房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本的扣除變化分析-在線瀏覽
2024-09-05 21:37本頁面
【正文】 同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒有實際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。2010年度青島企業(yè)所得稅匯算清繳若干問題的公告房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提報批報建費用，應(yīng)提供政府相關(guān)部門關(guān)于此項收費的文件規(guī)定，或者企業(yè)能夠提供相關(guān)政府部門發(fā)出的繳費通知書。分配共同成本、開發(fā)間接費用分配對象：共同成本、不能分清受益對象的開發(fā)間接費用選擇“占地面積法”、“建筑面積法”、“直接成本法”、“預(yù)算造價法”等分配方法，分配歸集至相關(guān)計稅成本對象。對已經(jīng)歸集的已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)之間進行分配，其中：應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。計算該企業(yè)2009年度稅前扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本2009年發(fā)生成本應(yīng)調(diào)整單位面積計稅成本＝1600000247。（2）屬于開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的，尚有以下步驟：、未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，在當期扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。（五）計稅成本核算要求（第二十九條）（1）核算方法：制造成本法，非完全成本法◇制造成本法→在計算產(chǎn)品成本時,將全部成本費用劃分為“制造成本”和“期間費用”“期間費用”直接在當期收入中扣除◇完全成本法是將企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的所有費用全部分攤到產(chǎn)品成本中去形成產(chǎn)品的完全成本.兩者差異： 期間費用設(shè)置與否（2）核算要求：◇屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本→直接計入成本對象◇共同成本和不能分清負擔對象的間接成本→按受益、配比原則分配（3）共同（間接）成本分配（第二十九條）。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。全部成本對象占地總面積） 土地總成本，應(yīng)兩次分配本期內(nèi)全部成本對象應(yīng)分攤土地成本=（本期全部成本對象占地面積247。本期全部成本對象占地面積） 本期內(nèi)全部成本對象應(yīng)分攤土地成本成本注意：本期全部成本對象占地面積：不含應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積（單獨核算的公共配套設(shè)施）例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)立項開發(fā)一住宅小區(qū)，占地60000㎡，計劃分三期開發(fā)，分別20000 ㎡ ，30000 ㎡ ，10000 ㎡，支付土地出讓金50000萬元，一期計劃開發(fā)小高層住宅3幢和一個會所，分別占地面積6000 ㎡ ，6000 ㎡ ，6000 ㎡ ，2000 ㎡ 。60000） 50000＝16667 萬元◇3幢小高層住宅應(yīng)分別分攤土地成本＝（6000247。 20000） 16667＝。◇適用成本項目：單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施成本◇計算公式：一次性開發(fā)：某一成本對象應(yīng)分攤的公共配套設(shè)施成本=（某一成本對象建筑面積247。開發(fā)用地計劃建筑面積） 公共配套設(shè)施成本●某一成本對象應(yīng)分攤的公共配套設(shè)施成本=（某一成本對象建筑面積247?！蠖x：◇適用成本項目：借款費用◇計算公式：某一成本對象應(yīng)分攤的借款費用=（期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本247?！蠖x：◇適用成本項目：借款費用◇計算公式：某一成本對象應(yīng)分攤的借款費用=（某一成本對象預(yù)算造價247。其他其他成本項目的分配，可由企業(yè)自行確定→企業(yè)有了較大的自由選擇權(quán)。如確需變更的，必須征得主管稅務(wù)機關(guān)的同意。 （2）預(yù)提金額確定：未開票金額在出包合同金額扣除甲供材料金額后余額10％以內(nèi)的部分，依以下計算所得取孰小數(shù)確定：◇未開票金額＝出包工程合同總金額－已開發(fā)票金額◇ （出包工程合同總金額－甲供材料金額） 10%（3）跟蹤結(jié)算管理：預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過（一定）年仍未支付（未取得發(fā)票）的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。（2）預(yù)提金額確定：公共配套設(shè)施預(yù)提成本＝預(yù)算造價－已實際發(fā)生的公共配套設(shè)施成本（3）預(yù)提金額的跟蹤結(jié)算管理：，已預(yù)提金額在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應(yīng)納稅所得額；，在最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當期應(yīng)納稅所得額。報批報建費、物業(yè)完善費的預(yù)提物業(yè)完善費用：應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修
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