【正文】 另有一方面通過功能細化，重點對影響功能的重要投資因素加以控制，從而最終降低工程成本。、施工階段的成本控制項目發(fā)包包括項目總發(fā)包，建安工程及設備材料采購發(fā)包。項目發(fā)包階段的成本控制是項目建設全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。該項目采用合同價款的方式，合同價款以某一城市統(tǒng)一規(guī)定的預算定額、材料定額和取費標準為依據(jù)。承包商根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙，做出工程報價，最終工程費用按時機完成的質量數(shù)量進行結算。所以，該階段的成本控制對項目竣工后的工程結算有重要影響。這一階段的成本控制主要是銷售費用。銷售費用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費?？刂其N售費用的關鍵在于如何進行銷售策劃，廣告費用如何支出，應根據(jù)項目規(guī)模大小、檔次及某一城市的經(jīng)濟條件等多種因素確定。在實際項目開發(fā)的過程中，在項目的實際設計、可行性研究、設計規(guī)劃、實施中，以及在技術、組織、管理、合同等任何一方面，出現(xiàn)問題都會反映在成本上，造成成本超支。如準備期，投資者在策劃、委托設計方案及報批的每一個環(huán)節(jié)發(fā)生延誤，都會造成開發(fā)周期背迫延長，成本提高。在施工期，惡劣氣候、建筑設計失誤、未預料到的特殊地址條件等也會延長開發(fā)周期，提高成本。因此，房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵環(huán)節(jié)還在于加強日常管理，提高工作效率。合同管理的任務歸納起來主要有以下幾項：協(xié)助業(yè)主確定本工程項目的合同結構，起草與本工程相關的各類合同（包括設計合同、施工合同、材料和設備訂貨合同等），并參與各類合同的談判。跟蹤管理與本工程項目有關的各類合同，監(jiān)督檢查合同各方對合同執(zhí)行情況，并定期提交合同管理的各種報表。協(xié)助業(yè)主處理與本工程項目有關的合同糾紛及費用索賠事宜。貫徹執(zhí)行價格政策、計價方法和取費標準，控制合同中提出的不合理的附加條件和要求。合同的簽證管理合同的簽證是合同管理機關對合同的合法性、真實性、可行性進行審查和核實的一種行政方法，它對提高合同的履行率發(fā)揮積極的作用。合同的監(jiān)督檢查管理首先應建立健全的合同管理制度，建設單位要制定合同管理辦法和章程以及檔案管理辦法，制定定期檢查，重點抽查及聯(lián)合檢查等制度。檢查的內(nèi)容主要是合同的合法性、真實性及可行性；主要條款是否明確和完善；履行情況等。這種檢查管理要做到經(jīng)常化、嚴格化、每次檢查不能光憑檢查報告，一定要有文字和報表記錄，分發(fā)給有關單位。合同的糾紛處理和索賠①合同的糾紛處理。在合同履行過程中，產(chǎn)生合同糾紛是不可避免的，當合同糾紛發(fā)生后，要及時進行調(diào)解處理。在調(diào)解合同糾紛中要做到，對矛盾雙方要不偏不倚，堅持原則，站在公正的立場上進行處理，對產(chǎn)生糾紛的事實要查清真相，按政策、法律辦事，不能以感情替代政策，以權代法；對有爭議的問題要抓住焦點，分清是非，明確責任，對違約者應提出索賠。通過耐心說服，統(tǒng)一思想，互相諒解，達成協(xié)議。②合同的索賠。造成索賠的原因是多方面的，如合同中存在缺陷、業(yè)主或承包單位違約、監(jiān)理不當、惡劣的自然條件與障礙，以及國家政策、法令的變更等。當問題發(fā)生后，首先要分析原因，明確責任，根據(jù)損失大小考慮索賠金額。在考慮索賠金額時，雙方要充分協(xié)商，盡量取得一致或相似的看法，避免強迫命令的做法。工程招投標是運用市場競爭機制，樹立公平、公正、公開的實施原則，擇優(yōu)選定設計單位、施工單位、監(jiān)理單位和材料設備供應單位。1） 管生產(chǎn)同時管安全管生產(chǎn)同時管安全，不僅是對各級領導人員明確安全管理責任，同時，也向一切與生產(chǎn)有關的機構、人員，明確了業(yè)務范圍內(nèi)的安全管理責任。一切與生產(chǎn)有關的機構、人員，都必須參與安全管理并在管理中承擔責任。認為安全管理只是安全部門的事，是一種片面的、錯誤的認識。2） 堅持管理的目地性沒有明確目的安全管理是一種盲目行為。盲目的安全管理，充其量只能算是花架子，勞民傷財，危險因素依然存在。