【導(dǎo)讀】本工作建議書采用了項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的思路，以及項(xiàng)目可行性研究的評價(jià)方法，將建設(shè)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容試作一種特殊的產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)行研究和評價(jià)。心的運(yùn)營和管理手段、資金需求和計(jì)劃，以及預(yù)期的投資回報(bào)等。夠充分理解該策劃的價(jià)值所在。該部分是在后面所有工作完成后的一種高度總結(jié)和。用一個(gè)表格顯示出達(dá)到它們所需完成的任務(wù)。設(shè)情況，包括新家園面積、規(guī)劃人口，周邊的重要設(shè)施和交通情況。新家園的建設(shè)為居住環(huán)境和人文環(huán)境帶來的影響。和面向下崗職工的再就業(yè)服務(wù)?！班徖镏行摹钡幕咎卣骱投ㄎ?，能夠使社區(qū)服務(wù)的市場化和公益性有機(jī)融合，鄰里中心不僅提供購物、餐飲、休閑、娛樂。定位于現(xiàn)代化的鄰里中心、人性化的鄰里中心、三滿意的鄰里中心。中心就近方便，廉價(jià)物美，服務(wù)多樣，生活質(zhì)量提高而滿意；經(jīng)營者因?yàn)榕渲坪侠恚行Т龠M(jìn)新家園和社區(qū)區(qū)域內(nèi)的繁榮，區(qū)貌改觀而滿意。需要和滿足居民群眾日益增長的服務(wù)需求。隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，

　　

【正文】 體領(lǐng)域項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)以及運(yùn)營。 ⑥ 戰(zhàn)略實(shí)施效果評價(jià)系統(tǒng) ⑦ 戰(zhàn)略調(diào)整預(yù)案 四、事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 1．商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 ①市場定位 ②事業(yè)經(jīng)營目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、長期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評價(jià) 2．特許經(jīng)營事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 ①市場定位 ②事業(yè)經(jīng)營目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、長期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評價(jià) 3． 連鎖經(jīng)營業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略 ①市場定位 ②事業(yè)經(jīng)營目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、長期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評價(jià) 4．物業(yè)管理業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略 ①市場定位 ②事業(yè)經(jīng)營目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、長期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評價(jià) 5．資本運(yùn)作業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略 20 ①市場定位 ②事業(yè)經(jīng)營目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、長期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評價(jià) 6．非營利設(shè)施的 商業(yè)化運(yùn)作業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略 ①社會責(zé)任定位 ②事業(yè)運(yùn)營目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、長期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評價(jià) 7．各類事業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制 五、組織發(fā)展戰(zhàn)略 1．總公司職能部門發(fā)展規(guī)劃 2．