房地產(chǎn)項目的工程進度控制研究-資料下載頁
2025-07-27 04:33本頁面
【正文】 時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。在房地產(chǎn)項目中，項目的實施進度管控主要指從項目的可行性研究，宗地購置，策劃，設(shè)計，施工及交付入伙等全過程的時間控制。房地產(chǎn)項目的運作時間較長，一般為35年，這其中政策性因素，原材料成本因素，勞動力成本因素，銷售形勢的變化等等，都會對項目的運作成本產(chǎn)生影響。項目的實施進度控制得好與不好，將直接影響到整個項目的成本投入，包括設(shè)計成本，建造成本，銷售成本及其他相關(guān)隱性成本及機會成本等。 首先是項目可行性研究階段的項目進度計劃，這是項目進度控制的雛形。這一階段的項目進度計劃主要是根據(jù)項目的規(guī)劃草案，建設(shè)規(guī)模，政府的相關(guān)要求以及以往的建設(shè)經(jīng)驗等進行編制，主要是為項目可行性研究中的資金投入計劃，銷售回款計劃等數(shù)據(jù)提供支撐。此階段的項目進度計劃還處于虛擬狀態(tài)，但也不能草率編制，同實際差距較大，否則，項目的可行性研究也就失去了意義。 進入設(shè)計階段，第一步是項目的方案設(shè)計。通過項目的方案設(shè)計，就可基本準確掌握項目的建設(shè)規(guī)模，結(jié)構(gòu)形式，地上地下面積，功能分布，是否有特殊要求等數(shù)據(jù)。在項目的建設(shè)體量基本明確的前提下，就可以對項目的推進過程中的主要節(jié)點進行明確，也就是我們通常所說的“確立進度里程碑”。通過明確項目推進的重要節(jié)點，一方面可以對可行性研究階段的項目進度計劃進行修正，同時也為控制項目的推進進度提供了明確的指導性方向。進入初步設(shè)計階段，整個項目的建設(shè)體量及相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)確定，這時候就可以在“確立進度里程碑”的基礎(chǔ)之上編制整個項目的總體進度計劃，這時由于數(shù)據(jù)的基本完善，所以總體進度計劃的編制深度應更為深入。這時，通過匯總前期部的報建計劃，合約部的招標計劃，采購部的采購計劃，工程部的施工進度計劃等，就可形成項目的總體進度計劃，所以這也是項目運作的最具實施性的進度控制計劃。之后的報建報審計劃，施工招標計劃，材料設(shè)備的采購計劃以及施工進度計劃等等都必須在這個總體進度計劃的框范內(nèi)嚴格進行?！ ∈┕D結(jié)束后，整個項目的工作重點就進入施工階段。這其中，有些因素建設(shè)單位應認真對待：一是總承包和專業(yè)承包的界面劃分問題?？偝邪?，專業(yè)分包，我供材等界面劃分問題應提前在合同中加以明確，明確得越詳細越好。這樣就可以避免在施工過程中，對于某一項施工內(nèi)容，不同的施工單位由于各自的理解不同而相互推諉，相互扯皮，同時也可以有效地做好不同工序之間，不同專業(yè)之間，不同承包商之間的有效銜接?！ 《俏夜┎牟荒軐こ痰倪M度造成影響。建設(shè)單位尤其要注意我供的材料和設(shè)備不能由于進場時間拖后，或者質(zhì)量不符合施工要求而導致施工進度較計劃進度滯后。這里采購部應做好同材料設(shè)備供應商及施工現(xiàn)場的有效及時的溝通?！ ∪?，工程進度款不要成為施工單位推托工期延遲的借口。建設(shè)單位不執(zhí)行合同、推遲支付施工單位的工程款在當前非常普遍。同樣，施工單位能夠嚴格按照施工進度計劃來組織施工，這也必須有嚴格的管理體系和管理水平作保障，要做到也實屬不易。所以，通常的情況是施工單位由于管理不善拖延工期，建設(shè)單位可能就會動用經(jīng)濟手段來制約，這時施工單位就以工程款不到未來反擊，造成你拿著我的把柄，我也捏著你的要害的狀態(tài)，最終的結(jié)果就是施工單位想怎么干就怎么干，管也不好管，只能聽之任之，不了了之，施工進度計劃成了一紙空文?！ ≡僬?，專業(yè)分包的選擇應充分做好計劃，不能由此影響工程的進展。專業(yè)分包主要包括：玻璃幕墻，電梯，室內(nèi)精裝，中央吸塵，消防報警，弱電等等，由于這些專業(yè)分包的作業(yè)內(nèi)容既包含設(shè)計，又包含施工，有的還包含供貨，因而選擇周期會較長，也很難控制。所以建設(shè)單位應根據(jù)施工進度計劃充分做好這些專業(yè)分包的選擇及招標計劃，使之與施工進度計劃相吻合。 房地產(chǎn)項目實施進度的管控貫穿了項目的整個開發(fā)過程，全國過程的管控對建設(shè)單位提出了較高的要求。這方面，項目的策劃，設(shè)計，報審報建，招投標，采購，施工，銷售等等過程的監(jiān)督管控都是工作的重點，都不能忽視。很多房地產(chǎn)公司僅僅關(guān)注施工進度計劃而忽視其它階段的進度控制，其實這是不全面的。綜上，項目實施進度管控是房地產(chǎn)企業(yè)項目實施全過程中一項的重要的管理內(nèi)容，對項目的銷售、成本、預期收益等都會造成直接的影響。同時，項目的進度管控也是一種典型的“計劃管控”，即預先設(shè)定目標，分解目標，不斷修正，并以此為依據(jù)嚴格按照實施。第7章 參考文獻[1] 王新軍，王霞，《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》，復旦大學出版社，2005年[2] 潘蜀健，《房地產(chǎn)項目控制》，中國建筑工業(yè)出版社，2005年[3] 譚術(shù)魁，《房地產(chǎn)項目管理》，機械工業(yè)出版社，2004年[4] 何躍青，《如何進行項目管理》；北京：北京大學出版社，2004[5] 王慶春，鄭鷺，林君，《房地產(chǎn)開發(fā)概論》，東北財經(jīng)大學出版社，2004[6]戚安邦，《現(xiàn)代項目管理》，北京：對外經(jīng)貿(mào)大學出版社，2001；[7]戚安邦編著，《項目管理學》，天津：南開大學出版社，2003；[8]張五英，于守法，張漢亞主編，《投資項目社會評價方法》，北京：經(jīng)濟管理出版社，1997；[9]張明，田貴軍，張鎖，《投資項目評估與工程項目管理》，北京：中國物價出版社，2002；[10]畢星等，《項目管理》，上海：復旦大學出版社，2000；[11]王立國等，《工程項目可行性研究》，北京：人民郵電出版社，2002；[12]師 萍:《現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理》,2004 [13]師 萍:《現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理》,2004 第8章 致謝本文從選題、開題、撰寫、修改到完成，都得到了老師的幫助和指導，在這里我衷心地感謝我的論文指導老師——張老師，感謝您在百忙之中給予我細心的指導，并提出了寶貴的建議，感謝您為我所做的這一切！24 / 24
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