【正文】 熱銷，還不如放慢腳步，精工細(xì)做，充分蓄勢。５月份，鄭州市批準(zhǔn)預(yù)售的項目僅有１５個，只占上個月的三分之一還弱。６月份以來，鄭州房地產(chǎn)市場開盤的鑼聲明顯稀少了許多，迄今為止只有錦藝新時代、清華ＳＯＨＯ廣場三期、正商蔚藍(lán)港灣和金源城上城等為數(shù)不多的幾個樓盤開盤。雖然開發(fā)商們不斷以各種形式推出優(yōu)惠、打折、特價房和低首付等促銷手段，但是，誰都不愿意明確打出“降價”的旗子。 富麗堂皇的售樓部，色彩絢麗的宣傳廣告，熱情大方的售樓小姐，走進(jìn)開發(fā)商的售樓部，多數(shù)購房者就好比劉姥姥進(jìn)了大觀園。但新奇歸新奇，絕不能頭腦發(fā)熱，丟掉了看房的原則?！　τ谫彿空邅碚f，進(jìn)售樓部的第一件事，就是要看開發(fā)商是否在售樓現(xiàn)場公示了相關(guān)文件。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在商品房銷售現(xiàn)場明示商品房預(yù)（銷）售許可證或其副本，并以書面形式向預(yù)購人明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址及法定代表人；項目開發(fā)進(jìn)度及竣工交付時間；商品房項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；預(yù)售商品房的價格及付款辦法；物業(yè)管理事項等。這是確定開發(fā)商手續(xù)是否合法的最直接手段。購房者可要求索看開發(fā)商的“五證”，即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證。如果條件不具備，至少也要索看商品房預(yù)（銷）售許可證和國有土地使用權(quán)證。如果遇到開發(fā)商手續(xù)不全，購房者這時可要仔細(xì)掂量掂量。在確定開發(fā)商不是“草臺班子”的前提下，購房者可以把目光投向樓盤本身。售樓部里，對樓盤最直觀的表現(xiàn)就是沙盤模型。為了吸引購房者眼球，開發(fā)商一般將沙盤擺在售樓部最顯眼的位置。沙盤本身做得非常精致漂亮，色彩的搭配和建筑渾然一體，有的還設(shè)計了輔助燈光，讓人看一眼就喜歡。面對美輪美奐的沙盤，購房者千萬不要以為，這就是你今后要入住的小區(qū)。因為多數(shù)情況下，開發(fā)商的沙盤不是按實際比例做的，為了達(dá)到所謂的效果，開發(fā)商通常會放大樓間距和綠化面積，縮小樓宇的面積。專業(yè)的購房者這個時候一定要詢問樓間距、容積率和建筑密度等相關(guān)問題，因為這些技術(shù)指標(biāo)將直接決定入住后居住的舒適度?！　〕丝吹靡姷膯栴}，購房者還要關(guān)心一些看不見的問題，比如小區(qū)停車、樓宇電梯、物業(yè)管理及收費(fèi)等?！　《鄶?shù)情況下，樓盤交房時呈現(xiàn)的情況往往與沙盤存在較大的反差。對此，一些開發(fā)商為了逃避責(zé)任，沙盤模型上往往會標(biāo)注“沙盤僅供參考”、“以政府批準(zhǔn)的相關(guān)文件為準(zhǔn)”等字樣。寥寥幾個字，所包含的意義，購房者一定要讀懂，并且要保持高度警惕。 中牟樓市不拐的秘密“拐點(diǎn)論”是地產(chǎn)界人士的“隱痛”，當(dāng)前的樓市大環(huán)境讓開發(fā)商高興不起來，但令中原地產(chǎn)界人士振奮的是，鄭州中牟的房價卻能保持“堅挺”。中牟樓市“不拐”的秘密是什么？記者進(jìn)行了調(diào)查?！窘颐胤績r】中牟的價格鄭“東”的房子地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士在談?wù)摲孔硬缓觅u時，鄭東新世界副總經(jīng)理孫書林笑了。6月21日，孫書林負(fù)責(zé)的樓盤——鄭東新世界開盤時，當(dāng)場就有80%的認(rèn)購率，所推的500多套房中，有400套房被客戶當(dāng)場認(rèn)購。這樣的“開盤”成績讓孫書林有些吃驚，此前，由于擔(dān)心目前樓市的大形勢不好對銷售有影響，孫書林有意調(diào)低了所售房子的價格。一個低建筑密度、錯落式樓盤布局、有漂亮的景觀、有12個班的省實驗幼兒園分園、送買房者總購房面積10%的花園和露臺的樓盤，定價卻只有2600元/平方米。