【正文】 米10001400140　骨灰寄存樓平方米800120096　公墓平方米2460020004920　3公用輔助工程　　　1380　場內(nèi)道路平方米8000150120　停車場平方米300012036　綠化平方米37000100370　亭臺樓閣（含廣場）平方米20001800360　食堂、宿舍平方米8001400112　配電房平方米100120012　山體護坡立方米5000600300　管溝土方立方米50005025給排水、電力電信公廁座315000045　　合 計　　　　設(shè)備（設(shè)施）購置及安裝費用估算表表1112序號設(shè)備名稱單位數(shù)量綜合單價(元)合 計(萬元)1環(huán)衛(wèi)設(shè)施　　　垃圾收集箱個1001802電力電信設(shè)施　　　516太陽能路燈桿50300015電纜排管米30008024電線電纜米30001500450變壓器臺115000015配電裝置套1120000123給排水、消防設(shè)施　　　DN50PVCU管米120010DN90PVCU管米80030DN110PVCU管米170040DN160PVCU管米140080D250PVCU管米1800190D350PVCU管米1700450D200PVCU管米1300130D300PVCU管米50030015臺250001　合 計　　　683　項目資金籌措方式與來源，具體如下：1．，%。自有資金來源如下：1）公司實收資本。2）公司股東追加投資。申請銀行貸款8500萬元，%。其投資計劃及資金籌措詳見表112：分年度投資計劃表。分年度投資計劃表表112 單位:萬元序號項 目合計建 設(shè) 期20*年20**年20**年總 資 金430094001建 設(shè) 投 資92002固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0003流 動 資 金500200300第十二章 財務(wù)評價財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度，分析測算項目效益和費用，使用現(xiàn)行價格、現(xiàn)行工資、現(xiàn)行匯率和基準收益率，考察項目的盈利能力、清償能力、生存能力等財務(wù)狀況。本次財務(wù)評價通過測算未來年間，項目運營中財務(wù)費用和財務(wù)效益，工程估算總費用及項目資金籌措方案（，銀行貸款8500萬元）進行財務(wù)評價，確定項目公司未來可能的財務(wù)狀況，為項目決策提供科學(xué)依據(jù)。 評價依據(jù)l 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（發(fā)改投資〔2006〕1325號）所發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項目評價工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項目評價方法》和《建設(shè)項目評價參數(shù)》；l **省關(guān)于殯葬服務(wù)收費標準的相關(guān)規(guī)定 財務(wù)評價說明(1)計算期：項目建設(shè)期2年，第1年指從201*年7月至201*年6月；第2年指201*年7月至2014年6月。，墓穴試銷期為2013年6月至201*年12月，墓穴銷售期第1年為201*年1月至2014年12月，墓穴銷售期第2年為201*年1月至201*年12月，墓穴銷售期第3年為201*年1月至201*年12月，墓穴銷售期第4年為201*年6月至2017年12月，墓穴銷售期第5年為為2018年1月至2018年12月。項目期取值7年。墓地銷售達90%后進入第二期開發(fā)。二期開發(fā)資金由項目承建單位自行籌集。 (2)規(guī)模及收費標準：根據(jù)本文第三章的分析，按項目建設(shè)周邊地區(qū)同品位、同質(zhì)次的經(jīng)營性墓穴產(chǎn)品，每座墓穴一次性銷售收入按照30000元/座計算，五年時間內(nèi)銷售90%，共計產(chǎn)生銷售收入19200座90%30000元＝51840萬元。公益性墓穴產(chǎn)品，每座墓穴一次性銷售收入按照4000元/座計算，五年時間內(nèi)銷售90%，共計產(chǎn)生銷售收入5400座90%4000元＝1944萬元。墓穴管理費按50元/年/座計。(3)主要原（輔）材料及燃料（動力）消耗費用：1)車輛用油（汽油）：10000升/輛年3輛=30000升/年8元＝24萬元。2)用水量： 96立方米/日365日3)用電量：50萬千瓦時/年時=40萬元/年，按逐年10%的速度遞增。(4)工資及福利費：公墓管理及其他人員按60人計，人年均工資按3萬元計，福利費按工資總額的14%計，工資及福利費按逐年5%的速度遞增。（5）項目建設(shè)成本分攤：，不計殘值。（6）辦公及銷售材料費用：辦公費及銷售材料費用取墓地銷售收入的20%計算。 (7)陵園維護費：維護費取當期墓地銷售收入的3%計算。