房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本的扣除變化分析-資料下載頁(yè)
2025-07-26 21:37本頁(yè)面
【正文】 “開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整”。由于31號(hào)文規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定了未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，就按收入的85%計(jì)算成本（15%是成本利潤(rùn)率）“如參照：遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（遼地稅發(fā)〔2009〕51號(hào)）”。提示：開發(fā)企業(yè)可以在完工年度選擇“按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本”，還是“不按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本”，看哪個(gè)稅收成本小一些。就是核定征收的傾向性選擇。（十一）、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理1，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目且未成立獨(dú)立法人公司（第三十七條）（1）約定分配開發(fā)產(chǎn)品：首次分配開發(fā)產(chǎn)品：◇已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額＝應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本－投資額；◇未結(jié)算計(jì)稅成本，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額＝投資額預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（2）約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)A. 項(xiàng)目利潤(rùn)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)納稅，不得在稅前分配利潤(rùn)。對(duì)投資額相關(guān)的利息支出不得扣除。 、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。以土地使用權(quán)投資換取開發(fā)產(chǎn)品的處理（第三十七條）所得稅處理時(shí)點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算： 應(yīng)分解為兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得＝取得的開發(fā)產(chǎn)品（首次和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值－土地使用權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品，成本＝取得的開發(fā)產(chǎn)品（首次和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值第三十一條第一款對(duì)應(yīng)（接受投資企業(yè)處理）例：某企業(yè)將本企業(yè)持有的土地使用權(quán)投資一家房開企業(yè)，成本（計(jì)稅基礎(chǔ)）12000萬(wàn)元，該項(xiàng)目開發(fā)完成后，按照雙方約定，房開企業(yè)返還該企業(yè)一幢10000㎡的寫字樓，市場(chǎng)價(jià)為15000萬(wàn)元。該企業(yè)在取得寫字樓時(shí)，分別兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理：◇轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得＝1500012000＝3000萬(wàn)元→申報(bào)應(yīng)納稅所得額◇寫字樓的計(jì)稅基礎(chǔ)＝15000萬(wàn)元（十二）、年度匯算清繳資料準(zhǔn)備（一）年度申報(bào)資料：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表（對(duì)09年新開工的項(xiàng)目，或以前未向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的成本項(xiàng)目基本情況）企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）；符合關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)報(bào)告表要求的需報(bào)送附表十二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目基本情況及開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)年度結(jié)算表：（1）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計(jì)表》（2）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表（開發(fā)期分?jǐn)偅沸拢?）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表（成本對(duì)象分?jǐn)偅沸拢?）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象計(jì)稅成本計(jì)算明細(xì)表》（5）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本稅前扣除匯總表》自動(dòng)匯總（6）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表（計(jì)提）》新（7）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表（結(jié)算）》新在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)完工產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告（1）預(yù)計(jì)毛利率與實(shí)際毛利率差異報(bào)告表（表格填寫）（2）毛利率低于20%附書面情況說(shuō)明財(cái)務(wù)報(bào)表：（1）資產(chǎn)負(fù)債表；（2）利潤(rùn)表；（3）營(yíng)業(yè)費(fèi)用明細(xì)表；（4）管理費(fèi)用明細(xì)表；（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表。稅務(wù)機(jī)關(guān)批復(fù)、備案事項(xiàng)的確認(rèn)通知書；中介機(jī)構(gòu)涉稅鑒證報(bào)告；稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料（其他納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表紙質(zhì)報(bào)送）。對(duì)年度預(yù)繳率低于70%的需附書面情況說(shuō)明（二）網(wǎng)上申報(bào)要求：企業(yè)所得稅年度申報(bào)表（A類）房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算表：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售情況統(tǒng)計(jì)表》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象計(jì)稅成本計(jì)算明細(xì)表》（分別計(jì)稅成本對(duì)象填列）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本稅前扣除匯總表》財(cái)務(wù)報(bào)表：資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表營(yíng)業(yè)費(fèi)用明細(xì)表管理費(fèi)用明細(xì)表財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表（09年新增）網(wǎng)上申報(bào)對(duì)08年期末計(jì)稅成本、期末預(yù)售帳款等內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)控（三）申報(bào)的期限：正常經(jīng)營(yíng)：年度終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。年度中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，自實(shí)際經(jīng)營(yíng)終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理匯算清繳。企業(yè)在申報(bào)前需將紙質(zhì)資料報(bào)送稅政科進(jìn)行審閱后才能進(jìn)入網(wǎng)上申報(bào)。三、結(jié)算表填報(bào)口徑四、項(xiàng)目結(jié)算要求開發(fā)企業(yè)某一開發(fā)產(chǎn)品銷售基本結(jié)束時(shí)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此項(xiàng)目銷售情況、銷售成本、尾盤統(tǒng)計(jì)，對(duì)其實(shí)際毛利率、納稅水平進(jìn)行整體結(jié)算、綜合評(píng)價(jià)和全面評(píng)估，并對(duì)尾盤進(jìn)行跟蹤管理。121 / 121
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