在一定意義上，盲目的安全管理，只能縱容威脅人的安全與健康狀態(tài)，向更為嚴重的方向發(fā)展或轉化。3） 必須貫徹預防為主的方針貫徹預防為主的方針，首先要端正對生產(chǎn)中不安全因素的認識，端正消除不安全因素的態(tài)度，選準消除不安全音速的時機。在安排與布置生產(chǎn)內(nèi)容的時候，針對生產(chǎn)施工中可能出現(xiàn)的危險因素，采取措施予以消除是最佳選擇。在生產(chǎn)活動過程中，經(jīng)常檢查、及時發(fā)現(xiàn)不安全因素，采取措施，明確責任，盡快地、堅決地予以消除，是安全管理應有的鮮明態(tài)度。4） 堅持“四全”動態(tài)管理安全管理涉及生產(chǎn)活動的方方面面，涉及從開工到竣工交付的全部生產(chǎn)過程，涉及全部的生產(chǎn)時間，涉及一切變化著的生產(chǎn)因素。因此，生產(chǎn)活動中必須堅持全員、全過程、全方位、全天候的動態(tài)安全管理。只抓住一時一事、一點一滴，簡單草率、一陣風式的安全管理，是走過場、形式主義，不是我們提倡的安全管理作風。5） 安全管理中的控制進行安全管理的目的是預防、消滅事故，防止或消除事故傷害，保護勞動者的安全與健康。對生產(chǎn)中人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)的控制，必須看做動態(tài)的安全管理的重點。事故的發(fā)生，是由于人的不安全行為運動軌跡與物的不安全狀態(tài)運動軌跡交叉。從事故發(fā)生的原理，也說明了對生產(chǎn)因素狀態(tài)的控制，應該當作安全管理的重點，而不能把約束當作安全管理的重點，是因為約束缺乏帶有強制性的手段。6） 在管理中發(fā)展、提高既然安全管理是在變化著的生產(chǎn)活動中的管理，是一種動態(tài)過程。其管，理就意味著是不斷發(fā)展的、不斷變化的，以適應變化生產(chǎn)活動，消除新的危險因素。然而更為需要的是不間斷的摸索新的規(guī)律，總結管理、控制的辦法與經(jīng)驗，指導新的變化后的管理，從而使安全管理不斷上升到新的高度。安全檢查的內(nèi)容主要是查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場、查隱患、查事故處理。安全檢查方法常采用看、聽、嗅、問、測、驗、析等方法。安全檢查的形式包括定期安全檢查、突擊性安全檢查、特殊檢查。監(jiān)理單位是建設單位委托并授權的，在施工現(xiàn)場唯一的管理者，代表建設單位，并根據(jù)委托監(jiān)理合同及有關的法律、法規(guī)授予的權利，對整個工程項目的實施過程進行監(jiān)督與管理。建設單位與監(jiān)理單位是監(jiān)理合同關系。在監(jiān)理過程中，監(jiān)理單位必須依照監(jiān)理合同為建設單位做好現(xiàn)場的監(jiān)理工作，建設單位將工程交給監(jiān)理公司進行現(xiàn)場管理后，要充分相信監(jiān)理公司，并且配合監(jiān)理公司做好與勘察設計、承包單位、材料供應商、政府建設行政主管部門等各方的協(xié)調(diào)工作。建設單位與設計單位之間是通過涉及合同聯(lián)系的。建設單位委托設計單位進行項目的設計，設計單位應本著敬業(yè)、合理、控制成本等原則做好項目的設計工作，同時在項目施工過程中，若有施工單位提出設計的缺陷問題，建設單位與施工單位應及時做出設計修改和設計變更。建設單位和設計單位負責人之間應相互理解、密切配合，做好項目的設計工作。建設單位與承包單位之間是承包合同的關系，建設單位工程建設任務承包給具有相應資質等級的工程總承包單位，建設單位與總承包單位簽訂工程總承包合同，然后再由總承包單位選定分包單位，在經(jīng)過建設單位的審查后，由總承包單位與分包單位簽訂施工合同。承包單位應在自己的工程范圍內(nèi)完成建設項目的施工任務，從工程進度、工程質量、工程造價等各方面履行承包合同中規(guī)定的責任和義務，以使合同中約定的目標實現(xiàn)最佳狀態(tài)。在遇到設計不合理時，應及時向建設單位提出，以便建設單位及時與設計單位聯(lián)系，保證項目的工期、質量和成本。建設單位與材料供應商之間是供應合同關系，建設單位通過招標競選的方式選擇合適的材料供應商。有關政府主管部門包括建設管理、規(guī)劃管理、環(huán)保管理、衛(wèi)生防疫、市容、消防、公安保衛(wèi)等部門。公共事業(yè)管理部門包括供電、供排水、供熱、電信等部門。建設單位要做好與這些單位的聯(lián)系與協(xié)調(diào)工作，從而保證工程建設的正常進行。