(8)各項稅費：根據(jù)《稅法》，對于不實行增值稅的勞務(wù)服務(wù)只征收營業(yè)稅，稅率取5%。城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的3%。所得稅率取25%。（9）利息：%計算。（10）其他：1）財務(wù)基準收益率8%，建設(shè)期2年，運營期5年，按7年計算。2）貸款償還期限為六年。3）項目償債能力指標利息備付率的最低可接受值取24）。全部墓穴建設(shè)完成數(shù)量為24600座，其中公益性墓穴5400座，占22%；經(jīng)營性墓穴19200座，占78%。預(yù)計銷售價格，公益性墓穴按4000元／穴、經(jīng)營性墓穴按30000元／穴計算。預(yù)計在運營期間內(nèi)銷售完成全部墓穴的90%，其中：試銷期銷售比例5%：市場開拓期；銷售期第一年銷售比例15%：品牌推廣期；銷售期第二年銷售比例25%：市場高峰期；銷售期第三年銷售比例20％：市場成熟期；銷售期第四年銷售比例15%：市場飽和期；銷售期第五年銷售比例10%：二期開發(fā)建設(shè)準備期，市場觀望期。數(shù)據(jù)詳見附表二：《****陵園（**）建設(shè)項目預(yù)計銷售收入估算表》。經(jīng)分項估算。其中：公墓銷售收入53784萬元。 成本費用公墓項目建設(shè)投資建成的墓穴就是出售的商品，不是運行期用于生產(chǎn)的固定資產(chǎn)，因此墓穴不存在固定資產(chǎn)折舊，其建設(shè)投資資金按銷售墓穴時攤銷回收。按照人平均工資3萬元，福利費按照工資總額的14%測算，每年按照5%遞增。，，。辦公費及銷售材料費用取墓地銷售收入的20%。，，。因貸款8500萬元,建設(shè)期的利息1105萬元已計入總投資中, 、。（輔）材料及燃料（動力）消耗費用，按逐年10%的速度遞增。，，，，維護費取當期墓地銷售收入的3%。，，，， 總成本費用，數(shù)據(jù)見附表三：成本費用估算表。可變成本：辦公及銷售材料費用、陵園維護費是隨著銷售量的大小來決定攤銷金額，因此劃歸可變成本。固定成本：在銷售中員工工資福利費、水電油費、建設(shè)成本攤銷費用及財務(wù)費均是在銷售當年必須要發(fā)生的費用，不以銷售量的大小變化，因此定為固定成本。經(jīng)營成本：為總成本減去建設(shè)成本攤銷費。由附表四利潤及利潤分配表可知, 經(jīng)分項估算，凈利潤(稅后利潤)。其中：。；；（所得稅后）。息稅前利潤（利潤總額+利息支出）。息稅攤銷前利潤（息稅前利潤+建設(shè)成本攤銷）。 財務(wù)盈利能力分析A、財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)系指能使項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。Σ（CICO）t（1+FIRR）t=0項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率依據(jù)上式計算。CI現(xiàn)金流入量。CO現(xiàn)金流出量。(CICO)凈現(xiàn)金流量。項目計算期為7年。見附表5:全部投資投資現(xiàn)金流量表。由表計算得出項目財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)%,高于確定的基準收益率8%,說明項目經(jīng)濟上可行。B、財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設(shè)定8%的折現(xiàn)率計算的項目7年內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和，按下式計算。FNPV=Σ（CICO）t（1+ic）tIc設(shè)定的折現(xiàn)率為8%；據(jù)附表5計算全部投資現(xiàn)金流量表項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值為（所得稅后）,說明項目投資者可確保獲得8%的收益外尚有可觀的收益。C、靜態(tài)投資回收期項目投資回收期系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。項目投資回收期采用下式計算。Σ（CICO）t=0(年)。體現(xiàn)了業(yè)主在公墓產(chǎn)業(yè)開發(fā)中投資回報期適中的特點。 償債能力分析A、利息備付率利息備付率(ICR)系指在償還期內(nèi)息稅前利潤(EBIT)與應(yīng)付利息(PI)的比值，按下式計算。ICR=EBIT/PI通過利潤及利潤分配表及附表六: ****陵園（**）建設(shè)項目貸款還本付息計算表計算, 償還期內(nèi)息稅前利潤(EBIT)，利息備付率(ICR) ，超過公墓開發(fā)項目利息備付率最低可接受值2，說明項目償還借款利息有保障。B、償債備付率償債備付率（DSCR）系指在借款償還期內(nèi)用于計算還本付息的資金（EBITDATAX）與應(yīng)還本付息資金（PD）的比值，按下式計算。