處理銷售與持有的關(guān)系：住宅全部出售。另外，超市、百貨組團、娛樂及家居生活館等兩大組團的主體部分皆為持有部分，打造為主力店，作為人流“發(fā)動機”；而屬于娛樂主團的、面對花湖大道的連排獨棟體商鋪全部銷售， 其獨享各組團的商業(yè)氛圍，受投資者歡迎，易于銷售；另外，各大組團的“碗邊鋪”——即組團主體的一些邊角鋪銷售，這些邊角鋪對于超市、百貨等大組團而言，不一定需要，但是對于投資者而言，此種商鋪是百貨、超市等大型商業(yè)的一部分，其商業(yè)氛圍非常濃厚，因此此等商鋪可用于滿足小型投資者的投資需求，又可回籠部分資金，一舉兩得。 第四，開挖負一層全層、負二層局部，設(shè)大型停車場，以設(shè)置充足的停車位；大型停車場（約1000個停車位）是本項目的必要設(shè)置。根據(jù)項目的定位及目標客戶群特點，項目將需要大量的停車位，以滿足客戶的需求。同時，黃石市內(nèi)商業(yè)體的一大缺陷是停車位極度缺乏，我司市場調(diào)研時對黃石做了相關(guān)的停車位統(tǒng)計：黃石市區(qū)內(nèi)主要商圈內(nèi)包括的大大小小商業(yè)設(shè)施如此之多，但是經(jīng)調(diào)查，竟無一個商業(yè)設(shè)施配套有停車位，車輛只能零散的停靠在路邊，且讓人大為驚訝的是，市區(qū)主要商圈的停車位總數(shù)只有1515個?？梢?，黃石市內(nèi)商業(yè)配套是非常不足的。因此，本案將負一層、負二層局部設(shè)計為大型停車場將是黃石商業(yè)配套功能的升級，將是本案有利的競爭條件，將可供商業(yè)使用的停車位數(shù)量保證達到1000個以上。停車場面積（平方米）停車位（輛）負二層停車場10000（包含設(shè)備房）200（超市專用）負一層停車場19000500項目外圍露天停車場6000300租用自來水廠露天停車場10000400說明：按以上設(shè)置本項目的停車位數(shù)量達到1400個，除去給予住宅作為配套的200400個停車位外，本項目可作為商業(yè)用途、服務(wù)于商場的停車位數(shù)量達到1000個以上，這是本項目提供充足的配套設(shè)施的必要條件。第五，項目地塊北面花湖水廠停車位租用設(shè)計：本項目一旦建成以后，勢必對周邊的商業(yè)項目形成示范作用，對于本項目最有警示作用的就是項目北面的自來水廠地塊，該地塊一旦日后開發(fā)與本項目類似的商用物業(yè)，將形成巨大的競爭態(tài)勢。對此，我們的建議是對該項目的發(fā)展方向進行未雨繆綢的封堵，即利用其閑置政府地塊的特性，采取長期租用地塊作為停車場的策略以降低其開發(fā)成為商用物業(yè)的可能性。我們的建議是：租用花湖自來水廠地塊作為城市商業(yè)配套的停車位，初步暫定租用面積為10000平方米，租期20年。這樣，一方面可活躍項目地北面的商業(yè)氛圍，促進項目北地塊商鋪銷售；另一方面也可限制競爭對手對此地塊的利用，從而影響本項目商業(yè)的發(fā)展。；①、住宅：共4棟，分布在三大組團上。（如圖）住宅功能布局說明：A、布局原因：將住宅設(shè)置在項目地塊北面，主要是把花湖大道的主視覺可見面留給各商業(yè)門面。且住宅靠北一字排開，有利于電梯落地，而且住宅的停車場入口等均易于安排。B、住宅零散分布在各主團的設(shè)計，主要是為了擴大住宅的空間，降低樓與樓之間的集中感，提高住宅質(zhì)量。住宅裙樓示意圖②、超市、百貨組團（如下圖）： 負一層、第一層面積的一半：超市（面積共20000㎡，其中負一層15000㎡，一層5000㎡，一層另外5000㎡用于銷售），負二層為超市設(shè)備用房及專用停車場（10000㎡）；大型綜合超市第二、三層：百貨（20000㎡）；高檔百貨第四層及第五層局部：影院、游戲廳、健身房（15000㎡）設(shè)置說明：超市是商業(yè)項目的人流“發(fā)動機”，因此，超市所占位置至關(guān)重要，應(yīng)該把其設(shè)置在項目最優(yōu)越的位置，這一方面有利于項目給消費者產(chǎn)生更加直觀的第一印象，另一方面也更利于超市招商工作的順利進展。由于本案的設(shè)置的超市及百貨單層面積較大的，因此，超市設(shè)置兩層體量已達2萬平方米，足以滿足超市齊全的業(yè)態(tài)構(gòu)成。因此在第二、三層設(shè)置百貨，百貨主要業(yè)態(tài)為國內(nèi)外二、三線品牌商品，滿足黃石本地高檔消費者需求，拉回流失武漢的消費者。這樣，超市與百貨人流承接得更加緊密；第四及第五層局部設(shè)置影院、游戲廳及健身房，滿足購物者娛樂需求。③、電器、娛樂組團：電器為三層裙樓，獨棟娛樂建筑為三層+第四層局部（如下圖）設(shè)置說明： 該主團分成兩大部分：（銷售），主要用于做大型娛樂設(shè)施，如夜總會、KTV室、餐飲等，獨棟體連排的設(shè)置，使各大型餐飲、娛樂設(shè)施分合有秩，環(huán)境更優(yōu)、檔次更高，這也是滿足本案定位的一個主要因素；獨棟連排餐飲娛樂商業(yè)體 、家庭式休閑娛樂部分：一、二層為大小型家電、科技產(chǎn)品，一方面滿足周邊未來的強大小區(qū)群，另一方面也是本案綜合體定位的一個業(yè)態(tài)需要，體現(xiàn)其一站式購物的靈魂；三層及四層局部面積為家庭式休閑娛樂：書店、兒童益智樂園、文化產(chǎn)品等。