【正文】 的易接近性或交通的通達程度，而不一定是離交通主干道的距離　　■ 停車位設(shè)置的衡量指標(biāo)　　　 ☆ 一是停車系數(shù)：停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3　　　 ☆ 二是停車指數(shù)：即每100平方米營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，在4－5之間　　　　■ 聲譽　　■ 財務(wù)能力　　■ 組合與位置分配　　■ 需要的服務(wù)　　　　 基礎(chǔ)租金（類比相當(dāng)于基本工資）　　■ 又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個最低收入　　 百分比租金（類比相當(dāng)于績效工資）　　■ 在基礎(chǔ)租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營成果為基數(shù)計算百分比的租金　　■ 確定平衡點，僅對超出某一營業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金　　■ 沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，隨經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同有很大的差異。毛利高，租金百分比設(shè)置高　　 代收代繳費用和凈租約　　■ 種類　　　 ☆ 毛租：物業(yè)運營費用包括在租金中，由業(yè)主支付　　　 ☆ 凈租：物業(yè)經(jīng)營費用由租戶直接支付，租金僅指房屋的租金　　■ 凈租的形式（三種）　　　 ☆ 租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項　　　 ☆ 租戶要按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費　　　 ☆ 所有的經(jīng)營費用，包括與物業(yè)有關(guān)的稅項、保險費、公共設(shè)施設(shè)備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用　　 租金的調(diào)整　　■ 租期長需調(diào)整　　■ 調(diào)整方式與寫字樓同　　■ 租金調(diào)整僅針對基本租金，經(jīng)營費用每五年或一年調(diào)整一次　　【2007年真題】　　◆ 下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（?。??！　?，激勵其更好地管理物業(yè)　　，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長　　，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的　　，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高　　[答疑編號501255100203：針對該題提問]『正確答案』D『答案解析』D毛利低則其租金的百分比設(shè)置也低。參見教材P359。　　【2007年真題】　　◆ 零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。（?。　答疑編號501255100204：針對該題提問]『正確答案』√『答案解析』基礎(chǔ)租金的概念。參見教材P359。　　【2005年真題】　　◆ 某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是（　）萬元?！　?　　 　　 　　　　[答疑編號501255100205：針對該題提問]『正確答案』B『答案解析』15＋303%＝（萬元）。參見教材P359?！　　　　?關(guān)于每一獨立承租單元的用途　　■ 限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶　　■ 限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店　　■ 營業(yè)時間　　■ 公用面積的維護　　■ 廣告、標(biāo)志和圖形　　■ 折讓優(yōu)惠　　■ 其他條款　　　　■ 對物業(yè)的硬件設(shè)施和整個物業(yè)財務(wù)進行有效管理　　■ 進行整個物業(yè)的市場宣傳與促銷活動，并協(xié)助物業(yè)內(nèi)每一個租戶進行市場推廣工作　　■ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一與保安公司簽訂合同第五節(jié)　收益性物業(yè)的運營費用與財務(wù)報告　　　　 有關(guān)現(xiàn)金流的重要概念　　■ 潛在毛租金收入　　　 ☆ 潛在毛租金收入＝全部可出租面積最大可能租金水平　　■ 空置和收租損失　　　 ☆ 空置雖然減少租金，但不是損失　　■ 其他收入　　　 ☆ 一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入也列入其他收入中　　■ 有效毛收入　　　 ☆ 有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入　　■ 運營費用　　　 ☆ 包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本、為租戶提供服務(wù)的成本、保險費、房產(chǎn)稅和法律費用　　　 ☆ 注意抵押貸款還本付息額不屬于運營費用　　■ 凈經(jīng)營收入　　　 ☆ 凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用　　■ 抵押貸款還本付息　　　 ☆ 抵押貸款還本付息不是運營費用，它可以逐漸的轉(zhuǎn)入業(yè)主對物業(yè)擁有的權(quán)益價值中　　■ 現(xiàn)金流　　　 ☆ 稅前現(xiàn)金流＝凈經(jīng)營收入－抵押貸款還本付息　　　 ☆ 稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅　　【2009年真題】　　◆ 收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（?。　答疑編號501255100206：針對該題提問]『正確答案』『答案解析』稱為潛在毛收入。參見教材P364?！　　?009年真題】　　◆ 某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入是30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（?。