DSCR=（EBITDATAX）/PDEBITDA息稅前利潤加建設(shè)費攤銷；TAX企業(yè)所得稅。通過附表四：****陵園（**）建設(shè)項目利潤及利潤分配表及附表六：****陵園（**）建設(shè)項目貸款還本付息計算表計算, 息稅前利潤加建設(shè)費攤銷（EBITDA），企業(yè)所得稅（TAX），應(yīng)還本付息資金（PD）為8500+＝，償債備付率（DSCR），說明項目償還借款本息有保障。第十三章 不確定性及風(fēng)險分析 以項目總銷售確定盈虧平衡點:BEP=總固定成本/(總銷售收入總可變成本營業(yè)稅費) = /( ) =%圖131 由圖及計算可知項目的盈虧點居中,%,項目就不盈不虧。財務(wù)敏感性分析的主要不利因素為：由于市場被瓜分或者政府行為使收費標準降低等，致使收費收入降低；建設(shè)期由于通貨膨脹或工程設(shè)計方案的變動，造成建設(shè)費用的增加。報告對擬建項目進行財務(wù)敏感性分析，結(jié)果詳見表131。財務(wù)敏感性分析表（稅后）表131 建設(shè)成本變動收入變動20%10%0%10%20%20%FNPVFIRR%%%%%FN10%FNPV7715FIRR%%%%%FN0%FNPVFIRR%%%%%FN510%FNPVFIRR%%%%%FN420%FNPVFIRR%%%%%FN4以上分析可以看出，在建設(shè)費用增加20%，收入減少20%的情況下，擬建項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率8%，項目抗風(fēng)險能力很強。壓力分析情況詳見附表7。根據(jù)本項目的實際情況，并結(jié)合該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、**市經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，預(yù)測本項目風(fēng)險因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面：(1)工程風(fēng)險：因工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件出乎預(yù)料的變化，工程設(shè)計發(fā)生重大變化，會導(dǎo)致工程量增加、投資增加；由于前期準備工作不足，會導(dǎo)致項目實施階段建設(shè)方案的變化；工程設(shè)計方案不合理，可能給項目的生產(chǎn)經(jīng)營帶來影響，造成經(jīng)濟損失。(2)技術(shù)風(fēng)險：本項目中建構(gòu)筑物設(shè)計所采用的技術(shù)方案不適合,而在施工中帶來的風(fēng)險。(3)組織管理風(fēng)險：由于項目組織結(jié)構(gòu)不當、管理機制不完善或是主要管理者能力不足等，導(dǎo)致項目不能按計劃建成投產(chǎn)，投資超出估算。(4)資金風(fēng)險：本項目實施過程中如出現(xiàn)特殊情況，中斷或延誤資金供應(yīng)，將影響項目建設(shè)。防范和降低風(fēng)險措施(1)工程風(fēng)險：工程風(fēng)險對本項目屬一般風(fēng)險。通過加強巖土勘察工作，并在設(shè)計階段全面考慮工程風(fēng)險因素，采取針對性的措施，可避免或降低工程風(fēng)險危害。(2)技術(shù)風(fēng)險：技術(shù)風(fēng)險對本項目屬一般風(fēng)險。通過重視設(shè)計施工階段，嚴格遵守國家相關(guān)規(guī)范，精心設(shè)計，可將技術(shù)風(fēng)險降到最低。(3)組織管理風(fēng)險：組織管理風(fēng)險對本項目屬一般風(fēng)險。通過完善組織機構(gòu)和管理機制，加強項目建設(shè)期間的管理，可避免或降低組織管理風(fēng)險危害。(4)資金風(fēng)險：資金風(fēng)險對本項目屬于一般風(fēng)險。只要根據(jù)項目的特點和需要，合理安排建設(shè)項目，做好項目建設(shè)的資金安排計劃，量力而行，是可以避免出現(xiàn)項目資金不到位的情況的。 可見，針對以上各種風(fēng)險因素，本項目提出了相應(yīng)的防范措施，可有效的解決或降低本項目實施過程中的各種風(fēng)險，保障項目的順利實施。根據(jù)敏感性分析結(jié)果,本項目采取投資額及銷售收入變化情況進行概率樹分析，以確定凈現(xiàn)值的期望值及項目可行的概率分析。風(fēng)險分析條件墓穴銷售收入：按財務(wù)評價確定的方案,在運行中實現(xiàn)此銷售計劃的概率取為50%。在運行中售墓收入提高20%的概率取為30%。出現(xiàn)售墓收入降低20%的概率取為20%。建設(shè)投資：按財務(wù)評價確定的投資方案,在運行中按此計劃建設(shè)完成的概率確定為50%，建設(shè)投資提高20%的概率確定為10%，建設(shè)投資降低20%的概率確定為40%。風(fēng)