黃石本地沒有一個屬于兒童專有的游樂設(shè)施，在此設(shè)置一定量的兒童、少年游樂、益智設(shè)施主要是通過孩童來帶動主要消費群體。④、家居生活館：共三層。（如下圖）設(shè)置說明：本案離鄂東南最大的家居裝飾城——“黃石東方裝飾城”僅一路之隔。黃石東方裝飾城已開業(yè)6年之久，是鄂東南較為高檔的家居裝飾城。經(jīng)我司市場調(diào)研得知，東方裝飾城目前租金在4045元/平方米/月，幾乎無轉(zhuǎn)讓鋪位，就算較為偏僻的位置轉(zhuǎn)讓也需89萬元轉(zhuǎn)讓費?？梢姡浣?jīng)濟效益非?？捎^，且鋪位仍具有很大的需求量。因此，本案可以延續(xù)其效益，雖不能與其正面競爭，但是，本案的地理條件可以與其同分一杯羹。本案在最靠近黃石東方裝飾城的位置設(shè)置一座三層、共10000平方米的“家居生活館”，補充東方裝飾城所不具有的家具專賣店、潔具旗艦店、定制衣柜專賣店的形式，形成本案特有的品味特色，形成具有較強生命力的商業(yè)形態(tài)。；住宅：以娛樂及家居生活館為底商的住宅全部銷售，總銷售面積約為20000㎡。超市、百貨組團的“碗邊鋪”及第一層的50%面積：銷售（約7000㎡） 該組團的碗邊鋪主要可做一些與超市、百貨相互補充的業(yè)態(tài)，如小吃、飲品、服裝、飾品店等，活躍超市外的商業(yè)氛圍。電器、娛樂組團的連排獨棟體：銷售（10000㎡）該主團的碗邊鋪較多，可配合家電、科技產(chǎn)品的業(yè)態(tài)構(gòu)成設(shè)鋪，也可配合百貨的業(yè)態(tài)構(gòu)成設(shè)鋪，設(shè)置小科技產(chǎn)品、精品店、外貿(mào)服裝、鞋類店等。該組團的連排獨棟體商鋪全部銷售，作為項目的部分回籠資金，主要業(yè)態(tài)為大型餐飲、娛樂設(shè)施，提高項目休閑、娛樂的氛圍。家居娛樂組團的“碗邊鋪”：銷售（約3000㎡）該主團的碗邊鋪業(yè)態(tài)可配套家居生活館，設(shè)置一些可供休息、餐飲的小餐館，適合前往購買家居的客戶，讓其寓購物于休閑。；大泉路的超市主入口，并由超市與百貨之間的連廊直接進入到百貨組團，百貨組團設(shè)置4個入口，與各組團連通，第一條平行動線非常流暢； 花湖路主入口，主要由百貨和超市拉動人流，進入各大組團的人流動線沉扇形輻射，輻射面更廣，形成第二大人流動線；從各獨棟體均設(shè)置為開發(fā)式商業(yè)，進入的項目的人流動線，可沉直線和弧線流動，此動線為第三大人流動線；各組團之間相互連通，形成項目人流回線。以下為人流動線圖：（2）、建筑風(fēng)格建議A主題風(fēng)格設(shè)計建議：該項目所處地段，暫無良好的商業(yè)環(huán)境，因此，一個較為普通的建筑難以引起人們的注意。于是，該項目引用時尚、前衛(wèi)的外立面風(fēng)格，首先從外觀上給消費者第一印象；配合方案的檔次定位，建議用美式時尚風(fēng)格，并結(jié)合黃色和藍色色調(diào)，寓意黃石和長江，體現(xiàn)黃石又一城的意境（如下圖）。 ；本項目外立面建筑風(fēng)格主要采取時尚、明朗的建筑風(fēng)格。（如下圖）時尚購物中心示意圖 （3）、商鋪分布建議：商鋪的大小比例建議:A、各組團碗邊商鋪：各組團碗邊商鋪，開間4米，進深8米，此類型商鋪屬小型商鋪，適合個人投資，有利于商鋪銷售。B、連排獨棟體：以聯(lián)排形式建筑，每間面積約為200500㎡，適合餐飲及娛樂的商鋪體量，有利于商鋪的招商及經(jīng)營。第五部分 經(jīng)濟效益分析一、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標：規(guī)劃建設(shè)用地：34508㎡；總建筑面積：164000㎡，其中：地上建筑面積：120000㎡，地下建筑面積：44000㎡，其中負一層為34000㎡，負二層為10000㎡建筑容積率：；建筑密度：60％二、項目投資估算：項目單價（元/㎡）指標（㎡）總價（萬元）30萬/畝50畝1500501640008202304164000341002080440008800150050000750030005000015000140020000280065120000780按建安成本3%計1023按銷售收入3%計1425按總投資額3%計1220按建安成本3%計1023255416400041891三、銷售收入估算：商業(yè)總面積：70000㎡，其中銷售20000㎡，持有面積50000㎡；住宅總面積：50000㎡，全部用于銷售。地下室面積44000㎡，其中負一層的15000㎡為超市，負二層10000㎡（超市設(shè)備用房和停車位），全部持有。項目名稱單價（元/㎡）指標（㎡）總價（萬元）銷售收入住宅35005000017500商鋪150002000030000銷售總收入47500 萬元四、損益表：序號項目金額（萬元）1銷售收入475002銷售售后稅金及附加26123