【正文】 計(jì)，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。C 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，減少無(wú)功損耗。第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護(hù)污染及治理在項(xiàng)目建設(shè)中將嚴(yán)格遵守《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》，確保對(duì)環(huán)境不造成污染，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。因本項(xiàng)目是成件商品的儲(chǔ)存配送，不會(huì)造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動(dòng)條件、保護(hù)和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場(chǎng)內(nèi)車輛及場(chǎng)外道路灰塵對(duì)庫(kù)區(qū)環(huán)境的污染，使庫(kù)區(qū)綠化率達(dá)到30%以上，綠化效果達(dá)到春有花開、夏有遮陰、秋有果實(shí)、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。二、安全衛(wèi)生確保本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項(xiàng)目無(wú)崗位有害物質(zhì)存在，故本報(bào)告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫(kù)外勞動(dòng)安全防護(hù)以商品運(yùn)輸中的交通安全為重點(diǎn)。：A 本項(xiàng)目按照國(guó)家規(guī)定的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。B 庫(kù)房?jī)?nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。C 庫(kù)房?jī)?nèi)地面采用無(wú)積水設(shè)計(jì)，防止地滑。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實(shí)警衛(wèi)、值班制度。第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng)xxx公司建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,與國(guó)際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉(cāng)儲(chǔ)中心。一、交易倉(cāng)儲(chǔ)中心的管理系統(tǒng)項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員30人，市場(chǎng)人員人、司機(jī)、技術(shù)及服務(wù)人員90人，共120人。為保證交易倉(cāng)儲(chǔ)中心正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般服務(wù)人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)制。綜合信息服務(wù)中心實(shí)行24小時(shí)值班制，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達(dá)到服務(wù)集成化、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機(jī)械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓(xùn)是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長(zhǎng)足發(fā)展的重要保證。本項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)前完成。二、項(xiàng)目實(shí)施方案通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。 為適應(yīng)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集聚高地。擬與中國(guó)建材企業(yè)進(jìn)行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件。堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠(chéng)”的專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)品牌。圖91：組織架構(gòu)圖行政管理人力資源管理會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)審計(jì)前期策劃營(yíng)銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計(jì)規(guī)劃計(jì)劃管理合同管理及物業(yè)工程造價(jià)管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財(cái)審部營(yíng)銷部施工部經(jīng)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一、工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期擬從2009年1月至2012年1月。具體實(shí)施進(jìn)度見下表：2009年1月項(xiàng)目立項(xiàng)、落實(shí)資金2009年2月項(xiàng)目評(píng)估、論證一期工程：2009年3月—4月項(xiàng)目報(bào)建、征用土地2009年4月—2009年12月土建工程2010年1月工程竣工驗(yàn)收二期工程：2010年2月項(xiàng)目報(bào)建2010年3月2010年12月土建工程2011年1月工程竣工驗(yàn)收三期工程：2011年2月項(xiàng)目報(bào)建2011年3月2011年12月土建工程2012年1月工程竣工驗(yàn)收二、工程實(shí)施進(jìn)度表（一期、二期）工作內(nèi)容 2009年 2010年2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月項(xiàng)目前期工作一期工程土建工程員工培訓(xùn)試運(yùn)營(yíng)二期工程土建工程員工培訓(xùn)運(yùn)營(yíng)第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：《民用建筑可行性研究深度和要求》《建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法》、設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資=工程費(fèi)用+其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用二、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)：；《安徽省建筑工程概算定額》及類似工程造價(jià)估算。三、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：38761萬(wàn)元（人民幣）其中：土地成本土地出讓金 14640萬(wàn)元土地契稅 586萬(wàn)元土地登記發(fā)證費(fèi) 30萬(wàn)元前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)合計(jì)2840萬(wàn)元，其中：設(shè)計(jì)費(fèi)用：300萬(wàn)元勘探費(fèi)：40萬(wàn)元消防抗震費(fèi)：220萬(wàn)元建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：2190萬(wàn)元三通一平：90萬(wàn)元房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計(jì)：15040萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)用：12650萬(wàn)元A 土建工程：10100萬(wàn)元B 安裝工程（水電）：950萬(wàn)元C 樁基及土方開挖：1600萬(wàn)元附屬工程費(fèi)：1920 萬(wàn)元A 室外管網(wǎng)：1840 萬(wàn)元B 室外景觀設(shè)計(jì)：80 萬(wàn)元室外工程費(fèi)：470 萬(wàn)元A 垃圾清運(yùn)費(fèi)：180 萬(wàn)元B 土地圍墻費(fèi)：290 萬(wàn)元公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施費(fèi)用共計(jì)：1825萬(wàn)元A 消防工程費(fèi)：350萬(wàn)元B 弱電工程：205萬(wàn)元C 電梯工程：280萬(wàn)元D 道路建設(shè)費(fèi):890萬(wàn)元G 智能化：100萬(wàn)元其它費(fèi)用：其他費(fèi)用共計(jì)：2900 萬(wàn)元A 工程監(jiān)理費(fèi)B 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)C 墻改費(fèi)D 招標(biāo)費(fèi)E 綠化費(fèi)F 防雷檢測(cè)費(fèi)不可遇見費(fèi)：900萬(wàn)元（只考慮基本預(yù)備費(fèi)）投資估算表見附件1四、資金籌措本項(xiàng)目根據(jù)投資計(jì)劃安排，總投資38761萬(wàn)元萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌32761萬(wàn)元，銀行貸款6000萬(wàn)元。