孫書林說，不管購房者信不信，這樣的價格其實就是房子的成本價。購房者認(rèn)可鄭東新世界的房子，不僅因為價格便宜，據(jù)了解，交通區(qū)位優(yōu)勢是其主要的考量因素。鄭州市民孫先生說，從鄭州市中心到鄭東新世界，驅(qū)車前往用不了20分鐘，感覺上，鄭東新世界不在中牟，而在鄭東新區(qū)。從鄭東新世界的規(guī)劃圖上看，這個項目基本上是中牟離鄭東新區(qū)最近的一個樓盤，但它卻位于中牟縣白沙鎮(zhèn)，這也是該樓盤價格能低下來的“秘密”。鄭東新世界由于屬于中牟地盤，拿地成本較低，所以能以較低的價格賣給購房者。而離鄭東新世界不過兩公里的一個樓盤，因為屬于鄭東新區(qū)的地盤，價格就賣到了5000元/平方米以上。 “我希望鄭東新區(qū)再擴(kuò)大一點(diǎn)，最好把白沙鎮(zhèn)也包括在內(nèi)?！睂O書林說。 孫書林的希望并非沒有變成現(xiàn)實的可能。6月17日，媒體報道，鄭州的商業(yè)服務(wù)業(yè)將打造兩個中心。未來，在鄭州東西向城市發(fā)展軸上將有兩個商業(yè)中心。第一中心以現(xiàn)有的二七廣場為中心，優(yōu)化傳統(tǒng)的區(qū)域商業(yè)中心；第二中心以鄭東新區(qū)新鄭州站客運(yùn)樞紐為依托，結(jié)合該樞紐的西部地區(qū)，建設(shè)新興的區(qū)域商業(yè)中心。 而鄭東新世界離鄭州站客運(yùn)樞紐不過三分鐘車程，有業(yè)內(nèi)人士透露，白沙鎮(zhèn)有劃入“新興的區(qū)域商業(yè)中心”的可能?！窘颐厥袌觥繉嵙Φ拇蟊P強(qiáng)勁的銷售樓盤位置在中牟的房產(chǎn)公司，其實日子都比較好過，“因為中牟樓市感受不到拐點(diǎn)”，主管地產(chǎn)開發(fā)的房管局，對中牟的房產(chǎn)市場有這樣一個基本判斷。中牟縣房地產(chǎn)管理局副局長王鳳玲說：“2002年的時候，每平方米五六百元就是中牟最高的房價。當(dāng)時我們這里有個小區(qū)，一平方米賣到630元，大家都覺得貴到天上去了?！钡墙鼉赡?，房價上去了，銷售量也上去了。據(jù)中牟縣房管局統(tǒng)計，2007年中牟商品房的銷售率在90%以上。 王鳳玲說：“2007年。其中。如果拿開發(fā)量和鄭州市區(qū)相比，這個數(shù)字顯得微乎其微，但對于城區(qū)人口僅12萬左右的中牟來說，這個數(shù)字也不算小。%，這高出鄭州市區(qū)很多?！睂χ鞴芊康禺a(chǎn)規(guī)劃的規(guī)劃局來說，他們發(fā)現(xiàn)了一個“秘密”：開發(fā)商在中牟開發(fā)的都是大盤。中牟縣城市規(guī)劃局規(guī)劃科張強(qiáng)科長說：“在中牟拿地的開發(fā)商有個特點(diǎn)，偏重于開發(fā)大盤，去年，我們共評審了32個用地項目，其中有29個項目用于房地產(chǎn)發(fā)展。像星城國際這個地產(chǎn)項目，單體面積就有100萬平方米左右。西湖花園也有80萬平方米。”開發(fā)大盤表明了開發(fā)商的實力，他們讓中牟房產(chǎn)更新?lián)Q代。張強(qiáng)說：“2006年以前，中牟的住宅沒有超過6層的。戶型設(shè)計也很一般，沒有多大空間的變化。好多小區(qū)里根本沒有物業(yè)，像綠化、景觀什么的，更是不可能有的。”但是，這種情況在近兩年得到了徹底的改變。據(jù)了解，如今中牟推出的大盤都非常重視品質(zhì)的升級。在中牟與鄭東交接的地方，記者看到鄭東新世界的樓盤廣告：鄭東新世界，擁抱全世界。一句廣告語代表了一種境界，由此就可以看出，鄭東新世界立足中牟，但眼光瞄準(zhǔn)的是更大的市場，甚至全世界。對自己項目的前景，鄭東新世界營銷負(fù)責(zé)人張女士很有信心。她說：“樓盤的景觀設(shè)計公司來自深圳，曾服務(wù)于萬科、鑫苑。項目的水景，取自豐富的地下水。這種水景，在鄭州市內(nèi)很難體會到。更重要的一點(diǎn)是，我們還有頂級的物業(yè)管理。”【揭秘環(huán)境】鄭汴的支點(diǎn)宜居的新城中牟的房產(chǎn)興旺有個背景，那就是城市框架的逐步拉大。據(jù)張強(qiáng)介紹，中牟老城區(qū)目前的面積是14平方公里，人口約12萬。而新城區(qū)規(guī)劃為40平方公里，人口為40萬以上，其中居住用地在30%以上，在這樣的背景下，房地產(chǎn)的興旺是自然而然的。