【正文】 另有一方面通過(guò)功能細(xì)化，重點(diǎn)對(duì)影響功能的重要投資因素加以控制，從而最終降低工程成本。、施工階段的成本控制項(xiàng)目發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包，建安工程及設(shè)備材料采購(gòu)發(fā)包。項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本控制的重要環(huán)節(jié)。該項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式，合同價(jià)款以某一城市統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包商根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙，做出工程報(bào)價(jià)，最終工程費(fèi)用按時(shí)機(jī)完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。所以，該階段的成本控制對(duì)項(xiàng)目竣工后的工程結(jié)算有重要影響。這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費(fèi)?？刂其N售費(fèi)用的關(guān)鍵在于如何進(jìn)行銷售策劃，廣告費(fèi)用如何支出，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、檔次及某一城市的經(jīng)濟(jì)條件等多種因素確定。在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，在項(xiàng)目的實(shí)際設(shè)計(jì)、可行性研究、設(shè)計(jì)規(guī)劃、實(shí)施中，以及在技術(shù)、組織、管理、合同等任何一方面，出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)反映在成本上，造成成本超支。如準(zhǔn)備期，投資者在策劃、委托設(shè)計(jì)方案及報(bào)批的每一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生延誤，都會(huì)造成開發(fā)周期背迫延長(zhǎng)，成本提高。在施工期，惡劣氣候、建筑設(shè)計(jì)失誤、未預(yù)料到的特殊地址條件等也會(huì)延長(zhǎng)開發(fā)周期，提高成本。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)還在于加強(qiáng)日常管理，提高工作效率。合同管理的任務(wù)歸納起來(lái)主要有以下幾項(xiàng)：協(xié)助業(yè)主確定本工程項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)，起草與本工程相關(guān)的各類合同（包括設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料和設(shè)備訂貨合同等），并參與各類合同的談判。跟蹤管理與本工程項(xiàng)目有關(guān)的各類合同，監(jiān)督檢查合同各方對(duì)合同執(zhí)行情況，并定期提交合同管理的各種報(bào)表。協(xié)助業(yè)主處理與本工程項(xiàng)目有關(guān)的合同糾紛及費(fèi)用索賠事宜。貫徹執(zhí)行價(jià)格政策、計(jì)價(jià)方法和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，控制合同中提出的不合理的附加條件和要求。合同的簽證管理合同的簽證是合同管理機(jī)關(guān)對(duì)合同的合法性、真實(shí)性、可行性進(jìn)行審查和核實(shí)的一種行政方法，它對(duì)提高合同的履行率發(fā)揮積極的作用。合同的監(jiān)督檢查管理首先應(yīng)建立健全的合同管理制度，建設(shè)單位要制定合同管理辦法和章程以及檔案管理辦法，制定定期檢查，重點(diǎn)抽查及聯(lián)合檢查等制度。檢查的內(nèi)容主要是合同的合法性、真實(shí)性及可行性；主要條款是否明確和完善；履行情況等。這種檢查管理要做到經(jīng)?；?、嚴(yán)格化、每次檢查不能光憑檢查報(bào)告，一定要有文字和報(bào)表記錄，分發(fā)給有關(guān)單位。合同的糾紛處理和索賠①合同的糾紛處理。在合同履行過(guò)程中，產(chǎn)生合同糾紛是不可避免的，當(dāng)合同糾紛發(fā)生后，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)解處理。在調(diào)解合同糾紛中要做到，對(duì)矛盾雙方要不偏不倚，堅(jiān)持原則，站在公正的立場(chǎng)上進(jìn)行處理，對(duì)產(chǎn)生糾紛的事實(shí)要查清真相，按政策、法律辦事，不能以感情替代政策，以權(quán)代法；對(duì)有爭(zhēng)議的問(wèn)題要抓住焦點(diǎn)，分清是非，明確責(zé)任，對(duì)違約者應(yīng)提出索賠。通過(guò)耐心說(shuō)服，統(tǒng)一思想，互相諒解，達(dá)成協(xié)議。②合同的索賠。造成索賠的原因是多方面的，如合同中存在缺陷、業(yè)主或承包單位違約、監(jiān)理不當(dāng)、惡劣的自然條件與障礙，以及國(guó)家政策、法令的變更等。當(dāng)問(wèn)題發(fā)生后，首先要分析原因，明確責(zé)任，根據(jù)損失大小考慮索賠金額。在考慮索賠金額時(shí)，雙方要充分協(xié)商，盡量取得一致或相似的看法，避免強(qiáng)迫命令的做法。工程招投標(biāo)是運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，樹立公平、公正、公開的實(shí)施原則，擇優(yōu)選定設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。1） 管生產(chǎn)同時(shí)管安全管生產(chǎn)同時(shí)管安全，不僅是對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人員明確安全管理責(zé)任，同時(shí)，也向一切與生產(chǎn)有關(guān)的機(jī)構(gòu)、人員，明確了業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的安全管理責(zé)任。一切與生產(chǎn)有關(guān)的機(jī)構(gòu)、人員，都必須參與安全管理并在管理中承擔(dān)責(zé)任。認(rèn)為安全管理只是安全部門的事，是一種片面的、錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。2） 堅(jiān)持管理的目地性沒(méi)有明確目的安全管理是一種盲目行為。盲目的安全管理，充其量只能算是花架子，勞民傷財(cái)，危險(xiǎn)因素依然存在。在一定意義上，盲目的安全管理，只能縱容威脅人的安全與健康狀態(tài)，向更為嚴(yán)重的方向發(fā)展或轉(zhuǎn)化。