與業(yè)務(wù)發(fā)展相匹配的子（分）公司設(shè)立規(guī)劃 3．總公司與子（分）公司之間的管理架構(gòu)設(shè)計(jì) 4．子（分）公司職能部門設(shè)立計(jì)劃及職責(zé)分析 六、子（分）公司對每個(gè)項(xiàng)目的 運(yùn)營管理模式 1. 項(xiàng)目經(jīng)營管理特點(diǎn) 分析本項(xiàng)目管理的幾項(xiàng)基本特點(diǎn)。根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營管理模式和社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，進(jìn)行經(jīng)營管理基本特點(diǎn)的探討。 ? 商業(yè)管理 的特點(diǎn)分析。 ? 社區(qū)服務(wù)管理的特點(diǎn)分析。 ? 本項(xiàng)目的經(jīng)營管理特點(diǎn)分析。 2. 經(jīng)營服務(wù)管理 本部分分析在本項(xiàng)目的日常管理內(nèi)容。根據(jù)管理模式、管理理念以及管理的特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的各種功能特性和可能的潛在服務(wù)，研究經(jīng)營管理中的各項(xiàng)基本內(nèi)容。 21 ? 業(yè)務(wù)服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 裝修服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理 內(nèi)容分析。 ? 建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 內(nèi)容分析。 ? 保安服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 保潔服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 外部環(huán)境服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 經(jīng)營服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 商鋪廣告管理內(nèi)容分析。 ? 商鋪保險(xiǎn)管理內(nèi)容分析。 3. 項(xiàng)目管理人員配備 本部分分析在項(xiàng)目的日常管理中應(yīng)設(shè)置的管理部門。根據(jù)管理的內(nèi)容進(jìn)行大體的分類，為項(xiàng)目管理部門、人員的配備提出建議。 ? 部門設(shè)置原則分析。 ? 人員配備原則分析。 ? 業(yè)主服務(wù)部的設(shè)置建議。 ? 維保服務(wù)部的設(shè)置建議。 ? 保安服務(wù)部的設(shè)置建議。 第八 部分 資金需求和融資方案 一、 項(xiàng)目投資估算 二、 分析項(xiàng)目的招商、建設(shè)和日常的管理中的各項(xiàng)成本支出。 總結(jié)以上工作中所有的包含費(fèi)用的項(xiàng)目，大致列出每項(xiàng)的費(fèi)用數(shù)目，得出本項(xiàng)目土地成本、建設(shè)、招商和日常管理的綜合成本費(fèi)用分析。 三、 營業(yè)利潤分析 分析在項(xiàng)目正常運(yùn)營中的營業(yè)收入。研究項(xiàng)目在運(yùn)營中的各項(xiàng) 資金收入，進(jìn)行 22 營業(yè)利潤分析。 四、 經(jīng)濟(jì)效益分析 本部分進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益測算。根據(jù)盈利模式的研究、成本費(fèi)用分析和營業(yè)利潤分析，進(jìn)行總體的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。 包括：未來 3— 5 年的項(xiàng)目盈虧平衡表、項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表、項(xiàng)目損益表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目產(chǎn)品成本表； 五、融資方案 1. 從現(xiàn)金流量的分析中可以得出資金的 需求 數(shù)量 2. 資金來源包括： ? 非正式的私人投資人 這是許多企業(yè)籌集資金的一個(gè)普遍方式。事實(shí)上，某些行業(yè)或領(lǐng)域，在很大程度上依賴這些非正式的私人投資人，例如百老匯和戲劇界，都有它們特定的企業(yè)集團(tuán)作為出資人，這些出資人要按其投資權(quán)益來分享報(bào)酬。雖然這些出資人能夠承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，他們通常不會在出資額的基礎(chǔ)上再提供額外的資金。 ? 雇員 有些雇員實(shí)際上可能非常想向 投資 企業(yè)。