五、還貸計(jì)劃本項(xiàng)目向銀行貸款6000萬(wàn)元，全部用于前期建設(shè)投資。貸款期限2年，并從2011年一次性還清。十二章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)計(jì)算的依據(jù) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例《中華人民共和國(guó)增值稅法》及其實(shí)施條例《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則財(cái)政部頒布《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和近年會(huì)計(jì)制度改革的有關(guān)規(guī)定國(guó)家和當(dāng)?shù)貏趧?dòng)工資管理和社會(huì)保障部門的有關(guān)規(guī)定（1）管理費(fèi)用本項(xiàng)目管理費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在管理和經(jīng)營(yíng)中所發(fā)生的費(fèi)用,％計(jì)算。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)用本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及日常所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按銷售收入的2％計(jì)算。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,%計(jì)算為336萬(wàn)元。（4）工資等費(fèi)用按200萬(wàn)元/年估算總成本費(fèi)用估算成本項(xiàng)目2009年2010年2011年2012年管理費(fèi)用234 246 35 35 銷售費(fèi)用312 328 50 50 財(cái)務(wù)費(fèi)用336 336 0 0 工資費(fèi)用等200 200 200 200 合計(jì)1,083 1,109 285 285 二、稅率及利潤(rùn)計(jì)算稅金的測(cè)算表項(xiàng) 目投資期運(yùn)營(yíng)年份2009年2010年2011年2012年?duì)I業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加房產(chǎn)稅等、銷售及運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算表見附件2三、不確定性分析在項(xiàng)目的實(shí)施和銷售過程中可能影響項(xiàng)目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。本項(xiàng)目參照一般地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，計(jì)算周期以房子銷售完畢，投入使用為止。本次取2009～2012年為計(jì)算周期。 開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個(gè)方面，即建設(shè)周期、銷售策劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境。其中我們簡(jiǎn)化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準(zhǔn)。綜合整個(gè)開發(fā)期限，開發(fā)周期定位于3年。 項(xiàng)目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)及營(yíng)銷廣告費(fèi)用。其中以工程投資為最主要因素，現(xiàn)以工程投資中工程總價(jià)每調(diào)整10%的幅度影響進(jìn)行分析。四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論和建議若項(xiàng)目全部用來(lái)出售，項(xiàng)目銷售毛利率=（銷售收入銷售成本）/銷售收入=36%；可見本項(xiàng)目具有投資回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目開發(fā)周期短等優(yōu)點(diǎn)，適宜投資。第十三章 可行性報(bào)告結(jié)論一、項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)xx現(xiàn)代建材\家居專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，配套xx建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。強(qiáng)化合肥南部建材/五金/家居/汽配等專業(yè)市場(chǎng)綜合效力，改善和提高合肥建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。二、建材專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)將產(chǎn)生帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接產(chǎn)生約400個(gè)就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。三、建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心將引進(jìn)一批年?duì)I業(yè)額較大品牌建材商家，為合肥市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對(duì)合肥建材工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)出口，參予區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，提供條件。建材市場(chǎng)建成將提升南部物流的宏觀產(chǎn)值近5億元。四、項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。為整頓目前該區(qū)域零散的市場(chǎng)、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺(tái)。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是合肥城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，是合肥實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的重要載體之一。項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮與調(diào)查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，在運(yùn)營(yíng)中規(guī)范公司化管理，為投產(chǎn)后的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了有效保障。在滿足工業(yè)土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)，建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。附件1：項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目萬(wàn)元　1土地成本15256土地出讓金14640土地契稅586土地登記發(fā)證費(fèi)302前期工程費(fèi)2840設(shè)計(jì)費(fèi)用：300勘探費(fèi)：40消防抗震費(fèi)：220建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：2190三通一平：903房屋建安工程成本15040建安工程費(fèi)用：12650土建工程：10100安裝工程（水電）：950樁基及土方開挖：1600附屬工程費(fèi)：1920　A 室外管網(wǎng)：1840　B 室外景觀設(shè)計(jì)：80室外工程費(fèi)：470　A 垃圾清運(yùn)費(fèi)：180　B 土地圍墻費(fèi)：2904公共配套設(shè)施成本1825消防工程費(fèi)：350弱電工程：205電梯工程：280道路建設(shè)費(fèi):890智能化：1005其它費(fèi)用：2900工程監(jiān)理費(fèi)　工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)　招標(biāo)費(fèi)　綠化費(fèi)等　附件2銷售及運(yùn)營(yíng)收入的測(cè)算表