3） 必須貫徹預(yù)防為主的方針貫徹預(yù)防為主的方針，首先要端正對(duì)生產(chǎn)中不安全因素的認(rèn)識(shí)，端正消除不安全因素的態(tài)度，選準(zhǔn)消除不安全音速的時(shí)機(jī)。在安排與布置生產(chǎn)內(nèi)容的時(shí)候，針對(duì)生產(chǎn)施工中可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)因素，采取措施予以消除是最佳選擇。在生產(chǎn)活動(dòng)過(guò)程中，經(jīng)常檢查、及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全因素，采取措施，明確責(zé)任，盡快地、堅(jiān)決地予以消除，是安全管理應(yīng)有的鮮明態(tài)度。4） 堅(jiān)持“四全”動(dòng)態(tài)管理安全管理涉及生產(chǎn)活動(dòng)的方方面面，涉及從開工到竣工交付的全部生產(chǎn)過(guò)程，涉及全部的生產(chǎn)時(shí)間，涉及一切變化著的生產(chǎn)因素。因此，生產(chǎn)活動(dòng)中必須堅(jiān)持全員、全過(guò)程、全方位、全天候的動(dòng)態(tài)安全管理。只抓住一時(shí)一事、一點(diǎn)一滴，簡(jiǎn)單草率、一陣風(fēng)式的安全管理，是走過(guò)場(chǎng)、形式主義，不是我們提倡的安全管理作風(fēng)。5） 安全管理中的控制進(jìn)行安全管理的目的是預(yù)防、消滅事故，防止或消除事故傷害，保護(hù)勞動(dòng)者的安全與健康。對(duì)生產(chǎn)中人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)的控制，必須看做動(dòng)態(tài)的安全管理的重點(diǎn)。事故的發(fā)生，是由于人的不安全行為運(yùn)動(dòng)軌跡與物的不安全狀態(tài)運(yùn)動(dòng)軌跡交叉。從事故發(fā)生的原理，也說(shuō)明了對(duì)生產(chǎn)因素狀態(tài)的控制，應(yīng)該當(dāng)作安全管理的重點(diǎn)，而不能把約束當(dāng)作安全管理的重點(diǎn)，是因?yàn)榧s束缺乏帶有強(qiáng)制性的手段。6） 在管理中發(fā)展、提高既然安全管理是在變化著的生產(chǎn)活動(dòng)中的管理，是一種動(dòng)態(tài)過(guò)程。其管，理就意味著是不斷發(fā)展的、不斷變化的，以適應(yīng)變化生產(chǎn)活動(dòng)，消除新的危險(xiǎn)因素。然而更為需要的是不間斷的摸索新的規(guī)律，總結(jié)管理、控制的辦法與經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)新的變化后的管理，從而使安全管理不斷上升到新的高度。安全檢查的內(nèi)容主要是查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場(chǎng)、查隱患、查事故處理。安全檢查方法常采用看、聽、嗅、問(wèn)、測(cè)、驗(yàn)、析等方法。安全檢查的形式包括定期安全檢查、突擊性安全檢查、特殊檢查。監(jiān)理單位是建設(shè)單位委托并授權(quán)的，在施工現(xiàn)場(chǎng)唯一的管理者，代表建設(shè)單位，并根據(jù)委托監(jiān)理合同及有關(guān)的法律、法規(guī)授予的權(quán)利，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督與管理。建設(shè)單位與監(jiān)理單位是監(jiān)理合同關(guān)系。在監(jiān)理過(guò)程中，監(jiān)理單位必須依照監(jiān)理合同為建設(shè)單位做好現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理工作，建設(shè)單位將工程交給監(jiān)理公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理后，要充分相信監(jiān)理公司，并且配合監(jiān)理公司做好與勘察設(shè)計(jì)、承包單位、材料供應(yīng)商、政府建設(shè)行政主管部門等各方的協(xié)調(diào)工作。建設(shè)單位與設(shè)計(jì)單位之間是通過(guò)涉及合同聯(lián)系的。建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位應(yīng)本著敬業(yè)、合理、控制成本等原則做好項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，同時(shí)在項(xiàng)目施工過(guò)程中，若有施工單位提出設(shè)計(jì)的缺陷問(wèn)題，建設(shè)單位與施工單位應(yīng)及時(shí)做出設(shè)計(jì)修改和設(shè)計(jì)變更。建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人之間應(yīng)相互理解、密切配合，做好項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作。建設(shè)單位與承包單位之間是承包合同的關(guān)系，建設(shè)單位工程建設(shè)任務(wù)承包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程總承包單位，建設(shè)單位與總承包單位簽訂工程總承包合同，然后再由總承包單位選定分包單位，在經(jīng)過(guò)建設(shè)單位的審查后，由總承包單位與分包單位簽訂施工合同。承包單位應(yīng)在自己的工程范圍內(nèi)完成建設(shè)項(xiàng)目的施工任務(wù)，從工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程造價(jià)等各方面履行承包合同中規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)，以使合同中約定的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)最佳狀態(tài)。在遇到設(shè)計(jì)不合理時(shí)，應(yīng)及時(shí)向建設(shè)單位提出，以便建設(shè)單位及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，保證項(xiàng)目的工期、質(zhì)量和成本。建設(shè)單位與材料供應(yīng)商之間是供應(yīng)合同關(guān)系，建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)競(jìng)選的方式選擇合適的材料供應(yīng)商。有關(guān)政府主管部門包括建設(shè)管理、規(guī)劃管理、環(huán)保管理、衛(wèi)生防疫、市容、消防、公安保衛(wèi)等部門。公共事業(yè)管理部門包括供電、供排水、供熱、電信等部門。建設(shè)單位要做好與這些單位的聯(lián)系與協(xié)調(diào)工作，從而保證工程建設(shè)的正常進(jìn)行。