有資本投資的雇員可能會因有這種激勵(lì)而工作起來更加賣力。同時(shí)，這種資金來源可以使雇主取 得一種低成本的資金來源。關(guān)于這種資金來源，一個(gè)最重要的考慮是， 作為雇主愿意在多大程度上放棄對公司的所有權(quán)和控制權(quán)。 ? 特許人 一個(gè)企業(yè)可以用將其產(chǎn)品（服務(wù)）的某些權(quán)利，授予特許人的方式取得資金。這種特許權(quán)僅可以在有限的基礎(chǔ)上授予。但是，管理這些特許人可能是很 困難的事。隨之而來的是，企業(yè)的產(chǎn)品（服務(wù)）的可靠性，最終乃至企業(yè)的信譽(yù)都會受到損害。 ? 顧客 企業(yè)客戶可能會在其本身毫無意識的情況下，以多種方式幫助公司籌集資金。 ? 銀行 商業(yè)貸款可能是一個(gè)可行的選擇。但是，這種借入資金的成本可能比較高，并且銀行可能會對借款者加上某些特定的限制條件。因此，資金成本高可能會導(dǎo)致企 23 業(yè)資金的進(jìn)一步緊張，而嚴(yán)格的限制條件，常會使新企業(yè)的申請?jiān)獾骄芙^。 ? 政府 地方政府在管理企業(yè)發(fā)展時(shí)，常有重點(diǎn)發(fā)展某些行業(yè)的特定目的。地方政府能夠向企業(yè)提供某些稅務(wù)優(yōu)惠措施、免費(fèi)的或非常廉價(jià)的公用設(shè)施、勞務(wù) 以及其他直接或間接的資金。而國家政府則通過起小型企業(yè)聯(lián)合會提供貸款，并通過這種聯(lián)合會的其他機(jī)構(gòu)提供各種津貼和獎(jiǎng)勵(lì)。當(dāng)然，外國政府為了吸引投資流向本國，以繁榮起商業(yè)活動(dòng)，也會提供類似的優(yōu)惠措施。 ? 投機(jī)資本 不象其他的投資人，投機(jī)資本家通常都是很投入的職業(yè)投資人，他們通過單獨(dú)向企業(yè)注入資本的形式，取得企業(yè)的權(quán)益，他們可能掌握一個(gè)企業(yè)的多數(shù)或較大比例的股份和利益。除了向企業(yè)提供資金外，他們常會帶給企業(yè)某一行業(yè)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，這些都是他們通過許多實(shí)踐和磨練而得來的。 ? 共同承?；蚵?lián)合 這是指建立合資企業(yè)或與大公司建 立伙伴關(guān)系。資金可能僅僅是合伙人所提供的幾大重要優(yōu)勢之一。其他的好處可能包括銷售代理以及在研究和開發(fā)等方面所提供的各種各樣的支持。 ? 首次公開上市 企業(yè)可以通過公開籌措資金──在股票市場上出售其股票來籌措到大量資金。這種資金的籌措通常是用柜臺交易的方式來進(jìn)行的。但是，為發(fā)行股票而準(zhǔn)備的各種文件的法律費(fèi)用，常會達(dá)到六位數(shù)。因此，一個(gè)企業(yè)希望籌集的資金，應(yīng)當(dāng)與這些費(fèi)用相稱。 ? 部分附屬公司的上市 讓企業(yè)的一個(gè)附屬公司上市，對小企業(yè)來說并非是一個(gè)可能的選擇。但是，這種上市機(jī)會可以向企業(yè)提供便宜的權(quán)益資本。它同樣還可以 增加附屬公司職工的積極性。在未上市之前表現(xiàn)越差的附屬公司，在上市后越可能成為一個(gè)成功的企業(yè)。 可以 采 用有計(jì)劃的負(fù)債來填充短期需求，包括對供應(yīng)商的負(fù)債和個(gè)人貸款等。長期的需求可用公共基金、銀行貸款、個(gè)人貸款、現(xiàn)金或非現(xiàn)金的貢獻(xiàn)等等價(jià)的參與和等價(jià)的資本援助。 3. 闡述本項(xiàng)目的推薦融資方案。 24 第九 部分 機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn) 詳 細(xì)說明該項(xiàng)目實(shí)施過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及控制、防范手段 。 包括政策風(fēng)險(xiǎn)、加入 WTO的風(fēng)險(xiǎn)、 土地取得的風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、市場開拓風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、對公司關(guān)鍵人員依賴的風(fēng)險(xiǎn)等 。以上風(fēng)險(xiǎn)如適用，每項(xiàng)要單獨(dú)敘述控制和防范手段 。 第十部分 路線研究 一、闡述本項(xiàng)目面臨的決策關(guān)鍵點(diǎn)，即項(xiàng)目的里程碑。 二、 研究通過決策關(guān)鍵點(diǎn)的具體辦法和替代方案，包括大物業(yè)的處理問題。 三、 為了使項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，研究社區(qū)服務(wù) 中心服務(wù)升級的可能性 和可行性。 四、 闡述 公司發(fā)展的長遠(yuǎn) 目標(biāo) ，包括上市 問題 。