地產(chǎn)商在中牟開發(fā)房地產(chǎn)，有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。中牟縣宣傳部朱星偉說：“原來，中牟縣相比其他縣市而言，地上地下礦產(chǎn)資源都是一窮二白。除了發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)之外，別無他路。但從這幾年的發(fā)展看，以前的劣勢倒成了我們的優(yōu)勢。沒有礦產(chǎn)資源，也就沒有了污染。地產(chǎn)公司的到來，真正做到了開發(fā)綠色地產(chǎn)，如此優(yōu)越的自然環(huán)境，自然也成為吸引外來購房者的一大原因?！睂Υ耍崠|新世界的張女士頗為感慨地說：“中牟縣已經(jīng)成為世人矚目的焦點(diǎn)。2006年以來，隨著鄭汴一體化的啟動和深入，這座縣城迎來了新的發(fā)展契機(jī)。從鄭汴一體化規(guī)劃圖上看，鄭東新區(qū)、加州工業(yè)城和汴西新區(qū)將中牟包圍在中間。正是由于位居鄭汴之間，西臨鄭東新區(qū)，東眺汴西新區(qū)，南望鄭州機(jī)場，中牟被稱做‘鄭汴支點(diǎn)’?！睆埮空J(rèn)為，在中牟開發(fā)房地產(chǎn)有價位優(yōu)勢，開發(fā)商拿地成本低，房子的價格就會低一些，而且中牟地下沒礦，地上沒廠，非常適合居住。中牟居住，享受清新的空氣，去鄭州上班掙高工資，到開封休閑，領(lǐng)略東京夢華的風(fēng)情。張女士說她相信這樣極富詩情畫意的生活方式，會成為鄭州、開封兩地有品位人士的選擇?！驹u說人氣】結(jié)構(gòu)有缺失下藥要對癥越來越多的地產(chǎn)商將目光聚集到中牟這片前景廣闊的投資“熱土”，越來越多的購房者把中牟看做投資居住兩相宜的“寶地”。但是，對中牟房地產(chǎn)市場有所了解的人都認(rèn)為，僅憑政府政策的扶持和支撐，中牟房地產(chǎn)市場從本質(zhì)上很難有所突破。有學(xué)者認(rèn)為，在繁榮的背后，中牟房地產(chǎn)存在著缺乏人氣、配套設(shè)施不足的市場結(jié)構(gòu)失衡等問題?！靶鲁菂^(qū)的建設(shè)需要一個過程，急不來的?！焙幽县斀?jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社說：“中牟房地產(chǎn)要想有更長足的發(fā)展，就要吃得精一點(diǎn)，吃得慢一點(diǎn)?！眲⑸缯J(rèn)為，中牟不少房產(chǎn)商將希望寄托在外地人購買房子上，多少有些“一廂情愿”，畢竟如今市場低迷，市場預(yù)期會打折扣。對于如何提升中牟房產(chǎn)市場的人氣，朱星偉認(rèn)為，在聚集人氣方面，政府需要做的工作還很多，不僅要為企業(yè)提供政策便利，吸引他們在此投資，還要為生活在這里的人提供便利。例如要落實好金融、交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、酒店等配套設(shè)施的布局。一位業(yè)內(nèi)人士分析，如今的中牟新城區(qū)之所以強(qiáng)調(diào)鄭東新區(qū)的樣板效應(yīng)，是告訴人們要以時間換取金錢，要有投資眼光。劉社認(rèn)為，中牟房地產(chǎn)應(yīng)該挖掘本地化特色，這對聚集人氣有著重要的影響，中牟應(yīng)該圍繞環(huán)境優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢做文章，例如建立老年療養(yǎng)公寓、生態(tài)度假社區(qū)，將產(chǎn)品定位為第二居所，走差異化的發(fā)展之路至關(guān)重要。劉社建議，房地產(chǎn)開發(fā)并不能盲目求快，而應(yīng)穩(wěn)扎穩(wěn)打。政府部門應(yīng)依據(jù)現(xiàn)有住宅區(qū)規(guī)劃，制定出詳細(xì)的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂等業(yè)態(tài)的布局，以及市政管網(wǎng)的鋪建，為市民提供便利。另外，開發(fā)商也要主動在社區(qū)配套上下工夫。33 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