┤f元?！　?　　　　 　　　　[答疑編號501255100207：針對該題提問]『正確答案』D『答案解析』有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝3080%＋2＝26。參見教材P364?！　　?008年真題】　　◆ 下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是（?。??！　。接行杖胍唤?jīng)營費用　?。接行杖胍坏盅嘿J款還本付息　?。蕉惽艾F(xiàn)金流一所得稅　?。蕉惽艾F(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅　　[答疑編號501255100208：針對該題提問]『正確答案』D『答案解析』稅前現(xiàn)金流＝凈經(jīng)營收入－抵押貸款還本付息。參見教材P365?！　　?008年真題】　　◆ 不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（?。??！　　　　　　　　　答疑編號501255100209：針對該題提問]『正確答案』A『答案解析』特別強調(diào)的地方。參見教材P365?！　　?007年真題】　　◆ 某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（?。┤f元。　　　　　　　　　　[答疑編號501255100210：針對該題提問]『正確答案』C『答案解析』凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－經(jīng)營費用＝1000－10005%－100030%＝650　　注意：貸款還本付息不計入運營費用。計算凈經(jīng)營收入時不考慮所得稅和準(zhǔn)備金。參見教材P365?！　　?006年真題】　　◆ 下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是（?。！　?　　　　 　　　　[答疑編號501255100211：針對該題提問]『正確答案』D『答案解析』抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營費用。參見教材P365。　　【2006年真題】　　◆ 某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（?。┤f元?！　　　　　　　　　答疑編號501255100212：針對該題提問]『正確答案』B『答案解析』有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝20－2020%＋2＝18。參見教材P365?！　　?006年真題】　　◆ 收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。（　）　　[答疑編號501255100213：針對該題提問]『正確答案』『答案解析』抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營費用。參見教材P365?！　?相關(guān)問題分析　　■ 物業(yè)估價　　　 ☆ 直接資本化法　　■ 準(zhǔn)備金（大修基金）　　　 ☆ 準(zhǔn)備金用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出　　　 ☆ 保存在一個名為有息銀行貸款的賬目下　　　 ☆ 其利息用于支付那些不是每個月都要支付的經(jīng)營費用　　　 ☆ 可以按有效毛租金收入或年凈經(jīng)營收入的一個百分比提取　　■ 保證金基金（租戶繳納的租賃保證金）　　　 ☆ 保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入　　■ 所得稅　　　 ☆ 按利潤的25%繳納企業(yè)所復(fù)得稅　　　　■ 人工費　　■ 公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費　　　 ☆ 維修和保養(yǎng)費　　　 ☆ 室內(nèi)裝修費　　　 ☆ 生活用水和污水排放　　　 ☆ 能源費　　　 ☆ 康樂設(shè)施費　　　 ☆ 雜項費用　　■ 綠化養(yǎng)護費　　■ 清潔衛(wèi)生費　　■ 保安費用　　■ 辦公費　　■ 固定資產(chǎn)折舊費－通常按5年計折舊　　■ 不可預(yù)見費－前7項費用之和的5%　　■ 保險費　　　 ☆ 火險　　　 ☆ 火險附加險　　　 ☆ 全損險　　　 ☆ 鍋爐保險　　　 ☆ 財產(chǎn)毀損責(zé)任保險　　　 ☆ 租金損失保險　　　 ☆ 職工信用保險　　　 ☆ 業(yè)主和租戶責(zé)任保險　　　 ☆ 交通工具保險　　■ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤　　　 ☆ 以有效毛租金收入作為基數(shù)的百分比　　　 ☆ 如有效毛租金收入低于預(yù)計的某一數(shù)值時，還可以確定物業(yè)管理費和利潤的一個最低值　　■ 法定稅費　　　 ☆ 指營業(yè)稅及附加，%　　　 ☆ 物業(yè)服務(wù)收費分為包干制和酬金制兩種形式　　　 ☆ 包干制物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅率和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤三部分　　　 ☆ 酬金制物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分　　　 ☆ 包干制中，營業(yè)稅及附加的征收基數(shù)是物業(yè)服務(wù)成本　　　 ☆ 酬金制中，營業(yè)稅及附加的征收基數(shù)是酬金　　　 ☆ 所以酬金制中營業(yè)稅及附加稅負負擔(dān)小，政府鼓勵采用酬金制　　■ 房產(chǎn)稅　　　 ☆ %　　　 ☆ 按租金收入的12%　　【2008年真題】　　◆ 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取包干制收費模式。（?。　答疑編號501255100214：針對該題提問]『正確答案』『答案解析』政府鼓勵采用酬金制。參見教材P373?！　　簟　　?年度運營預(yù)算　　■ 資本支出預(yù)算　　　 ☆ 物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程，稱為資本支出　　　 ☆ 一般通過建立準(zhǔn)備金基金制度解決　　■ 長期預(yù)算　　◆　　■ 是物業(yè)公司向業(yè)主提供的財務(wù)報告　　■ 主要內(nèi)容　　　 ☆ 租金清單　　　 ☆ 每一個出租單元的分類賬　　　 ☆ 經(jīng)營概況介紹　　　 ☆ 經(jīng)營情況分析報告34 / 3